房地产开发的基本政策.pptx

第四章 房地产开发的基本政策第一节 房地产开发的主要法规第二节 房地产开发流程第三节 项目的获取第四节 相关政策对房地产开发的影响第一节 房地产开发的主要法规一、房地产开发机构的分类及资质管理规定（一）房地产开发公司的分类 （1）房地产开发公司按所有制结构分为：1）国有的房地产开发公司；2）集体所有的房地产开发公司；3）私营的房地产开发公司；4）中外合资的房地产开发公司；5）中外合作的房地产开发公司；6）外商独资的房地产开发公司等。（2）房地产开发公司按业务范围分为：1）房地产开发专营公司；2）房地产开发项目公司；3）房地产开发兼营公司。（二）房地产开发公司资质管理的法律规定 我国有关法律规定，有关管理房地产业的行政主管部门对房地产的开发公司实行资质等级管理。管理内容包括：（1）房地产开发专营公司应当规定申报资质等级。兼营公司经营房地产开发业务亦要经省级以上建设行政主管部门批准，但不定资质等级。项目开发公司也不定资质等级，由项目所在地的建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，并核发一次性资质证书。（2）房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四、五个等级，各级公司的资质标准均有严格规定。资质标准的内容包括：自由流动资金和注册资本的数额、专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。（3）房地产开发专营企业的资质等级实行分级审批。一级房地产开发公司由省、自治区、直辖市建设行政主管部门主审，报建设部审批；二级以下由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。（4）房地产开发专营公司的资质每年核审一次。对于不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或吊销房地产开发企业资质等级证书。（5）一、二、三、四级公司必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发，公司不得越级承接房地产开发业务。五级资质的公司只能限于在本地区范围内的村镇从事房地产开发经营业务。二、房地产开发管理的主要法规规定（一）关于土地使用的法规 土地管理法、城镇国有土地使用权出让转让暂行条例、城市房地产管理法、土地管理法实施条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定等规定了如果通过国有土地划拨使用，国有土地出让使用、集体土地征收使用进行房地产开发。（二）关于房地产开发建设的法规 城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市规划法、土地管理法、工程建设施工招标投标管理办法、建设监理试行规定等对房地产开发的规划、城市房屋拆迁、房地产开发项目的全过程做了规定。（三）关于房地产交易的法规 城市房地产管理法对房地产市场、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等做了规定。（四）关于房地产产权产籍的法规 土地管理法、城市房地产管理法、城市房屋产权产籍管理办法、城市地籍调查规程、土地登记规则等对房地产权属、房地产权属登记等做了规定。第二节 房地产开发流程一、传统的开发流程（一）选择项目 开发商要根据自己的资金能力、开发目的和市场前景寻找并确定项目。（二）申报控规及批复 控规是编制项目所在地块一定区域的控制性详细规划。该规划的内容包括地块的用途、各类用地的结构、各类建筑的布局、各类建筑物的面积、建筑容积率、建筑物的限高、交通组织等。（三）申报规划意见书及批复 由于控制性详细规划的范围比较大，各类指标还比较粗，要把这些指标分解落实到具体的地块上，就需要获得规划部门的规划意见书。（四）申报立项 房地产开发项目属基建类投资项目，要获得国家发展与改革委员会的审批或备案才能获得开发权。（五）申请建设用地规划许可证 当地规划行政主管部门通过颁发此证来确认某一宗土地的用途。由房地产开发公司提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目的用地需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。申请建设用地规划许可证是在城市规划区内取得开发建设用地的第一道法定程序，建设用地规划许可证是一种批准性文件，是土地可以用于开发的法律凭证。（六）申报规划设计方案并取得通知书 由开发公司提供设计方案、图纸（包括模型）后，城市规划行政主管部门对多个方案进行审查比较，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设计的修改意见，核发审定设计方案通知书。开发公司据此可委托设计单位进行施工图设计。（七）列入年度建设计划 开发公司持审定方案通知书到计划主管部门申报年度开工计划。（八）领取（临时）国有土地使用证 当开发商支付一定比例的土地出让金后，在工程未完工、土地出让金未支付完的情况下，土地行政管理部门颁发给开发商非正式国有土地使用证。（九）申报并领取建设工程规划许可证 开发公司持注明勘察设计号的总平面图，单体设计平、立、剖面图纸，基础图，地下室平、剖面图等，施工图纸报城市规划行政管理部门进行审查，经审查批准后，得到建设工程规划许可证。（十）领取开工证 开发公司持建设工程规划许可证、年度计划批文、施工单位中标通知书等文件向建设行政主管部门申领建设工程施工许可证（俗称开工证）。（十一）领取销售许可证 项目完工前可向房屋行政管理部门申领房屋预售许可证，竣工后可申领销售许可证。（十二）办理产权证 房屋竣工验收合格后，开发公司持竣工备案表和前面的相关文件去房屋管理部门办理整个项目的（大）产权证，并到土地管理部门办理正式的国有土地使用证。然后，对已经售出的房屋办理每套房屋的（小）产权证。二、新的开发流程（一）土地一级开发的流程 具体流程见教材P72的图4-1。（二）通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的主要开发流程 （1）取得国有土地。通过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权的标志是开发商与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按合同约定支付相应的土地款（包括一级开发费、原土地方的补偿费和土地出让金）。开发商取得的是这块土地的半财产权，因为根据合同约定，开发商要在规定的时间完成相应的开发任务，逾期不开发，将被处以罚款或无偿收回。（2）取得立项批复。通过发改委的立项或可研批复，开发商可取得项目的开发经营权。（3）取得审定方案通知书。（4）领取建设工程规划许可证。（5）领取开工证。（6）领取销售许可证。（7）办理产权证。三、房地产开发的主要程序（一）投资机会选择与决策分析 这一步主要是寻找项目并签订项目购买合同。开发商找项目和项目找开发商都需慎重，一旦找准，可以说项目成功了一半。（二）前期工作 这一步主要是完成项目开工前的所有报批手续并取得相应的法律文书，如立项批复、用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。影响这个过程的进度的主要因素有：开发设计方案的确定、审批以及拆迁。从2003年开始，影响进度的最主要因素就是拆迁。（三）建设阶段 这是指从挖土开槽直到项目竣工备案的整个过程，这个阶段又叫施工阶段。其工作主要由有建筑施工资质的施工企业完成，开发商的主要任务就是监控进度、确保质量、控制成本、及时付（工程）款等。（四）销售阶段 这个阶段是项目销售的整个过程，起止时间因项目和开发商的情况不同而不同，法定意义上的销售应以取得销售许可证为开始时间。（五）入住及物业管理 这个阶段指房屋竣工备案后开始入住直到业主委员会的成立。一个项目的所有问题会在这个阶段总暴露，处理不好开发商会功亏一篑前功尽弃。四、房地产开发过程的主要参与者（一）地主方（二）开发商 （三）投资商（四）政府及事业单位（五）金融机构（六）建筑承包商（七）材料供应商（八）监理单位（九）专业顾问公司 主要包括：（1）律师事务所：负责处理合同中的法律问题 （2）投资顾问公司：负责项目的可行性研究和策划及公司经营管理问题 （3）房地产经纪公司：负责项目的销售 （4）房地产评估公司：负责土地及房地产价格评估（十）规划设计单位第三节 项目的获取一、项目获取方式（一）行政划拨 行政划拨的土地，其特点是：土地没有使用年限，银行不提供开发贷款，房屋不能做按揭等。但不少投资者仍然愿意做这样的开发，这样的开发同样能获利。可以采取行政划拨方式的项目有：（1）军队用地自建住宅。军队利用自己的土地，自筹资金，建成的住宅只在军队内按成本价或经济适用房价格出售。（2）国家机关、行政事业单位、社团利用自己的土地建设职工住宅。这些项目性质同军队自建住宅一样，而且更普遍。（3）经济适用房。经济适用房的用地性质是行政划拨，现在也在很多城市采用招标的方式确立开发单位。虽然政府规定经济适用房的利润只有3%，但实际开发商的投资利润率很高，且没有风险。（二）协议 2004年8月31日前，所谓的协议是指开发商先与土地方签订土地或项目转让合同或合作开发合同，然后直接与当地土地管理部门签订该土地的国有土地使用权出让合同，最后达到开发该地的目的。2004年8月31日之后，协议取得项目主要指以下几种情况：（1）工业用地或科技园区用地；土地利用者或工业房地产开发商直接从当地土地管理部门按规定的地价标准签订国有土地使用权出让合同。（2）基础设施建设或实物地租。基础设施建设包括公路、铁路、轻轨、地铁以及一些水厂、电厂、供热厂等相关配套设施的建设。实物地租适用于地方政府缺乏资金而要完成的城市基础设施建设任务又很艰巨的情况，其主要做法是：投资者免费为政府完成一定的城市基础设施建设，如修建城市市政道路、污水处理厂等，政府免费给投资者一定的具有开发价值的土地作为回报。（3）危旧房拆迁改造，也就是我们常说的“危改”。危改项目的特点是：面积大、拆迁量大、难度大、时间长。大量的回迁、大量的政府配套设施等都是采取划拨的方式，对危改项目，政府大多采取协议出让的方式，由开发商自己平衡资金。（4）工业企业的搬迁和改造。一些特殊的加工企业、污染企业、扰民企业的搬迁改造涉及很复杂的因素和成本，如劳动力的安置、搬迁地的选择等，这些问题难以作为土地招标的条件，所以通常也采用协议出让的方式。（5）开发商转让公司及项目。如果已经签订国有土地使用权出让合同的开发商在项目的投资额未达总投资额的25%时想转让，而根据城市房地产管理法，这时的项目不能通过过户发生转让，只能通过对开发公司进行股权转让的方式达到转让目的，这时公司和土地一起转到新投资者手中，这种转让是通过协商谈判达成协议的，可以避免支付契税。（6）开发商转让土地。已签订国有土地使用权出让合同的开发商，在项目上的投资额达到或超过总投资额的25%时，该土地就可以转让。转让行为发生后，交易双方直接到当地土地管理部门办理变更登记，新的投资者或开发商就可以获取项目。（7）投资参股与合作。开发商不但可以与拥有土地资源的企业合作，还可以和拥有开发土地的公司合作。各地政府都有土地储备中心或者土地一级开发公司，开发商与他们合作，也会获得大量的土地资源。（8）收购拥有大量土地的企业。收购了这样的企业，等于收购了开发土地。（9）土地置换。可以用非盈利的特殊用地置换可以开发的营利性用地，用小的地块换大的地块，也可用不同区位之间的土地进行置换。（三）招标 出让人将拟出让地块的各种条件和要求制成标书，采用公开或不公开、定向或不定向等方式，将标书发标到拟购买该地块的竞买人手中，由竞买人按发标要求将本身拟定的开发方案、投标价格等资料回复发标人，发标人组织专业人士对各投标单位的标书进行议标、决标，最终选定土地使用权受让人。项目情况比较复杂时，一般采用这种方式。（四）拍卖 出让人将拟出让地块的各种条件和要求（如规划设计方案、开发进度与期限、起拍价、每次最低加价额、付款方式等）在拍卖场所公开，由经审查同意开发条件的竞买人当场报价，最后由报价最高的竞买人获得该土地的开发经营权。在项目情况比较简单或比较特殊时，可以采用这种方式。（五）挂牌 这时拍卖方式的演变，是拍卖和招标的混合物，是信息时代的产物。这是出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。以挂牌方式出让土地使用权是一种新的项目获取方式，在各地用得最多。二、选定项目的原则（一）根据市场需要选项目 什么项目能够而且容易盈利就选什么项目，这是刚开始做房地产开发时所采取的原则。当房地产市场发育行不够完善、专业分工不明显的时候，大多数开发商根据这条原则选择项目。（二）根据自己的开发能力选项目 这是比较有经验的开发商所采取的原则。（三）根据自己的开发风格选项目 这是有一定品牌知名度的开发商所采取的原则。（四）根据自己的专业水平选项目 这是比较成熟的开发商所采取的原则。如万达倾向于做商业地产，长江地产喜欢开发高级公寓和高档写字楼等。三、项目的区域特点（一）旧城区的项目特点 （1）占地规模小 （2）拆迁量大 （3）要求开发商的自有资金量大 （4）基础设施及配套比较完备 （5）规划控制比较严（二）新区的项目特点 （1）占地规模比较大 （2）拆迁量小甚至没有 （3）要求开发商的自有资金量不是很大 （4）缺乏基础设施及配套 （5）开发商可发挥的余地比较大第四节 相关政策对房地产开发的影响一、规划及其对房地产开发的影响（一）规划的种类 （1）土地利用总体规划：主要控制农地进入开发领域的时间和规模。（2）城市总体规划：主要解决城市土地的产业布局、功能分区、交通管网等。（3）城市详细规划：是对总体规划的细化，是直接对具体地块及周边地块的基础设施、公共配套、道路、绿化、总建筑面积等进行的规划。（二）开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标 （1）居住区技术经济指标：1）容积率=地上建筑物总面积/总用地面积；2）建筑物限高，即建筑物的最大高度；3）绿化率=绿地面积/总用地面积；4）建筑密度=建筑占地面积/总用地面积；5）配套及公建面积。（2）非居住区技术经济指标：1）容积率；2）建筑物限高；3）停车位，停车位的多少直接关系写字楼、商场等项目的命运。二、土地政策对房地产开发的影响（一）土地供应计划 每年供应多少土地、什么地点的土地、什么用途的土地，都会影响房地产的开发，都能给开发商的投资决策提供有价值的参考。（二）土地供应机制 （1）协议方式，暗箱操作：不确定因素多，风险较大；直接成本低，间接成本高；最终的成交率低，或者说，“炒地”多。（2）招标、拍卖、挂牌：2002年7月1日，招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定正式实施，新供地方式的特点是：条件清楚，约束力强，容易抬高地价，但能降低最终成本，限制“炒地”。（三）地价 （1）地价的内涵：我国地价的内涵很复杂，从名称上就可以看出来，如“毛地价”、“出让价”、“生地价”、“熟地价”、“地面价”、“楼面价”、“征地价”等。（2）地价水平：考察一个地方的地价水平，既要看地价的绝对水平，又要看地价的相对水平；既要静态地看地价水平，又要动态地看地价水平。（3）地价支付方式：要考虑是一次性付款，还是分歧付款，以及首付款金额、余款的支付；还要考虑是付现金，还是给实物等。三、市政配套政策对房地产开发的影响（一）市政配套条件 主要包括教育、医疗、购物、交通、供电、供水、供暖、天然气、雨污水的排放及处理等。教育、医疗、购物等是房地产的辅助条件，它们的规模以及距项目的距离能提升或降低房地产项目的价值。而交通、供电、供水、供暖、天然气、雨污水的排放及处理等则是房地产项目的构成要件，这些条件的具备与否直接关系到项目的成功与否。越靠近市中心，对这些构成要件的要求越严；远离市中心，对这些构成要件的要求比较松，可以采取其他补救措施。（二）市政的收费 包括具备市政完全配套条件或其中某些条件时，要利用这些资源时付费的方式；以及当不具备这些条件时，要完善这些设施，需要付出的费用等。市政收费在项目成本中的比重占20%30%。（三）市政的效率 有些市政条件是由政府完成的，在项目启动时，要确认政府何时完成市政条件。我国因市政条件跟不上而导致死盘的项目有不少，特别是一些新兴城市、新开发区、郊区等很容易出现这种情况。现在开发商受让土地后按规定2年内不开发就应该无偿收回，但现实中很难执行这一条，原因之一就是政府承诺的按期完成的市政配套没有完成，政府违约的后果不能由开发商来承担。