河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告48页.pptx

平顶山文化宫黄金海岸项目平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告商业规划报告目录目录项目周边概况分析项目周边概况分析项目周边商业分析项目周边商业分析项目定位分析项目定位分析项目商业规划项目商业规划需改进的问题需改进的问题招商工作计划招商工作计划一、项目周边概况分析一、项目周边概况分析 1.1 1.1 项目地理位置项目地理位置 文化宫黄金海岸文化宫黄金海岸(以下简称项目以下简称项目)位于平顶山市唯一的、具规模的核心商业中心，项目周位于平顶山市唯一的、具规模的核心商业中心，项目周边汇集了众多的百货、步行街、大型餐饮等各种商业项目。边汇集了众多的百货、步行街、大型餐饮等各种商业项目。平顶山核心商圈平顶山核心商圈本案本案1.2 1.2 项目周边小区分布分析项目周边小区分布分析一、项目周边概况分析一、项目周边概况分析 本案本案住住宅宅区区住宅区住宅区住宅区住宅区 根据调查显示，项目西部、南部和北部，都分布有多个住宅小区；根据调查显示，项目西部、南部和北部，都分布有多个住宅小区；结论：结论：项目周边的家庭消费将成为主流！项目周边的家庭消费将成为主流！1.3 1.3 项目周边酒店分布分析项目周边酒店分布分析一、项目周边概况分析一、项目周边概况分析 根据调查显示，项目西部的迎宾路上分布有神马大酒店、平顶山宾馆、平顶山饭店等酒店；根据调查显示，项目西部的迎宾路上分布有神马大酒店、平顶山宾馆、平顶山饭店等酒店；项目南部的佳田国际大厦；项目南部的佳田国际大厦；酒酒店店区区本案本案结论：结论：项目周边商务消费群对于项目未来的发展将有所贡献！项目周边商务消费群对于项目未来的发展将有所贡献！1.4 1.4 文化宫对于项目的影响分析文化宫对于项目的影响分析一、项目周边概况分析一、项目周边概况分析 工人文化宫总占地面积超过工人文化宫总占地面积超过20万平方米，是目前河南省唯一处于核心商圈内的大型绿化公园。万平方米，是目前河南省唯一处于核心商圈内的大型绿化公园。从建市开始即建成，自投入使用以来，日均人流量超过从建市开始即建成，自投入使用以来，日均人流量超过3,000人次，年人流量为人次，年人流量为1,095,000人次。人次。对于项目而言，由于项目半包围工人文化宫，所以如何很好的利用工人文化宫绿化环境及广对于项目而言，由于项目半包围工人文化宫，所以如何很好的利用工人文化宫绿化环境及广阔的场地资源的独有特色，形成差异化竞争，是项目发展的关键，具体包括：阔的场地资源的独有特色，形成差异化竞争，是项目发展的关键，具体包括：1、休闲特色；、休闲特色；2、体验特色；、体验特色；3、生态特色；、生态特色；4、游乐特色；、游乐特色；5、景观特色、景观特色本案本案工人文化宫工人文化宫2 2、项目周边商业概况分析、项目周边商业概况分析 根据对平顶山市区的了解，市区的商业类型主要可分为两大类型：根据对平顶山市区的了解，市区的商业类型主要可分为两大类型：A、百货商场、百货商场 B、步行街、步行街 2 2、项目周边商业概况分析、项目周边商业概况分析 2.1 2.1 百货商场与项目分析百货商场与项目分析项目名称项目名称万家万家鹰城名品百货鹰城名品百货华府购物广场（年华府购物广场（年底开业）底开业）建筑面积2.5万平米2.5万平米8.4万平米楼层数555（上盖商住楼）经营方式租赁租赁租赁经营费用无管理费；20瓦/平米；一押一租；5%税收无管理费；电费自理；一押一租；500-1000税收无管理费；电费自理；一万元押金主题精品百货流行百货购物中心主力品类麦当劳、黄金珠宝、少淑装、成熟女装、男装运动休闲馆、化妆品、药店、茗茶、黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑装超市、药店、少淑装、餐饮 结论：结论：从目前平顶山各商场的经营状况分析，黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑女装、成熟女装、商务从目前平顶山各商场的经营状况分析，黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑女装、成熟女装、商务男装等品类是目前的消费主流，销售业绩稳定。男装等品类是目前的消费主流，销售业绩稳定。2 2、项目周边商业概况分析、项目周边商业概况分析 2.2 2.2 步行街与项目分析步行街与项目分析项目名称项目名称和平路和平路开源路开源路中兴路中兴路优越路优越路物业形态-1、1、21、21、21、2经营方式租赁租赁租赁租赁经营费用水电费自理；租金6%税收；一押一租电费自理；一押一租；（东之杰12元/平管理费）水电费自理；一押一租电费自理；一押一租主题中高档服饰品牌专卖中档服饰品牌专卖大众品牌中高档男女装主力品类KFC、休闲装、通讯、鞋城东之杰运动大型商场、通讯、家电、家具、专卖店通讯、男装2 2、项目周边商业概况分析、项目周边商业概况分析 2.2 2.2 步行街与项目分析步行街与项目分析项目名称项目名称体育路体育路锦绣路锦绣路公园北街公园北街联盟路联盟路物业形态1111经营方式租赁租赁租赁租赁经营费用水电费自理；一押一租电费自理；一押一租水电费自理；一押一租主题中低档服饰中低档服饰、服务、餐饮低档体育用品、时尚服饰低档餐饮主力品类服饰、童装、体育用品布艺、家居、童装、网吧、配套服务体育用品 结论：从步行街的专卖店分布来分析，商务男装、量贩休闲装、体育用品为主要消费品类，结论：从步行街的专卖店分布来分析，商务男装、量贩休闲装、体育用品为主要消费品类，但是，体育产品缺少品牌好、形象佳的经营场所，有良好的市场发展空间，但是，体育产品缺少品牌好、形象佳的经营场所，有良好的市场发展空间，以上为目前项目周边最具规模的百货商场、大型商业项目及商业街，分析得出，已开业的两家主力以上为目前项目周边最具规模的百货商场、大型商业项目及商业街，分析得出，已开业的两家主力百货商场都存在规模小、品类丰满度稍显不够等问题。未开业的华府购物广场面积大，但存在特色及主百货商场都存在规模小、品类丰满度稍显不够等问题。未开业的华府购物广场面积大，但存在特色及主题上不够突出的问题。商业街系统在商圈内已形成一定的优势，特别是和平路的步行系统已形成优势的题上不够突出的问题。商业街系统在商圈内已形成一定的优势，特别是和平路的步行系统已形成优势的商业氛围。从项目的角度分析，我们认为：项目必须商业氛围。从项目的角度分析，我们认为：项目必须1、突出特色；、突出特色；2、突出主题；、突出主题；3、突出差异化；、突出差异化；4、相互依存及促进。、相互依存及促进。形成自身特定的消费群体形成自身特定的消费群体满足家庭消费群的需求和商务消费需求满足家庭消费群的需求和商务消费需求。从上述项目分析，结合目前商业发展的趋势：本项目的经营方式应采取从上述项目分析，结合目前商业发展的趋势：本项目的经营方式应采取1、租赁、租赁2、保底扣点、保底扣点3、纯扣、纯扣2 2、项目周边商业概况分析、项目周边商业概况分析 2.3 2.3 项目周边商业分析项目周边商业分析3 3、项目定位分析、项目定位分析 3.1 3.1 项目区域商业地位分析项目区域商业地位分析 根据项目的地理位置及项目周边商业竞争态势分析，我们认为：项目作为核心商圈的一部分，但根据项目的地理位置及项目周边商业竞争态势分析，我们认为：项目作为核心商圈的一部分，但处于边缘地带，其由于在地理位置及交通等方面不具有优势，我们认为：处于边缘地带，其由于在地理位置及交通等方面不具有优势，我们认为：1、项目会成为城市居民生、项目会成为城市居民生活节点；活节点；2、随着本项目和周边商业项目的建成，核心商圈的中心将覆盖到本项目；、随着本项目和周边商业项目的建成，核心商圈的中心将覆盖到本项目；平顶山核心商圈平顶山核心商圈本案本案3 3、项目定位分析、项目定位分析 3.2 3.2 项目内部交通分析项目内部交通分析3 3、项目定位分析、项目定位分析 3.3 3.3 项目消费群分析项目消费群分析项目周边住宅密集项目周边住宅密集项目周边酒店云集项目周边酒店云集城市唯一核心商圈城市唯一核心商圈家庭消费影响大高消费力商务人流密集家庭娱乐休闲消费家庭消费群 商务消费群家庭休闲消费群项目周边办公楼较少项目周边办公楼较少办公消费对本项目影响不大办公消费群3 3、项目定位分析、项目定位分析 3.3 3.3 项目消费群分析项目消费群分析 根据上述推断，我们认为：根据上述推断，我们认为：项目未来的主力消费群为：项目未来的主力消费群为：家庭消费群!3 3、项目定位分析、项目定位分析 3.4 3.4 项目功能分析项目功能分析家电通讯、休闲、运动康体家电通讯、休闲、运动康体休闲、餐饮、娱乐休闲、餐饮、娱乐娱乐消费、家庭消费休闲、购物、娱乐消费家庭消费群商务消费群休闲、娱乐、文化休闲、娱乐、文化家庭休闲消费群时尚、休闲、娱乐消费3 3、项目定位分析、项目定位分析 3.4 3.4 项目功能分析项目功能分析结论：结论：本项目功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、本项目功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、文化和综合服务等多功能于一体的休闲体验式商文化和综合服务等多功能于一体的休闲体验式商业中心，以满足消费者业中心，以满足消费者“一天消费、一家消费、一天消费、一家消费、一站消费一站消费”的需求。的需求。3.5 3.5 项目功能定位原则项目功能定位原则3 3、项目定位分析、项目定位分析 1、功能定位应根据商圈消费特征和市场特征，满足项目市场定位、功能定位应根据商圈消费特征和市场特征，满足项目市场定位 需求需求2、注重商业各功能间的相互协调和配合、注重商业各功能间的相互协调和配合；3、应把握各类商业功能与物业功能之间的统一性；、应把握各类商业功能与物业功能之间的统一性；4、功能的设置应考虑商业资源的支撑能力；、功能的设置应考虑商业资源的支撑能力；5、功能的设置应便于统一经营管理；、功能的设置应便于统一经营管理；6、功能设置应考虑具备前瞻性、功能设置应考虑具备前瞻性3.5 3.5 项目功能定位项目功能定位3 3、项目定位分析、项目定位分析 1、购物、购物2、餐饮、餐饮3、休闲娱乐、休闲娱乐4、运动康体、运动康体5、文化教育、文化教育3.6 3.6 项目业态定位原则项目业态定位原则3 3、项目定位分析、项目定位分析1、业态选择应满足项目功能定位、业态选择应满足项目功能定位2、业态的选择及分布应具备拉动客流的功能、业态的选择及分布应具备拉动客流的功能3、业态的选择和分布应考虑到各业态之间的关联性、业态的选择和分布应考虑到各业态之间的关联性4、业态的分布应考虑物业条件的适用性、业态的分布应考虑物业条件的适用性5、业态的选择及比率应考虑其承租能力、业态的选择及比率应考虑其承租能力6、业态的选择应考虑其具备可持续性发展能力、业态的选择应考虑其具备可持续性发展能力2006年部分消费类零售额项目零售额（万元）同比（2005年）增长幅度汽车类20856164.8%金银珠宝类243129.6%化妆品类34968.2%书报、杂志类741327.3%文化办公用品类746419.4%通讯器材类897335.6%3.7 3.7 项目业态定位依据项目业态定位依据3 3、项目定位分析、项目定位分析 依据对依据对2006年部分消费类零售额及增长率指标分析得出，以下几个业态应在本项目商业规划年部分消费类零售额及增长率指标分析得出，以下几个业态应在本项目商业规划中应加大其占比：中应加大其占比：1、家电通讯类；、家电通讯类；2、文化类；、文化类；3、金银珠宝类；、金银珠宝类；同时考虑到目前体育路消费档次偏向中低，本项目又分为两期开发，大型餐饮、娱乐项目均同时考虑到目前体育路消费档次偏向中低，本项目又分为两期开发，大型餐饮、娱乐项目均规划于二期中，故在一期规划中不建议经营高档次商品。规划于二期中，故在一期规划中不建议经营高档次商品。4.14.1项目业态布局项目业态布局4 4、项目商业规划、项目商业规划楼号楼层经营品类3金质生活1名鞋馆2书城西餐厅3影院8（金领广场）1个人护理店名表行黄金珠宝店2成熟女装馆、商务男装馆3家居馆、童用馆4女子美容店楼号楼层经营品类4、5（时尚风向标）1西式快餐时尚女装馆2西式快餐时尚女装馆3特色餐饮店4特色餐饮店4.14.1项目业态布局项目业态布局4 4、项目商业规划、项目商业规划6、7（动感风尚汇）1 休闲运动服饰馆2休闲运动服饰馆3休闲运动服饰馆4健身中心4.24.2负一楼规划负一楼规划4 4、项目商业规划、项目商业规划 此地块考虑一期、此地块考虑一期、二期分期开发，动线二期分期开发，动线设置方面先只考虑一设置方面先只考虑一期，待二期建成时再期，待二期建成时再考虑连通动线问题。考虑连通动线问题。4.2 4.2 负一楼规划负一楼规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.24.2负一楼规划负一楼规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.24.2负一层规划负一层规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.34.3三栋规划三栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.34.3三栋规划三栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.34.3三栋规划三栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.44.4四、五栋规划四、五栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.4 4.4 四、五栋规划四、五栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.44.4四、五栋规划四、五栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.5 4.5 六、七栋规划六、七栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.5 4.5 六、七栋规划六、七栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.54.5六。七栋规划六。七栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.64.6八栋规划八栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.64.6八栋规划八栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.64.6八栋规划八栋规划4 4、项目商业规划、项目商业规划4.7 4.7 租金预测租金预测4 4、项目商业规划、项目商业规划租金预算表楼号经营品类招商面积第一年租金第三年租金第五年租金第十年租金1通讯、概念餐厅、酒吧2,352 893,760 920,573 994,219 1,143,351 2家电、足浴中心、茶楼、培训中心3,522 939,420 967,603 1,045,011 1,201,762 3名表行、商务男装馆、成熟女装馆、家居馆、童用馆、女子美容店4,377 3,499,860 4,996,441 7,039,412 12,281,183 4、5西式快餐、时尚女装馆、特色餐饮、婚纱摄影4,065 2,601,480 3,369,804 4,454,506 7,199,028 6、7 休闲运动服饰馆、健身中心3,681 3,019,320 4,489,500 6,477,763 11,599,236 8个人护理店、黄金珠宝店、书城、西餐厅、影院5,727 3,133,440 3,880,724 4,962,610 7,672,058 9主题餐厅1,418 850,800 876,324 946,430 1,088,394 10火锅城1,774 1,064,400 1,096,332 1,184,039 1,361,644 11KTV1,774 1,064,400 1,096,332 1,184,039 1,361,644 B1F潮流前线、青春休闲街、美食广场、服装主题店、风味餐饮7,439 6,792,420 9,509,602 13,238,333 22,784,365 总计36,129 23,859,300 31,203,235 41,526,359 67,692,666 备注：1、以上收益为保底收益；2、以上收益未计算培育期内优惠；3、以上招商面积为图纸测量面积4.7 4.7 租金预测租金预测4 4、项目商业规划、项目商业规划楼层租金收益表楼层 品类招商面积第一年租金第三年租金第五年租金第十年租金B1潮流前线、青春休闲街、美食广场、服饰主题店、风味餐饮74396,792,420 9,509,602 13,238,333 22,784,365 1通讯、家电、名表行、名鞋馆、西式快餐、时尚女装馆、休闲运动服饰馆、个人护理店、黄金珠宝店、主题餐厅、火锅城、KTV83737,824,480 10,174,778 13,486,927 21,873,537 2概念餐厅、家电、商务男装馆、成熟女装馆、西式快餐、时尚女装馆、休闲运动服饰馆、书城、西餐厅、火锅城、KTV85925,860,320 7,391,591 9,583,516 15,098,242 3酒吧、足浴中心、家居馆、童用馆、特色餐饮、休闲运动服饰馆、影院74432,420,940 3,137,290 4,148,412 6,706,974 4茶楼、女子美容店、婚纱摄影店、健身中心3183488,940 503,608 543,897 625,481 5培训中心39046,800 48,204 52,060 59,869 4.8 4.8 业态比例分析业态比例分析4 4、项目商业规划、项目商业规划 在业态设置比率分配上在业态设置比率分配上,我们考虑：我们考虑：1、满足项目功能需求；、满足项目功能需求；2、考虑租金收益；、考虑租金收益；5.1 5.1 需改进的问题清单需改进的问题清单5 5、需改进的问题、需改进的问题1、目前体育路只有、目前体育路只有32路公交车通行，公共运输能力无法满足项目对客流路公交车通行，公共运输能力无法满足项目对客流的需求，建议与政府协商，增加体育路公交车线路。的需求，建议与政府协商，增加体育路公交车线路。2 2、项目楼层按照商业惯例建议不低于项目楼层按照商业惯例建议不低于4.8米，且建筑层高需考虑商业发展米，且建筑层高需考虑商业发展的前瞻性及业态布局的灵活性的前瞻性及业态布局的灵活性。3 3、影院的建筑标准：、影院的建筑标准：a a、层高不低于九米；、层高不低于九米；b b、柱距不低于、柱距不低于8.4*8.4M8.4*8.4M4 4、项目开业初期，为培育、稳定市场，必须考虑给予经营商户放水养鱼的、项目开业初期，为培育、稳定市场，必须考虑给予经营商户放水养鱼的经营政策，三到六个月的免租期。经营政策，三到六个月的免租期。6.1 6.1 招商工作总进度表招商工作总进度表6 6、招商工作计划、招商工作计划准备阶段准备阶段 0707年年6 6月月1010日日-07-07年年8 8月月3030日日 计计8080天天实施阶段实施阶段 0707年年8 8月月1 1日日-08-08年年4 4月月3030日日 计计270270天天装修阶段装修阶段 0808年年1 1月月1 1日日-08-08年年4 4月月3030日日 计计115115天天开业阶段开业阶段 0808年年3 3月月1010日日-08-08年年5 5月月1 1日日 计计5050天天（备注：进度表详见附件）（备注：进度表详见附件）6.26.2招商策略招商策略6 6、招商工作计划、招商工作计划一、区域策略一、区域策略二、龙头策略二、龙头策略三、门槛策略三、门槛策略四、源头策略四、源头策略五、放水养鱼策略五、放水养鱼策略六、嫁接落地策略六、嫁接落地策略七、备选策略七、备选策略八、收益比较策略八、收益比较策略九、合同期策略九、合同期策略6.36.3招商条件招商条件6 6、招商工作计划、招商工作计划一、原则一、原则 根据不同业态采用不同方式对价格进行测定，但基本遵循市场需求导向根据不同业态采用不同方式对价格进行测定，但基本遵循市场需求导向法测定价格来进行估价。法测定价格来进行估价。以项目为中心，考虑体育路及周边路段商铺，考虑同业竞争项目，考虑以项目为中心，考虑体育路及周边路段商铺，考虑同业竞争项目，考虑销售回报，并重点以项目总收益定位租金收益策略。销售回报，并重点以项目总收益定位租金收益策略。以保留市场升值空间为原则；以保留市场升值空间为原则；以遵循市场价格和行业规律为原则；以遵循市场价格和行业规律为原则；以遵循项目投资收益为原则；以遵循项目投资收益为原则；二、内容二、内容 收费标准（租金、物业管理费、水电费、合同保证金及其他）收费标准（租金、物业管理费、水电费、合同保证金及其他）合作内容（合作模式、合同期限、递增幅度、收银方式）合作内容（合作模式、合同期限、递增幅度、收银方式）优惠政策（免租期、装修投入、货款保证金等）优惠政策（免租期、装修投入、货款保证金等）税收内容（税率、缴纳方式）税收内容（税率、缴纳方式）准入条件准入条件 会员卡及银联卡承担条件会员卡及银联卡承担条件6.36.3招商工作量及人员分工招商工作量及人员分工 6 6、招商工作计划、招商工作计划一、招商工作量 1、招商面积：36287平方米 2、店铺数量：约418家 3、洽谈数量：按一个铺位一个品牌落位，三个品牌备选，需 洽谈客户数量为1672家。二、招商工作分工 1、独立项目组 项本江（副总）全面负责独立项目招商工作 陈 涛 （营运总监）独立项目招商工作 2、商铺组 乔博（招商总监）全面负责商铺招商工作 叶文洋（招商经理）负责潮流前线招商工作 （备注：以上分工视日后人员调整情况及招商工作进展情况可适当调整）6.36.3招商流程及工作表单招商流程及工作表单 6 6、招商工作计划、招商工作计划一、招商工作流程 1、商户约见、来访 2、合作意向确定 3、签约与缴费 4、设计图纸 5、审图、进场装修 6、装修验收 7、开业 （详见附件）二、招商工作表单 1、合同申报表（租赁、扣点租赁、自营）2、商户评估报告