房地产租赁制.pptx

房地产租赁法律制度房地产租赁法律制度山西大学商务学院法律学系 刘恒科本章所涉法律规范本章所涉法律规范城市房地产管理法城市房地产管理法合同法合同法物权法物权法城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释件具体应用法律若干问题的解释本章知识要点本章知识要点:1.房屋租赁合同房屋租赁合同2.房屋租赁中出租人和承租人的权利义务关系房屋租赁中出租人和承租人的权利义务关系3.房屋租赁常见纠纷的处理房屋租赁常见纠纷的处理4.建设用地使用权的租赁建设用地使用权的租赁第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁一、房屋租赁的概念和特征一、房屋租赁的概念和特征（一）定义（一）定义（二）特征（二）特征 1.标的物为房屋；标的物为房屋；2.只是转移对房屋一定期限内的占有、使用、只是转移对房屋一定期限内的占有、使用、收益权收益权 3.诺成、双务、有偿民事合同诺成、双务、有偿民事合同 4.继续性继续性第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁二、房屋租赁的分类二、房屋租赁的分类（一）住宅用房租赁和非住宅用房租赁（一）住宅用房租赁和非住宅用房租赁（二）公房租赁和私房租赁（二）公房租赁和私房租赁（三）定期和不定期的房屋租赁（三）定期和不定期的房屋租赁第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁三、房屋租赁的标的物三、房屋租赁的标的物城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法第六条第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（六）不符合安全标准的；（七）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（七）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（八）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。（八）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同（一）合同的主要内容和形式（一）合同的主要内容和形式 1.房屋租赁合同的主要内容房屋租赁合同的主要内容 2.房屋租赁合同为不要式合同。房屋租赁合同为不要式合同。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁（二）房屋租赁合同的效力（二）房屋租赁合同的效力 1.出租人的主要义务出租人的主要义务 （1）适租义务）适租义务 （2）维修租赁物；）维修租赁物；（3）瑕疵担保义务，物的瑕疵担保和权利瑕）瑕疵担保义务，物的瑕疵担保和权利瑕疵担保义务疵担保义务 （4）负担税费和费用返还义务。）负担税费和费用返还义务。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁 2.承租人的主要义务承租人的主要义务 （1）按照约定或法定支付租金）按照约定或法定支付租金 （2）依照约定方法或者房屋的性质使用房屋；）依照约定方法或者房屋的性质使用房屋；（3）妥善保管房屋；）妥善保管房屋；（4）返还租赁的房屋）返还租赁的房屋第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁（三）房屋租赁合同的终止（三）房屋租赁合同的终止 1.租赁期限届满；租赁期限届满；2.房屋灭失；房屋灭失；3.当事人解除合同当事人解除合同 （1）约定解除）约定解除 （2）法定解除）法定解除第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁第二十四条第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（一）将承租的房屋擅自转租的；（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。（八）法律、法规规定其他可以收回的。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁五、房屋转租五、房屋转租（一）定义（一）定义（二）房屋转租的限制性规定（二）房屋转租的限制性规定（三）房屋转租法律关系（三）房屋转租法律关系（四）擅自转租属于效力待定的行为（四）擅自转租属于效力待定的行为（五）房屋转租与房屋租赁权转让的区别（五）房屋转租与房屋租赁权转让的区别第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁六、房屋租赁的特殊效力六、房屋租赁的特殊效力（一）买卖不破租赁；抵押不破租赁（一）买卖不破租赁；抵押不破租赁（二）优先购买权（二）优先购买权 1.定义定义 2.行使行使 3.优先购买权被侵害的法律救济优先购买权被侵害的法律救济第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁l最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释案件具体应用法律若干问题的解释 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。不予支持。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁（三）房屋承租人的共同居住人的继续租赁权（三）房屋承租人的共同居住人的继续租赁权 租赁权是与承租人人身有关的专属性权利。非租赁权是与承租人人身有关的专属性权利。非承租人不能租赁。但为保护共同居住人的利益，承租人不能租赁。但为保护共同居住人的利益，合同法合同法234条规定，条规定，“承租人在房屋租赁承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。照原租赁合同租赁该房屋。”第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁七、房屋租赁登记七、房屋租赁登记（一）登记程序（一）登记程序 城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法14条条（二）租赁登记的效力（二）租赁登记的效力 非生效要件非生效要件第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题八、房屋租赁中若干实务问题（一）租赁合同相关问题（一）租赁合同相关问题 1.合同的主要内容合同的主要内容城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法第九条第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款；同，租赁合同应当具备以下条款；（一）当事人姓名或者名称及住所；（一）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮责任；（六）房屋修缮责任；（七）转租的约定；（七）转租的约定；（八）变更和解除合同的条件；（八）变更和解除合同的条件；（九）违约责任；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。（十）当事人约定的其他条款。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题八、房屋租赁中若干实务问题 2.一房数租的行为怎样处理？一房数租的行为怎样处理？解释解释第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。损失的，依照合同法的有关规定处理。第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题八、房屋租赁中若干实务问题（二）租期内擅自变动房屋结构的？（二）租期内擅自变动房屋结构的？解释解释第七条承租人擅自变动房屋建筑主第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。百一十九条的规定处理。第二百一十九条承第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失解除合同并要求赔偿损失 第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题八、房屋租赁中若干实务问题（三）租期内对房屋进行装修装饰的？（三）租期内对房屋进行装修装饰的？合同法合同法223条条 解释解释913条条第一节、房屋租赁第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题八、房屋租赁中若干实务问题（四）转租问题（四）转租问题（五）优先购买权被侵害问题（五）优先购买权被侵害问题（六）拖欠租金问题（六）拖欠租金问题第二节、建设用地使用权租赁第二节、建设用地使用权租赁一、建设用地使用权租赁的概念和特点一、建设用地使用权租赁的概念和特点（一）定义（一）定义（二）特征（二）特征 1.标的物是建设用地使用权标的物是建设用地使用权 2.不发生建设用地使用权的主体变更不发生建设用地使用权的主体变更 3.受原建设用地使用权出让合同的制约受原建设用地使用权出让合同的制约 4.诺成、有偿、双务、要式民事行为诺成、有偿、双务、要式民事行为第二节、建设用地使用权租赁第二节、建设用地使用权租赁二、建设用地使用权租赁的条件二、建设用地使用权租赁的条件（一）出让建设用地使用权租赁的条件（一）出让建设用地使用权租赁的条件（二）划拨建设用地使用权租赁的条件（二）划拨建设用地使用权租赁的条件第二节、建设用地使用权租赁第二节、建设用地使用权租赁三、建设用地使用权租赁的效力三、建设用地使用权租赁的效力（一）买卖不破租赁（一）买卖不破租赁（二）承租人具有优先购买权（二）承租人具有优先购买权（三）房随地走（三）房随地走（四）抵押不破租赁（四）抵押不破租赁（五）承租人可以获得所合法建造的建筑物的所（五）承租人可以获得所合法建造的建筑物的所有权有权第二节、建设用地使用权租赁第二节、建设用地使用权租赁四、建设用地使用权租赁的登记四、建设用地使用权租赁的登记不以登记为生效要件，而是对抗要件。不以登记为生效要件，而是对抗要件。第二节、建设用地使用权租赁第二节、建设用地使用权租赁五、建设用地使用权租赁和国有土地租赁的区别五、建设用地使用权租赁和国有土地租赁的区别（一）主体不同（一）主体不同（二）客体（标的）不同（二）客体（标的）不同（三）移转权利的性质不同（三）移转权利的性质不同（四）权利内容不同（四）权利内容不同（五）附随出租的标的不同（五）附随出租的标的不同（六）期限限制不同（六）期限限制不同本章作业本章作业l课后案例分析课后案例分析l草拟一份房屋租赁合同草拟一份房屋租赁合同本章到此结束本章到此结束谢谢！