老年公寓PPT.pptx

老年公寓项目前期市场调研报告老年公寓项目前期市场调研报告目目录录第一部分、我国老年人综合研究第一部分、我国老年人综合研究第二部分、老年公寓的现状与发展趋势第二部分、老年公寓的现状与发展趋势第三部分、南京市老年公寓市场分析及政策研究第三部分、南京市老年公寓市场分析及政策研究第四部分、南京市老年公寓发展趋势及未来展望第四部分、南京市老年公寓发展趋势及未来展望第五部分、项目周边环境分析第五部分、项目周边环境分析第六部分、项目风险分析及应对策略第六部分、项目风险分析及应对策略第七部分、项目后期运营模式建议第七部分、项目后期运营模式建议第八部分、第八部分、老年公寓案例筛选分析与研究老年公寓案例筛选分析与研究第一部分第一部分 我国老年人综合研究我国老年人综合研究一、我国老年人现状一、我国老年人现状 我国人口老龄化的趋势人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于我国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.56亿，占全国总人口的12，到21世纪中期将超过4亿，占全国总人口的28。2000-2050年我国60岁及以上老年人口发展预测 前期阶段前期阶段高速老龄化阶段高速老龄化阶段高水平老龄化阶段高水平老龄化阶段1982一2000 2000一2030 2030一2050 老老龄龄化化进进程程划划分分起起至至年年限限老年人综合研究老年人综合研究第一年龄段第一年龄段年轻的老年人年轻的老年人(60(60至至7373岁岁)身体健康，需要文化与精神生活：友谊、同龄人的交往、慰藉与互助及社会奉献余热。二、老年人的生理特征及心理需求二、老年人的生理特征及心理需求1 1、对老年人年龄划分的通用标准、对老年人年龄划分的通用标准 这种健康老人，是未来社会中入住老年公寓的主要对象，我们要了解他们对居住中交往空间形态的需求，为他们提供舒适的交往空间，满足其交往需求。第二年龄段第二年龄段老年人老年人(74(74至至8989岁岁)需求社区或老年公寓的室外环境。由于生理、行走能力的衰退，在交往空间的设计上需要一定的无障碍设计。第三年龄段第三年龄段长寿老人长寿老人(90(90岁及以上老人岁及以上老人)健康状况一般、室内保养的多、外出活动者少。生活行为有些不能自理，需要他人护理，一般很少外出参与社会活动。老年人综合研究老年人综合研究生活的变化40岁50岁60岁70岁80岁90岁与子女分居开始注意死亡出现丧偶运动能力下降感觉大量丧失产生与年龄相关的健康问题生理的机动性能减弱随着年龄的变化而影响生活的改变老年人综合研究老年人综合研究2 2、老年人的生理变化、老年人的生理变化 身体功能的变化 感觉功能的变化 视觉衰退 听觉能力衰退 嗅觉、触觉和平衡感下降，表现迟钝 留恋过去 适应新事物需要时间、懒得思考 肌肉容易疲劳 骨骼脆弱，弹性和韧性降低 心理功能特征的变化老年人综合研究老年人综合研究三、老年人生活模式三、老年人生活模式基本行为 家务行为文化行为 社会行为 居住行为 生理行为：如进食、睡眠、换洗、便泄等 参与少量的家务劳动，如生活中的炊事、洗衣等 追求精神文化：如阅读、看电视、文娱、锻炼等 人际地缘关系的体现，主要以与老朋友交往为主 数据来源：中国老龄科学研究中心老年人综合研究老年人综合研究四、我国老年人的居住实态四、我国老年人的居住实态合居模式合居模式 老人与子女同住一套住房。独居模式独居模式 老人独立居住。毗邻模式毗邻模式 与子女或亲属相互独立且毗邻居住。敬老院模式敬老院模式 在老年服务设施安度晚年。1 1、老年人的居住模式、老年人的居住模式老年人综合研究老年人综合研究五、老年人的居住养老模式现状及需求五、老年人的居住养老模式现状及需求 随着计划生育政策的实施、生活观念的变化等多种原因，社会家庭结构发生了变化，“4+2+1”的核心式家庭结构模式将会成为我国家庭结构的主流，老年人生活的家庭结构正经历着如下模式：三代同堂两代同堂独居。同时由于城市住宅建设的发展，推动了家庭小型化的发展，纯老年型家庭迅速增加。这几年出现了一具特殊的群体，这个群体所在家庭被许多学者称为“空巢家庭”，其家庭成员称为“空巢老人”。最新的统计数字统计，目前我国到少有2340万老人独守“空巢”，在城市的老年家庭中，“空巢家庭”至少超过三成。数据来源：中国老龄科学研究中心老年人综合研究老年人综合研究选择普通住宅养老的原因选择普通住宅养老的原因 （上海）（上海）数据来源：上海市老年研究中心选择原因所占比例（%）享受天伦之乐32.9需要照顾子女或第三代24.7不愿意离开现有社区21.4经济上无力支付养老机构费用13.1怕人说子女不孝1.3其它原因6.6老年人综合研究老年人综合研究 通过有关上海市的调查资料，选择原因如图。老人非常需要代际交流，而这是“群居”的老人堆里所没有的；此外现在的养老机构数量不少，但质量参差不齐，有的甚至以营利为目的，福利性不够，服务员素质差，伙食水平低劣，倒不如在家里过得舒服。大部分老人们对这些机构并不青睐，即使住进去了，也是迫不得已，极少自愿。愿意入住老年年公寓的因素比例如图显示：愿意入住老年年公寓的因素比例如图显示：数据来源：中国老龄科学研究中心老年人综合研究老年人综合研究第二部分第二部分 老年公寓的现状与发展趋势老年公寓的现状与发展趋势一、国外老年公寓现状一、国外老年公寓现状 老年公寓在国际上很早就被提出，如今，美国、英国、法国、丹麦、日本、新加坡等国的老年住宅已经相对成熟。他们在老年人居住规划与建设方面积累了大量的经验，其中亚洲国家与我国具有相似的历史文化和经济发展背景，更有许多值得我们借鉴之处。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势1、北美富裕国家老年公寓 以美国为例独立的建筑物布置灵活服务的针对性强投资少家具气氛较浓优点 美国绝大多数的老年公寓都是独立的建筑物，不同类型的老年公寓一般是分开建造，分布在居住区中 老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势 美国等一些发达国家也有将不同的老年公寓组合在一起。其优点是：住在组合式老年公寓的老年人随着年龄和健康状况的变化，可以得到连贯的、系统的服务和护理。组合式老年公寓的服务设施较为齐全，设施配置合理，利用率高。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势2、欧洲国家养老寓 以英国为例 在欧洲及其它地区的发达国家，让老年人尽可能长时间地生活在自己家里也是他们的普遍目标。购买者注重房屋的质量和地理位置更为重要。温切斯特镇小公寓套房50岁以上老者方便、安全、医护条件好房间内隔间少无室内楼梯安全系数高屋内设置和装饰随心所欲老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势英国各种老年住宅入住比例：老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势住宅形式占老年人比例普通住宅73%老年公寓15%无管理老人村3%有管理老人村5%居民之家2.5%养老院老年病医院1%贫民所0.5%3、亚洲地区老年公寓 以日本为例 日本的老年公寓日语称为“高龄者集合住宅”，主要目的是适合老年人的身心特征，满足老年人在家庭生活中的需求。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势构成类型专住型 是指全是老年人住户的公寓 混住型 与一般住户混住的公寓 横向布置型 竖向布置型 混合布置型 老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势户型 日本老年公寓中，单身家庭户型一般为1K（1室+1厨房，使用面积约为30左右）或1DK（1室+1餐室兼厨房，使用面积为30-50），夫妇家庭户型一般为1DK（使用面积为30-50）或2DK（2室+1餐室兼厨房，使用面积为50以上）。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势二、我国老年公寓现状二、我国老年公寓现状 我国老年公寓是近十几年才逐步建立和发展起来的，历史较短。今天随着人口老化问题的日益突出，老年公寓也逐渐为人们所重视。老年公寓有别于一般意义上的房地产开发项目。一般的房地产项目开发所关注的只是居住功能，而老年公寓除了居住功能以外，强调要在项目中体现和实现老年人的居住需求，以改善老年人居住功能与为老服务体系为一体，是居家养老与机构养老优点相结合的产物。它是在房地产开发的基础上，融入了居家养老与为老服务理念的一种新型物业种类。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势2 2、我国老年公寓具备的特点、我国老年公寓具备的特点老年公寓的服务内容老年公寓的服务内容 在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式老年公寓。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势老年公寓商业地产的特点老年公寓商业地产的特点 由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。市场规律福利性事业市场化经营老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势投资额大、资金回收期长投资额大、资金回收期长 老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势三、国内老年公寓目标客户群的消费特征三、国内老年公寓目标客户群的消费特征1 1、我国老年人口收入分析、我国老年人口收入分析 经经济济收收入入来来源源子女子女亲属供养亲属供养老年人离、退休金老年人离、退休金劳动收入劳动收入社会保险社会保险救济救济老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势 老年人的经济开支主要在伙食、房租、衣物及医疗，用于娱乐的较少，收支状况基本满足。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势2 2、老年公寓目标客户群的消费特征、老年公寓目标客户群的消费特征 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口的纯消费年数更加漫长，这是老年消费的时限特征 老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。消费特征消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势四、我国老年公寓存在的风险问题及应对策略四、我国老年公寓存在的风险问题及应对策略 政府支持力度不够 配套服务滞后老年公寓的布局不合理 主要存在的问题主要存在的问题老年公寓不同于一般意义上的住宅，老年公寓不仅需要一个“无障碍”的居住活动空间，还需要有公共性的服务网络及较齐备的医疗康复设施 满足老龄化需求住宅的最基本条件就是要充分把握老年特性，住宅空间与功能，社区服务远远滞后。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势应对策略：国家对社会力量兴办老年公寓也推出了实质性的利好政策。继续鼓励社会各界兴建新型老年公寓，并己对兴办老年公寓实行了减免税政策。2002年2月，国务院颁发了国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知，鼓励社会力量兴办老年公寓。寻求政策支持 依靠社会力量 要充分调动社会各方面力量和运用各种社会资源，多渠道、多层次、多形式地兴办老年公寓。老年公寓的建设投资，应按照社会主义市场经济的原则，广开投资渠道，实行投资主体多元化。另外，可以提倡慈善机构和开明人士个人捐赠或投资兴办。也可以采取集资、合资以联办等形式。对老年住宅的长远规划和设计 按老年人的生理和心理特点建设配套完善的老年公寓，从环境优美，设施齐全，服务质量等方面创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势五、我国老年公寓的发展趋势五、我国老年公寓的发展趋势 老年公寓老年公寓这一新兴市场新兴市场在中国拥有极大的发展空间，随着“四四二一二一”家庭结构的到来，中国人口逐渐步入老龄化老龄化，需要建造和发展适合不同老年人各种类型的住宅，而老年公寓会成为越来越多老年人的首选。从发展趋势看，老年公寓的需求必然越来越大，必将成从发展趋势看，老年公寓的需求必然越来越大，必将成为很有潜力的为很有潜力的“朝阳产业朝阳产业”。老年公寓现状与发展趋势老年公寓现状与发展趋势第三部分第三部分 南京市老年公寓市场分析及政策研究南京市老年公寓市场分析及政策研究2010201020102010以后，南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰以后，南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰以后，南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰以后，南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰2015202520452050第一个高峰第二个高峰第三个高峰相对平缓和稳定南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 南京市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求是新一代老年人的心理和生理需求。南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 2、老年公寓规模小、配套设施不足、管理水平低下、老年公寓规模小、配套设施不足、管理水平低下3 3、服务人员缺乏专业培训、服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场特点南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 结论结论1 1 目前南京市提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的目前南京市提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。的老年公寓是老年人无奈的选择。南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 结论结论2 2南京的老年人口比重较大，较大程度上体现了市场对于老年公寓的必然需求老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平南京市老年公寓发展趋势市场前景南京市老年公寓发展趋势市场前景南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 自然结论自然结论 南京市老年公寓面临前所未有的发展机遇！南京市老年公寓面临前所未有的发展机遇！南京市老年公寓市场分析研究南京市老年公寓市场分析研究 南京市老年公寓政策研究南京市老年公寓政策研究 南京市重要政策提炼政策文件名称主要政策内容南京市老年人社会福利机构运营补贴暂行办法符合条件的福利机构收住本市户籍、年满60周岁的非政府供养老人及其他可以补贴的人员，每人每月补贴60元 南京市老年人社会福利机构新增床位资助暂行办法六城区新建福利机构每张床位4000元，改扩建福利机构每张床位2000元；雨花台区、栖霞区新建福利机构每张床位3000元，改扩建福利机构每张床位1500元；其他区县新建福利机构每张床位2000元，改扩建福利机构每张床位1000元。鼓楼区关于资助社会力量兴办社会福利机构的实施办法硬件项目资助标准：硬件项目资助标准：对社会力量新建的养老机构和残疾人康复机构，经有关部门验收合格后，按每张床位10000元的标准给予一次性补贴，对租用或自有房改建的养老机构和残疾人康复机构按每张床位3000元的标准给予一次性补贴。社区兴办的托老站、养老服务站按每个站10000元给予一次性补贴。服务项目资助标准：服务项目资助标准：凡属资助范围内，并符合资助条件的社会福利机构，按入住满一个月的实际占用床位数，每月每张床位补助200元（全护理）、150元（半护理）、100元（自理）。托老站中全托老人床位按养老机构的床位补贴标准资助，日托老人床位按日托实际占用床位数，每月每张床位补助60元。20092009年工作思路和目标任务年工作思路和目标任务深入学习贯彻十七大和十七届三中全会精神，以科学发展观为指导，以抓福利机构等级评定和提档升级为契机，以办好“让党和政府放心，让群众和老人满意”的福利机构为目标，促进养老福利机构均衡发展；进一步抓好养老护理员（管理员）的等级资格培训，为适应河西新发展，构建和谐新建邺作出新的贡献。主要工作目标和任务是：主要工作目标和任务是：1、新增床位数300张以上，实现福利机构总床位数达到千分之二十二以上；2、福利机构的从业人员95%以上经过职业技能培训并获得相应资格证书，院长及中层以上管理人员全部获得等级证书；3、实现有医疗资质福利机构床位数占总床位数的30%以上的动态要求；4、动员2家社会力量参与各街道特别是涉及拆迁街道的养老院和养老床位数增加的建设；5、按照为老服务要适应新城新建邺的理念，抓好福利机构的全面管理和为老服务队伍建设；6、抓好安全生产，保证全年无重大责任事故发生。南京市建邺区南京市建邺区20092009年社会福利机构主要工作目标和措施年社会福利机构主要工作目标和措施 南京市老年公寓政策研究南京市老年公寓政策研究 从以上南京市各区域统计表可以看出目前南京各区域福利机构及老年公寓在数量上较前几年有所提高，但内部硬件及软件配套档次相对较低主要显现以下特点：以国有或集体性质为主配套、服务性差内部功能设备不全医疗配套不足为本项目专业老年公寓提供了必要前提与发展机遇为本项目专业老年公寓提供了必要前提与发展机遇通过调查走访，南京市社会福利机构即相关老年公寓以玄武区、鼓楼区相对在规模及内部配套方面随着市场的改变已逐步提升。其它区域主要以小型社会福利机构为主，服务于“空巢老人”居多，同时只收取自理健康老人，只是简单的满足日常生活需求，对于功能配套及专业服务方面涉及甚少。南京市各区域老年机构及老年机构调查南京市各区域老年机构及老年机构调查南京市老年公寓及社会福利机构运营团队南京市老年公寓及社会福利机构运营团队从对南京市各老年公寓及相关社会福利机构的调查，南京市各相关机构基本没有专业的运营团队。以私人承包制，外聘工作人员，员工均以下岗职工或农村为主，没有经过专业的训练，服务质量相对较低；对于医疗方面，大要部分机构实行外包形式，即与某医院进行联动，每周或一定的时间内医院安排医务人员驻机构内部为老人检查。第四部分第四部分 南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望人口老年化比例增加老年消费能力的提升政府政策性扶持城市发展，老年工作的重视度逐步提升社会传统观念转变社会的大力支持政策化越来越完善相关法律法规的建立老年公寓趋供不应求逐步走向完善化、多功能、无障碍化接受与支持老年公寓市场机会点较多发展趋势发展趋势未来展望未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望1 1、市场发展趋势、市场发展趋势(1)(1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入南京市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合南京市市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，会将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。(2)(2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从南京市的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前南京市中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望(3)(3)要解决好老年公寓的融资问题。要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入政府的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望1、如以现房作抵押贷款购买新房如以现房作抵押贷款购买新房；2、“双合同制双合同制”贷款购房贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；3、逆抵押贷款购房逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。4、还可以采取物业置换以及合资建房还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望(4)(4)建立和健全养老制度和住房保障制度。建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外及北京、上海经验，从南京市的实际情况出发认真搞好。要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)(5)建立和完善老年住房的法律、法规。建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，中心建筑法、无障碍交通法、老年人居住法；韩国有老年福利法、住宅建设促进法；国内及南京市老年人社会福利机构基本规范、社会福利机构管理暂行办法等。为了推进老年住房的发展，要建立和完善国家老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着南京市人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望、产品发展趋势、产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：规模化规模化随着南京市老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”、“颐年所”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；郊区化郊区化为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访；建筑的多样化建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望功能丰富化功能丰富化未来的老年住宅将与现在生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。科技化科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。社区服务的专业化社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望3 3、消费发展趋势、消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着南京市经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。南京市老年公寓发展趋势及未来展望南京市老年公寓发展趋势及未来展望第五部分第五部分 项目周边环境分析项目周边环境分析项目地块认知项目地块认知 地块特征分析地块特征分析 项目及周边环境分析项目及周边环境分析 项目整体呈不规则状，容积率低，绿化配比较高；项目建设已完成，内部配备医疗服务设施；目前项目公建设施相对较少，较大程度上影响了项目的档次及占有一定的市场份额。建邺建邺医院医院绿绿化化广广场场老年老年公寓公寓项目地项目地块形状块形状项目地块认知项目地块认知 地块条件分析地块条件分析 据调查发现项目周边同等档次老年公寓基本没有，基本无竞争项目瓜分市场，以此为项目创造了必要的优势，立足于区域范围内，达到综合成功之功效。项目定位于老年公寓，其内部配备建邺医院；项目及周边环境分析项目及周边环境分析 周边以月安花园、美丽嘉园等项目为相对成熟住宅区，配套基本完善；项目所在区域特征分析项目所在区域特征分析 项目及周边环境分析项目及周边环境分析 江东大道：城市主干道，交通便利，城西CBD中心区域，商业住宅较为集中，但配套尚显不足。燕山路：住宅区，有部分社区商业、小吃等社区配套为主。月安街：以大中型住宅社区为主，配备部分社区商业；如奥体新城等。应天大街：至燕山路已是尽头，目前高架桥正在修建当中；对商业及本项目的影响较大，如交通便利，噪音大等。奥体中心周边以大中型住宅社区为主，其中以奥体新城为主要项目CBD项目认知项目认知 周边现状及相关配套分析周边现状及相关配套分析项目及周边环境分析项目及周边环境分析 奥体新城项目月安菜市皇家国际本案老年公寓积善新寓美丽家园栖霞建设栖庭金基汇景国际建邺医院实验小学 本项目周边住宅较为集中，同时发展较为迅速，随着入住率的提高，周边人气不言而喻，目前以月安花园、美丽嘉园等成熟小区作为配套支撑，后期发展前景可观。项目项目SWOTSWOT分析分析 1、周边配套较为齐全，康复治疗便利2、区域内交通、生活便利3、项目自身条件较好，市场接受度高4、从档次、模式来看较竞争项目高5、使用权销售价格相对较低，客户群体范围较广6、南京市场档次高的老年公寓匮乏StrengthsStrengthsStrengthsStrengths优势优势优势优势WeaknessesWeaknessesWeaknessesWeaknesses劣势劣势劣势劣势OpportunitiesOpportunitiesOpportunitiesOpportunities机会机会机会机会ThreatsThreatsThreatsThreats威胁威胁威胁威胁1、从目前项目内部来看，硬件配套较弱2、项目公建设施较少3、项目平面布局不尽合理，有北房间4、使用权销售，转让、出售存在抗性5、应天大街架桥的建设将较大程度上对项目造成较大的影响，噪音污染大1、南京市老年人口众多，需求量大，趋供不应求形式2、老年消费量逐步提高，消费能力强3、国家支持老年公寓建设，将陆续出台相关扶持政策4、GDP的保障5、政府的关注与支持1、开发商投资强度较大2、市场认知度及认同感较低3、中国传统观念的改变需要一定时间4、使用权销售或租赁资金回笼慢项目及周边环境分析项目及周边环境分析 1、在传统城区之外，拥有相对于城区较为丰富的自然环境，但又临近代表城市繁华生活的CBD，交通便利，可以轻松享受城市生活。2、项目老年公寓形态，这一产品和社区形态正是此一区域的稀缺产品形态。3、居室内部空间较大，可改造性较强，符合目标客群居住升级的要求。4、属于公益事业类型，内部配备医院，就医极为便利，较大程度上体现与提升了项目的竞争优势。离尘不离城，近离尘不离城，近CBDCBD的城市老年公寓的城市老年公寓项目及周边环境分析项目及周边环境分析 项目物业竞争项目调研项目物业竞争项目调研 项目周边项目规划、设计等情况调研 项目位于南京建邺区，周边以大中型中高档社区为主，如月安花园、奥体中心、月安菜市等、上海联华超市；从项目总体设计情况来看配套相对较为成熟，生活交通可达性较强；区域价格较高。经过详细的市场调查，我们发现目前的南京市场的老年公寓服务社区极少，且档次配套相对较低，属福利事业，同时只接受健康老人，不能满足于现代老人的需求。也就是说，对于本项目而言，南京市场基本没有较高档次的市场竞争力。这对于项目的投入无疑将是一个极其有利的局面。但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。南京市以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如月牙湖月牙湖、爱玉老年公寓爱玉老年公寓 、南京乐洲老南京乐洲老年公寓年公寓 等，以及部分片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的老年公寓团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足南京市“银发市场”的需求，这预示着本项目的进入将面临巨大的市场空间。项目物业主要竞争情况分析项目物业主要竞争情况分析5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；本项目老年公寓见解1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；4.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；项目物业主要竞争情况分析项目物业主要竞争情况分析第六部分第六部分 项目风险分析及应对策略项目风险分析及应对策略项目风险分析及应对策略项目风险分析及应对策略 项目风险及分析项目风险及分析老年人及其子女对居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短无产权销售，贷款不能办理后期运营及交易问题较多转让、产权归属问题复杂不清目标客群及其子女的传统观念风险风险因素因素项目风险应对策略项目风险应对策略硬件、软件相结合推介宣传以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑以人为本，实现人性化设计“量身定做”的设计建设配套完善的老年公寓，从环境优美，设施齐全合理的定价策略，刺激其消费载体多管齐下多管齐下综合治理综合治理项目风险分析及应对策略项目风险分析及应对策略 项目使用权销售风险及应对策略项目使用权销售风险及应对策略 使用权销售与法律风险分析及应对策略使用权销售与法律风险分析及应对策略无产权产权交易复杂购买时不能办理银行按揭购买后不能办理抵押贷款购买及后期转让存在众多问题合理定价，利用价格优势分期付款或降低销售年限开发商品牌保障相关企业及政府部门担保专业运营公司提升项目核心竞争力风风 险险应对策略应对策略第七部分第七部分 项目后期运营模式建议项目后期运营模式建议1 1、老年公寓养老模式、老年公寓养老模式 老年公寓的特征 老年公寓的类型 运营模式建议运营模式建议储藏办公管理门厅接待医疗护理保健棋牌棋牌健身居住单元居住单元居住单元绿地庭院餐厅车库洗衣后勤锅炉厨房杂院服务型老年公寓服务型老年公寓生活完全或部分能够处理希望得到照顾的老人身患平生疾病或无法处理生活的老人按需要提供服务全方位服务提供膳食、清洁安全管理等服务私密性较强除餐厅、活动室等公共空间外，居室有一定私密性提供膳食、护理安全管理等服务私密性较强除餐厅、活动室等公共空间外，居室受到监护老有所养老有所养老有所医老有所医老有所学老有所学老有所为老有所为老有所乐老有所乐老有所教老有所教老年人对养老模式的需求 追求个人兴趣，实现个人价值自我实现需求自我实现需求知识、理想、抱负等使老有所为，发挥余热受人尊敬需求受人尊敬需求成就、权力、名誉等保持与子女密切的联系，邻里和谐情感的需求情感的需求交往、归宿感、亲友之爱等独立卧室、不被打扰、防卫措施安全需求安全需求回避危险、恐惧、威胁等居住面积、采光通风、出行方便、医疗服务生理需求生理需求饥饿、空气、性等运营模式建议运营模式建议政府、慈善机构合作经营管理纯福利性质的养老院混合型养老院 专业公司经营管理 老年公寓 a、自住型老年公寓（Independent-living）b、陪助型老年公寓（Assisted-living）c、特护型老年公寓（acute-care）辅助生活机构 住宅建设与管理相分离的经营模式 2 2、经营模式类型、经营模式类型运营模式建议运营模式建议 老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。目标消费群体具有中高经济实力的老年人资源共享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）3、本项目老年公寓运营模式建议（1 1）、目标市场定位）、目标市场定位二路出击二路出击运营模式建议运营模式建议老年公寓具备老年公寓具备老年公寓具备老年公寓具备“一低二高一低二高一低二高一低二高”的特点的特点的特点的特点低容积率高比例公建设施高水平的社区服务运营模式建