房地产开发建设的过程.pptx

一、规划与设计二、土地使用权的获取二、土地使用权的获取三、房地产开发企业的资金融通三、房地产开发企业的资金融通四、拆迁、安置、补偿四、拆迁、安置、补偿五、开工准备五、开工准备第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备 一、规划与设计一、规划与设计 （一）规划（一）规划 1 1、规划的申报、规划的申报 2 2、规划报批的程序、规划报批的程序申报规划要点申报规划要点申报项目选址地点申报项目选址地点申报建设用地规划许可证申报建设用地规划许可证申报规划设计条件申报规划设计条件申报设计方案申报设计方案申请初步设计申请初步设计申请建设工程的规划许可申请建设工程的规划许可第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备3 3、规划的内容、规划的内容 （1 1）建设工程规划）建设工程规划建筑、道路、管线建筑、道路、管线 （2 2）建设项目选址）建设项目选址 （3 3）建设用地规划）建设用地规划 （4 4）开发产品规划）开发产品规划第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备（二）设计（二）设计 1 1、主要内容、主要内容 总体设计总体设计根据项目的功能和城市规划的要求根据项目的功能和城市规划的要求 进行总体布局设计进行总体布局设计 建筑设计建筑设计确定建筑平面的位置、层数、层高确定建筑平面的位置、层数、层高 等和其他环境要求所采取的技术措施等和其他环境要求所采取的技术措施 工艺设计工艺设计为工业项目或酒店、宾馆所要求为工业项目或酒店、宾馆所要求 专业设计专业设计结构设计、室内设计、给排水设计、电讯设结构设计、室内设计、给排水设计、电讯设 计、采暖通风、动力设计计、采暖通风、动力设计初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计2、主要步骤、主要步骤第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备T3航站楼航站楼花费花费270亿元，亿元，3公里长，建筑面积公里长，建筑面积130万平方万平方米，集中了最高水平的建筑科技和节能环保技术米，集中了最高水平的建筑科技和节能环保技术 国家大剧院占地国家大剧院占地.万平方米，由法国著名建筑师保万平方米，由法国著名建筑师保罗罗.安德鲁主持设计，总建筑面积约安德鲁主持设计，总建筑面积约.万平方米，万平方米，个座位，有歌剧院、音乐厅、戏剧场以及艺术展厅、艺术交个座位，有歌剧院、音乐厅、戏剧场以及艺术展厅、艺术交流中心、音像商店等配套设施，建设工期年。流中心、音像商店等配套设施，建设工期年。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备（三）规划设计中应考虑的问题（三）规划设计中应考虑的问题1、环境问题、环境问题 声环境声环境外部噪声：交通、施工、社会和工厂外部噪声：交通、施工、社会和工厂内部噪声：分户墙、楼板、分户门内部噪声：分户墙、楼板、分户门 光与色环境光与色环境光：自然采光、合理避光光：自然采光、合理避光色：城市总体色彩；建筑外墙的色：城市总体色彩；建筑外墙的冷暖色，单色与组合色冷暖色，单色与组合色视觉效果：绿色、水色、山色视觉效果：绿色、水色、山色2、安全问题、安全问题3、设施设备完善的问题、设施设备完善的问题第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备二、土地使用权的获取二、土地使用权的获取（一）土地使用权包含的内容（一）土地使用权包含的内容 占有占有前提前提 使用使用核心核心 收益收益关键关键 处分处分（二）我国对土地使用权的限制（二）我国对土地使用权的限制 1 1、土地使用人须承担合理使用土地的义务、土地使用人须承担合理使用土地的义务 2 2、土地有使用年限、土地有使用年限 居住：居住：7070年年 工业工业 、教、科、文、卫、体、教、科、文、卫、体 、综合：、综合：5050年年 商业、旅游、娱乐：商业、旅游、娱乐：4040年年 3 3、对土地使用范围的限制、对土地使用范围的限制四至（东南西北）四至（东南西北）第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备赠与赠与交换交换买卖买卖挂牌交易挂牌交易拍卖拍卖招标招标协议协议（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式 土土地地使使用用权权获获取取方方式式出让出让转让转让行政划拨行政划拨（一级市场）（二级市场）第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备1 1、土地使用权有偿出让、土地使用权有偿出让 是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交纳土地出让金的行为。是垄断市场。纳土地出让金的行为。是垄断市场。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备土地使用权出让金土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用是土地批租时一次性收取的费用第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备土地开发投资费用土地开发投资费用 使用期内的土地使用费使用期内的土地使用费土土地地出出让让金金 征地、动迁及为地征地、动迁及为地块直接配套的基础块直接配套的基础设施费，是对开发设施费，是对开发投资的一次性补偿投资的一次性补偿土地资源使用的费土地资源使用的费用，即用，即“地租地租”，是土地所有权在经是土地所有权在经济上的体现。济上的体现。开发商今后在拿地时一律按照底价的开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额在一个月内缴清成交额50%的首付款。的首付款。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞，竞买保证金不得低于出让最低价的买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。地、不得退还定金。国土资源部2010年3月10下发通知基准地价基准地价即城市国有土地使用权的基本标准价即城市国有土地使用权的基本标准价 格，是指在一定时期内，按不同的土地格，是指在一定时期内，按不同的土地 级别、区域级别评估和测算的不同用途级别、区域级别评估和测算的不同用途 的土地使用权的的土地使用权的平均价格平均价格。表现形式表现形式有级别价有级别价、区片价和路线价三种。、区片价和路线价三种。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备基准地价是土地的初始价，反映的是土地的价值。基准地价是土地的初始价，反映的是土地的价值。即：土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价即：土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。格。标定地价标定地价叫宗地价格，是在基准地价的基础上，叫宗地价格，是在基准地价的基础上，根据地块大小、形状、区位、容积率、土根据地块大小、形状、区位、容积率、土 地使用年限、市场行情、政策等条件评定地使用年限、市场行情、政策等条件评定 出来的具体地块在某一时期的价格。出来的具体地块在某一时期的价格。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。级别级别级别基准地价级别基准地价基准日基准日使用年期使用年期容积率容积率开发程度开发程度土地权利土地权利性质性质一级一级150015001/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有二级二级111011101/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有三级三级9509501/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有四级四级7507501/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有五级五级5505501/1/2002 1/1/2002 12:00:00 12:00:00 AMAM5050年年1 1七通一平七通一平国有国有北京市工业用途基准地价表北京市工业用途基准地价表北京市居住用途基准地价表北京市居住用途基准地价表土地级别土地级别级别基准级别基准地价地价基准日基准日使用年期使用年期容积率容积率开发程度开发程度土地权利土地权利性质性质一级一级11740117401/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有二级二级956095601/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有三级三级732073201/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有四级四级569056901/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有五级五级429042901/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有六级六级288028801/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM7070年年2 2七通一平七通一平国有国有北京市商业用途基准地价表北京市商业用途基准地价表级别级别级别基准地级别基准地价价基准日基准日使用年期使用年期容积率容积率开发程度开发程度土地权利土地权利性质性质一级一级16960169601/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有二级二级13360133601/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有三级三级10660106601/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有四级四级881088101/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有五级五级672067201/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有六级六级487048701/1/2002 1/1/2002 12:00:00 AM12:00:00 AM4040年年2 2七通一平七通一平国有国有2010年将修订土地基准地价年将修订土地基准地价 新标准中的土地级别由原先的十个增加到十二个，各级新标准中的土地级别由原先的十个增加到十二个，各级别价格都有所上调。别价格都有所上调。土地用途分为商业、办公、居住和工业四大类，也就是将土地用途分为商业、办公、居住和工业四大类，也就是将20022002年版的年版的“综合综合”变成了变成了“办公办公”。首次将全北京约首次将全北京约11001100平方公里的建成区，划成平方公里的建成区，划成500500多个区多个区片，价格制定将更加细化。片，价格制定将更加细化。二环内的大部分土地，都定为最高一级，二环内的大部分土地，都定为最高一级，三环内则主要是二级和三级三环内则主要是二级和三级五环内大都为六级以内。五环内大都为六级以内。根据基准地价测算的土地价格可以分为四种类型：根据基准地价测算的土地价格可以分为四种类型：楼面熟地价楼面熟地价 指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积 率条件下，建筑面积每平方米分摊的完整土地率条件下，建筑面积每平方米分摊的完整土地 使用权的平均价格使用权的平均价格 楼面毛地价楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府 收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让 金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。楼面熟地价楼面熟地价=地面熟地价地面熟地价/容积率容积率 楼面毛地价楼面毛地价=楼面熟地价楼面熟地价-楼面拆迁补偿费用楼面拆迁补偿费用 地面熟地价地面熟地价地面毛地价地面毛地价 第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备地地面面熟熟地地价价取得成本取得成本开发成本开发成本土土地地所所有有者者权权益益给予被征地农民的征地补偿安置给予被征地农民的征地补偿安置费以及给予城镇居民的拆迁费用费以及给予城镇居民的拆迁费用三通一平或七通一平费用三通一平或七通一平费用 新增建设用地新增建设用地土地有偿使用费土地有偿使用费城镇土地使用城镇土地使用税和耕地占用税和耕地占用税等相关税费税等相关税费 政府以出让金形政府以出让金形式获得的土地纯式获得的土地纯收益收益 （1 1）协议出让）协议出让 是指土地出让方和受让方通过协商的方式，有是指土地出让方和受让方通过协商的方式，有限、有期限地出让土地使用权。限、有期限地出让土地使用权。（2 2）招标出让）招标出让 国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为的行为.第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备（3 3）拍卖出让拍卖出让 国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。价结果确定土地使用者的行为。2003年年12月月8日日北京首次大宗国有土地使用权拍卖会北京首次大宗国有土地使用权拍卖会大兴区黄村卫星城北区一号地大兴区黄村卫星城北区一号地以以4.3亿的起拍价在国际饭店竞拍亿的起拍价在国际饭店竞拍顺驰、天鸿、富力等几家知名房地产商顺驰、天鸿、富力等几家知名房地产商经过近经过近30次的竞拍次的竞拍天津顺驰集团以天津顺驰集团以9.05亿元的亿元的”天价天价”竞买成功竞买成功.第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备2010年年3月，短短两天楼面价相差小一万月，短短两天楼面价相差小一万 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1515日日 1 1号地号地 8484轮轮 40.840.8亿亿 楼面价楼面价2752927529元元/平米、平米、远豪远豪1717日日 4 4、5 5号地号地 8282轮轮 50.450.4亿亿 楼面地价楼面地价1794917949元元/平米平米 保利保利两块望京地楼面价却相差小一万。两块望京地楼面价却相差小一万。（4）挂牌出让）挂牌出让 国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，是具有公综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势具备的优势 第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备挂牌出让挂牌出让优势：优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利 于投资者理性决策和竞争于投资者理性决策和竞争 二是操作简便，便于开展二是操作简便，便于开展 三是有利于土地有形市场的形成和运作三是有利于土地有形市场的形成和运作 是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容（一）出让人的名称和地址（一）出让人的名称和地址（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求规划设计要求（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法买资格的办法（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等和竞价方式等（六）确定中标人、竞得人的标准和方法（六）确定中标人、竞得人的标准和方法（七）投标、竞买保证金（七）投标、竞买保证金（八）其他需要公告的事项（八）其他需要公告的事项 第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备 协议招标拍卖挂牌特特点点双方协商一切双方协商一切条件条件出让方择优出让方择优出让出让 出价最高的出价最高的受让方中标受让方中标不低于底价的最不低于底价的最高报价者竞得土高报价者竞得土地使用权地使用权 市市场场特特征征较大垄断性，是一较大垄断性，是一种不发达的土地市种不发达的土地市场场 有条件、有有条件、有选择、有控选择、有控制的竞争市制的竞争市场场竞争最激烈竞争最激烈的市场的市场公开、公平、公公开、公平、公正，竞争激烈正，竞争激烈适适用用范范围围重要部门、规模大重要部门、规模大的工业项目、事业的工业项目、事业单位以及需要政府单位以及需要政府扶持和优惠项目扶持和优惠项目区域面积大、区域面积大、开发要求高开发要求高和将来受城和将来受城市发展规划市发展规划制约的项目制约的项目 竞争性强、竞争性强、盈利性大的盈利性大的商业用地商业用地竞争性不强的经竞争性不强的经营性用地营性用地 方方式式政府与受让方政府与受让方协商协商 公开和邀请公开和邀请招标招标 公开竞价公开竞价竞买人可在满足竞买人可在满足加价幅度的条件加价幅度的条件下多次报价下多次报价 2 2、土地使用权的转让、土地使用权的转让土地的二级市场，是土地土地的二级市场，是土地在使用者之间的横向流动在使用者之间的横向流动 （1 1）概念）概念土地使用者在土地使用权出让合同土地使用者在土地使用权出让合同期内将土地使用权转移给其他使用者的经营方式期内将土地使用权转移给其他使用者的经营方式 （2 2）条件：已交付全部土地出让金，并取得证书；）条件：已交付全部土地出让金，并取得证书；按出让合同进行投资开发，属于房屋建设用地，完成按出让合同进行投资开发，属于房屋建设用地，完成开发投资总额的开发投资总额的25%25%以上；属成片开发土地的，形成以上；属成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地工业用地或其他建设用地 （3 3）方式）方式出售、交换、赠与出售、交换、赠与第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备3 3、土地使用权的行政划拨、土地使用权的行政划拨 （1 1）概念）概念是指土地使用者通过除出让土地使是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。者无偿提供生产经营的场地。（2 2）适用范围）适用范围国家机关用地、军事用地、城国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、城市公益事业、国家重点扶持的市基础设施用地、城市公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等能源、交通、水利等 （3 3）程序）程序 （4 4）收回）收回第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备三、房地产开发企业的资金融通三、房地产开发企业的资金融通（一）内部融资（一）内部融资 是开发企业利用企业现有的自有资金来支持是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。包括现金、其他速动资产、近期内可以回收的各种应收款包括现金、其他速动资产、近期内可以回收的各种应收款 其他速动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得其他速动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其他可以立即售出的建成的楼宇）现金的股票和债券；其他可以立即售出的建成的楼宇）近期内可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近近期内可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。期可以出售的各类物业的付款等）。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备（二）外部融资（二）外部融资主动性融资主动性融资债务性融资债务性融资发发行行股股票票融融资资合合作作开开发发融融资资房房地地产产投投资资信信托托房房地地产产基基金金直接债务融资直接债务融资间接债务融资间接债务融资工工程程承承包包融融资资租租赁赁融融资资回回买买债债券券融融资资银银行行贷贷款款其其它它融融资资机机构构贷贷款款第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备1 1、主动性融资、主动性融资融资者以出让一部分利润为条件融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为而向出资者融资的行为 （1 1）发行股票融资）发行股票融资是最佳的融资渠道是最佳的融资渠道 能进行大量地直接融资能进行大量地直接融资 使企业获得永久资本使企业获得永久资本 提高企业自有资本率，降低负债率提高企业自有资本率，降低负债率 将经营风险分散给投资者或投机者共同承担将经营风险分散给投资者或投机者共同承担第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备（2 2）合作开发融资）合作开发融资合资合资 采用较多且可行的。由开发商提供土地，将采用较多且可行的。由开发商提供土地，将 全部或部分土地使用权作为权益投入房地产全部或部分土地使用权作为权益投入房地产 项目，而由合作方提供开发资金，双方形成项目，而由合作方提供开发资金，双方形成 合资关系，以各自投入的比例分享利润。合资关系，以各自投入的比例分享利润。前沿货币合约前沿货币合约 又称为又称为“双重身份贷款合作双重身份贷款合作”。它是通过贷。它是通过贷款款 机构出资、开发商出地和技术，成立合资公机构出资、开发商出地和技术，成立合资公 司的形式进行的。司的形式进行的。房地产辛迪加房地产辛迪加 是一个同行业联盟利益共同体。是国外房地是一个同行业联盟利益共同体。是国外房地 产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由 一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资 房地产的实体。房地产的实体。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备 （3 3）房地产信托）房地产信托 指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。者获取溢价或管理收益。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为 委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；房地产信托投资、房地产委托贷款等；代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等；债务、代理房屋设计等；金融租赁、咨询、担保等业务。金融租赁、咨询、担保等业务。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备2、债务性融资、债务性融资融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为（1）直直接接债债务务融融资资工程承包融资工程承包融资 租赁融资租赁融资发行债券融资发行债券融资回买：回买：一家贷款机构买下某物业，然后再卖一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的价格的80，也就是说开发商的融资比例达，也就是说开发商的融资比例达到了到了80。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备租租赁赁融融资资 出租人的房地产出租人的房地产某开发商拥有一块土地，可根某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。申请开发项目全额的长期抵押贷款。承租人的房地产承租人的房地产开发商通过租赁方式获得土地开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以此作为抵押向银行申请长期的使用权和占用权后，以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土抵押贷款。只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够实现利润地租金，他就能够实现利润.回租回租开发商可以将物业以低于市场售价的价格开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售（一般不会低于其市场价格的出售（一般不会低于其市场价格的7575，即回租融资，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），及时获得资金的的比例高于抵押贷款比例的上限），及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同回收，并与投资者签订长期回租合同 第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备（2 2）间间接接债债务务融融资资国内国内 房地产保险公司房地产保险公司其它融资机构贷款其它融资机构贷款 房地产抵押公司房地产抵押公司 房地产财务公司房地产财务公司 信用贷款信用贷款 担保贷款担保贷款 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 土地开发抵押贷款土地开发抵押贷款房屋开发抵押贷款房屋开发抵押贷款 房屋按揭贷款房屋按揭贷款第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备银银行行贷贷款款国外国外外国政府、国外金融组织、国际商业贷款外国政府、国外金融组织、国际商业贷款2007-20082007-2008年年5 5月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款07.1-1237256.66961650502.8117726991.817872.710628.5占比18.7%1.7%1.3%31.5%18.8%47.2%28.5%08.1-515099.13423.07245.06194.185630.213176.485799.723548.02占比22.6%1.6%1.3%37.3%21%38.4%23.5%比上年同期增长07.1-1237.329.962.465.936.93839.829.708.1-534.321.510.86.536.735.416.420.1数据来源：国家统计局四、拆迁、安置、补偿四、拆迁、安置、补偿（一）拆迁（一）拆迁 1 1、拆迁工作程序、拆迁工作程序取得拆迁许可证交的材料；拆迁管理取得拆迁许可证交的材料；拆迁管理 部门发放拆迁许可证部门发放拆迁许可证2 2、签订拆迁协议、签订拆迁协议3 3、实施拆迁、实施拆迁自行拆迁、委托拆迁自行拆迁、委托拆迁（二）安置（二）安置1 1、安置对象、安置对象被拆除房屋的使用人，若所有人与使用人被拆除房屋的使用人，若所有人与使用人 一致，拆安的对象为同一人一致，拆安的对象为同一人2 2、安置形式、安置形式一次性安置和过渡性安置一次性安置和过渡性安置3 3、确定安置地点和标准的原则、确定安置地点和标准的原则第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备（三）补偿（三）补偿 1、补偿对象：、补偿对象：被拆除房屋及附属物的被拆除房屋及附属物的所有人所有人，兼兼顾对使用人的安置顾对使用人的安置 2、补偿形式、补偿形式货币补偿、产权调换货币补偿、产权调换 产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权被拆迁房屋进行调换产权,并用拆迁房屋的评估价和调并用拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。3、补偿标准（金额）、补偿标准（金额）根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备五、开工准备五、开工准备（一）与开发全过程有关的各种合同、条件的准备、谈判（一）与开发全过程有关的各种合同、条件的准备、谈判（二）项目开工前的一系列必须事先估计的因素（二）项目开工前的一系列必须事先估计的因素（三）规划设计及建设方案的最后确定（三）规划设计及建设方案的最后确定（四）施工现场的（四）施工现场的“三通一平三通一平”及及“七通一平七通一平”（五）与有关单位的合作协议（五）与有关单位的合作协议（六）寻找欲租售的顾客及确定价格（六）寻找欲租售的顾客及确定价格（七）对开发的成本和可能的工程量进行更详细的估算（七）对开发的成本和可能的工程量进行更详细的估算（八）对承包商的选择提出建议（八）对承包商的选择提出建议（九）对监理单位进行洽商（九）对监理单位进行洽商（十）对开发项目的保险事宜进行洽谈（十）对开发项目的保险事宜进行洽谈第一节第一节第一节第一节 房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备房地产开发的前期准备第二节第二节 房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施一、一、房地产开发项目的招投标房地产开发项目的招投标二、二、房地产开发项目的施工过程及其管理房地产开发项目的施工过程及其管理三、三、房地产开发项目的竣工验收房地产开发项目的竣工验收一、一、房地产开发项目的招投标房地产开发项目的招投标（一）招投标概念（一）招投标概念 指开发商以指开发商以“开发项目及其建设开发项目及其建设”为标的，招请为标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由开发商从中选若干个建设单位进行秘密报价竞争，由开发商从中选择最优者，并与之达成协议，签定合同，按合同实施择最优者，并与之达成协议，签定合同，按合同实施的经济行为。的经济行为。考虑经济实力、技术实力、管理经验、效率高低、考虑经济实力、技术实力、管理经验、效率高低、价格是否合理、信誉是否良好。价格是否合理、信誉是否良好。第二节第二节第二节第二节 房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施 2006年年10月月23日备受关注的广渠路日备受关注的广渠路36号地块标书对外销售。号地块标书对外销售。至少有至少有15家开发企业前去购买，其中包括万科集团、富力地产、家开发企业前去购买，其中包括万科集团、富力地产、世贸集团等知名房企。由于该地块通过招标方式出让，因此不会世贸集团等知名房企。由于该地块通过招标方式出让，因此不会出现开发商争相竞价局面。但是目前该区域高档住宅销售价已达出现开发商争相竞价局面。但是目前该区域高档住宅销售价已达15000元元/平方米左右，按此推算，该地块地价可能会超过平方米左右，按此推算，该地块地价可能会超过7000元元/平米。平米。广渠路广渠路36号地块标书显示，该地块东到九龙花园东路，西到号地块标书显示，该地块东到九龙花园东路，西到化工设备厂西路，南到大郊亭路，北到广渠路。化工设备厂西路，南到大郊亭路，北到广渠路。招标评分为招标评分为100分，其中参与投标企业财务实力与经营理念各分，其中参与投标企业财务实力与经营理念各占占15分，投标价格、付款进度、开发企业的资质及业绩等其他几分，投标价格、付款进度、开发企业的资质及业绩等其他几方面的综合分为方面的综合分为70分。分。第二节第二节第二节第二节 房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施（二）招投标的类型（二）招投标的类型1 1、建设项目招投标、建设项目招投标2 2、设计招投标、设计招投标项目勘察规划设计、施工图纸设计项目勘察规划设计、施工图纸设计3 3、材料设备招投标、材料设备招投标4 4、工程施工招投标、工程施工招投标5 5、工程总承包招投标、工程总承包招投标建设项目实施全过程招投标建设项目实施全过程招投标（也叫一揽子工程）（也叫一揽子工程）6 6、国内工程国际招投标、国内工程国际招投标第二节第二节第二节第二节 房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施（三）招投标方式（三）招投标方式1 1、公开招标、公开招标 指发展商本身或其委托的招标单位指发展商本身或其委托的招标单位,通过报刊、广通过报刊、广播、电视、互联网等手段，在一定范围内公开发布播、电视、互联网等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备条件而又愿意参加的一切单某些公司，以招揽具备条件而又愿意参加的一切单位前来投标。位前来投标。2 2、邀