湖南中原奥克斯广场项目产品打造及布局建议118页.pptx

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。城市中心缔造者城市中心缔造者!奥克斯滨江项目产品打造及布局建议奥克斯滨江项目产品打造及布局建议湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.10.2010Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010前言前言 在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了奥克斯项目组，在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了奥克斯项目组，并立即展开了对项目的思考、调研并立即展开了对项目的思考、调研 等工作，并已被湖南中原地产列入等工作，并已被湖南中原地产列入战略性合作伙伴之列。战略性合作伙伴之列。因为时间较短，本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察，布局调因为时间较短，本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察，布局调整初步建议、物业档次定位及产品（含精装）的方向性建议，以及对各整初步建议、物业档次定位及产品（含精装）的方向性建议，以及对各类型物业的初步价格测算。类型物业的初步价格测算。Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010目标目标基于前期沟通，本报告核心解决如下三个问题基于前期沟通，本报告核心解决如下三个问题pQ1Q1：基于项目定位，顺应市场和客户需求，对酒店、写字楼、公寓、住宅的：基于项目定位，顺应市场和客户需求，对酒店、写字楼、公寓、住宅的产品打造及调整的产品打造及调整的方向性建议。方向性建议。pQ2Q2：对项目整体：对项目整体规划布局规划布局的调整建议。的调整建议。pQ3Q3：基于市场、客户和项目价值，对项目各类型物业的销售：基于市场、客户和项目价值，对项目各类型物业的销售价格测算价格测算。未能详尽论述的问题，还需在后期的沟通中进行补充和深化。Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算济测算Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010中原拥有最广阔最真实的市场信息来源中原拥有最广阔最真实的市场信息来源广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场湖南中原：市场占有率第一，全面、迅速掌握长沙市场一线信息湖南中原：市场占有率第一，全面、迅速掌握长沙市场一线信息Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010中原独有最强大的信息收集研发机构中原独有最强大的信息收集研发机构广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场n中原内部网站平台，收录全国各地中原所有最新最快房地产信息；n湖南中原拥有长沙市规模最大的研究部门，针对市场数据进行收集、整理、分析、研究、预判等等。掌握强大信息平台，预测最新楼市走势。n每月定期出刊月报，每周定期出刊周报，形成较为完善的信息搜集整理机构。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010中原具有最强大最广阔的总部力量支持中原具有最强大最广阔的总部力量支持广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分公司，国内最具规模房地产代理公司；深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具规模的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理 信心标志”的美誉。10年连续创造深圳市场占有率第一位；布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原湖南中原等，初步形成中国华南房地产整合体系。源于香港，全国品牌代理公司三甲。所属深圳中原地产，内设资源中心、建筑中心源于香港，全国品牌代理公司三甲。所属深圳中原地产，内设资源中心、建筑中心等多方机构，同时有一线城市央区综合体运营经验，时常来长进行培训。等多方机构，同时有一线城市央区综合体运营经验，时常来长进行培训。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010中原拥有央区综合体的高价运营经验中原拥有央区综合体的高价运营经验广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场北辰三角州、万科金域华府、万博汇、嘉盛国际等众多央区总体运营经验。北辰三角州、万科金域华府、万博汇、嘉盛国际等众多央区总体运营经验。嘉盛国际嘉盛国际开盘实收：9300元/M区域均价：7000元/M万博汇万博汇开盘实收：8500元/M区域均价：7000元/M中原运营过央区华都、嘉盛国际、万博汇等项目，最突出的有嘉盛国嘉盛国际际和万博汇万博汇。嘉盛国际在区域均价仅7000元/的侯家塘地区，卖到了9300元/的实收均价，目前已经达到9600元/的实收，创造了长沙长沙公寓近公寓近1 1万元万元/的价格天花板。的价格天花板。同样的，万博汇在区域均价7000元/的雨花亭地区第一次开盘实收8500元/，创造了长沙住宅突破长沙住宅突破80008000的价格天花板。的价格天花板。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010中原是最了解河西房地产的公司中原是最了解河西房地产的公司广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场中原河西代理的楼盘有：湘腾城市广场、卓越蔚蓝海岸、长房时代城、高信向日葵、中原河西代理的楼盘有：湘腾城市广场、卓越蔚蓝海岸、长房时代城、高信向日葵、勤诚达新界、盛大泽西城等众多楼盘，熟知河西市场和客户。勤诚达新界、盛大泽西城等众多楼盘，熟知河西市场和客户。中原河西代理的楼盘：中原河西代理的楼盘：123456湘腾城市广场（16万方，商业驱动型城市综合体）卓越蔚蓝海岸（45万方，别墅+小高+高层）长房时代城（城市综合体，人人乐入驻）盛大泽西城（市府央区国际友好社区）高信向日葵（星城动脉上的艺术家）勤诚达新界（120万方大盘）123456Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010项目名称 1、佳兆业水岸新都（94万）2、郡原美村(80万)3、卓越麓山别墅（38万）4、卓越蔚蓝海岸（50万）5、中铁水映加州（40万）6、嘉盛格兰小镇（51万）7、恒基凯旋门（72万）8、奥林匹克花园（70万）9 9、北辰、北辰三角洲（三角洲（530530万万 ）10 10、新华都、新华都万家城（万家城（330330万万 ）11 11、建鸿达、建鸿达万博汇（万博汇（5050万万 ）12 12、湘腾城市广场（、湘腾城市广场（1515万万 ）13 13、嘉盛国际广场（、嘉盛国际广场（7.77.7万万 ）14 14、长房、长房时代城（时代城（4040万万 ）15、三一街区(47万)16、万科金域华府（56万）17、珠江实业珠江花城（48万）18、幸福里润城(64万)19、岳阳巴陵尚都（14万）20、郡原广场(12.8万)21、郡原居里(10万)豪宅数量第一!综合体量第一!Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算济测算Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010思维导图：思维导图：项目占位项目占位地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010区位及指标界定：二桥西，区位及指标界定：二桥西，旧改大盘，旧改大盘，在传统的成熟居住老区，在传统的成熟居住老区，商业积淀商业积淀良好；良好；2020万商业面积，带来无限商业发展空间。万商业面积，带来无限商业发展空间。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景项目地块经济指标项目地块经济指标总用地面积：48753平方米总建筑面积：41.6万平米其中：住宅面积：9.1万平方米商业面积：20.9万平方米地下总建筑面积:8万平方米建筑密度:54%容积率:4.96绿地率:12%停车位:2000个岳麓大道岳麓大道荣荣银银路路市政府市政府观沙岭观沙岭本本案案幸福娃双语幼儿园幸福娃双语幼儿园十二中十二中安居乐建材广场安居乐建材广场银盆岭小学银盆岭小学昌隆超市昌隆超市恒生超市恒生超市岳北社区卫生站岳北社区卫生站岳麓区法院岳麓区法院岳麓区检察院岳麓区检察院滨江金座滨江金座银馨家园银馨家园湘许体育健身湘许体育健身裕湘医院裕湘医院黄泥河中西医黄泥河中西医中南大学湘雅图书馆中南大学湘雅图书馆文物古迹文物古迹市四水厂市四水厂湘许大厦湘许大厦万利大厦万利大厦Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010交通界定：四通八达，二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段。交通界定：四通八达，二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段。1111条过条过江通道促进河东河西融合，本案将成为优先受益的桥头堡。江通道促进河东河西融合，本案将成为优先受益的桥头堡。本地块位于银盆岭大桥河西的桥头大桥河西的桥头，河东河西沟通咽喉，地处重点城市道路岳麓大道与荣银路的十字路口处，地理位置优越性明显。未来将有1111条条通道连接河东河西（目前已建成4条）。项目位于滨江新城规划的头部，南接荣湾镇商圈，向西可辐射汽车西站及岳麓区政府商圈，在整体区位上，本案位于大河西未来的商业、金融中心，占据得天独厚的城市规划优势和交通优势。未来地铁地铁5 5号线号线还将从本项目经过，连接河西含浦片区、丰顺路站、师大南院站、湖南大学、溁湾镇、观沙岭、望城。荣湾荣湾镇商镇商圈圈汽车汽车西站西站商圈商圈岳麓岳麓区政区政府商府商圈圈五一商圈五一商圈伍家伍家岭商岭商圈圈辐射区域辐射区域滨滨江江新新城城本案本案地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景营盘路过江隧道营盘路过江隧道Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010规划界定：滨江新城规划界定：滨江新城“活力生活区活力生活区”的商业金融中心，并作为首的商业金融中心，并作为首发地块，与世茂地块一起承担了号角手角色。发地块，与世茂地块一起承担了号角手角色。本案本案世茂集团地块世茂集团地块地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010地块界定：滨江新城目前已经出让的五块用地，合计地块界定：滨江新城目前已经出让的五块用地，合计643643亩，皆亩，皆为商住用地，集体爆破，有利于地块区域商业金融中心迅速成型。为商住用地，集体爆破，有利于地块区域商业金融中心迅速成型。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景世茂地产含五星酒店滨江金座二十中银盆岭公园本 案兰卡威国际原有建筑新一佳+商铺原有住宅恒生超市+商铺+商住楼B459.54亩B5175.68亩B6101.46亩B7306.08亩Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010地块界定：项目拥有地块界定：项目拥有2 2大十字路口，可汇聚荣湾镇、市政府、西站、桐子坡等大十字路口，可汇聚荣湾镇、市政府、西站、桐子坡等成熟商圈人流车流。其中人流汇聚区在银盆岭路和荣银路交汇处，车流汇聚成熟商圈人流车流。其中人流汇聚区在银盆岭路和荣银路交汇处，车流汇聚在岳麓大道与荣银路交汇处。在岳麓大道与荣银路交汇处。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景一级车流线一级车流线二级车流线二级车流线三级车流线三级车流线一级人流线一级人流线二级人流线二级人流线三级人流线三级人流线岳麓大道：路幅岳麓大道：路幅6060米米荣银路：荣银路：路幅路幅4646米米二十中二十中银盆岭路：路幅银盆岭路：路幅2020米米岳麓大道岳麓大道：快车道，承担了河东河西车流的沟通要塞，可汇聚市政府、西站商圈车流，车流量大，不利于聚集人气。荣银路荣银路：城市大干道，承担了来自桐子坡商圈、荣湾镇商圈过来的车流，车流量中等，利于人气聚集，人流量较大。银盆岭路银盆岭路：城市小干道，路幅小，车流量小，利于人气聚集，人流量大。与荣银路交汇处，将成为人气最旺盛区域。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010项目四至：西北角立交桥、地块北面及西北面约项目四至：西北角立交桥、地块北面及西北面约8 8米高差，不利米高差，不利于人气的聚集。于人气的聚集。NWES伍家岭伍家岭上海世茂上海世茂汽车西站汽车西站荣湾镇荣湾镇大学城大学城岳麓区政府岳麓区政府地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景银盆岭立交桥银盆岭立交桥项目北面高差约项目北面高差约8 8米米Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010地块界定地块界定【关键字关键字】地块关地块关键字键字指标界定：指标界定：航母级商业带来无限畅想航母级商业带来无限畅想区位界定：区位界定：二桥西市府政务圈核心，二桥西市府政务圈核心，旧改区，社区型商业积淀好旧改区，社区型商业积淀好人流界定：人流界定：汇聚河西四大商圈人流车流汇聚河西四大商圈人流车流抗性界定：抗性界定：立交桥、高差不利人气聚集立交桥、高差不利人气聚集规划界定规划界定:商业金融中心、号角手商业金融中心、号角手交通界定：交通界定：桥头堡，河东河西沟通咽喉桥头堡，河东河西沟通咽喉需要透支地块未来价值需要透支地块未来价值Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010地块界定小结：地块界定小结：2020万商业体量，成熟地段，咽喉要地万商业体量，成熟地段，咽喉要地有潜力打造区域性的商业金融中心有潜力打造区域性的商业金融中心Future regional commercial and financial center Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010走近奥克斯：源起宁波，布局全国。走近奥克斯：源起宁波，布局全国。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景天津天津宁波宁波南昌南昌长沙长沙四川四川中国500强企业奥克斯集团旗下宁波奥克斯置业有限公司，成立于2000年12月，目前已在宁波、南昌、天津、成都等地进行了房产开发。秉承集团“以人为本、诚信立业”的经营宗旨，奥克斯地产在宁波已成功开发了“盛世东方”、“盛世华城”、“盛世郦都”等众多精品系列楼盘，不仅在设计上充分吸收了国内外先进的建筑理念，而且在管理上引入了国内一流的管理体系，所开发的项目取得领先销售成就和重大影响力。在集团公司的倾力支持下，奥克斯地产将不断提升行业地位，以“筑就生活理想”为开发理念，致力于发展成为在国内地产业极具影响力的大型专业房地产开发企业。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010走近奥克斯：正以走近奥克斯：正以“类万达模式类万达模式”扩张全国，通过自持大体量商业，统一招扩张全国，通过自持大体量商业，统一招商，运营区域。以商，运营区域。以“航母级商业航母级商业+五星以上酒店五星以上酒店+甲级写字楼甲级写字楼+公寓公寓+高尚住宅高尚住宅”进行物业组合。进行物业组合。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景奥克斯在宁波奥克斯在宁波奥克斯在天津奥克斯在天津奥克斯在南昌奥克斯在南昌奥克斯在成都奥克斯在成都成都新城中心56万方的奥克斯财富广场，10年6月份开建。含高档商业广场、超五星酒店、甲级写字楼、亚洲最高档的国际数码影城、娱乐休闲不夜城等盛世经典地处南昌市红角洲，距老城区约2公里，交通非常便捷，具有良好的位置优势。占地面积13.4万，拟建建筑总面积约28万左右的大型住宅社区，绿化率35%，建筑密度20%。天津武清区51万方的高端地标楼盘，将于2010年6月份盛大开盘。开发了“盛世东方”、“盛世华城”、“盛世郦都”等众多精品系列楼盘。其中“盛世东方”，作为宁波城东具有地标意义的项目，荣获2003年度“全国住宅人居环境奖”。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010长沙奥克斯项目：航母级商业驱动型城市综合体项目，另有高端长沙奥克斯项目：航母级商业驱动型城市综合体项目，另有高端“酒店酒店+写字楼写字楼+公寓公寓+住宅住宅”物业呼应，成就未来商圈格局。物业呼应，成就未来商圈格局。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景规划商住用地规划商住用地规划住宅用地规划住宅用地规划金融用地规划金融用地滨江新城规划本案本案住宅住宅公寓公寓住宅住宅住宅住宅广场广场广场百货楼百货楼写写字字楼楼写写字字楼楼娱乐楼娱乐楼步行步行街街步步行行街街步步行行街街本案初步规划滨江新城规划：滨江新城，是大河西先导区启动区的核心区，规划区面积6.7平方公里将建可容纳57万人的长沙复合型新都会商务、金融、居住中心。本案初步规划：20.9万平米的商业规划，可容纳国际一线零售商2家、国内一线零售商3 5家，建成后将成为大河西最大的商业体量项目，完全有能力辐射整个大河西Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010长沙奥克斯项目：航母级商业驱动，形成内部物业的良性互动。超大商业的长沙奥克斯项目：航母级商业驱动，形成内部物业的良性互动。超大商业的驱动，要求其他业态以高端形态出现与之匹配，并因商业的影响力而带来客驱动，要求其他业态以高端形态出现与之匹配，并因商业的影响力而带来客户置业；反之，其他物业又为商业奠定了高端客户基础，并辉映其形象。户置业；反之，其他物业又为商业奠定了高端客户基础，并辉映其形象。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景商业对其他物业的驱动商业对其他物业的驱动：大体量商业：大体量商业改写商圈格局，并为住宅、写字楼、酒改写商圈格局，并为住宅、写字楼、酒店带来形象提升和高端客户来源。店带来形象提升和高端客户来源。其他物业对的商业反哺其他物业对的商业反哺：高端的住宅、：高端的住宅、写字楼和酒店的客户，又奠定了商业的写字楼和酒店的客户，又奠定了商业的客户基础，并辉映其形象。客户基础，并辉映其形象。商业商业酒店酒店公寓公寓住宅住宅写字楼写字楼Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010项目界定小结：项目界定小结：高档高档“写字楼写字楼+公寓公寓+住宅住宅”相呼应的相呼应的航母级商业驱动型航母级商业驱动型高端城市综合体高端城市综合体Carrier-class business-driven urban complex基于基于“奥克斯模式奥克斯模式”的项目界定的项目界定Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010城市发展背景：长沙迎来历史性革新，城市发展背景：长沙迎来历史性革新，【升级升级】【】【裂变裂变】【】【西扩西扩】成为主旋律。成为主旋律。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新【升级升级】【】【裂变裂变】【】【西扩西扩】成为主旋律成为主旋律【升级升级】城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现。【裂变裂变】城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱。【西扩西扩】大河西先导区发展，长沙出现的河西副中心。大河西先导区发展，长沙出现的河西副中心。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景城市发展背景：升级、西移、裂变中，城市形象和消费档次的大幅提城市发展背景：升级、西移、裂变中，城市形象和消费档次的大幅提升，为项目崛起为升级版的商圈带来契机，也为项目商业、商务、公升，为项目崛起为升级版的商圈带来契机，也为项目商业、商务、公寓、住宅物业奠定了消费能力基础。寓、住宅物业奠定了消费能力基础。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景传统商圈背景：传统的传统商圈背景：传统的1313个商圈，一主两副十个区域中心。本个商圈，一主两副十个区域中心。本案作为新一代的案作为新一代的2020万商业体量项目，影响新的商圈格局形成。万商业体量项目，影响新的商圈格局形成。市级商业中心市级商业中心市级商业副中心市级商业副中心区域性商业中心区域性商业中心本案位置本案位置传统的传统的1313个商圈：一主两副十个区域中心个商圈：一主两副十个区域中心五一广场 代表性商业中心基本情况（代表性商业中心基本情况（20072007年统计）年统计）商圈名称商圈名称营业面积营业面积消费人群消费人群荣湾镇 东塘 火车站伍家岭 红星商圈5050万万 长沙市甚至国内外的旅客6.56.5万万 1515万万 1010万万 4 4万万-河西客户南拓门户湖南省最大电脑及电子产品集散地衰落的城北门户新南城中心本案2020万万崛起的新一代商圈Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010汇金国际化机厂万科城保利保利4 4号地块号地块中建南湖地块水泵厂纳爱斯盛和国际北辰新河三角洲北辰新河三角洲典型项目典型项目开发商开发商总建面总建面（万平米）（万平米）中建南湖地块中建集团28.7保利4号地块保利集团65汇金国际建发集团19.3化机厂建鸿达83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40北辰北辰300万达广场万达地产100德斯勤广场德斯勤地产145万科城万科集团49合计合计1131.41131.4友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场万达广场商圈发展态势：群雄逐鹿，综合体项目百花齐放。区域性的格局形成，商圈发展态势：群雄逐鹿，综合体项目百花齐放。区域性的格局形成，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。的局面。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景北辰北辰总建面500500万万，其中住宅300万，酒酒店、商业、写字楼、公寓店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑8080万万；社区商业配套和停车库等120万。规划建设的一栋高约260260米米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。德斯勤广场德斯勤广场总建面145145万万，含大型商业中心大型商业中心+五星级酒店五星级酒店+甲级写字楼甲级写字楼+淘宝城淘宝城+主题商业街主题商业街+电视直播大厅电视直播大厅+环球影视城环球影视城+国际学校国际学校+高档公寓高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。保利南湖项目保利南湖项目总建面6565万万，其中五星级酒店五星级酒店+甲级写字楼甲级写字楼+公寓公寓+商业合计商业合计建面建面1919万平米万平米。奥克斯项目奥克斯项目湘腾城市广场世贸项目万达广场万达广场总建面100100万万，其中商业2020万万，另有五星级酒店五星级酒店+甲级写字楼甲级写字楼+公寓公寓+高尚住宅高尚住宅。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,20101、传统商圈以荣湾镇为龙头，商业体量6.5万，吸纳了全河西消费人群；2、以湘腾为中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原广场、金麓国际、西城龙庭等上也体量约13万，崛起为新的核心商业中心；3、本案以20万体量商业，当之无愧将成为河西商圈的统领者，并将取代荣湾镇，成为河西影响力最强的商业中心。地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景河西商圈格局：本案河西商圈格局：本案2020万体量商业，当之无愧将成为河西商圈万体量商业，当之无愧将成为河西商圈的统领者，并将取代荣湾镇，成为河西影响力最强的商业中心。的统领者，并将取代荣湾镇，成为河西影响力最强的商业中心。西站商圈西站商圈约约4万万荣湾镇商圈荣湾镇商圈约约6.5万万观沙岭商圈观沙岭商圈约约5万万市政府商圈市政府商圈以湘腾为中心，约以湘腾为中心，约13万万传统商业中心传统商业中心新兴商业中心新兴商业中心Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010城市背景小结：城市背景小结：城市升级裂变契机，综合体群雄逐鹿下城市升级裂变契机，综合体群雄逐鹿下辐射大河西的商业驱动综合体辐射大河西的商业驱动综合体Carrier-class business-driven urban complex基于基于“奥克斯模式奥克斯模式”的项目界定的项目界定Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010项目占位：项目占位：辐射大河西的辐射大河西的 航母级商业驱动型航母级商业驱动型 高端高端 城市综合体城市综合体地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景高档高档“写字楼写字楼+公公寓寓+住宅住宅”相呼应相呼应的。的。航母级商业驱航母级商业驱动型城市综合体动型城市综合体城市升级裂变契机，城市升级裂变契机，综合体群雄逐鹿下。综合体群雄逐鹿下。辐射大河西的商业辐射大河西的商业驱动综合体驱动综合体2020万商业体量，成万商业体量，成熟地段，咽喉要地。熟地段，咽喉要地。未来区域性的商业未来区域性的商业金融中心金融中心符合城市占位背景，界定项目影响力和辐射范围。符合奥克斯模式和项目大体量商业实情。符合奥克斯运营模式。多维价值的聚合体，满足多方位人群需求。Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010*奥克斯，城市中心缔造者奥克斯，城市中心缔造者*Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010*永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台*Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010这里将会有这里将会有Supper market：诸如沃尔玛、家乐福；高档百货：诸如REEL时尚生活百货；OLE超级市场；娱乐城：诸如嘉禾深圳影城；真冰滑冰场；各地精致美食：诸如王子饭店、意粉屋、Delicity美食城*汇聚万象精彩汇聚万象精彩*Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010在这里，感受最绚烂的夜色在这里，感受最绚烂的夜色Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010在这里，在这里，体验最动感的生活体验最动感的生活Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010在这里，在这里，体验最时尚的体验最时尚的shopppingshopppingCode of this report|39 Copyright Centaline Group,2010在这里，在这里，畅享最刺激的视觉盛宴畅享最刺激的视觉盛宴Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010在这里，在这里，接触最世界的商务接触最世界的商务Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010在这里，在这里，奢想最惬意的居家奢想最惬意的居家Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算济测算Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010思维导图：思维导图：中原对长沙房地产中原对长沙房地产市场的洞察市场的洞察长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况河西住宅市场分析河西住宅市场分析河西酒店市场分析河西酒店市场分析河西公寓市场分析河西公寓市场分析河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010长沙楼市发展阶段：城市化水平长沙楼市发展阶段：城市化水平63%63%，整体上处于黄金发展阶段，整体上处于黄金发展阶段，中部六省的价值洼地，具有巨大的发展空间。中部六省的价值洼地，具有巨大的发展空间。长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况河西酒店市场分析河西酒店市场分析河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析河西公寓市场分析河西公寓市场分析河西住宅市场分析河西住宅市场分析城市化水平与房地产阶段的关系：小于30%，初创期，发展缓慢；30%-70%，黄金时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大于90%，已经饱和，基本停滞。长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期长沙是中部六省会房价的洼地长沙是中部六省会房价的洼地2009年中部六省会商品房均价显示：长沙商品房均价3951元/平米，是中部六省价格最的省会城市。其洼地效应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010楼市板块格局：东南西北四面开花，河西主要因市府效应、麓谷楼市板块格局：东南西北四面开花，河西主要因市府效应、麓谷工业园和大学城带动发展。工业园和大学城带动发展。长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况河西酒店市场分析河西酒店市场分析河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析河西公寓市场分析河西公寓市场分析河西住宅市场分析河西住宅市场分析城城北北板板块块城南板块城南板块月湖星月湖星沙板块沙板块城城东东板板块块金星大金星大道沿线道沿线板块板块中心中心区区板块板块麓谷板块麓谷板块麓南板块麓南板块各板块的核心价值提炼：各板块的核心价值提炼：中心板块中央生活区配套价值城东板块芙蓉区政府、武广线规划、体育新城城南板块长株潭融城规划、省政府、天心区政府麓南板块长潭西线、大学城、湿地生态公园麓谷板块高新区环境品质金星大道市政府、空气环境城北板块新河三角洲、开福区政府月湖星沙月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区长沙房产围绕城市中心，呈现四面开长沙房产围绕城市中心，呈现四面开花的发展势头！花的发展势头！市府板块市府板块Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产市场表现：成交量比长沙房地产市场表现：成交量比0909年稳中略升，成交价格在调年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况河西酒店市场分析河西酒店市场分析河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析河西公寓市场分析河西公寓市场分析河西住宅市场分析河西住宅市场分析资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理10年成交量在调控中比年成交量在调控中比09年成交量稳中略升年成交量稳中略升长沙是中部六省会房价的洼地长沙是中部六省会房价的洼地Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010长沙房地产市场表现：长沙房地产市场表现：60-12060-120平米户型既是主流供应产品，同平米户型既是主流供应产品，同时也是畅销面积段产品。整体来看，面积偏向紧凑。时也是畅销面积段产品。整体来看，面积偏向紧凑。长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况河西酒店市场分析河西酒店市场分析河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析河西公寓市场分析河西公寓市场分析河西住宅市场分析河西住宅市场分析供应量比重依次为：供应量比重依次为：60-9060-90、90-12090-120、120-144120-144、144144、6060成交量比重依次为：成交量比重依次为：60-9060-90、90-12090-120、120-144120-144、144144、6060表：2010年1-8月长沙市内五区各类产品供销情况资料来源：长沙房地局政务网 中原地产资源中心分析整理户型户型供（套）供（套）比例比例销（套）销（套）比例比例供销比供销比60601163115.20%974912.62%1.1960-9060-902091827.34%1891224.47%1.1190-12090-1201845524.12%1712122.15%1.08120-144120-1441415618.50%1663221.52%0.851441441135514.84%1486519.24%0.76合计合计7651576515100.00%100.00%7727977279100.00%100.00%0.990.99Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010小结：长沙房地产市场整体向上健康平稳发展。为项目入市奠定小结：长沙房地产市场整体向上健康平稳发展。为项目入市奠定了良好的市场基础。了良好的市场基础。n长沙楼市发展阶段：黄金发展阶段，中部六省价值洼地，发展空间巨大。长沙楼市发展阶段：黄金发展阶段，中部六省价值洼地，发展空间巨大。n楼市板块格局：东南西北四面开花，河西主要因市府效应、麓谷工业园和楼市板块格局：东南西北四面开花，河西主要因市府效应、麓谷工业园和大学城带动发展。大学城带动发展。n长沙房地产市场表现：长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。长沙房地产市场表现：长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。n长沙房地产市场表现：长沙房地产市场表现：60-12060-120平米户型既是主流供应产品和畅销面积段产平米户型既是主流供应产品和畅销面积段产品。整体来看，面积偏向紧凑。品。整体来看，面积偏向紧凑。Code of th