盱眙水月山庄两侧地块战略定位及物业发展方向初探.pptx

1目 录第一部分第一部分 项目本体解析项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排2项目整体容积率1.2意味着什么？建筑形式建筑形式高品质高品质/低容积率低容积率中品质中品质/中容积率中容积率低品质低品质/高容积率高容积率独立/双拼别墅小于0.30.30.40.40.5Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5层叠加0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.72.02.02.22.22.518层高层2.22.52.52.72.73.2容积率实现度的常态规律（R=1.2）平均层数容积率覆盖率1.230%4F规划指标最大化实现情况下的平均层数我们的问题Q1：容积率R为1.2与建筑檐口高度不超过10米之间存在匹配难度Q2：TH的主体建筑形态如何在整体品质与容积率实现间取得平衡小高层的层数应至少达到14.4F：在TH容积率做到0.9及用足底层800的情况下！3地块存在难以连片开发及朝向的问题B/1栋中高层A/沿街商业C/联排别墅TH我们的问题Q1：A地块沿街商业与B地块裙楼集中商业难以互动Q2：地块整体视觉朝向为南偏西35度左右；而盱眙正常住宅最佳朝向为南偏东15至20度左右为宜小高层的裙楼底商建议不做：1、不利于整体住宅品质打造；2、处于老城区商圈边缘地带；3、集中商业招商难度较大。4项目三大区位属性盱眙城市发展：东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划形成“三心、两轴、四片区”的城市格局n“三心”：城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心；n“两轴”为淮河东路金源北路盱马路的城市生长轴、淮河东路金鹏大道圣山路的产业拓展轴；n“四片区”：滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区本案的三大区位属性：城西旅游休闲中心的重要节点、滨河观光区、老城区ABC本案5目 录第一部分 项目本体解析第二部分第二部分 宏观走势研判宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排6国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征非常明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通货膨胀1、1998-2002年，M2同比增幅围绕15%波动，GDP维持在9%左右，CPI持续维持在3%以下，几乎不存在通货膨胀的压力。2、2002年至2008年底金融海啸之前，GDP同比增速维持在10%以上的高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI超出3%的警戒线。3、2008年底，中央为保增长推出4万亿，GDP获得了增长，同时CPI高出了3%，目前达到6%的高位。货币政策不会放松7房价水平：从全国来看，前三季度商品住宅销售量同比增长12.1%，销售价格同比增长9.8%，仍然呈现上涨态势8国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产调控成果，严格控制房地产投资投机性需求，努力增加住房供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理的水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产市场调控、进一步巩固调控力度成果、促进房价合理调整。9制度改革：地方政府发债开闸，缓解土地财政困境10月20日，财政部发出通知，经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府发债试点。10调控趋势：以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”2010.4.172010.4.17新新“国十条国十条”2010.9.292010.9.29新新“国五条国五条”2011.1.262011.1.26“新国八条新国八条”首套90平方米以上贷款首付款比例不得低于30%二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高首付款比例调整到30%及以上二套严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税增加住房有效供给，依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权加强市场监管，明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚落实住房保障和稳定房价约谈问责机制“严打”虚假消息散布者确保完成2010建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应信贷限购税收土地规范保障房11市场进入到了资产价值阶段：1、通货膨胀使得商品房开始显现资产价值；2、调控误伤了改善型需求，但终极购房的高端需求得到放大求生之道回归物业资产价值uNo1品质：材料选用、细节打造uNo2稀缺的形式：别墅、洋房、多层uNo3独特性：特殊资源、市场第一(创新)要价值不要概念要个性不要共性uNo4赠送实惠：入户花园、阳光房、露台 12目 录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分第三部分 市场机会分析市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排13盱眙房地产将进入库存周期，后续压力较大2011年上半年商品住宅供销情况：n商品住房批准预售面积47.62万平方米n全县商品住房可售面积43.68万平方米商品房供应量持续放大，后续压力较大随着房地产调控的力度加大，盱眙房地产将进入库存周期14盱眙房地产市场价格存在发展潜力商品住宅价格变化：n2010年全县商品住房成交均价每平方米2846元，比上年增长20%n2011年上半年全县商品住房成交均价每平方米3223元，同比增长16.9%近两年盱眙房地产价格进入上涨通道，但是受到房地产调控影响，房价上涨受阻。但表明，盱眙房地产价格存在潜力。15盱眙高端项目多层3800元/，小高层价格略低，商铺0.8-1.2万/，车库5-6万/：市场产品同质化严重，竞争表现在价格上帝景国际多层：4000小高层：3500商铺：8500大明公馆联排：5000独栋：7000森海豪庭叠加：4200半坡叠墅均价：3500五环中央公馆多层：3800高层：3600中澳生态城叠加：4900洋房：3900龙泉湖别墅均价：7000山水名都多层：4000小高层：3800金鼎华府多层：3800商铺1+2F：900016中端及中高端项目处于库存周期的红海，本案应该走真正高端的蓝海战略中澳生态城叠加别墅、花园洋房：人文景观资源、低密度大明公馆独栋、双拼、联排、叠加；独栋7000、联排5000；产品丰富且有品牌优势，山地别墅，加州风格金鼎华府多层、小高层：金瑞品牌优势，规模优势、区位优势山水名都多层、小高层、高层：区位优势、规模优势1、市场上产品线较宽，价格链从3500-70002、别墅产品以叠加为主，联排为辅；独栋及双拼较为稀缺3、盱眙房地产市场发展至今，以中端、中高端项目为主导；真正高端项目正处于不断释放阶段17市场旺销户型产品为80-100，建议本案小高层产品定位于此市场上最受欢迎的为80-120的两房、三房，120-144的三房两厅、四房两厅也受到部分受众的喜爱，而80以下及144以上的户型则需求较少 商品住宅户型结构：n80-100占比38.88%n100-120占比27.73%n120-144占比20.35%公寓及别墅户型产品占比均比较少18项目战略取向研判小户型产品进入库存化周期，必须以市场稀缺的赠送方式提高性价比观点1从规划布局、园林景观、到单体的设计应充分结合山地资源，打造城市纯正坡地住宅观点2大势转淡，中低密度别墅产品不可以走中间路线的红海战略，倾向于真正高端的资产价值体现观点3商业街的打造充分考虑功能转换，以降低市场风险观点4集中商业的开发，招商先行，建议立即启动商家谈判和引进观点519目 录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分第四部分 联排别墅发展方向初判联排别墅发展方向初判第五部分 小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排联排的独栋化让联排拥有独栋的特质联排别墅产品价值体系坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点1、玄关吹拔和客厅（餐厅）挑空空间豪华感入口的吹拔处理能使联排有明显的、不同于普通住宅的居住感受联排客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度2、天井内庭院兼具功能意义和情景价值大进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院顶层平面3、露台的情景价值在山地住宅中得到了加强大露台形成室内向室外的延伸空间，将两者自然交融山居别墅每户均可在大露台与无遮挡的山体景观对话露台花园观景大阳台4、结合微地形，私家庭院精致化，进一步提升品质感5、错联别墅使产品保持相对完整独立的体型首层二层不规则平面设计，交错连接，独栋感觉错联别墅使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院6、间隔及联院处理间隔处理：两户别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这种做法更容易通过规划审批建筑庭院建筑庭院间隔处理案例1：深圳天琴湾案例1：深圳天琴湾凭借海景资源带来的视觉享受和山地地形造就的丰富建筑形式，天琴湾在2004年深圳东部海岸地区实现了单价20000的高价，且带动了整个东部海岸价格平台的上涨案例2：万科十七英里在“保护原有地貌及区域生态”规划设计理念指导下，住宅组群尽量利用天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错落有序的几何立体组合，创作出一个富时代感的海岸建筑群丰富的自然山体为建筑提供了灵活的空间处理方式，恰到好处的配合了建筑的现代主义风格，同时合适的高差也使建筑不遮挡后面住宅的景观，做到了户户有海景联排的独栋化让联排拥有独栋的特质联排别墅产品价值体系坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点不定基面不破坏坡地整体形态，建筑基地不做大开挖，前后标高顺应坡地形态大开挖，影响现存环境，在山间太明显Massive site formation,destroy existing hill slope and vegetation,bulky volumes爬坡型设计，与周围环境浑然天成Slope-climbing design,integrates harmoniously with surrounding landscape不定基面：在坡地建筑中不定基面，建筑需要在结构上做出不同于平地建筑处理。两级前院+一级后院两级前院后院建筑坡地陡峭，可形成多级庭园，庭园与室内高差较大。两级前院一级前院+后院一级前院后院建筑山地缓坡，可形成一级庭院。不定基面：不破坏原生态自然环境不定基面坡地建筑交通组织从二维变成为立体，不同于平地建筑的入户方式也带来了不同的入户感受电梯塔l立体步行系统两级垂直电梯塔；人行经电梯提升后入户，降低山地步行交通不便，同时带来独特交通体验；联排的独栋化让联排拥有独栋的特质联排别墅产品价值体系坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点坡地建筑结构处理：应对于坡地不同，坡地建筑结构处理也有多种方式悬挑架空勒脚坡顶结构处理手法：悬挑式在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，结构成本较大，常用于公建或特色住宅悬挑式：本案的山顶部位别墅可以采用这种手法，成为视觉建筑和先锋建筑半坡结构处理方法：底部架空可以让建筑整体或部分不落地，通过结构柱支撑减少接地吊脚式1架空式吊脚式2典型案例：q基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。对建筑地表有很强的适应性，对山体的破坏小。有利于建筑的防潮。q地层架空部分可以做出特色空间，如入口大堂，或组织停车空间等。底层架空产生的灰空间，能够结合地势做出极具艺术氛围的观景大堂地下车库：利用半山坡地，结合架空层设置多层停车空间，可通过电梯直接进入楼体住宅部分对架空空间进行细分，与地下停车场相结合，形成人性化尊贵汽车大堂入户大堂汽车大堂汽车大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。坡底结构处理方法：坡地勒脚式山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度q这是一种简单有效的处理手法，勒脚形成采光车库，根据所处位置特点，可以设计回车空间等特色功能勒脚式典型案例：勒脚式坡底结构处理方法：勒脚式营造山脚的“坡地景观序曲”l简洁明快的几何形态，“凸出的窗”制造视觉焦点，构筑整体极富冲击力的景观效果；结构处理方法：勒脚式与地形契合，地下室赠送位置：山脚的平地区，背靠山坡；结合地形的地下室赠送地下室覆土下的地下室联排的独栋化让联排拥有独栋的特质联排别墅产品价值体系坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点山屋共融建筑与景观的融合大體量,住宅位於綠化旁邊Massive bulk by the side of landscape細碎體量,住宅融合於山間綠化Defragmentised volumes merged with landscape山屋共融（1）依山就势，强调建筑形体与山的形体一致，建筑顺应山势，仿佛山中生长而成 强调建筑与山体的共同融合，塑造符合山地环境的建筑形式和景观元素。建筑形式的聚合、轮廓线的处理沿山势，相互依靠衬托，形成完美效果典型案例：日本六甲集合住宅阶梯型单元层阶梯型赠送地下室赠送露台阶梯型l平台毫无视线阻隔平台上望去，看不见房子，只有户户花园平台与山的融合，依山势而建，前户屋顶成为后户的露台l露台赠送建筑依地形布局，前户屋顶成为后户露台；每户均拥有超大露台；l地下室赠送户户有天有地，拥有独立地下室；l花园赠送端头户型赠送入户花园；A的花园A的露台B的露台ABCDE前户屋顶成为后户的露台q层台组合结合建筑，突出地形特色，在地势落差位设计叠泉和植被，掩盖生硬的坡道和架空层；实行人车分流系统，车辆从外围环路的车库入口进入各楼栋的地下车库。典型案例：山屋共融（2）层台组合，利用落差，通过精心景观布置，掩盖建筑生硬部分，达到与环境协调目的山屋共融（3）屋顶色彩与环境契合，形体顺应地貌，共同构筑“房隐于山”的景观效果强调屋顶形体与山形起伏的锲合，表现出对自然的谦让，易于创造人情味、与自然亲和的建筑。当建筑位于山谷、山腹、山麓地段时更具有表现力，形成与地形协调的肌理。联排的独栋化让联排拥有独栋的特质联排别墅产品价值体系坡地价值最大化不定基面：山地建筑独有的入户方式坡地建筑的几种结构处理方法山屋共融：建筑与景观的融合建筑风格以现代风格为基调，以中式符号为亮点国内基本可看到世界各国的建筑风格，在经历了全面追求西式风格的流行后，目前市场上出现了中式风格的回归并取得了成功建筑风格建筑特点国内成功案例欧式具体有古典主义、巴洛克、洛可可等，大多具有罗马柱，建筑圆角、木质花架，坡屋顶等。外立面色彩和用料多种多样。深圳波托菲诺、深圳圣莫丽斯、深圳招华曦城、北京红螺湖别墅、深圳观澜湖别墅、惠州公爵小镇、杭州圣芭芭拉 美式有强烈的欧式建筑痕迹，但又充分融合世界其它建筑风格的优点，再加上现代科技和艺术的综合应用，整个建筑显得自由、简洁并充满个性化。北京纳帕尔湾、深圳万科十七英里、上海提香别墅新太平洋带有东南亚建筑风格的痕迹，有木竹等应用，另外热带乔木普遍栽种，强调一种休闲的东南亚海滨风情巴厘香墅、星河丹堤中式中式整体讲究效法自然，以砖木结构为主，整体讲究效法自然，以砖木结构为主，注重人本化的设计，讲究前庭、中堂、注重人本化的设计，讲究前庭、中堂、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、飞檐等特色，外立面以素色为主。飞檐等特色，外立面以素色为主。深圳万科第五园、北京观唐、深圳万科第五园、北京观唐、北京易郡北京易郡、北京运河岸上的、北京运河岸上的院子、院子、清华坊（广州、成都）清华坊（广州、成都）、上海九间堂、上海九间堂n国人对民族建筑感情很深，但长期以来认为其“土气”，对中式建筑不自信。因此，上个世纪末到本世纪初，全国各地刮起了欧陆风，追求西式风格。n目前北京、上海、深圳等国际化色彩浓重城市在建筑风格上开始回归民族本体，并且结合现代建筑特点有所创新；但其他大多数城市仍然停留在喜欢“洋气”的西式建筑层面上。n中式建筑操作难度大，讲求意境，受文化传承影响，容易出现画虎类犬情况。我们不能永远简单地模仿和抄袭西方现代设计，在全面西化之后的今天，把传统文化内涵植入到设计作品中，用现代的观念来表现它们，体现时代精神也是一种新的时尚项目本体条件地形特点鲜明，宜于打造独具特色产品浑然天成的地形高差变化，宜于形成“层峦叠翠，白墙黛瓦”，传统意向上的山居感受。符合传统意义上风水理论，纳阳、临风、揽景，提供生态、景观价值和文化心理支撑。高差的变化也为建筑创作提供了独特的图底和发挥空间。项目风格意向元素之色彩，抓住最深感动的那缕素雅黛黑、青灰、深灰，白纯白、浅灰第五园用色简练，整体扑面而来的是纯粹、温和的儒雅，墙体素白，屋顶深灰，直接唤起意识深处的传统经典印象。55目 录第一部分 项目本体解析第二部分 宏观走势研判第三部分 市场机会分析第四部分 联排别墅发展方向初判第五部分第五部分 小高层发展方向初判小高层发展方向初判第六部分 商业街发展方向初判第七部分 集中商业发展方向初判第八部分 后续工作铺排56本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质舒适度挖掘小高层产品价值体系性价比提升户型推荐景观价值最大化生活尺度扩容空间功能弹性常规赠送方式创新赠送方式主力产品尺度扩容拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计57在产品设计上以山景及河景为核心价值导向，增加可观景户数，同时尽可能增加户型的观景面景观价值最大化景观价值最大化建筑设计在客户可接受范围内，产品设计向资源倾斜；户型设计增大景观面；大露台和270度观景大阳台设计，使区域景观资源得到最大体现。户型设计270度观景大阳台58强调与自然的交流，增加室外活动空间，赠送大面积的私家院落、露台利用露台、阳台、院落等室外活动空间构成与潜山之间的纽带，既使别墅融于自然环境之中，同时也使潜山成为别墅的一景。窗台阳台59高端价值体现生态入户式观光电梯厅观光电梯厅实景n两梯两户的户型及智能直达电梯设计，为“入户式电梯厅”提供了条件；n每层的电梯出口处设计了很大面积的双层高半室外花园，电梯采用磁卡式按键，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受；n电梯厅南北通透，空气对流，布置有花园植物，有效防止上下层对视。60一梯两户产品电梯直接入户，增强客户的尊贵感，同时提升产品的实用率生活尺度扩容生活尺度扩容61套房设计主卧室有独立卫生间、步入式衣柜、书房，全面体现居住舒适性大户型可采用全套房设计，全面提升居住品质；主卫面积适当放大，有宽敞的衣帽间，淋浴区；次卧只要满足基本的卫生间功能即可。62收藏室可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主尊贵身份收藏室可根据业主的喜好改变功能，可红酒室、珍品储藏室等，彰显业主高贵生活品质。63预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配空间功能弹性空间功能弹性花园改餐厅餐厅改次卧或书房可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室内庭院可改成一书房64住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点南北双阳台，尽享阳光和风景卧室与客厅可分可合，随意改动金地.未来域4房2厅2卫146平米65140平米以上产品设中西厨房，形成新的生活方式，客户可根据个人喜好灵活使用满足三代同堂的带卫生间的双主卧厨房功能扩充，满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式66本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质舒适度挖掘小高层产品价值体系性价比提升户型推荐景观价值最大化生活尺度扩容空间功能弹性常规赠送方式创新赠送方式主力产品尺度扩容拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计67高品质电梯间挑高入户大堂，配备高档次电梯间，充分体现入住者的身份象征，提升居住品质超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。u入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理；u挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。挑高的入户大堂挑高大堂68入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）错层部分实现全部赠送入户花园面积错层部分实现全部赠送入户花园面积入户花园改房入户花园景观入户花园69独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积p独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；p空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积；p让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。空中花园（内凹式阳台）空中花园的方式市场稀缺，建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力独立花园70赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣阳光房方正实用观景良好附送面积地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2米，该部分面积增送u 阳光房设计可与客厅或主卧相连，提高居住舒适度；u大面积的赠送有利于提升产品的实惠性及竞争力；阳光房71通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，延展室内空间；充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透；大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势；露台在设计时考虑建筑外立面的表现手段，构造精致的建筑节点，与社区整体风格相统一。观景露台72窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值；窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。大尺度转角飘窗充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处建议可在主卧等重要生活空间采用转角飘窗73凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。凸窗市场常用赠送手法，仅为“保值选项”可赠送全部面积，是市场常用的手法梁凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室内实用空间凸窗74适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适高价值物业采用双主卧设计，提供更为舒适的主人居住空间双主卧设计主卧室次主卧室衣帽间强化主卧套间功能，提高主卧舒适度与观景阳台连同适度活动空间主卧空间75本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质舒适度挖掘小高层产品价值体系性价比提升户型推荐景观价值最大化生活尺度扩容空间功能弹性常规赠送方式创新赠送方式主力产品尺度扩容拼合建议以拼合后户型为设计蓝本，分拆设计76本项目户型建议60-65平米大一房改两房主力产品主力产品阳台花池通过外阳台与花池的叠加，总计实现了20平米的赠送面积客厅餐厅露台次卧将原客厅改造为次卧，原始阳台和花架则改造成为客厅与餐厅装修前：装修后：77本项目户型建议80-90豪华两房，可改三房搭板增加功能空间78本项目户型建议110-120平米舒适三房，生活尺度扩容厨房、厕所等功能区间尽量不占户型面宽应右移规避占据面宽利用镂空赠送面积部分，合理拓展主卧、客厅空间，增加实用性主卧、客厅南向布置，价值感知强的空间尽量占据更多面宽因考虑防水问题，与镂空赠送部分不宜布置厕所、厨房等功能区间利用镂空赠送部分营造与主卧、客厅一体化的生活情趣空间，增加产品亮点79本项目户型建议130豪华三房，可改四房80南北两户拼合设计拼合前功能齐全，户型实用拼合产品拼合产品二室一厅一卫 65.53平米一室一厅一卫 72.30平米卧室充分采光客厅和卧室南向采光81东西向子母户型设计p2居+1居自由组合，既可以做为子母户型，满足部分业主希望照顾老人又不想与老人合住的需求，也可拼合成为大户型；p拼合前，1居户型功能完整，有南向阳台采光；p拼合前的2居户型南北向均有采光面，也可保证其居住舒适性。可设置成带独立卫生间和衣帽间的舒适主卧套间北向增加阳台，便可使整个户型南北通透打通后设置客卫和客卧82可设计一梯四户，左右两户拼合，保证拼合后户型南北通透B1A1A2B2u拼合前稍大户型南北通透，较小户型也保证南向采光。保证了两户基本舒适；u左边两户拼合后，整个户型南北通透，保证拼合后户型的舒适度。