房地产法利用.pptx

课程基本结构课程基本结构归属篇归属篇利用篇利用篇服务篇服务篇房地产利用基本内容房地产利用基本内容房地产征收房地产开发用地房地产开发建设房地产交易房地产利用法律关系图解房地产利用法律关系图解国有土地国有土地上的房屋上的房屋集体土地集体土地（含其上物）（含其上物）房地产房地产开发公司开发公司国有土地国有土地征收/购买业主业主业主业主金融机构新建商品房二手房出让出售出售抵押抵押建设用地承租人承租人租赁工厂工厂社会利用社会利用划拨农业利用农业利用非农利用非农利用分配/承包/出租/划拨小产权房小产权房抵押房地产征收房地产征收要点房地产征收的含义与特征城市房地产征收程序及补偿问题农村房地产征收程序及补偿问题房地产征收房地产征收房地产征收的含义房地产征收，是指政府为了公共利益的需要，通过行使行政权强制性地、有偿地、永久地取得相对人房地产的行政行为。房地产征收与征用的区别房地产征收的特征房地产征收主体的唯一性房地产征收客体的双重性房地产征收行为的强制性房地产征收的目的是政府获得土地的使用权或所有权房地产征收的前提是为了公共利益房地产征收的保障是程序正当房地产征收的成本是对被征收人的补偿房地产征收房地产征收公共利益的基本价值判断标准（1）公共利益必须具有公共性；地域的广泛性、受益对象的广泛性（2）公共利益应该代表社会大多数人共同利益需求，而非某个集团的利益需要；（3）公共利益从其自身而言决不能是经营行为，不能以追求利润为目的，排除因商业开发而征收；（4）公共利益应当是具体的、实在的；（5）公共利益与程序正义。房地产征收房地产征收我国征收中公共利益的考量国有土地上房屋征收与补偿条例 第8条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他其他公共利益的需要。思考思考：谁有权认定？征收集体所有的土地是否亦应遵循同样的原则？如果不属于公共利益应该如何处理？实践情况如何？返回房地产征收房地产征收城市房地产征收征收对象征收对象 城市房屋所有权及国有建设用地使用权征收主体征收主体 征收人：政府 关注：房屋征收部门、房屋征收实施单位 建设单位禁止参与搬迁活动 被征收人：被征收房屋的所有权人 关注：被征收房屋的抵押权人、承租人房地产征收房地产征收城市房地产征收程序有需要有意图政府审查是否符合发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划政府进行社会稳定风险评估房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府市、县政府对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见根据公众意见政府修改补偿方案，然后公布征收补偿费用足额到位，且保证专户存储县级政府作出房屋征收决定，并公告不服，复议或诉讼房屋征收部门调查登记被征收房屋情况，并公布调查结果具有相应资质的房地产价格评估机构评估被征收房屋的价值有异议，申请复核评估；向评估专家委员会申请鉴定房屋征收部门与被征收人订立补偿协议达不成协议，由作出征收决定的政府作出补偿决定，并且公告补偿决定不服，复议或诉讼政府向被征收人先行支付补偿费被征收人接受补偿费后自行搬离房屋被征收人不搬迁的，由政府依法申请法院强制执行房地产征收房地产征收城市房地产征收补偿补偿原则补偿原则（1）完全补偿原则以被征收人完全回复到与征收前同一生活状态所需要的代价为补偿标准（2）公平补偿原则补偿范围仅限于被征收财产的市场价值我国国有土地上房屋征收与补偿条例 第2条规定了该原则（3）相当补偿原则 基于征收财产权的公共目的性，只需斟酌社会、经济等情况，给予妥当或合理补偿即可，其算定基础只要合理，就无须补偿被征收人财产实际价格的全额。房地产征收房地产征收城市房地产征收补偿补偿方式补偿方式（1）货币补偿（2）房屋产权调换国有土地上房屋征收与补偿条例 第21条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。房地产征收房地产征收城市房地产征收补偿补偿范围补偿范围（1）被征收房屋的价值房屋本体+房屋的附属物价值违章建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿（2）搬迁费或安置费货币补偿：搬迁费房屋产权调换：过度期内租房费属临时安置费（3）停产停业损失被征收房屋用于生产经营用途（4）补助或奖励激励早日自行搬离不是必需的补偿范围，取决于当地政府具体规定房地产征收房地产征收城市房地产征收补偿补偿标准补偿标准（1）时间标准即计算补偿财产的日期房屋征收决定公告之日（2）价值标准被征收房屋类似房地产的市场价值被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产。城市房地产征收案例城市房地产征收案例基本案情：基本案情：2002年7月，郑女士与某市房屋开发公司签署正式商品房买卖合同，郑女士以300多万购买了新开发建设的赛德公寓小区7号楼房产（独栋楼房、独门独院）；该房产带游泳池、车库以及一口深水井（原系唐山天府饮料厂水井）；该楼房（含附属设施）建筑面积920，占地面积1100。2011年3月，政府决定对整个赛德公寓小区进行拆迁，拟将该地段开发成综合商业中心。双方对赔偿金额一直未达成一致，2011年10月21日夜10点多钟，路北区政府组织人员将上述房产强制拆除。目前，包括7号楼在内的整个赛德公寓小区的土地使用权已通过出让手续转到某投资公司名下，新的项目某市世纪广场已经破土动工。在协商赔偿过程中，政府同意按安置补偿方案的最高限给予郑女士补偿，即每平方米1.8万米，核对合法拆迁面积810，合计1458万；但郑女士明确拒绝，郑女士提出至少赔偿一个亿，依据是在同等地段同等面积的房产就这个价，并提供郊区某别墅项目联排别墅350就卖到4000万，两套合在一起700就已经8000万了，而所占用的土地面积仅400，且没有游泳池。城市房地产征收案例城市房地产征收案例问题：1、政府在该项目上获取土地的过程是否合法？依据是什么？2、郑女士的要求是否合理合法？其应如何合理维护自己的权利？房地产征收房地产征收农村房地产征收征收对象征收对象 集体土地所有权 集体土地上的房屋（含集体建设用地使用权）集体土地上的农作物（含农用地承包经营权）征收主体征收主体（1）征收人征收主体：决定实施征收的主体被征收房地产所在地的市、县人民政府批准主体：对征收进行批准的主体国务院和省级人民政府（2）被征收人农村土地所有权人农村土地使用权人：在宅基地上建造房屋；承包集体农用地房地产征收房地产征收农村房地产征收程序1 1、申请：、申请：建设项目用地申请征收土地申请2 2、审批、审批：（1）审核是否符合公共利益；（2）根据权限审批，如征收基本农田、基本农田以外35公顷、其他土地超过70公顷由国务院批准。3 3、公告：、公告：征地申请获批后，由县级以上政府公告并予以实施；征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。公告地被征收土地所在的村、组或乡镇政府所在地。4 4、听证：、听证：被征地农村集体经济组织、村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见或者要求举行听证会的，应该在征地补偿、安置方案公告之日10个工作日内向市、县政府土地主管部门提出。符合条件组织听证。5 5、订立补偿协议、发放补偿款、交出土地（含地上物）、订立补偿协议、发放补偿款、交出土地（含地上物）6 6、行政裁决：、行政裁决：对征收土地方案及征地补偿、安置方案执行中发生的争议，由市、县政府协调，协调不成，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。7 7、强制执行：、强制执行：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。思考：思考：缺了什么?房地产征收房地产征收农村房地产征收补偿补偿对象及标准补偿对象及标准（1）土地补偿费对象：土地所有权人 土地使用权人？标准：耕地：被征收耕地前三年平均年产值平均年产值的四倍至六倍 其他土地：由省级政府参照耕地标准规定思考：按被征土地的原用途补偿 vs 土地开发后的巨大利益（2）安置补偿费目的：为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活对象：谁负责农业人口安置，安置补助费就归谁标准：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为被征收土地所在地的人均耕地被征收前三年平均年产值的四倍至六倍 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算房地产征收房地产征收农村房地产征收补偿补偿对象及标准补偿对象及标准（3）地上附着物补偿费范围：包括土地上下的各种建筑物、构筑物如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠的拆迁和恢复费用，被征收土地上林木的补偿或砍伐费等对象：支付给土地上附着物的权利人，即土地使用权人标准：由省级政府根据各自的情况加以规定（4）青苗费含义：指农作物正处于生长阶段而未能收获的，因征收土地需要及时让出土地致农作物不能收获而给农民造成的损失对象：支付给被征收农作物的所有权人，即土地的使用权人标准：根据农作物的生长期按一季的产值予以计算（5）社会保障费物权法第42条第2款：安排被征地农民的社会保障费用农村房地产征收案例农村房地产征收案例基本案情：基本案情：2004年4月16日，经云南省国土资源厅审核并报省政府同意后，省国土资源厅下发云国土资耕(2004)39号关于楚雄市2003年度第十批城镇建设用地的复函，楚雄州国土资源局以楚国土资耕(2004)69号批复转发了该复函，确定将李某等人的房屋、宅基地等所在范围的土地批准为楚雄市2003年度第十批城市建设用地，同时批准了农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案。2006年8月10日楚雄市东瓜镇人民政府、开发区国土分局发布公告，对拆迁范围、拆迁期限等内容作了公告，同年8月28日开发区管委会以(2006)第35号通知，公布了楚雄开发区西北片区房屋拆迁补偿安置方案；2007年1月24日，楚雄开发区西北片区房屋拆迁安置指挥部发布楚雄开发区西北片区房屋拆除工程公告，对房屋拆除的范围、时间等作了公告。同年5月29日开发区国土分局与镇、村委会、村民一组达成征用土地协议书，对村民一组的菜地、宅基地等共26853亩依法征收。2007年6月28日，拨付了征地款。开发区管委会对需要拆迁的房屋，附着物、果树等，依法委托昆明富乙房地产评估经纪有限责任公司进行了评估；2008年4月23日,拆迁办向村民一组的李某等人发出拨款通知并将拆迁补偿款存入了被拆迁人在银行的私人户头。因李某等人对征地补偿方案不满，拒不签署拆迁协议，拒绝搬迁；开发区管委会遂申请法院对李某等人的房屋实施了强制拆迁，现李某等人的房屋已经被强制拆除。李某等人向法院提起诉讼，请求判令被告开发区管委会承担其建筑物、附着物财产损失合计163,69594元及因其暴力限制其全家人身自由所造成的精神损失2,800,000元。一审法院认为：一审法院认为：李某等人的房屋、宅基地属楚雄市第十批城镇建设用地的征收范围，开发区管委会作为县一级的行政主体，经法定程序报批获准农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案后，与涉及征用土地的镇、村委会、村民小组签订了征用土地协议书，依照土管理法实施条例第二十五条的规定，已经将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积及补偿标准作了公告。对拆迁范围、签订协议、拆迁时间等作了公示，对李某等被拆迁人作了大量的疏导说服工作，对需要拆迁的房屋、附着物依法委托昆明富乙房地产评估经纪有限责任公司进行了评估，并将征地拆迁补偿款分别存入了李某等人户头。李某等被拆迁户的小区房屋建设已完成80以上。被告开发区管委会履行了作为拆迁人应当履行的法定义务。但李某等人在法定的公告、公示期间，对公告、公示内容未提出异议，采取既不签订拆迁补偿协议和进行补偿登记，又不依法申请政府裁决，对相关职能部门的疏导说服工作，以不明知、没有签字等为由，对抗征地拆迁、安置工作。在开发区管委会的相关职能部门责令其交出土地使用权期限到期后，仍不履行法定义务，交出已经法定程序征收的土地使用权，其行为属违反土地管理法实施条例第四十五条规定的阻挠国家建设征用土地的行为。开发区管委会向人民法院提请对其强制拆迁并无不当。开发区管委会的征地拆迁行为程序合法，安置补偿并无不当。开发区管委会的征地拆迁具体行政行为是依照法定程序进行的，没有对一审原告的合法财产造成侵害。李某等人认为开发区管委会在征地拆迁的具体行政行为中侵害了其合法权益，给其的财产权、人身权造成损失、侵害。但因其不能对被诉具体行政行为造成其损失、侵害的事实提供证据，致使人民法院无法审查、确认其损失、侵害的情况。依照最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定第三十二条的规定，其诉讼主张无证据证明，不予支持。判决驳回原告诉讼请求。上诉人李某等不服上诉称，被上诉人违反法定程序，征地行为违法，一审判决没有审查安置补偿方案和实施过程，错误分配举证责任，被上诉人开发区管委会应当举证证明如何保护了上诉人的合法财产。请求确认被上诉人开发区管委会具体行政行为违法并判令其赔偿相关损失。被上诉人开发区管委会答辩称，其具体行政行为合法，因此不存在行政赔偿的问题。云南高院二审认为：云南高院二审认为：土地管理法第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。因此，集体土地征收并转为建设用地须依法得到省、自治州、直辖市人民政府的批准方可实施。本案中，2004年4月16日，经云南省国土资源厅审核并报云南省人民政府同意后，省国土资源厅下发云国土资耕(2004)39号关于楚雄市2003年度第十批城镇建设用地的复函，楚雄州国土资源局以楚国土资耕(2004)69号批复转发了该复函，确定将上诉人李某等人的房屋、宅基地等所在范围的土地批准为楚雄市2003年度第十批城市建设用地，同时批准了农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案。被上诉人开发区管委会按照上述方案与涉及征用土地的镇、村委会、村民小组签订了征用土地协议书，依照土管理法实施条例第二十五条的规定，将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积及补偿标准作了公告。对拆迁范围、签订协议、拆迁时间等作了公示，对李某等被拆迁人作了大量的疏导说服工作，对需要拆迁的房屋、附着物依法委托昆明富乙房地产评估经纪有限责任公司进行了评估，并将征地拆迁补偿款分别存入了李某等人户头；李某等被拆迁户的小区房屋建设已基本完成；其征地行为并不违法。据此，上诉人李某等提出的行政赔偿请求也于法无据，一审判决认定事实清楚、程序合法，应予维持。依照行政诉讼法第六十一条（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。