房地产投资项目的不确定性分析之临界点分析.pptx

2.房地产投资项目不确定性的含义房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。和估计，这种现象就称为不确定性。不确定性产生的主观原因信息的不完全性与不充分性信息的不完全性与不充分性。人的有限理性人的有限理性。不确定性产生的客观原因市场供求变化的影响市场供求变化的影响。技术变化的影响技术变化的影响。经济环境变化的影响经济环境变化的影响。3.主要的不确定性因素主要的不确定性因素 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素确定性因素对于房地产置业投资项目，影响其投资经对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素济效果的主要不确定性因素4.不确定性因素的相互作用不确定性因素的相互作用 从以上分析可以看出，房地产开发过程中所从以上分析可以看出，房地产开发过程中所涉及的这些不确定性因素，或者以独立的涉及的这些不确定性因素，或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发形式，或者以相互同步或不同步的形式发生着变化。这些变化的最终结果，是对房生着变化。这些变化的最终结果，是对房地产项目的费用和效益产生影响。假如开地产项目的费用和效益产生影响。假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。在这种前提下对项目进行不确定持不变。在这种前提下对项目进行不确定性分析的意义不大。性分析的意义不大。5.房地产投资项目的不确定性分析房地产投资项目的不确定性分析的意义的意义 1 看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。2 通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投资决策。资决策。3 通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不可预见的政治、经济、自然等因素变化的抗冲击可预见的政治、经济、自然等因素变化的抗冲击能力，从而预测项目的抗风险能力。能力，从而预测项目的抗风险能力。房地产投资项目的不确定性分析主要包括:1.临界点分析 2.敏感性分析临界点分析临界点分析临界点分析的含义临界点分析的含义 临界点临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态.在一些教材上又被称为盈亏平衡分析。临界点分析临界点分析是对房地产投资项目中的各变量进行综合分析的一种技术经济分析方法，临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。临界点分析的数学模型：临界点分析的数学模型：线性盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析 曲线形式的盈亏平衡分析曲线形式的盈亏平衡分析 线性盈亏临界点分析线性盈亏临界点分析成本与业务量 房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本固定成本与变动成本变动成本两类。固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本临界点分析的数学模型 假设产量和销量相同，则：利润=单位售价销量-单位售价销量销售税率-单位变动成本销量-固定成本 =单位售价销量（1-销售税率）-单位变动成本销量-固定成本 设：Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；Cf：表示固定成本；则上述公式可表示为：Z=PQ(1-r)-CvQ-CZ=PQ(1-r)-CvQ-Cf f临界点分析的数学模型图示曲线形式的盈亏平衡分析曲线形式的盈亏平衡分析 在实际工作中，总销售收入和生产总成本往往不是产量的线性函数，而呈曲线变化。此时，就不能用上述直线形式计算盈亏平衡点，而必须借助数学中的极值原理求解。假设总销售收入曲线和生产总成本曲线如图所示。图中的、为平衡点的产量，如果实际的产量小于x1或大于x2，企业就会出现亏损，只有产量在x1和x2之间时才能盈利。它的具体求法就是使两条曲线的函数式相等，从中解出x1和x2。求出盈亏平衡点x1、x2后就知道了盈利区的具体范围，在该范围内，可以求出企业最大利润时的产量：令：则：由此可求得利润极值时的产量。但是，有时盈利区和亏损区是不易看出来的，所以，求出的产量是否对应着利润最大还无法判别，必须通过二次微分加以判定。若：则求得的产量就是利润最大时的产量；反之为亏损最大时的产量。临界点分析的运用 临界点分析可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中，当有两个或两个以上的方案时，若分析的目的是找到各方案的优劣范围，则可首先确定某一分析指标（如有收入时，可以是利润；当各方案收入相等时，可以是成本），然后将这一分析指标用同一变量表示，即确定分析指标的函数式。令方案的分析指标函数式相等，便可以求出该变量的某一特定值，此特定值叫做方案的优劣平衡点（或盈亏平衡点）。设有两个互斥方案，假设用成本（或费用）作为分析指标，它们的成本函数决定于一个共同的变量时：C1=f1(Q);C2=f2(Q)令C1=C2,即f1(Q)=f2(Q)由此，可求出Q值，即为两个方案费用平衡时的变量值，据此可判断方案的优劣。习题1：有一挖土方工程，有两个挖土方案：一是人工挖土，单价为3.5元m；另一个是机械挖土，单价为2元m，但需机械租赁费1万元，问在什么情况下（土方量为多少立方米时）应采用人工挖土。习题2：某房地产公司打算开发一幢公寓楼，预计该楼平均单价为2000元/平方，置地勘察费等固定费用为100万元，每平方米建筑面积的可变费用（造价、管理费、销售费用等）为800元/平方，销售税率为5%。试计算该项目的最小开发量。注意事项：1.销售收入是完全随建筑面积的变化而变化的。平均价假定为常数。2.开发量与销售量相等。只有这样，等式F(x)=C(x)才能成立。左边x销售量，右边x开发量。3.成本函数中，固定费用为常数。它通常包括置地、基础设施建设、勘察设计和借贷利息等费用；变动费用是建筑面积的线性函数，除单价、管理费、人工费和营销费外，还可包括有关税费等。临界点分析法的总结房地产投资项目的临界点分析，主要是根据房地产开发经营成本、产（销）量（建筑面积）、售价和利润之间的函数关系进行预测、分析房地产开发项目盈利能力和考察项目承受风险能力的一种技术方法。但应用这一方法，只能对项目风险作定性分析，而无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述，这是临界点分析在技术上的局限性。临界点分析临界点分析法法约束条件主要有以下四个方面：4开发建设量与销售（出租）量相等，即开发建设项目的建筑面积能全部销售（出租）出去。4在所分析的销售（出租）量范围内，固定成本不发生变化。4变动成本是建筑面积（产销量）的正线性函数。4销售（出租）收入完全随建筑面积的变化而变化，而且变动呈线性关系，在分析过程中，平均单位售价不变。约束性缺陷临界点分析临界点分析法法缺陷：4由于盈亏平衡分析仅仅是讨论成本、销量等 不确定性因素的变化对投资项目盈利水平的影响，却不能从分析中判断项目自身盈利能力的大小。4盈亏平衡分析是一种静态分析，没有考虑资金的时间价值和项目整个寿命期的现金流量的变化，因此，其计算结果和分析结论是粗略的。4仅以盈亏平衡点的高低来判断投资方案的优劣，并不一定能够获得最优方案。约束性约束性缺陷