第6章-国有土地使用权出让管理.pptx

第六章第六章 国有土地使用权出让管理国有土地使用权出让管理 第一节国有土地使用权出让管理概述第一节国有土地使用权出让管理概述 第二节国有土地使用权协议出让管理第二节国有土地使用权协议出让管理 第三节土地使用权招标、拍卖、挂牌第三节土地使用权招标、拍卖、挂牌 出让管理出让管理 第四节第四节 国有土地使用权出让的合同管理国有土地使用权出让的合同管理 第一节国有土地使用权出让管理概述第一节国有土地使用权出让管理概述 一、国有土地使用权出让的含义、特点一、国有土地使用权出让的含义、特点二、国有土地使用权出让的法律关系要素二、国有土地使用权出让的法律关系要素三、国有土地使用权出让的基本原则三、国有土地使用权出让的基本原则四、土地使用权出让人与受让人权利义务四、土地使用权出让人与受让人权利义务五、国有土地使用权出让的期限和方式五、国有土地使用权出让的期限和方式六、关于国有土地使用权出让最低价六、关于国有土地使用权出让最低价（一）国有土地使用权出让的含义（一）国有土地使用权出让的含义（一）国有土地使用权出让的含义（一）国有土地使用权出让的含义 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规规规规定，国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以定，国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以定，国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以定，国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖、国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖、国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖、国家土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。金的行为。金的行为。金的行为。出让的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或出让的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或出让的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或出让的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或用于其他活动。国有土地所有权始终不变。出让合同用于其他活动。国有土地所有权始终不变。出让合同用于其他活动。国有土地所有权始终不变。出让合同用于其他活动。国有土地所有权始终不变。出让合同规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同规定的使用期满，用地者如不续期，土地使用权连同地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。一、国有土地使用权出让的含义特点一、国有土地使用权出让的含义特点（二）国有土地使用权出让的特点（二）国有土地使用权出让的特点（二）国有土地使用权出让的特点（二）国有土地使用权出让的特点 1 1 1 1由单一的土地分配方式变为多种分配方式由单一的土地分配方式变为多种分配方式由单一的土地分配方式变为多种分配方式由单一的土地分配方式变为多种分配方式 2 2 2 2由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用 3 3 3 3由土地不允许转让变为可以自由流动由土地不允许转让变为可以自由流动由土地不允许转让变为可以自由流动由土地不允许转让变为可以自由流动 4 4 4 4由土地行政批文变为经济合同制由土地行政批文变为经济合同制由土地行政批文变为经济合同制由土地行政批文变为经济合同制一、国有土地使用权出让的含义特点一、国有土地使用权出让的含义特点（一）出让主体（出让方）（一）出让主体（出让方）（一）出让主体（出让方）（一）出让主体（出让方）国有土地使用权出让主体是国家，这是因为国国有土地使用权出让主体是国家，这是因为国国有土地使用权出让主体是国家，这是因为国国有土地使用权出让主体是国家，这是因为国家是国有土地的所有者。家是国有土地的所有者。家是国有土地的所有者。家是国有土地的所有者。由于出让土地使用权是土地所有权的体现，必由于出让土地使用权是土地所有权的体现，必由于出让土地使用权是土地所有权的体现，必由于出让土地使用权是土地所有权的体现，必须由政府代表国家来行使，这一权力授予了土地所须由政府代表国家来行使，这一权力授予了土地所须由政府代表国家来行使，这一权力授予了土地所须由政府代表国家来行使，这一权力授予了土地所在地的市、县人民政府，市、县人民政府不能把权在地的市、县人民政府，市、县人民政府不能把权在地的市、县人民政府，市、县人民政府不能把权在地的市、县人民政府，市、县人民政府不能把权力再行下放，即区、乡、镇人民政府没有国有土地力再行下放，即区、乡、镇人民政府没有国有土地力再行下放，即区、乡、镇人民政府没有国有土地力再行下放，即区、乡、镇人民政府没有国有土地使用权出让权。出让土地使用权由市、县人民政府使用权出让权。出让土地使用权由市、县人民政府使用权出让权。出让土地使用权由市、县人民政府使用权出让权。出让土地使用权由市、县人民政府负责，具体工作则由政府职能部门来完成。市、县负责，具体工作则由政府职能部门来完成。市、县负责，具体工作则由政府职能部门来完成。市、县负责，具体工作则由政府职能部门来完成。市、县人民政府土地管理部门是国有土地的产权代表，负人民政府土地管理部门是国有土地的产权代表，负人民政府土地管理部门是国有土地的产权代表，负人民政府土地管理部门是国有土地的产权代表，负责国有土地使用权出让工作。责国有土地使用权出让工作。责国有土地使用权出让工作。责国有土地使用权出让工作。二、国有土地使用权出让法律关系要素二、国有土地使用权出让法律关系要素（二）出让客体（标的）（二）出让客体（标的）（二）出让客体（标的）（二）出让客体（标的）出让行为的客体只能是国有土地，需要占用集出让行为的客体只能是国有土地，需要占用集出让行为的客体只能是国有土地，需要占用集出让行为的客体只能是国有土地，需要占用集体土地的，应先按国家有关规定办理征收手续，将体土地的，应先按国家有关规定办理征收手续，将体土地的，应先按国家有关规定办理征收手续，将体土地的，应先按国家有关规定办理征收手续，将集体土地变为国有土地之后方可出让。集体土地变为国有土地之后方可出让。集体土地变为国有土地之后方可出让。集体土地变为国有土地之后方可出让。国家出让的也只能是国有土地使用权。出让土国家出让的也只能是国有土地使用权。出让土国家出让的也只能是国有土地使用权。出让土国家出让的也只能是国有土地使用权。出让土地根据需要而定，可以是未开发的生地，也可以是地根据需要而定，可以是未开发的生地，也可以是地根据需要而定，可以是未开发的生地，也可以是地根据需要而定，可以是未开发的生地，也可以是已经进行了已经进行了已经进行了已经进行了“七通一平七通一平七通一平七通一平”基础设施建设的熟地。基础设施建设的熟地。基础设施建设的熟地。基础设施建设的熟地。地下的各类自然资源、矿产及埋藏物和市政公地下的各类自然资源、矿产及埋藏物和市政公地下的各类自然资源、矿产及埋藏物和市政公地下的各类自然资源、矿产及埋藏物和市政公用设施，不在土地使用权出让之列。用设施，不在土地使用权出让之列。用设施，不在土地使用权出让之列。用设施，不在土地使用权出让之列。二、国有土地使用权出让法律关系要素二、国有土地使用权出让法律关系要素（三）出让对象（受让方）（三）出让对象（受让方）（三）出让对象（受让方）（三）出让对象（受让方）根据根据根据根据出让和转让条例出让和转让条例出让和转让条例出让和转让条例规定，土地使用权出规定，土地使用权出规定，土地使用权出规定，土地使用权出让的对象是中华人民共和国境内外公司、企业、其让的对象是中华人民共和国境内外公司、企业、其让的对象是中华人民共和国境内外公司、企业、其让的对象是中华人民共和国境内外公司、企业、其他组织和个人。即除法律另有规定者外，任何公司、他组织和个人。即除法律另有规定者外，任何公司、他组织和个人。即除法律另有规定者外，任何公司、他组织和个人。即除法律另有规定者外，任何公司、企业、组织和个人都可通过出让得到土地使用权。企业、组织和个人都可通过出让得到土地使用权。企业、组织和个人都可通过出让得到土地使用权。企业、组织和个人都可通过出让得到土地使用权。这既反映了我国土地使用制度改革的深度，也反映这既反映了我国土地使用制度改革的深度，也反映这既反映了我国土地使用制度改革的深度，也反映这既反映了我国土地使用制度改革的深度，也反映了扩大对外开放的程度。了扩大对外开放的程度。了扩大对外开放的程度。了扩大对外开放的程度。二、国有土地使用权出让法律关系要素二、国有土地使用权出让法律关系要素 1 1出让国有土地使用权是政府行为出让国有土地使用权是政府行为出让国有土地使用权是政府行为出让国有土地使用权是政府行为 2 2出让土地使用权必须有计划地进行出让土地使用权必须有计划地进行出让土地使用权必须有计划地进行出让土地使用权必须有计划地进行 3 3出让土地使用权必须履行报批手续出让土地使用权必须履行报批手续出让土地使用权必须履行报批手续出让土地使用权必须履行报批手续三、国有土地使用权出让的基本原则三、国有土地使用权出让的基本原则（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利 代表国家土地产权的市、县人民政府作为土地代表国家土地产权的市、县人民政府作为土地代表国家土地产权的市、县人民政府作为土地代表国家土地产权的市、县人民政府作为土地使用权出让人的权利主要有：使用权出让人的权利主要有：使用权出让人的权利主要有：使用权出让人的权利主要有：科学测定和收取土地使用权出让金。科学测定和收取土地使用权出让金。科学测定和收取土地使用权出让金。科学测定和收取土地使用权出让金。土地使用权出让金的数额取决于土地价格，地土地使用权出让金的数额取决于土地价格，地土地使用权出让金的数额取决于土地价格，地土地使用权出让金的数额取决于土地价格，地价的测算直接关系到土地使用权出让的权益，因此价的测算直接关系到土地使用权出让的权益，因此价的测算直接关系到土地使用权出让的权益，因此价的测算直接关系到土地使用权出让的权益，因此要科学测算地价，使地价既能反映社会经济发展的要科学测算地价，使地价既能反映社会经济发展的要科学测算地价，使地价既能反映社会经济发展的要科学测算地价，使地价既能反映社会经济发展的程度，充分实现土地的经济价值，又能反映投资的程度，充分实现土地的经济价值，又能反映投资的程度，充分实现土地的经济价值，又能反映投资的程度，充分实现土地的经济价值，又能反映投资的软、硬环境。要严格收取土地的使用权价款，不得软、硬环境。要严格收取土地的使用权价款，不得软、硬环境。要严格收取土地的使用权价款，不得软、硬环境。要严格收取土地的使用权价款，不得拖延。拖延。拖延。拖延。四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利 监督土地使用权受让人正确行使土地使用权。监督土地使用权受让人正确行使土地使用权。监督土地使用权受让人正确行使土地使用权。监督土地使用权受让人正确行使土地使用权。即对受让者是否按出让合同和城市规划要求开即对受让者是否按出让合同和城市规划要求开即对受让者是否按出让合同和城市规划要求开即对受让者是否按出让合同和城市规划要求开发、利用、经营土地进行监督。发、利用、经营土地进行监督。发、利用、经营土地进行监督。发、利用、经营土地进行监督。城镇国有土地使城镇国有土地使城镇国有土地使城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例用权出让和转让暂行条例用权出让和转让暂行条例用权出让和转让暂行条例第第第第17171717条规定：条规定：条规定：条规定：“未按合未按合未按合未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利（一）土地使用权出让的权利 出让期满无偿地收回土地使用权及地面附着出让期满无偿地收回土地使用权及地面附着出让期满无偿地收回土地使用权及地面附着出让期满无偿地收回土地使用权及地面附着建筑物的权利。建筑物的权利。建筑物的权利。建筑物的权利。需要拆除的附着物，受让人应负责拆除或交付需要拆除的附着物，受让人应负责拆除或交付需要拆除的附着物，受让人应负责拆除或交付需要拆除的附着物，受让人应负责拆除或交付拆除费用；需要继续使用，允许办理续期出让申请，拆除费用；需要继续使用，允许办理续期出让申请，拆除费用；需要继续使用，允许办理续期出让申请，拆除费用；需要继续使用，允许办理续期出让申请，重新签订合同，支付土地使用权出让价款；使用期重新签订合同，支付土地使用权出让价款；使用期重新签订合同，支付土地使用权出让价款；使用期重新签订合同，支付土地使用权出让价款；使用期未满因公共利益需要，政府可以依照法律程序提前未满因公共利益需要，政府可以依照法律程序提前未满因公共利益需要，政府可以依照法律程序提前未满因公共利益需要，政府可以依照法律程序提前收回土地，但应根据实际情况给予受让人经济补偿。收回土地，但应根据实际情况给予受让人经济补偿。收回土地，但应根据实际情况给予受让人经济补偿。收回土地，但应根据实际情况给予受让人经济补偿。四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务（二）土地使用权受让人的权利（二）土地使用权受让人的权利（二）土地使用权受让人的权利（二）土地使用权受让人的权利 土地使用权受让人作为土地的使用人在土地使土地使用权受让人作为土地的使用人在土地使土地使用权受让人作为土地的使用人在土地使土地使用权受让人作为土地的使用人在土地使用权期限内享有下列权利。用权期限内享有下列权利。用权期限内享有下列权利。用权期限内享有下列权利。取得被出让土地的一定期限的使用权。取得被出让土地的一定期限的使用权。取得被出让土地的一定期限的使用权。取得被出让土地的一定期限的使用权。受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规受让人在合同规定的期限内依照法律和合同规定享有被出让土地的占有、使用、收益、处分的权定享有被出让土地的占有、使用、收益、处分的权定享有被出让土地的占有、使用、收益、处分的权定享有被出让土地的占有、使用、收益、处分的权利。利。利。利。受让人在达到合同规定的开发建设要求后，受让人在达到合同规定的开发建设要求后，受让人在达到合同规定的开发建设要求后，受让人在达到合同规定的开发建设要求后，将余期内土地使用权及地上建筑物有偿转让、赠与、将余期内土地使用权及地上建筑物有偿转让、赠与、将余期内土地使用权及地上建筑物有偿转让、赠与、将余期内土地使用权及地上建筑物有偿转让、赠与、出租、继承、抵押的权利。出租、继承、抵押的权利。出租、继承、抵押的权利。出租、继承、抵押的权利。四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务（三）土地使用权受让人的义务（三）土地使用权受让人的义务（三）土地使用权受让人的义务（三）土地使用权受让人的义务 土地使用权受让人的义务有以下几个方面的内土地使用权受让人的义务有以下几个方面的内土地使用权受让人的义务有以下几个方面的内土地使用权受让人的义务有以下几个方面的内容：容：容：容：支付土地使用权出让金。支付土地使用权出让金。支付土地使用权出让金。支付土地使用权出让金。按出让合同规定的用途和要求使用土地。按出让合同规定的用途和要求使用土地。按出让合同规定的用途和要求使用土地。按出让合同规定的用途和要求使用土地。使用权期限届满，无偿地将土地使用权连同使用权期限届满，无偿地将土地使用权连同使用权期限届满，无偿地将土地使用权连同使用权期限届满，无偿地将土地使用权连同地上建筑物、附着物交还土地使用权出让人。地上建筑物、附着物交还土地使用权出让人。地上建筑物、附着物交还土地使用权出让人。地上建筑物、附着物交还土地使用权出让人。四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务（一）国有土地使用权出让的期限（一）国有土地使用权出让的期限（一）国有土地使用权出让的期限（一）国有土地使用权出让的期限 土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即居住用地家对出让的最高年限有具体规定，即居住用地家对出让的最高年限有具体规定，即居住用地家对出让的最高年限有具体规定，即居住用地70707070年，年，年，年，工业用地工业用地工业用地工业用地50505050年，教育、科技、文化、卫生、体育用年，教育、科技、文化、卫生、体育用年，教育、科技、文化、卫生、体育用年，教育、科技、文化、卫生、体育用地地地地50505050年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地40404040年，综合或其他年，综合或其他年，综合或其他年，综合或其他用地用地用地用地50505050年。年。年。年。合同约定的年限不得超过国务院规定的国有土合同约定的年限不得超过国务院规定的国有土合同约定的年限不得超过国务院规定的国有土合同约定的年限不得超过国务院规定的国有土地使用权出让最高年限，超过最高年限的无效。地使用权出让最高年限，超过最高年限的无效。地使用权出让最高年限，超过最高年限的无效。地使用权出让最高年限，超过最高年限的无效。五、国有土地使用权出的期限和方式五、国有土地使用权出的期限和方式（二）国有土地使用权出让的方式（二）国有土地使用权出让的方式（二）国有土地使用权出让的方式（二）国有土地使用权出让的方式 出让方式是指国有土地的产权代表通过什么形出让方式是指国有土地的产权代表通过什么形出让方式是指国有土地的产权代表通过什么形出让方式是指国有土地的产权代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给一定的土地使用式或程序将国有土地使用权出让给一定的土地使用式或程序将国有土地使用权出让给一定的土地使用式或程序将国有土地使用权出让给一定的土地使用者。者。者。者。国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标、国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标、国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标、国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标、挂牌或者双方协议方式。挂牌或者双方协议方式。挂牌或者双方协议方式。挂牌或者双方协议方式。根据根据根据根据2007200720072007年年年年9 9 9 9月月月月21212121日国土资源部第日国土资源部第日国土资源部第日国土资源部第3 3 3 3次部务会议次部务会议次部务会议次部务会议审议通过的审议通过的审议通过的审议通过的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定权规定权规定权规定（中华人民共和国国土资源部第（中华人民共和国国土资源部第（中华人民共和国国土资源部第（中华人民共和国国土资源部第39393939号令）号令）号令）号令）中的规定，工业（包括仓储用地，不包括采矿用地）中的规定，工业（包括仓储用地，不包括采矿用地）中的规定，工业（包括仓储用地，不包括采矿用地）中的规定，工业（包括仓储用地，不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。拍卖或者挂牌方式出让。拍卖或者挂牌方式出让。拍卖或者挂牌方式出让。五、国有土地使用权出的期限和方式五、国有土地使用权出的期限和方式（一）协议出让最低价（一）协议出让最低价（一）协议出让最低价（一）协议出让最低价 国土资源部国土资源部国土资源部国土资源部2003200320032003年年年年6 6 6 6月发布的月发布的月发布的月发布的协议出让国有协议出让国有协议出让国有协议出让国有土地使用权规定土地使用权规定土地使用权规定土地使用权规定（国土资源部令第（国土资源部令第（国土资源部令第（国土资源部令第21212121号）规定协号）规定协号）规定协号）规定协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家规定应当缴用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家规定应当缴用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家规定应当缴用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家规定应当缴纳的各项税费（含财政专项资金）之和；有基准地纳的各项税费（含财政专项资金）之和；有基准地纳的各项税费（含财政专项资金）之和；有基准地纳的各项税费（含财政专项资金）之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让级别基准价的地区，协议出让最低价不得低于出让级别基准价的地区，协议出让最低价不得低于出让级别基准价的地区，协议出让最低价不得低于出让级别基准地价的地价的地价的地价的70707070。低于最低价时国有土地使用权不得转。低于最低价时国有土地使用权不得转。低于最低价时国有土地使用权不得转。低于最低价时国有土地使用权不得转让。让。让。让。六、关于国有土地使用权出让最低价六、关于国有土地使用权出让最低价（二）全国工业用地出让最低价标准（二）全国工业用地出让最低价标准（二）全国工业用地出让最低价标准（二）全国工业用地出让最低价标准 根据关于发布实施根据关于发布实施根据关于发布实施根据关于发布实施全国工业用地出让最低价全国工业用地出让最低价全国工业用地出让最低价全国工业用地出让最低价标准标准标准标准的通知（国土资发的通知（国土资发的通知（国土资发的通知（国土资发2006307200630720063072006307号）中的规定，号）中的规定，号）中的规定，号）中的规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。的最低价标准。的最低价标准。的最低价标准。六、关于国有土地使用权出让最低价六、关于国有土地使用权出让最低价第二节第二节 国有土地使用权协议出让管理国有土地使用权协议出让管理 一、协议出让国有土地使用权的概念一、协议出让国有土地使用权的概念一、协议出让国有土地使用权的概念一、协议出让国有土地使用权的概念二、协议出让国有土地使用权范围二、协议出让国有土地使用权范围二、协议出让国有土地使用权范围二、协议出让国有土地使用权范围三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让四、划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让四、划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让四、划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让四、划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让五、划拨土地使用权转让中的协议出让五、划拨土地使用权转让中的协议出让五、划拨土地使用权转让中的协议出让五、划拨土地使用权转让中的协议出让一、协议出让国有土地使用权的概念一、协议出让国有土地使用权的概念 协协协协议议议议出出出出让让让让国国国国有有有有土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权，是是是是指指指指市市市市、县县县县国国国国土土土土资资资资源源源源管管管管理理理理部部部部门门门门以以以以协协协协议议议议方方方方式式式式将将将将国国国国有有有有土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权在在在在一一一一定定定定年年年年限限限限内内内内出出出出让让让让给给给给土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者，由由由由土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者支支支支付付付付土土土土地地地地使使使使用权出让金的行为。用权出让金的行为。用权出让金的行为。用权出让金的行为。二、协议出让国有土地使用权范围二、协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：取协议方式，主要包括以下情况：取协议方式，主要包括以下情况：取协议方式，主要包括以下情况：政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地（不包括采矿用地）以外用途经营性用地及工业用地（不包括采矿用地）以外用途经营性用地及工业用地（不包括采矿用地）以外用途经营性用地及工业用地（不包括采矿用地）以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。地者的。地者的。地者的。原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，国有土地划拨决定书国有土地划拨决定书国有土地划拨决定书国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同国有土地租赁合同国有土地租赁合同国有土地租赁合同或或或或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式。取协议方式。取协议方式。取协议方式。二、协议出让国有土地使用权范围二、协议出让国有土地使用权范围 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，划拨土地使用权转让申请办理协议出让，划拨土地使用权转让申请办理协议出让，划拨土地使用权转让申请办理协议出让，国国国国有土地划拨决定书有土地划拨决定书有土地划拨决定书有土地划拨决定书、法律、法规、规章、地方政府、法律、法规、规章、地方政府、法律、法规、规章、地方政府、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式。经依法批准，可以采取协议方式。经依法批准，可以采取协议方式。经依法批准，可以采取协议方式。出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可采用协议方式。的，可采用协议方式。的，可采用协议方式。的，可采用协议方式。法律、法规规定可以协议出让的其他情形。法律、法规规定可以协议出让的其他情形。法律、法规规定可以协议出让的其他情形。法律、法规规定可以协议出让的其他情形。三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 1 1 1 1公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网公布。信息应当同时通过中国土地市场网公布。信息应当同时通过中国土地市场网公布。信息应当同时通过中国土地市场网公布。三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 2 2 2 2编制协议出让方案编制协议出让方案编制协议出让方案编制协议出让方案 市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。议出让方案。议出让方案。议出让方案。协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。供地方式等。供地方式等。供地方式等。三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 3 3 3 3地价评估，确定底价地价评估，确定底价地价评估，确定底价地价评估，确定底价 地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。资质的土地或不动产评估机构进行评估。资质的土地或不动产评估机构进行评估。资质的土地或不动产评估机构进行评估。国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。让地块所在区域的协议出让最低价。让地块所在区域的协议出让最低价。让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。任何单位和个人不得泄露。任何单位和个人不得泄露。任何单位和个人不得泄露。三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 4 4 4 4协议出让方案、底价报批协议出让方案、底价报批协议出让方案、底价报批协议出让方案、底价报批 市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。案、底价报有批准权的人民政府批准。案、底价报有批准权的人民政府批准。案、底价报有批准权的人民政府批准。5 5 5 5协商。签订意向书协商。签订意向书协商。签订意向书协商。签订意向书 市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于谈判的代表应当不少于谈判的代表应当不少于谈判的代表应当不少于2 2 2 2人。双方协商、谈判达成一致，人。双方协商、谈判达成一致，人。双方协商、谈判达成一致，人。双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订管理部门应当与意向用地者签订管理部门应当与意向用地者签订管理部门应当与意向用地者签订国有土地使用权出国有土地使用权出国有土地使用权出国有土