房地产开发程序与税费.pptx

关键字关键字：u房地产开发程序、税费房地产开发程序、税费 简介简介：u通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一定的借鉴意义。一定的借鉴意义。中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序uStep 1.Step 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析uStep 2.Step 2.前期工作前期工作uStep 3.Step 3.建设阶段建设阶段uStep 4.Step 4.租售阶段租售阶段一、投资机会选择与决策分析一、投资机会选择与决策分析机会寻找机会寻找 机会筛选机会筛选财务分析财务分析市场分析市场分析投投资资机机会会选选择择投投资资决决策策分分析析二、前期工作二、前期工作选址、定点选址、定点土地二级开发土地二级开发土地一级开发土地一级开发可行性研究报告可行性研究报告项目立项项目立项取得土地取得土地使用权使用权项目立项及项目立项及可行性研究可行性研究确定规划确定规划设计方案设计方案并获得许可并获得许可申请两证申请两证1 1、开发项目的立项和可行性研究、开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）开发项目的立项和可行性研究主要税费开发项目的立项和可行性研究主要税费估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元可行性研究费环境影响评估咨询费2 2、取得土地使用权、取得土地使用权集体土地征用和拆迁集体土地征用和拆迁安置程序安置程序拟定征地方案拟定征地方案申请建设用地申请建设用地受理、审批土地受理、审批土地确定征地方案确定征地方案发布征地公告发布征地公告实施征地补偿安置实施征地补偿安置颁发颁发建设用地批准书建设用地批准书拟定拆迁安置方案拟定拆迁安置方案提出拆迁申请提出拆迁申请颁发颁发房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证发布拆迁公告发布拆迁公告召开拆迁动员会召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书签订房屋拆迁责任书土地土地一级一级开发开发集集体体土土地地征征用用程程序序拆拆迁迁安安置置程程序序新增建设用地新增建设用地有偿使用税有偿使用税超转人员安置费超转人员安置费新菜地开发新菜地开发建设基金建设基金地上物地上物补偿费补偿费集体土地征用过程中的主要税费集体土地征用过程中的主要税费u集体土地征用过程中的主要税费：青苗及树木青苗及树木补偿费补偿费劳动劳动力安力安置费置费土地补土地补偿费偿费征地管征地管理费理费耕地占耕地占用税用税耕地开耕地开垦费垦费拆迁安置过程中的主要税费拆迁安置过程中的主要税费国有土地房屋拆迁补偿费国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费停产停业综合补助费一次性异地安置补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费园林部门所有树木补偿费国有取得土地使用权国有取得土地使用权划拨、招标、拍卖、划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式挂牌出让等方式招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发拍卖拍卖划拨划拨招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权招标出让招标出让程序：程序：（1）招标出让的申请；）招标出让的申请；（2）招标出让的准备；）招标出让的准备；（3）招标文件的编制及审批；）招标文件的编制及审批；（4）招标审批；）招标审批；（5）投标人登记及标书的编制；）投标人登记及标书的编制；（6）开标及评标；）开标及评标；（7）确定中标人及签署出让合同。）确定中标人及签署出让合同。招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权拍卖出让拍卖出让程序：程序：（1）拍卖出让的申请；）拍卖出让的申请；（2）拍卖出让的准备；）拍卖出让的准备；（3）拍卖文件的拟定及审批；）拍卖文件的拟定及审批；（4）拍卖审批；）拍卖审批；（5）竞买申请的提出；）竞买申请的提出；（6）召开拍卖会公开拍卖；）召开拍卖会公开拍卖；（7）出让合同的签署。）出让合同的签署。招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权挂牌出让挂牌出让程序：程序：（1）挂牌出让的申请；）挂牌出让的申请；（2）挂牌出让的准备；）挂牌出让的准备；（3）挂牌文件的拟定及审批；）挂牌文件的拟定及审批；（4）挂牌审批；）挂牌审批；（5）挂牌竞买申请的提出；）挂牌竞买申请的提出；（6）挂牌竞买；）挂牌竞买；（7）出让合同的签署。）出让合同的签署。招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权划拨划拨程序：程序：（1）国有土地使用权划拨用地的申请；）国有土地使用权划拨用地的申请；（2）主管机关现场勘查；）主管机关现场勘查；（3）划拨用地申请的审查；）划拨用地申请的审查；（4）划拨用地申请的批准；）划拨用地申请的批准；（5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押）划拨土地使用权的转让、出租、抵押取得土地使用权取得土地使用权招拍挂过程中的主要税费招拍挂过程中的主要税费地价款土地闲置费防洪工程建设维护管理费资金占用费土地权属调查、地籍测绘费地价评估费土地二级开发过程中土地二级开发过程中的主要税费：的主要税费：u对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按地规划许可证确定的土地面积，按每平方米每平方米2020元元的标准的标准征收。征收。u对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按设用地批准书确定的土地面积，按每平方米每平方米2020元元的标准的标准征收。征收。u对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按面积，按每平方米每年每平方米每年2 2元元的标准征收。的标准征收。防洪工程建设维护管理费防洪工程建设维护管理费地籍测绘费占地籍测绘费占50%50%，土地权属调查费占，土地权属调查费占50%50%：u1.1.党政机关、团体土地使用面积在党政机关、团体土地使用面积在20002000平方米（含）以下，每宗地征收平方米（含）以下，每宗地征收200200元，元，每超过每超过500500平方米以内加收平方米以内加收2525元，最高不超过元，最高不超过700700元；元；u2.2.企业土地使用面积在企业土地使用面积在10001000平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收100100元，每超过元，每超过500500平方米以内加收平方米以内加收4040元，最高不超过元，最高不超过4 4万元；万元；u3.3.事业单位按照以下规定征收：事业单位按照以下规定征收：（1 1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2 2）差额预算管理事业单位土地使用面积在）差额预算管理事业单位土地使用面积在50005000平方米（含平方米（含50005000平方米）以下平方米）以下的，每宗地征收的，每宗地征收300300元，每超过元，每超过500500平方米以内加收平方米以内加收2525元，最高不超过元，最高不超过1 1万元；万元；u4.4.城镇居民住房用地面积在城镇居民住房用地面积在100100平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收1313元，每超过元，每超过5050平方米以内加收平方米以内加收5 5元，最高不超过元，最高不超过3030元；元；u5.5.农村居民生活用地面积在农村居民生活用地面积在200200平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收5 5元，元，200200平平方米以上的，每宗地征收方米以上的，每宗地征收1010元。元。土地权属调查、地籍测绘费土地权属调查、地籍测绘费地价评估费地价评估费土地价格(万元)收费标准1005 5101-10002.52.51001-20001.51.52001-50000.80.85001-80000.40.48001-100000.20.2100000.10.1u土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。款期间内按月向出让方支付资金占用费。u收取标准：每月支付未付地价款额的收取标准：每月支付未付地价款额的1 1至至2 2。资金占用费资金占用费u1.1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5 5倍倍的土地闲置费；的土地闲置费；u2.2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%10%-20%的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。土地闲置费土地闲置费3 3、确定规划设计方案获得规划许可、确定规划设计方案获得规划许可开发项目开发项目选址、定点选址、定点审批阶段审批阶段申请申请建设建设用地规划用地规划许可证许可证规划设计规划设计条件审批条件审批市政配套市政配套设计设计设计方案设计方案审批审批申请申请建设建设工程规划工程规划许可证许可证申请申请选址规划意见通知书选址规划意见通知书申请申请规划设计条件通知规划设计条件通知书书及用地红线图及用地红线图委托勘察设计并作出规划设计方案委托勘察设计并作出规划设计方案完成人防、消防、环保、节水、绿化及完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核项目规划设计方案审核市政配套设计方案综合图会签市政配套设计方案综合图会签确定规划设计方案获得规划许可确定规划设计方案获得规划许可工程勘察工程勘察（测量）（测量）费费建筑市政工程设计费建筑市政工程设计费工程设计工程设计费费主要税费：主要税费：u根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价价和市场调节价u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元及以上的工程勘察收万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价费实行政府指导价u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元以下的工程勘察收费万元以下的工程勘察收费实行市场调节价实行市场调节价 工程勘察（测量）费工程勘察（测量）费u根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价；导价和市场调节价；u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元及以上的工程设计收万元及以上的工程设计收费实行政府指导价；费实行政府指导价；u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元以下的工程设计收费万元以下的工程设计收费实行市场调节价；实行市场调节价；工程设计费工程设计费建筑市政工程设计费建筑市政工程设计费u建筑市政工程按设计阶段分建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。施工图设计三个阶段。u建筑市政工程按复杂程度分建筑市政工程按复杂程度分为：为：级、级、级、级、级三个级三个等级。等级。计费额（万元）收费基价（万元）200950020.9100038.8三、建设阶段三、建设阶段开工前期准备工作开工前期准备工作工程建设招投标工程建设招投标开工手续的办理开工手续的办理工程施工工程施工及及竣工验收竣工验收1 1、开工前期准备工作、开工前期准备工作u项目开工计划的审批与备案项目开工计划的审批与备案u交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费费u办理办理“四源四源”接用手续接用手续u设计单位出报批图、施工图设计单位出报批图、施工图u编制、报送工程档案资料编制、报送工程档案资料u交纳档案保证金交纳档案保证金u办理消防审核意见表办理消防审核意见表u审批人防工程审批人防工程u办理人防许可证办理人防许可证u领取开工审批表领取开工审批表u办理开工登记办理开工登记 主要税费（各地互有所差异）主要税费（各地互有所差异）u城市基础设施城市基础设施“四源四源”建设费建设费u市政公用设施建设费市政公用设施建设费u城市基础设施建设费城市基础设施建设费u地下水资源费地下水资源费u地下热水资源费地下热水资源费u绿化补偿费绿化补偿费u供电贴费供电贴费u竣工档案保证金竣工档案保证金u防空地下室异地建设费防空地下室异地建设费u建材发展补充基金建材发展补充基金 城市基础设施城市基础设施“四源四源”建设费建设费自来水自来水污水处理污水处理供热供热煤气煤气合计合计商品住宅（开发）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/吨日排污量800元/吨35万元/百万大卡小时日用气量600元/m3按实际用量单位：元/平方米u市政公用设施建设费市政公用设施建设费城近郊城近郊100元元/m2远郊远郊90-100元元/m2u城市基础设施建设费城市基础设施建设费城近郊住宅城近郊住宅160元元/m2，非住宅，非住宅200元元/m2远郊收费低于近郊标准远郊收费低于近郊标准u地下水资源费：住宅地下水资源费：住宅9 9元元/m/m2 2u竣工档案保证金：工程概算竣工档案保证金：工程概算1%-3%1%-3%u防空地下室异地建设费：防空地下室异地建设费：16401640元元/m/m2 2u建材发展补充基金建材发展补充基金工程概算的工程概算的2%住宅免交住宅免交2 2、工程建设招投标、工程建设招投标u办理招标登记、招标申请办理招标登记、招标申请u招标通告招标通告u编制并核准招标文件、招标工程标底编制并核准招标文件、招标工程标底u标底在送审合同预算审查处确认标底在送审合同预算审查处确认u标底送市招标办核准后，正式申请招标标底送市招标办核准后，正式申请招标u召开招标会召开招标会u勘察现场勘察现场u资格审批资格审批u编制投标书并送达编制投标书并送达u召开开标会议召开开标会议u开标，评标、决标开标，评标、决标u发送中标通知书发送中标通知书u签订工程承包合同签订工程承包合同u工程承包合同报送审查备案工程承包合同报送审查备案 建设工程招投标建设工程招投标u主要税费：主要税费：建设工程招投标管理费建设工程招投标管理费建设工程监理招投标交易服务费建设工程监理招投标交易服务费建设工程设计招投标交易服务费建设工程设计招投标交易服务费建设工程勘察招标管理费建设工程勘察招标管理费工程标底编制管理费工程标底编制管理费招标代理服务费招标代理服务费税费种类税费种类取费标准取费标准其中其中招标方招标方中标方中标方建设工程招投标管理费建设工程招投标管理费1 10.60.60.40.4建设工程监理招投标交易建设工程监理招投标交易服务费服务费1.2%1.2%1.2%*60%1.2%*60%1.2%*40%1.2%*40%建设工程设计招投标交易建设工程设计招投标交易服务费服务费0.9%0.9%0.9%*60%0.9%*60%0.9%*40%0.9%*40%建设工程勘察招标管理费建设工程勘察招标管理费5%5%5%*50%5%*50%5%*50%5%*50%工程标底编制管理费工程标底编制管理费u标底额小于标底额小于500500万元：标底额万元：标底额*0.2%0.2%u标底额标底额500-1000500-1000万元：标底额万元：标底额*0.15%0.15%u标底额大于标底额大于10001000万元：标底额万元：标底额*0.1%0.1%招标代理服务费招标代理服务费中标价格(万元)100100-500500-10001000-50005000-1000010000-100000100000货物招标1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01%服务招标1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05%工程招标1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%0.05%0.05%3 3、开工手续的办理、开工手续的办理u办理质量监督注册登记手续办理质量监督注册登记手续u开工统计登记开工统计登记u开工前审计开工前审计u交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证u报装施工用水、电、路报装施工用水、电、路u协调街道环卫部门、交通管理部门协调街道环卫部门、交通管理部门u交纳绿化建设费，签订绿化协议交纳绿化建设费，签订绿化协议u领取领取建设工程开工许可证建设工程开工许可证 开工手续的办理开工手续的办理u主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）4 4、工程施工、工程施工u施工场地的施工场地的“三通一平三通一平”u施工单位进场施工单位进场u基础、结构工程施工与设备安装基础、结构工程施工与设备安装u工程质量监督工程质量监督u现场管理现场管理u环境保护环境保护u安全管理安全管理u消防管理消防管理u扰民管理扰民管理 工程施工阶段主要税费工程施工阶段主要税费u主要税费：主要税费：三通一平费三通一平费建筑安装工程费建筑安装工程费合同预算审查工本费合同预算审查工本费质量管理监督费质量管理监督费工程监理费工程监理费超计划用水加价水费超计划用水加价水费夜间施工噪声扰民补偿费夜间施工噪声扰民补偿费占道费和交通管理费占道费和交通管理费名称名称收费标准收费标准 三通一平费三通一平费以实际发生为准以实际发生为准建安工程费建安工程费直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管理费）、利润、税金理费）、利润、税金合同预算审查工本费合同预算审查工本费工程造价工程造价*0.50.5质量管理监督费质量管理监督费建安工程费建安工程费*0.50.5夜间施工噪声扰民费夜间施工噪声扰民费30-6030-60元元/户户月月占道费和交通管理费占道费和交通管理费0.4-30.4-3元元/天天工程监理费工程监理费u总造价百分比计取，用总造价百分比计取，用插入法计算插入法计算 u建设前期阶段按工程概建设前期阶段按工程概预算的预算的0.10.10.20.2计取计取 u施工阶段（含保修阶段）施工阶段（含保修阶段）的取费的取费 (见右表见右表)序号工程概算（万元）监理取费%1小于500大于2.52500-8002.2-2.53800-10002.0-2.241000-30001.7-2.053000-50001.4-1.765000-80001.28-1.478000-100001.2-1.28810000-300001.0-1.2930000-500000.8-1.01050000-800000.68-0.81180000-1000000.6-0.6812100000-1500000.52-0.613150000以上小于0.5超计划用水加价水费超计划用水加价水费u超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的1 1倍至倍至3030倍倍 超计划加价水费征收标准超计划加价水费征收标准用水类别及加价倍数超计划用水幅度自来水加价标准自备井水加价标准平时68月平时68月10以下1倍3倍2倍6倍1020（不含20）2倍6倍4倍12倍2030（不含30）3倍9倍6倍18倍3040（不含40）4倍12倍8倍24倍40以上5倍15倍10倍30倍5 5、工程竣工验收、工程竣工验收u单项工程验收手续单项工程验收手续u建设工程的预验收建设工程的预验收u开发项目验收与备案开发项目验收与备案u人防工程验收与备案人防工程验收与备案u规划验收与备案规划验收与备案u领取领取工程质量竣工核验证书工程质量竣工核验证书u建设工程档案资料的报送移交建设工程档案资料的报送移交u商品住宅性能认定商品住宅性能认定u竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记 工程竣工验收工程竣工验收u主要税费：竣工图费主要税费：竣工图费 四、租售阶段四、租售阶段提交完成提交完成建设项目建设项目投资证明投资证明签署签署预售商品房预售商品房预售款预售款监管协议监管协议办理办理商品房商品房预（销）售预（销）售许可证许可证及及销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介代理机构代理机构进行销售进行销售与购房者与购房者签订签订买卖契约买卖契约楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书办理产权办理产权立契过户立契过户手续手续前期物业前期物业管理单位管理单位招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批签署签署物业管理物业管理委托合同委托合同居住小区的物业接居住小区的物业接管综合验收管综合验收u主要税费主要税费营业税：销售收入营业税：销售收入5%城市维护建设税：营业税的城市维护建设税：营业税的7%教育费附加：营业税的教育费附加：营业税的3%印花税：建筑工程勘察合同印花税：建筑工程勘察合同0.05%，安装工程承包合，安装工程承包合同同0.03%，销售合同，销售合同0.03%，转让土地使用权，转让土地使用权0.05%，房屋出租房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证，土地使用证、房屋所有证5元元契税：成交价格的契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅，个人购买普通住宅1.5%租售阶段阶段主要税费租售阶段阶段主要税费房地产税费种类房地产税费种类房地产经纪业务房地产经纪业务涉及的税费项目涉及的税费项目房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费房地产租赁个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税企业营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税租售阶段主要税费租售阶段主要税费u企业所得税：企业所得税：33%33%u房屋所有权登记费：房屋所有权登记费：8080元元/套套u住房交易手续费：住房交易手续费：3 3元元/m/m2 2u居住小区物业管理启动经费：建安工程费的居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%2%u住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%2%u物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定政府指导价政府指导价u供暖费供暖费 ：2424元元/m/m2 2契税的定义及征税范围契税的定义及征税范围u契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。u办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。u 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。u 转移土地、房屋权属包括下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。征税范围：契税的减免契税的减免u（1 1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；u（2 2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购买公有住房；于第一次购买公有住房；u（3 3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；u（4 4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；u（5 5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；渔业生产的，免征契税；u（6 6）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。土地增值税的定义及计税依据土地增值税的定义及计税依据u土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。u征税范围征税范围征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为u土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。u纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地的成本、费用。（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。计税依据：土地增值税征税方式土地增值税征税方式级数级数增值额与扣除项目金额的比率（增值额与扣除项目金额的比率（%）税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）1 不超过不超过50%的部分的部分3002 超过超过50%100%的部分的部分4053 超过超过100%200%的部分的部分50154 超过超过200%的部分的部分6035u土地增值税实行四级超额累进税率。u税率具体规定为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税的减免土地增值税的减免（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（4）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。国家对以下行为减免征土地增值税：营业税的定义及计税方式营业税的定义及计税方式u营业税概念和特点营业税概念和特点营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。计税依据：各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），税收收入不受成本、费用高低影响，收入比较稳定。实行比例税率，计征方法简便。营业税税率和计税方法营业税税率和计税方法营业税税率和计税方法营业税税率和计税方法销售不动产的营业税率规定为销售不动产的营业税率规定为5%5%。应纳税额计算公式：应纳税额计算公式：应纳税额营业额应纳税额营业额税率应纳税额以人民币计算。税率应纳税额以人民币计算。城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税城市维护建设税u是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。u1）纳税人：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，u2）征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区。u3）税率纳税人所在地在市区的，税率为7；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1。u4）计税依据以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据u5）计算公式应纳税额实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率教育费附加教育费附加u教育费附加：是为发展教育事业而征收的一种专项资金。教育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，作为教育专项资金，由教育行政部门统筹安排，用于改善中小学教学设施和办学条件。u（1）纳税人缴纳增值税、消费税、营业税增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附加的单位除外）。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。u（2）计征依据和附加率教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，附加率为3%，与产品税、增值税、营业税同时缴纳。u（3）应纳税额的计算公式教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额附加率印花税印花税印花税简介印花税简介印花税是对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。它是一种兼有行为性质的凭证税，印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳税义务等特点。u（1）纳税人：中华人民共和国境内书立、领受印花税暂行条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。u（2）征税对象：有五类：经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。u（3）计税依据：印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。u（4）税率：现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率u（5）应纳税额的计算u（6）纳税环节和纳税地点：纳税环节应当在书立或领受时贴花。印花税一般实行就地纳税。u（7）缴纳方法：印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。房地产经济活动中有关印花税的缴纳房地产经济活动中有关印花税的缴纳u（1）房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人。房地产经济活动中印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。u（2）税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。u（3）减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。u（4）纳税地点、期限和缴纳方法。五、各阶段税费的统计分析（从开发商角度）五、各阶段税费的统计分析（从开发商角度）资料来源：全国工商联房地产商会全部开发环节和销售环节的总税收占总成本的比例为26.06%，其中销售环节税收占总成本的比例为23.43%。即房地产开发企业大约需要将总成本的四分之一（四分之一（26.06%）、总支出的五分之一总支出的五分之一（19.06%）、销售收入的七分之一（销售收入的七分之一（14.21%）作为税收缴纳给政府部门开发环节与销售环节的税收分布备注：本报告中的各种税费均为一般情况，各地方以及各阶段由于政府的政策变动导致税费产生很大差异（如契税的变化等），以当地实际情况为准。