2024年中国办公楼租赁指南.pdf

2024中国办公楼 租赁指南上海深圳北京广州成都重庆杭州武汉南京西安沈阳天津青岛香港仲量联行办公楼租赁服务2办公楼租赁指南4中国办公楼市场摘要及展望9主要城市速览 12关于仲量联行32目录仲量联行办公楼租赁服务业务能力 在中国拥有超过170名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务 我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、灵活办公等 拥有超过241年的全球房地产经验和最佳实践 凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系 连续多年囊括RICS中国多个奖项，包括13个冠军奖和28个优秀奖 连续17年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2024）2023年被彭博绿金ESG50榜单评选为“年度受关注企业”核心服务租户代表无论您的企业是计划搬迁或续租，还是考虑购买办公楼，或是评估房地产租赁的全局策略，您都需要专业的租户代表为您服务。物业搜索及研究 现场考察 商业条款谈判 租赁/购买策略分析 财务分析 策略评估与总体规划项目代理结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。项目总体战略规划 项目营销与推广 租赁代理 租务管理办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。2 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年 哈尔滨大连长沙天津北京 青岛上海福州苏州南京南宁三亚武汉广州 深圳香港珠海澳门重庆西安济南石家庄洛阳唐山沈阳长春吉林秦皇岛威海烟台潍坊呼和浩特廊坊鄂尔多斯太原邢台郑州扬州句容常州无锡盐城昆山嘉兴绍兴金华温州泉州厦门潮州汕头河源汕尾揭阳中山东莞梅州韶关清远肇庆云浮阳江茂名湛江海口南昌南通开封徐州临沂杭州海宁湖州昆明顺德佛山西宁兰州绵阳德阳甘孜雅安眉山广元资阳自贡丽江拉萨攀枝花宜宾毕节昭通凯里贵阳安顺南充广安达州汉中延安渭南襄樊台北惠州泸州乌鲁木齐成都内江遂宁仲量联行中国商业地产部市场份额占主导地位联系人中国区/上海 张静19年从业经验深圳李文杰12年从业经验北京 张冀苏17年从业经验广州 马炜图29年从业经验成都 邓艳萍16年从业经验重庆 刘洋14年从业经验杭州 尤培荣18年从业经验武汉刘宁28年从业经验南京陈明哲13年从业经验西安何娜12年从业经验沈阳/天津张冀苏17年从业经验青岛曲岩萍20年从业经验香港 鲍雅历18年从业经验2023年 拥有 170+位地产专家 完成 1,200+办公楼租赁交易 覆盖 113万+平方米租赁面积办公楼业务覆盖32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市3办公楼有哪些等级？超甲级甲级乙级以下13项满足12项以下13项满足10项以下13项满足10项所有权单一产权单一产权单一产权或者50%以上的面积产权集中项目位置核心中央商务区中央商务区或非中央商务区中央商务区或非中央商务区公共交通 及便利性 轨道交通(直达或步行5-10分钟之内)；零售商圈以及餐饮配套(直达或步行5-10分钟之内)；公共交通路线便捷 轨道交通(直达或步行10分钟之内)；零售商圈以及餐饮配套(直达或步行5-10分钟之内)；公共交通路线便捷 轨道交通(直达或步行10-15分钟之内)；零售商圈以及餐饮配套(直达或步行15分钟之内)；公共交通路线便捷标准层面积 不低于2,000平方米不低于1,500平方米不低于1,200平方米得房率整层不低于65%整层不低于65%整层不低于60%单元内净高不低于2.8米不低于2.7米不低于2.5米架空地板有有无空调系统 智能化中央风机盘管或VAV系统 PM2.5过滤系统 中央风机盘管或VAV系统 PM2.5过滤系统中央风机盘管开发商/物业管理 有国际经验的开发商 有国际背景的物业 有经验的开发商 有经验的物业无特殊要求电梯供应每1,000平方米提供0.13台(或以上)电梯服务电梯供应充足基本满足电梯供应需求停车设施智能停车设施，停车位充足停车位充足基本满足停车需求电力供应双回路供电、有备用发电机组双回路供电、有备用发电机组(仅供应急使用)普通供电、满足普通办公使用环保可持续发展LEED/WELL认证LEED/WELL认证从优/办公楼分为哪些类型？按产权类别分类单一产权（大业主）分散产权（小业主）单一产权的办公楼通常由开发商、企业或机构投资者所持有。少量的办公楼为分散式产权（小业主）。该类型办公楼内不同办公单位或楼层的产权由不同业主所持有。按营业形式分类仲量联行根据国际通用标准对中国办公楼的不同等级指标表现进行梳理，目前分为超甲级、甲级、乙级三个等级。以下指标仅作为参考，不作为划分办公楼等级的唯一标准。办公楼租赁指南灵活办公空间传统式办公室典型的供企业员工办公、从事商业经营活动、共享功能设施的场所，按建筑和配套质量可分为超甲级、甲级、乙级等多个等级。与服务式办公室和联合办公空间相比，交付后依租户需求可能需要装修且租期较长。各项功能齐全，可即租即用。此类模式便于公司迅速开展业务、解决短期租赁的需求。但租户间需共享功能区域，例如会议室、接待区等。4 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年租赁办公楼会产生哪些费用？租赁办公楼需要考虑哪些因素？地理位置面积测算进度管理预算控制ESG(环境、社会及治理)租金：办公楼市场的标准租赁期为3年，通常租金在3年内保持不变。部分业主也可接受5-6年的租赁期，甚至更长，但租赁期内租金可能会有所调整。+物业管理费：物业管理费是在租赁过程中除租金外的另一项重要支出，费用通常不可洽谈，一般由业主聘请的物业管理公司收取。水电费：公共面积的水电费均包含在物业费内。若租户套内加装茶水间，水费由租户承担；租户承租面积的电费则由业主代付。租赁保证金：租赁保证金是为保证租赁合同的履行，租户在合同签订时按应付租金的一定比例付给业主的担保金。租赁保证金通常在租赁合同履行完毕时返还。装修费：租户所租的办公室一般未经精装修（标准交付），租赁空间的装修费用需由租户承担。装修还原费：租约期满后，租户通常需要承担将所租办公室还原至交付时状态的费用。审批图/装修管理费：部分业主会收取审批所有装修图纸的费用，包括在装修过程中产生的管理费。法律费用（若涉及）：租约双方都可能需要承担各自在商谈及履行租约的过程中产生的法律费用。增值税：增值税税率为租金的5%或9%及物业管理费的6%。中介费：在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金。理想的办公室地理位置及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升租户和员工对公司的信心，提高工作效率。我们可在这些诸多环节提供专业而全面的建议，协助租户做出最优决策。员工数量和空间布局方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技，更具弹性、更灵活的工作方式将逐渐成为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间战略，在“未来办公”的时代，我们将为您评估目前的办公空间利用率，并根据您的业务需求和目标提供定制化的空间优化方案，估算装修成本，供您做出最佳决策。根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要至少6个月的时间才能完成新办公室的设立/搬迁。为确保项目的顺利完成，预留充分的时间至关重要。我们将为租户制定时间表，并在多个关键节点提醒租户及时做出相应决策。成本控制是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，我们建议租户谨慎对比各办公楼的租赁意向书。由于办公楼租金会随着市场行情不断调整，我们会针对租户需求进行具体分析，协助租户完成财务测算及审批。随着大众对环境、社会及治理的关注，以及相关机构对企业就环境、社会及治理的披露要求，我们会针对企业需求，在租赁办公楼全过程中提供专业建议，以协助企业实现如温室气体减排等目标。5租赁办公楼需要经历哪些步骤？办公楼租赁进度项目管理相关支持（可选）1.确定需求根据租户实际需求，确定基本筛选条件，如租金预算、所需面积、大致地理范围等。初步工程技术尽职调查，方便筛选短名单。2.市场研究和分析展开全面深入的市场调研，实地考察办公楼。详尽的工程技术尽职调查，并指出备选场地与客户需求直接的技术分歧。3.谈判策略和邀约函就筛选后的若干办公楼与业主分别展开谈判。进行平面排布测试，根据测试结果和工程技术尽职调查结果协助租赁谈判。4.租赁条件分析和条款确定与业主确定租赁条件，签署租赁意向书，并缴付首期租赁保证金。工程技术支持，如交房时间、交付条件、指定供应商等。5.审批流程和合同谈判由租户的法律顾问审阅租赁合同，与业主洽谈并最终确认合同文本。签署合同并缴付全额保证金和首期租金。注册租赁合同（如需要）并支付相关税费。如交付楼宇尚未达到交付条件，提供现场监督，直至交付，且在交付租赁物业时代表业主进行楼宇场地的检查，跟踪待整改项直至交付成功。采购项目管理、内装设计和其他机电设计工作 采购施工单位、家具、IT等长供货周期物品 办理施工许可手续，现场保护措施，准备施工交付办公场所面积（平方米）施工期（月）8,0003-46 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年租金条款计量单位平方米（建筑面积）租金大部分城市报价为人民币/平方米（建筑面积）/月，上海及部分城市报价为人民币/平方米（建筑面积）/天常见的租赁期限标准租期通常为3年，部分业主根据面积大小也可接受5-6年的租赁期限，但租赁期内通常会有租金涨幅应付租金的频率月度/季度常见的租赁保证金3个月的租金和物业管理费租金发票惯例先款后票装修期业主根据租户租赁面积大小提供给租户的额外装修时间，通常在装修期内无需支付租金，但需支付物业管理费免租期业主根据租户租赁面积大小提供给租户在租赁期内的租金折让，通常在免租期内无需支付租金，但需支付物业管理费服务费，运营成本，维修和保险物业管理费租户承担，按月预付中介费在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金水电费及通信费每个租户分别计量并支付套内电费和通信费；标准开放时间的中央空调费用和用水费用通常包含在物业管理费中停车固定分配的停车位非常有限；如有停车位，则按月付费内部维修责任业主/租户承担（视不同设备而定）公共部位维修责任（接待台、电梯、楼梯等）业主承担外部/结构维修责任业主承担建筑保险责任通常为业主承担税金印花税每一方都需承担占合同总价的0.1的印花税房产税业主承担租金对应的增值税对于2016年5月1日之前或当日竣工的办公楼，租金增值税率为5或9%。对于2016年5月1日之后完工的办公楼，租金增值税为9常见非商务条款优先续租权及续租租金涨幅租户在租期到期时以书面形式提出续租意向，享有优先续租2-3年或3-5年期的权利。承租出租双方就续租条件进行洽谈，且续租租金在市场租金的基础上进行调整，但增长幅度不高于一定比例转租和分租权在经业主同意的情况下，租户有权转租全部或部分租赁面积给其关联公司。部分业主会收取一次性的服务费优先扩租权租户在租赁期间对大厦的空置面积（通常是相邻单元或者相邻楼层）享有优先扩租权提前解约权在租赁期满一定时间后，租户以书面形式通知业主后有权解除部分或全部租赁面积而无需支付违约金或支付较少违约金延期滞留权在租赁期结束后，租户有权按月延期租赁该物业（通常为3-6个月），租金按照双方商定的既定比例收取中国办公楼市场一般标准7办公区域面积定义租户应留意办公区域的实际可用面积，以便准确对比备选选项的相关花费高低。下列为市场惯用的定义和概念：建筑面积建筑面积包括每个楼层外墙内所有面积及全部外墙厚度包括：结构立柱 幕墙及内隔墙厚度 核心筒（电梯井、走道、洗手间、管井和机房）用于连接各租户单元至核心筒各功能的公共走道租户内有效使用面积指租户单元内实际面积，不含外墙及分户隔墙面积，不含租赁单元内的结构立柱投影面积。注：租户可委托专业机构以核实业主提供的净面积非租赁但有可能使用的面积指在整层租赁或者大部分单元租赁的时候，房东可在满足消防规范及不影响其他租户运营的情况下，租户可将部分或全部核心筒周围一圈的公共走道包含进租户单元利用，租户无需分担该公共走道的面积租金。办公区域8 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年2024年上半年，中国甲级办公楼市场整体需求呈现弱复苏态势。但是，整体经济复苏的内生动力尚未完全释放，大多数企业仍倾向于采取相对谨慎的租赁策略，且租赁成本敏感度显著提升。市场租赁需求依然主要受降本增效的诉求驱动。与此同时，新增供应的压力也进一步推升市场平均空置率水平。截至2024年上半年，中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长5.2%。其中，北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6,402万平方米，同比增长5.3%。至2025年年末，14个城市合计仍将有近1,236万平方米的新增供应，约占目前总体量的14%。其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著。在2024年上半年，基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响，中国甲级办公楼市场租金持续承压。在仲量联行追踪的重点城市，甲级办公楼市场的平均租金均呈现不同程度跌幅。其中，部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。众多业主继续调整租赁策略以保持其入驻率水平。与此同时，一些租户利用市场租金优势以相对可控的成本，完成其办公空间的升级或整合的需求。中国办公楼市场 摘要9万平方米青岛天津沈阳西安南京武汉杭州重庆成都广州北京香港深圳上海2023年总体量2024年新增供应量2025年新增供应量0500100015002000全国甲级办公楼重点城市总体量10 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年全国甲级办公楼重点城市租金和同比涨幅租金同比租金同比净有效租金(人民币/平方米/天)2024年第二季度净有效租金(人民币/平方米/天)-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-25.0-15.0-5.05.015.025.0香港北京上海深圳广州杭州青岛南京武汉成都西安天津重庆沈阳11总体量1,790 万平方米净吸纳量17.4 万平方米空置率23.5%平均租金6.6 元/平方米/天地方生产总值47,219 亿元第三产业增加值35,510 亿元常住人口2,487 万人世界500强450+家2023年 宏观经济 指标2024年 上半年 甲级办公楼指标上海是中国最大的国际经济中心和重要的国际金融中心，也是高速发展的贸易、航运和科技创新中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业产值继续提高，战略性新兴产业增加值稳步增长。截至2024年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1,790万平方米。上海持续吸引并聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。金融服务业、专业服务业仍为上海办公楼市场的主要需求来源，而零售业则是上海办公楼独树一帜的重要需求来源。另外，科技互联网和包括新能源汽车在内的战略性新兴产业也在持续释放租赁市场新动能。随着近年大量优质新增供应的入市以及交通路网、零售配套的愈发成熟和完善，上海办公楼市场的商务氛围将进一步提升，也为更多企业提供降本增效、办公升级的机会空间。上海办公楼具体分布在哪些区域？上海甲级办公楼市场可分为中央商务区和非中央商务区两大区域。黄浦江将这两个片区进一步划分为浦东和浦西各板块。随着轨道交通快速延伸，板块内项目发展的进程不同，中央商务区和非中央商务区可细分为四个类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区以及成长商务区。主要城市速览南京西路新天地淮海路陆家嘴新民洋竹园花木张江金桥市北临空漕河泾人民广场外滩新江湾城/五角场杨浦滨江北外滩上海火车站四川北路大连路苏河湾大宁真如长寿路中山公园虹桥徐家汇徐汇滨江浦西世博浦东世博后滩前滩莘庄虹桥交通枢纽长风吴中路商务区类别核心成熟产业园区商务区范围非中央商务区中央商务区中央成长12 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年21%金融业18%专业服务17%科技互联网10%零售14%制造贸易4%生命科学及健康16%其它上海甲级办公历史供应及需求上海甲级办公历史租金及空置率上海甲级办公需求行业分布(2023年下半年-2024年上半年)中央商务区租金（净有效）（左轴）中央商务区空置率（右轴）非中央商务区租金（净有效）（左轴）非中央商务区空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%0.02.04.06.08.010.012.02015201620172018201920202021202220232024*2025*元/平方米/天“上海办公楼市场租赁活动正在温和复苏。部分租户抓住租金窗口期升级至核心区的高品质办公空间，呈现再中心化迁移；另有部分租户则反向搬迁至非核心区及产业园区的高质性价比项目，呈现去中心化迁移。”张静商业地产部中国区总裁/华东区董事总经理+86 21 6393 3333 13深圳办公楼具体分布在哪些区域？核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区，该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙洞总部基地、北站商务区以及笋岗片区属于新兴商务区，它们大多分布在深圳地铁5号线沿线，5号线沿线因此相当于“中环”。宝安中心前海蛇口科技园深圳湾超级 总部基地车公庙福田CBD华强北蔡屋围笋岗留仙洞总部基地北站 商务办公区地铁5号线总体量1,348 万平方米净吸纳量33.1 万平方米空置率24.6%平均租金5.1 元/平方米/天地方生产总值34,606 亿元第三产业增加值21,566 亿元常住人口1,779 万人世界500强300+个2023年 宏观经济 指标2024年 上半年 甲级办公楼指标深圳是国家区域中心城市和国家创新型城市，也是中国重要的经济特区。2023年，深圳地区生产总值约为3.46万亿元，年增速为6.0%。近年来，深圳持续提升先进制造业竞争力、加快建设国际金融创新中心，初步构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。截至2024年年中，深圳甲级办公楼总体量录得约1,348万平方米。高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一，由于相关产业主要集聚在南山区，该区域也成为此类企业选址时的首选。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。深圳办公楼市场的发展呈自东向西、由中央商务区向新兴商务区扩张的趋势；特别是在前海等新兴子市场，受政策补贴、优惠租赁价格的吸引，更多企业将迁往这些商务区的新建楼宇，并带动该区域日渐成熟。2024年上半年，深圳经济运行总体稳定，延续回升向好态势，办公楼市场整体呈现稳健复苏态势。租赁需求继续受成本节约驱动，价格敏感型租户是市场主要的需求来源，全市办公楼市场租金水平整体维持下行通道。截至2024年中，全市空置率较2023年底小幅下降0.9个百分点至24.6%，其中新兴商务区的净吸纳量贡献较为突出。核心区域 新兴区域后海14 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年万平方米新增供应量净吸纳量0501001502002502015201620172018201920202021202220232024*2025*37%科技互联网27%金融业11%专业服务7%房地产/建筑5%贸易/零售13%其它元/平方米/天租金（净有效）(左轴）全市空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%3.05.07.09.02015201620172018201920202021202220232024*2025*深圳甲级办公历史供应及需求深圳甲级办公历史租金及空置率深圳甲级办公需求行业分布(2023年下半年-2024年上半年)“深圳因地制宜发展新质生产力，促进实体经济和数字经济深度融合，不断完善发展服务业体制机制，塑造发展经济新动能新优势，助力深圳商业地产市场有效需求动能持续改善。”李文杰深圳商业地产部总监+86 755 8826 6608 15北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2023年，北京实现GDP增速5.2%，地区生产总值录得超4.38万亿元。其中，第三产业比重稳保高位，占比高达84.8%。截至2024年上半年，北京甲级办公楼总存量为1,121万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的IT行业聚集区域。目前，北京市场中IT、金融、专业服务业仍然作为三大需求支柱，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，大量内资IT和金融企业已进驻该区域，当前区域内整体入驻水平已达到70%，进入稳定发展阶段。2024年上半年，办公楼市场需求持续承压，主力租户搬迁加剧了个别区域的空置压力。内资租户仍为当前市场中的绝对主力，连续两个季度占总租赁成交量的80%以上。全市办公楼市场承压的情形下，平均租金持续处于下行通道。总体量1,121 万平方米净吸纳量-3.0 万平方米空置率12.1%平均租金9.1 元/平方米/天地方生产总值43,761 亿元第三产业增加值37,130 亿元常住人口2,186 万人世界500强450+个2023年 宏观经济 指标2024年 上半年 甲级办公楼指标北京办公楼具体分布在哪些区域？北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场，在轨道交通和城市航站楼的建设完善下，区域逐渐发展成熟，吸引市场目光。丽泽 东长安街金融街 中关村 奥林匹克 东二环路 望京第三 使馆区CBD16 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年0204060801001202015201620172018201920202021202220232024*2025*新增供应量净吸纳量万平方米34%金融服务19%科技新媒体19%专业服务5%生命科学9%制造贸易2%零售13%其它0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2.00 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.02015201620172018201920202021202220232024*2025*元/平方米/天全市租金（净有效）(左轴）全市空置率（右轴）北京甲级办公历史供应及需求北京甲级办公历史租金及空置率北京甲级办公需求行业分布(2023年下半年-2024年上半年)“2024年以来，北京经济延续恢复态势，政策的持续发力逐步显现效果。企业整体的办公需求释放较缓，但租金持续调整预计将在下半年对市场活跃度的提升产生积极影响。”张冀苏华北区董事总经理/华北区商业地产部负责人+8610 5922 1300 17广州办公楼具体分布在哪些区域？广州办公楼市场可分为核心区域以及新兴区域，主要有10个细分市场。其中核心区域包括珠江新城、天河北以及越秀，其办公楼市场配套完善、交通便利、客群稳定。而新兴区域以琶洲与广州国际金融城为首，近年来吸引了不少国内TMT和金融企业入驻及设立总部；而相对较远的新兴市场也在不断发展，未来将有更多甲级办公楼相继落成。总体量808 万平方米净吸纳量11.1 万平方米空置率21.0%平均租金4.5 元/平方米/天地方生产总值30,356 亿元第三产业增加值22,262 亿元常住人口1,883 万人世界500强300+个2023年 宏观经济 指标2024年 上半年 甲级办公楼指标广州是广东省省会和国家中心城市。2023年，广州地区生产总值首次突破3万亿元。近年来，随着广州经济发展新旧动能加速迭代，其逐步建立起以现代服务业和先进制造业为主导的产业发展体系。截至2024年6月底，广州甲级办公楼总体量录得808万平方米。作为华南地区核心城市之一，广州核心区域吸引了众多世界500强企业以及国内外优质企业进驻，而核心区域内办公楼租户主要以金融、科技互联网和专业服务业企业为主。较为稳健的经营发展前景，为新兴互联网企业执行稳定的不动产预算提供支撑，越来越多的新经济企业选择在琶洲和广州国际金融城这些新兴区域扎根发展。据仲量联行统计，全市上半年单笔超过3,000平方米的成交中，科技互联网占比近七成。游戏、软件服务、网络平台等TMT企业及生物医药行业的租赁成交对上半年琶洲子市场净吸纳量贡献超70%；琶洲、广州国际金融城两大租金较为优惠的新兴子市场入驻率改善相对明显。但受降本增效诉求的驱动，存量租户多数仍选择以更贴近市场的价格续租，部分租户则选择成本节约型搬迁，新成交的租金成本敏感度也较高，租金水平仍处于下行通道。核心区域新兴区域18 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年30%科技互联网23%金融业17%专业服务7%零售业5%医药及生物科技18%其它租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）元/平方米/天0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2.03.04.05.06.07.08.02015201620172018201920202021202220232024*2025*广州甲级办公历史供应及需求广州甲级办公历史租金及空置率广州甲级办公需求行业分布(2023年下半年-2024年上半年)万平方米新增供应量净吸纳量0204060801002015201620172018201920202021202220232024*2025*“广州长期布局人工智能、新能源、数字经济等战略新兴产业，累积创新驱动发展优势因素之余，进一步畅通经济循环，有效支撑商业及产业地产需求。”马炜图华南区商业地产部负责人+86 20 2338 8088 19成都办公楼具体分布在哪些区域？成都市甲级办公楼市场呈现“1+1+1”格局的分布特征，即传统商务区（市中心和人民南路）+高新南区（金融城和大源）+天府新区。当前市场已日臻成熟，进入“增量开发与存量盘活”并举阶段。截至目前，市中心和金融城区域发展成熟，聚集大型内外资机构及开发商，形成以金融、科技互联网、金融、贸易为主导产业的中央商务区。而城东与天府新区区域则为成都未来主要增量市场。兴隆湖总体量469.6 万平方米净吸纳量6.4 万平方米空置率29.6%平均租金2.6 元/平方米/天地方生产总值22,075 亿元第三产业增加值15,109 亿元常住人口2,140 万人世界500强315 个2023年 宏观经济 指标2024年 上半年 甲级办公楼指标成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线城市中的领军城市。2023年，地区生产总值达2.2万亿，其中，电子信息产业同比增长4.0%；金融业增加值同比增长6.0%。国际门户枢纽能级持续提升，2023全年,国际航空枢纽航空旅客吞吐量居全国第三，成都中欧班列开行超2,400列，运输箱总重量达119万吨。截至2024年上半年，成都甲级办公楼总体量达469.6万平方米，居全国第五。需求方面，长期经济稳健增长驱动办公楼宇去化，2018-2022年均净吸纳量达20.0万平方米。2023-2024，经济内生驱动转型催化办公楼需求端步入结构调整期，企业租金预期减弱明显，决策周期延长，租赁需求短期走弱，叠加项目集中供应，市场租金下行压力急速上升。行业结构上看，金融与科技互联网双轮驱动特征明显，两大行业常年贡献增量需求占比近50%。尽管科技行业于今年上半年有所回落，但其存量优势仍然存在。新兴战略领域如高端制造业、芯片以及新能源领域均呈现上涨机遇。其次，在疫情政策放开后，成都作为中国西部消费中心，线下消费活动高速恢复，办公楼中消费型服务业、酒店餐饮行业租赁复苏明显。中央商务区 非中央商务区20 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年新增供应量净吸纳量平方米0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,0002015201620172018201920202021202220232024*2025*21%科技互联网20%金融业17%专业服务11%地产建筑8%零售4%第三方办公运营3%制造业16%其它租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）元/平方米/天0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2.32.52.72.93.13.33.52015201620172018201920202021202220232024*2025*成都甲级办公历史供应及需求成都甲级办公历史租金及空置率成都甲级办公需求行业分布(2023年下半年-2024年上半年)“中长期来看，城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求端，商业办公楼的招商运营已然步入全新周期。对于市场各主体而言，破除传统盈利预期、业务及运营模式，于全新周期中，提升审时度势的敏锐度以及应对策略的调整速度将成为未来关键。”邓艳萍华西区商业地产部负责人+86 28 6680 5000 21重庆办公楼具体分布区域照母山新牌坊观音桥大石化解放碑江北嘴南坪杨家坪西部科学城中央公园 核心商务区 非核心商务区重庆重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是长江上游的经济金融中心，以及长江经济带和西部陆海新通道的战略支点，同时也是中国经济第四极-“成渝经济圈”的中心城市。“十四五”时期，重庆将围绕新一代信息技术、新能源及智能网联汽车、先进材料等方向，布局一批优势产业链。重庆产业的良性发展奠定办公楼市场需求基础。截至2024年上半年，重庆甲级办公楼总存量达到391.1万平方米，位列中国第六。重庆世界500强企业超过300家，成为办公楼市场重要的租户构成。金融业、服务业以及房地产建筑业长期以来是重庆办公楼需求的主要来源。在“智慧城市”战略的带动下，科技互联网产业快速崛起，成为办公楼需求的重要增量来源。元/平方米/天租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0.01.02.03.04.05.02015201620172018201920202021202220232024*2025*重庆甲级办公历史供应及需求重庆甲级办公历史租金及空置率新增供应量净吸纳量万平方米0-101020304050607080902015201620172018201920202021202220232024*2025*“2024开年以来，重庆在汽车、半导体和航空航天等重要领域取得新突破。在上游产业端的利好之下，未来重庆办公楼市场需求不足、价格内卷的局面有望被打破，最终步入楼宇经济发展的良性循环。”刘洋重庆分公司总经理/重庆商业地产部总监+86 23 6370 22 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年元/平方米/天租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01.02.03.04.05.06.02015201620172018201920202021202220232024*2025*杭州甲级办公历史供应及需求杭州甲级办公历史租金及空置率新增供应量净吸纳量020104030605080702015201620172018201920202021202220232025*2024*万平方米杭州截至2024年上半年，杭州甲级办公楼总体量录得300.6万平方米。科技互联网、金融和专业服务行业是杭州甲级办公楼市场租赁需求的主要引擎。回顾2023年，杭州以新产业、新业态、新模式为主要特征的“三新”经济增加值占GDP的比重约为40%。数字经济核心产业增加值5675亿元，比上年增长8.5%，占全市GDP比重达28.3%，主引擎作用更加凸显。智能物联、高端装备、绿色能源产业均实现正增长。亚运会后的杭州实现了城市基础设施和交通路网的全面提质升级。重大盛事的顺利举办也引领了杭州智慧城市建设和区域协作发展。“杭州办公楼市场的修复行情持续，商业地产市场的温差尤在，但我们在宏观面上仍能看到许多积极信号。杭州全市GDP在今年一季度首次突破5000亿元大关，经济态势逐步趋稳，背后也蕴含着新产业新动能的不断蓄势聚力。杭州重点打造的五大产业生态圈正在加快形成，为办公楼市场的流动性改善提供源源不断的内生动力。”尤培荣杭州、南京、武汉 商业地产部总监/杭州、南京分公司总经理+86 571 8196 杭州办公楼具体分布区域 黄龙未来科技城滨江钱江 世纪城拱北 运河商务区 武林钱江 新城九堡下沙 办公楼市场 产业园区23“短期内，成本导向型需求所驱 动 的 升 级 搬 迁 将 持 续 占据市场主导地位，业主方需根据当前的市场趋势灵活地调 整 租 赁 策 略 并 提 升 产 品力和服务能力，以吸引重视性价比 租户的升级迁入。”刘宁武汉分公司联席总经理/武汉商业地产部总监+86 27 5959 2100 武汉截至2024年6月底，武汉甲级办公楼总体量录得313万平方米。“两江交汇、三镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈现“多中心”格局，并随之形成了七大甲级办公楼市场，他们所在区域的发展规划不同、产业背景各异，经过多年的发展，各具特色。总体看，武汉甲级办公楼的租户结构中，金融业、科技互联网以及地产建筑行业是主要的需求来源。细分市场看，位于汉口的建设大道是传统的金融聚集区，而武昌的中南中北路定位华中金融城，因此这两个片区主要以金融类租户为主。光谷作为国家级高新区，产业基础牢固，科技企业云集，“双创”氛围浓厚，更受科技互联网企业的亲睐。新增供应量净吸纳量0102030405060702015201620172018201920202021202220232025*2024*万平方米元/平方米/天租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01.02.03.04.05.02015201620172018201920202021202220232024*2025*武汉甲级办公历史供应及需求武汉甲级办公历史租金及空置率王家墩 建设大道 汉口沿江武昌沿江中南中北路光谷解放大道 武汉办公楼具体分布区域24 庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年元/平方米/天租金（净有效）(左轴）空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.001.002.003.004.005.002015201620172018201920202021202220232024*2025*南京甲级办公历史供应及需求南京甲级办公历史租金及空置率新增供应量净吸纳量02040602015201620172018201920202021202220232025*2024*万平方米南京截至2024年上半年，南京甲级办公楼总体量录得257万平方米。从全市来看，南京已经形成以新街口，河西为首的四大核心商务区格局。其中新街口及鼓楼为传统核心商务区，发展较早，也较为成熟，租户结构多元化，以传统金融业和专业服务业为主；河西为南京的金融核心功能区，近年来高品质楼宇持续供应，不仅有许多内资金融总部设立于此，众多科技类企业总部也陆续落户河西。南站板块作为高铁枢纽的南部新城，主要发展商务商贸业、健康休闲和文化创意产业。鼓楼新街口南站河西南京办公楼具体分布区域“当前，南京正积极推动总部经济发展，从而为新质生产力的快速发展提供原生动力，这将吸引越来越多的上下游公司在周边进行办公楼选址，预计南京商业地产市场将受到拉动，带来更多机遇与增长潜力。”陈明哲南京商业地产部总监+86 25 8966 25元/平方米/天租金（净有效）(左轴）空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0.01.02.03.04.02015201620172018201920202021202220232024*2025*西安甲级办公历史供应及需求西安甲级办公历史租金及空置率新增供应量净吸纳量万平方米010203040502015201620172018201920202021202220232024*2025*西安西安经济已迈入万亿俱乐部，成为西北首个GDP破万亿的城市。作为西北区域的门户城市及国家中心城市，同时搭乘“一带一路”核心区的发展战略，西安持续发挥城市吸引力，不断吸引世界500强企业及国内外优质公司进驻。2024年上半