房地产开发项目决策.pptx

英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0房地产开发项目决策汇报小组：第二组组员：谢淦棠 林泽鹏 张嘉良 罗东福 卢金玉 冯晓慧 朱思权英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0目录1.投资建设项目市场分析2.房地产投资市场研究3.项目定位分析4.项目成本初步分析5.土地成本分析可行性分析6.房地产开发项目的可行性分析1 投资建设项目市场分析房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖经济、社会、科技等外部条件的总称。投资环境主要是指现在和未来影响投资风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。2.房地产研究市场的投资研究英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0 市场分析的目的与内容市场分析的目的与内容目的内容p市场调查p市场预测p营销战略研究p项目建设必要性p项目建设主要内容英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0 市场调查的内容和方法市场调查的内容和方法市场调查市场调查内容内容消费调查消费调查竞争者竞争者调查调查需求调查需求调查供给调查供给调查文案调查法实地调查法问卷调查法实验调查法市场调查市场调查方法方法英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0 市场预测的内容和原则市场预测的内容和原则市场预测的内容市场预测的原则 相似性原则前提是两个事物之间的发展变化具有相似性 市场需求预测 市场供应预测 价格预测 相关性原则具有因果关系 延续性原则按一定的规律发展变化并持续发展 概率推定原则推断预测结果具有较大的概率发生 英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0 市场预测的基本方法市场预测的基本方法定性预测定量预测专家会议法回归分析法德尔菲法类推预测法弹性系数法移动平均法指数平滑法给排水一班3.项目定位分析英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0。房地产项目定位的原则房地产项目定位的原则1.核心原则核心原则适应性原则。项目定位必须迎合适应性原则。项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包市场与行业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：一是区域的社会经济含以下两层含义：一是区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二发展水平和消费者收入水平相适应，二是与区域房地产市场需求相匹配。是与区域房地产市场需求相匹配。2.必要原则必要原则差异化原则。包括市场差异化、产品化差异化原则。包括市场差异化、产品化和形象差异化。和形象差异化。3.经济性原则经济性原则4.可行性原则可行性原则英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0项目建设方案的原则和要求项目建设方案的原则和要求p原则 以科学发展观为指导，兼顾经济原则。p要求兼顾项目的经济、社会和环境目标，符合相关法律法规和政策；符合项目功能定位；以控规为基本指导方向。4.项目成本初步分析房地产项目成本直接开发费用：包括土地使用权获取成本；前期工程费；建安成本费；基础设施费（大配套费）；小区公共设施配套费（小配套费）；不可预见费；开发期间税费；资金成本。间接开发费：是由于在项目建设、营销的过程中所发生的、不直接构成生产的费用。主要包括管理费、销售费、财务费、税金等。5.土地成本分析土地成本结构土地成本计算=上述各项累加（详细算法参照课本第 二章土地有关的政策法规）1、土地征用及拆迁费、土地征用及拆迁费2、土地购置费、土地购置费3、出让金、出让金4、“七通一平七通一平”（七通：供水、供电、供气、（七通：供水、供电、供气、排洪、排污、通信、通路；一平：场地平整）排洪、排污、通信、通路；一平：场地平整）5、耕地征用税、耕地征用税6、征地开垦费、征地开垦费7、占耕地教育附加费、占耕地教育附加费8、新增建设用地有偿使用费、新增建设用地有偿使用费9、南水北调费、南水北调费10、新菜田开发基金、新菜田开发基金11、出让金业务费、出让金业务费12、契税、契税13、利息、利息英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B06.房地产开发项目的可行性分析1.房地产开发项目资源分析。2.房地产开发项目市场分析（包括：经济与发展的形势、房地产市场的发展态势、房地产政策法规和政府有关措施、项目周边居民、周边同类楼盘等）3.房地产开发项目相关政策、法规研究。4.房地产开发项目定位策略研究（周期定位、价格定位、营销定位、管理定位）5.房地产开发项目建筑规划分析。6.营销分析7.项目经济财务分析8.税务分析9.可行性研究报告的撰写与评审10.房地产项目的获取11.相关土地手续的报批和报建英文标题:20-30pt 字体:Arial中文标题:20-32pt字体:黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0英文正文:18-20pt子目录(2-5级):16-20pt 字体:Arial中文正文:18-24pt子目录(2-5级):16-24pt字体:华文细黑体 首选颜色:R119 G119 B119备选颜色:R0 G0 B0谢谢大家