房地产开发与经营第二版房地产融资.pptx

第第8 8章章 房地产融资房地产融资 本章从房地产融资的概念入手，分析了房地本章从房地产融资的概念入手，分析了房地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。问题进行了较为深入的探讨。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要本章内容提要 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理 房地产融资的成本管理房地产融资的成本管理 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源 房地产融资概论房地产融资概论重点问题重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产融资的概念房地产融资的概念从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。8.1 8.1 房地产融资概论房地产融资概论房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产融资的分类房地产融资的分类 8.1 8.1 房地产融资概论房地产融资概论房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材从融资主体看从融资主体看 从融资渠道看从融资渠道看其他分类方式其他分类方式-房地产企业融资房地产企业融资-房地产项目融资房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资借贷性融资和投资性融资-货币性融资和实物性融资货币性融资和实物性融资 -直接融资直接融资-间接融资间接融资 房地产融资的特点房地产融资的特点 8.1 8.1 房地产融资概论房地产融资概论房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材融资规模大融资规模大1偿还期较长偿还期较长2资金缺乏流动性资金缺乏流动性3高风险高收益高风险高收益4 8.2 8.2 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的一房地产企业的一般性资金来源般性资金来源 房地产企业区别一般房地产企业区别一般企业的资金来源企业的资金来源 企业自有资金企业自有资金 政府财政资金政府财政资金 银行贷款银行贷款 股票、债券、合资、租赁、股票、债券、合资、租赁、商业信用等多种筹资方式商业信用等多种筹资方式 其他资金来源其他资金来源 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 售后回租售后回租 预售资金预售资金 其他筹资方式其他筹资方式租赁租赁.银行贷款融资银行贷款融资 信托融资信托融资 股票融资股票融资 房地产债券融资房地产债券融资房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 银行贷款融资银行贷款融资 概念概念 是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。配套设施开发建设的贷款。融资的基本条件融资的基本条件 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：应满足以下几个基本条件：(1)(1)房地产企业应满足的融资条件房地产企业应满足的融资条件 (2)(2)房地产开发项目应满足的条件房地产开发项目应满足的条件房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 信托融资信托融资 概念概念从资金信托从资金信托的角度的角度房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托从财产信托的角度的角度房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。信托收益交付给受益人的行为。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式优势优势1n信托融资创新信托融资创新空间宽广，并有空间宽广，并有巨大的灵活性。巨大的灵活性。2n 可以通过信托可以通过信托解决，增大市场解决，增大市场供需双方的选择供需双方的选择空间。空间。3n不受银行贷款时企业自不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目有资金不低于开发项目总投资总投资35%的约束，也的约束，也能够弥补能够弥补121号文规定的号文规定的只有主体结构封顶才能只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费按揭所造成的中间消费融资的断裂。融资的断裂。股权证券化信托股权证券化信托 股权投资类信托股权投资类信托 权益转让模式权益转让模式 混合型信托混合型信托 抵押贷款类信托抵押贷款类信托类型类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产信托的运营模式房地产信托的运营模式 股票融资股票融资房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式股票分类股票分类按股票所代表的按股票所代表的股东权利股东权利 按票面是否按票面是否记载金额记载金额按是否记载按是否记载股东姓名股东姓名 记名股票和不记名股票记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票有面值股票和无面值股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。股票融资股票融资房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式Title-直接发行直接发行-间接发行间接发行-平价发行平价发行-折价发行折价发行-溢价发行溢价发行-募集设立公司发行募集设立公司发行-募集新股公开发行募集新股公开发行-无偿增资发行无偿增资发行-可转换公司债券可转换公司债券 -准备阶段准备阶段-审批阶段审批阶段-实施阶段实施阶段 房地产债券融资房地产债券融资 房地产债券的概念房地产债券的概念 房地产债券是各级政府、房地产金融房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。本金并按照事先确定的利率支付利息。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式房地产债券分类房地产债券分类房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 依依依依 据据据据按发行主体分类按发行主体分类 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等 按偿还期限分类按偿还期限分类 短期债券、中期债券、长期债券短期债券、中期债券、长期债券 按计息方式分类按计息方式分类 附息债券和贴现债券附息债券和贴现债券 按有无担保分类按有无担保分类 信用债券和担保债券信用债券和担保债券 按是否记名分类按是否记名分类 记名债券和不记名债券记名债券和不记名债券 类类类类 型型型型按债券形态分类按债券形态分类 实物债券、凭证式债券和记账式债券实物债券、凭证式债券和记账式债券 房地产债券的发行方式房地产债券的发行方式直接发行与间接发行直接发行与间接发行公募发行与私募发行公募发行与私募发行房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产债券的发行程序房地产债券的发行程序 按法定程序形成有关决议按法定程序形成有关决议 制定发行章程制定发行章程 提出发行申请提出发行申请 取得资信等级证明取得资信等级证明 确定委托发行代理机构确定委托发行代理机构 发布募集公告发布募集公告 印制债券印制债券 发行及善后工作发行及善后工作房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 创新融资方式案例分析创新融资方式案例分析 集团与东亚银行合作推出租约现金流抵押贷款集团与东亚银行合作推出租约现金流抵押贷款 大厦财产信托计划已接近私募房地产基金信托大厦财产信托计划已接近私募房地产基金信托 信托推出夹层融资信托推出夹层融资房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.3 8.3 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.4 8.4 房地产融资的成本管理房地产融资的成本管理房地产融资的房地产融资的决策分析决策分析 银行贷款融资银行贷款融资与信托融资与信托融资的成本分析的成本分析房地产融资的房地产融资的房地产融资的房地产融资的成本管理成本管理成本管理成本管理直接融资与间接直接融资与间接融资的成本分析融资的成本分析 不同融资方式不同融资方式的成本比较的成本比较 我国房地产融资中的主要风险我国房地产融资中的主要风险房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.5 8.5 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理主要风险类型主要风险类型主要风险类型主要风险类型政治风险政治风险市场和经营风险市场和经营风险财务风险财务风险道德和信用风险道德和信用风险风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因房地产开发资金过多依房地产开发资金过多依赖银行贷款；赖银行贷款；土地储备制度不完善；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。构存在经营行为问题。房地产私募资金的风险房地产私募资金的风险 房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.5 8.5 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理 房地产企业对土地的经营模式房地产企业对土地的经营模式-房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等 投资者对房地产企业的基本评估投资者对房地产企业的基本评估 房地产企业的现金流房地产企业的现金流 房地产私募资金的风险房地产私募资金的风险 房地产企业重组房地产企业重组投资者投资者投资者与房地产企业之间的合作关系投资者与房地产企业之间的合作关系房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.5 8.5 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理 风险管理风险管理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 8.5 8.5 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理私人住房按揭贷私人住房按揭贷款的风险管理款的风险管理 房地产开发贷房地产开发贷款的风险管理款的风险管理 房地产基金的风险管理房地产基金的风险管理 融资贷款信托股票债券风险融资贷款信托股票债券风险关键术语关键术语房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题复习思考题1.我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2.2.请对比分析不同类型的房地产融资成本请对比分析不同类型的房地产融资成本.3.3.房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本区房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本区别在哪里？别在哪里？4.4.房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？5.5.不同类型房地产的融资风险是什么？如何降低融资风险不同类型房地产的融资风险是什么？如何降低融资风险？6.6.采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳的融资方案。及收益分析，选择最佳的融资方案。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材杠杆租赁融资结构中各参与者之间的关系杠杆租赁融资结构中各参与者之间的关系杠杆租赁项目融资的优缺点杠杆租赁项目融资的优缺点优点：优点：可以利用项目的蔽税收益降可以利用项目的蔽税收益降低融资和投资成本。低融资和投资成本。应用范围比较广泛，既适合应用范围比较广泛，既适合于大型项目融资，也适合于于大型项目融资，也适合于专项设备融资。专项设备融资。可以实现百分之百融资。可以实现百分之百融资。缺点：缺点：融资结构比较复杂融资结构比较复杂杠杆租赁融资模式一经杠杆租赁融资模式一经确定，重新安排融资的确定，重新安排融资的灵活性较小。灵活性较小。成功的关键：成功的关键：资产出租人的收入主要来自蔽税资产出租人的收入主要来自蔽税收益和租赁费，融资成功的关键在于税务安排收益和租赁费，融资成功的关键在于税务安排的有效性以及蔽税收益的数额。的有效性以及蔽税收益的数额。