花园城小区管理方案.pptx

1 1前前 言言 管理处的总体指导思想是管理处的总体指导思想是用先进的用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，物业管理理念和专业的物业管理技术，在花园城一期小区中营造安全、舒适、在花园城一期小区中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让花园城小区成为特有的人文景观，让花园城小区成为“城市中的花园城市中的花园”。管理处有足够的是实力和信心实现管理处有足够的是实力和信心实现自己的诺言。努力塑造自己的诺言。努力塑造“花园城物业管花园城物业管理，真诚服务大家理，真诚服务大家”的品牌。的品牌。2 2花园城小区管理方案花园城小区管理方案一、小区概况一、小区概况二、物业管理的指导思想二、物业管理的指导思想三、管理目标三、管理目标四、物业管理机构设置及管理方式四、物业管理机构设置及管理方式五、物业管理服务策划与构想五、物业管理服务策划与构想六、社区文化和便民服务方案六、社区文化和便民服务方案七、管理处物资配备七、管理处物资配备八、收费及财务预算分析八、收费及财务预算分析九、接管小区物业管理的几项建议九、接管小区物业管理的几项建议3 3一、小区概况一、小区概况（一）建筑（一）建筑（二）环境（二）环境（三）户型（三）户型（四）地下停车场（四）地下停车场（五）给排水（五）给排水（六）燃气（六）燃气（七）消防（七）消防（八）供配电（八）供配电九）通讯系统（九）通讯系统（十）有线电视系统（十）有线电视系统（十一）小区智能化（十一）小区智能化4 4一、小区概况一、小区概况 花园城共花园城共14栋栋659套，最高层房顶套，最高层房顶47米米，总占地面积，总占地面积21208.11平方米平方米，总，总建筑面积建筑面积64495平方米平方米，其中住宅面，其中住宅面积积51285平方米平方米，商场，商场1270平方米平方米，会所面积会所面积1130平方米平方米。花园城一期容。花园城一期容积率为积率为2.53%，建筑覆盖率为，建筑覆盖率为26%，绿化率为绿化率为34%。5 5（一）建筑（一）建筑 小区分为三个部分：小区分为三个部分：北区为叠翠轩（北区为叠翠轩（19栋，无栋，无4栋）设有栋）设有小超市及会所小超市及会所中区为锦绣轩（中区为锦绣轩（1012栋）栋）南区为碧雅轩（南区为碧雅轩（1316栋，无栋，无14栋）栋）（南区和中区的地下室车库，暂时可作（南区和中区的地下室车库，暂时可作为六级人防地下室使用。为六级人防地下室使用。）一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况6 6（二）环境（二）环境北区叠翠轩有下沉花园、叠水水景及屋北区叠翠轩有下沉花园、叠水水景及屋顶泛光照明；顶泛光照明；南区有光纤叠水、盆景花槽；南区有光纤叠水、盆景花槽；中区由人行天桥水道及入口水景喷景。中区由人行天桥水道及入口水景喷景。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况7 7（三）户型（三）户型叠翠轩：一房一厅、二房一厅、三房一厅、叠翠轩：一房一厅、二房一厅、三房一厅、复式（复式（69栋一层和顶层），面积从栋一层和顶层），面积从5396m2，复式面积，复式面积163.97 m2。锦绣轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶锦绣轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶层），面积：层），面积：7495 m2，复式，复式191.34 m2。碧雅轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶碧雅轩：二房一厅、三房一厅、复式（顶层），面积：层），面积：7590 m2，复式，复式156 m2、173 m2。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况8 8（四）地下停车场（四）地下停车场叠翠轩为半地下室停车场，可停车辆叠翠轩为半地下室停车场，可停车辆约约80辆。辆。锦绣轩、碧雅轩为地下人防工程，平锦绣轩、碧雅轩为地下人防工程，平时用做停车场，可停车约时用做停车场，可停车约70辆。辆。停车场管理系统采用自动道闸、停车场管理系统采用自动道闸、IC卡，卡，可方便出入小区内外。可方便出入小区内外。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况9 9（五）给排水（五）给排水水泵房设在碧雅轩地下室，分户水表设在每水泵房设在碧雅轩地下室，分户水表设在每层，每户的冷热水管均为包胶铜管，敷设的层，每户的冷热水管均为包胶铜管，敷设的位置及走向均在墙体和地面上明确标识，以位置及走向均在墙体和地面上明确标识，以防进住装修破坏。防进住装修破坏。小区采用每户集中热水器供热方式，位置须小区采用每户集中热水器供热方式，位置须安装在预留处。安装在预留处。小区室内排水管采用小区室内排水管采用UPVC管，除复式二层管，除复式二层卫生间的坐便器为后出水和地漏侧排水外，卫生间的坐便器为后出水和地漏侧排水外，其余均为下排水。其余均为下排水。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况1010（六）燃气（六）燃气小区采用燃气管道供气和自动抄表计小区采用燃气管道供气和自动抄表计费方式，每户装有燃气表及燃气泄露费方式，每户装有燃气表及燃气泄露报警器，即方便又安全，住户在使用报警器，即方便又安全，住户在使用前，只须到燃气公司办开户手续既可。前，只须到燃气公司办开户手续既可。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况1111（七）消防（七）消防1火灾自动报警系统火灾自动报警系统 （1）联动控制柜）联动控制柜 （2）精品）精品8000系统系统2喷淋系统喷淋系统 设有三个地下室，一旦有火警，联设有三个地下室，一旦有火警，联 动系统自动系统自动启动喷淋泵，并在控制室显示其状态。动启动喷淋泵，并在控制室显示其状态。3消防系统消防系统 一旦有火警，联动系统启动消防泵，所有信一旦有火警，联动系统启动消防泵，所有信号均显示在控制室。号均显示在控制室。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一小区概况1212（八）供配电（八）供配电小区在碧雅轩设有一配电房小区在碧雅轩设有一配电房各栋分别在首层或一层地下室设电源各栋分别在首层或一层地下室设电源总开关和电表箱总开关和电表箱每户室内设有配电箱，配电箱内表明每户室内设有配电箱，配电箱内表明各回路的用途，每户设漏电开关，当各回路的用途，每户设漏电开关，当用电发生漏电等事故时，可自动切断用电发生漏电等事故时，可自动切断电源电源一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况1313（九）通讯系统（九）通讯系统采用综合布线系统，在小区地下室设采用综合布线系统，在小区地下室设一光纤机房，从通讯公司引到小区光一光纤机房，从通讯公司引到小区光纤机房采用光纤电缆，并引至各住户纤机房采用光纤电缆，并引至各住户均敷设五类线，一般户型住户有一个均敷设五类线，一般户型住户有一个语音出口和一个信息出口，复式户型语音出口和一个信息出口，复式户型设有二个语音出口和一个信息出口。设有二个语音出口和一个信息出口。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况1414（十）有线电视系统（十）有线电视系统连接蛇口有线电视信号网络，一般户连接蛇口有线电视信号网络，一般户型住户设有一主一辅两个终端，复式型住户设有一主一辅两个终端，复式户型设有一主二辅三个终端，只需办户型设有一主二辅三个终端，只需办理开通手续即可。理开通手续即可。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况1515（十一）小区智能化（十一）小区智能化 小区设有完善的智能化系统，要想进小区设有完善的智能化系统，要想进入住户，须通过五道防线：入住户，须通过五道防线：1）周界红外探测；）周界红外探测；2）电子巡更；）电子巡更；3）保安监控；）保安监控；4）单元入口非可视对讲；）单元入口非可视对讲；5）住户室内安防。）住户室内安防。一、小区概况一、小区概况一、小区概况一、小区概况1616二二 物业管理的指导思想物业管理的指导思想 认真做好花园城市一期的物业管理工作具认真做好花园城市一期的物业管理工作具有三个方面的意义：有三个方面的意义：有效配合蛇口工业区对蛇口整体环境的重有效配合蛇口工业区对蛇口整体环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造新设计、重新规划与重新整治，全力营造海滨城市风情；海滨城市风情；直接促进花园城市第二至五期售楼价格和直接促进花园城市第二至五期售楼价格和进度的提升；进度的提升；给业主提供优雅、舒适的生活环境，达到给业主提供优雅、舒适的生活环境，达到“新生活、新感受，细心体味每一天新生活、新感受，细心体味每一天”的的意境。意境。1717三三 管理目标管理目标1、基础管理目标、基础管理目标2、人员管理目标、人员管理目标3、客户评议目标、客户评议目标4、经营绩效目标、经营绩效目标5质量总体目标：质量总体目标：18181、基础管理目标（1）房屋本体管理方面（2）配套设施、设备、场地管理方面（3）安全、车辆及消防管理方面（4）清洁绿化方面（5）社区文化活动方面（6）配套经营方面（7）其他方面三三三三 管理目标管理目标管理目标管理目标19192、人员管理目标、人员管理目标（1）工作的规范齐全，落实情况好。）工作的规范齐全，落实情况好。（2）员工工作满负荷，言行着装规范，）员工工作满负荷，言行着装规范，敬业精神强，熟悉小区情况、岗位职敬业精神强，熟悉小区情况、岗位职责、工作规范和考核制度，业务素质责、工作规范和考核制度，业务素质高；高；（3）小区年度培训有计划、有考核、）小区年度培训有计划、有考核、有记录，计划落实情况好；有记录，计划落实情况好；（4）各类人员资质证书符合规定。）各类人员资质证书符合规定。三三三三 管理目标管理目标管理目标管理目标20203、客户评议目标（1）年有效投诉率）年有效投诉率2以下，处理以下，处理率率95%以上，回访率以上，回访率95%以上；以上；（2）住户评议满意率）住户评议满意率95%以上。以上。三三三三 管理目标管理目标管理目标管理目标21214、经营绩效目标（1）物业管理服务费、本体维修基金实收率）物业管理服务费、本体维修基金实收率98%以上，管理费核对正确率以上，管理费核对正确率100%，水电，水电费抄表准确率费抄表准确率98%以上；以上；（2）公司规定分别记帐，及时上缴收入；）公司规定分别记帐，及时上缴收入；3）增收节支措施，且落实好；）增收节支措施，且落实好；（4）严格控制花园城小区支出费用、预算成）严格控制花园城小区支出费用、预算成本。本。三三三三 管理目标管理目标管理目标管理目标22225质量总体目标：房屋完好率房屋完好率95%以上，房屋零修、急修及以上，房屋零修、急修及时率时率99%以上，维修合格率以上，维修合格率100%，公共设，公共设施完好率施完好率95%，公共照明设施完好率，公共照明设施完好率98%以上，消防设备设施完好率以上，消防设备设施完好率98%以上，重以上，重大火灾、安全事故发案率大火灾、安全事故发案率0，年有效投诉率，年有效投诉率2以下，投诉处理率以下，投诉处理率100%清洁合格率，清洁合格率90%以上，用户评议满意率以上，用户评议满意率98%以上。以上。三三三三 管理目标管理目标管理目标管理目标2323花园城管理处组织机构图（表一）花园城管理处组织机构图（表一）管管 理理 处处 主主 任任工工程程维维修修部部安安全全事事务务部部客客户户服服务务部部收收款款员员会会所所维维修修工工安安管管员员展展示示中中心心管管理理员员保保结结员员绿绿化化工工监监控控中中心心管管理理员员四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式2424四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）经济师，有物业管理经经济师，有物业管理经验，精通验，精通ISO9002ISO9002运作运作协助主任进行物协助主任进行物业管理全面工作业管理全面工作副主任副主任工程师、硕士学位，具工程师、硕士学位，具有丰富物业管理经验，有丰富物业管理经验，熟悉熟悉ISO9000ISO9000运作运作负责花园城市管负责花园城市管理处物业管理全理处物业管理全面工作面工作主任主任素素 质质 要要 求求职职 责责岗岗 位位2525岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）素素 质质 要要 求求职职 责责岗岗 位位中专以上文化或初级以上中专以上文化或初级以上技术职称，电子或自动化技术职称，电子或自动化专业，懂专业，懂ISO9002ISO9002运作，运作，熟悉物业管理业务熟悉物业管理业务值班和处理各类信值班和处理各类信息，并负责智能化息，并负责智能化系统的维护，起到系统的维护，起到管理管理“枢钮枢钮”作用作用调度调度员员本科，电子类或自动化专本科，电子类或自动化专业，精通物业管理，业，精通物业管理，ISO9002ISO9002运作运作主管监控中心工作主管监控中心工作主管主管监监控控中中心心四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式2626岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）专科以上文化，有物业管理上岗证，专科以上文化，有物业管理上岗证，懂懂ISO9002ISO9002运作运作负责日常运营服务的管理、负责日常运营服务的管理、监督、协调、服务，处理监督、协调、服务，处理各类投诉、违章以及对外各类投诉、违章以及对外联络工作联络工作管理员管理员中专以上会计专业，有物业管理经中专以上会计专业，有物业管理经验，懂验，懂ISO9002ISO9002运作运作负责小区财务工作，收支负责小区财务工作，收支工作，并兼管管理处档案、工作，并兼管管理处档案、资料管理工作资料管理工作财务财务人员人员本科，土建专业，二年以上物业管本科，土建专业，二年以上物业管理经验，综合协调能力强，懂理经验，综合协调能力强，懂ISO9002ISO9002运作运作负责联络保障工作负责联络保障工作主管主管客客户户服服务务部部素素 质质 要要 求求职职 责责岗岗 位位四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式2727岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）初中以上文化程度，能吃苦耐劳初中以上文化程度，能吃苦耐劳负责小区公共卫生工作负责小区公共卫生工作清洁部清洁部兼顾展示中心绿化兼顾展示中心绿化有绿化专长，初中以上有绿化专长，初中以上文化程度，能吃苦耐劳文化程度，能吃苦耐劳负责小负责小区绿化区绿化工作工作绿绿化化部部素素 质质 要要 求求职职 责责岗岗 位位四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式2828岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）高中以上文化，女，形象较好，高中以上文化，女，形象较好，2525岁以下岁以下在会所内为住户服务在会所内为住户服务服服务务员员专科以上文化，懂经营，专科以上文化，懂经营，有较佳形象有较佳形象负责会所的营运负责会所的营运主主管管会会所所管管理理部部素素 质质 要要 求求职职 责责岗岗 位位四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式2929岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）岗位配置、人员数量和要求（表二）2626岁以下，未婚，岁以下，未婚，1.701.70以以上，复员军人，纪律性、上，复员军人，纪律性、责任心强责任心强负责小区治安、车负责小区治安、车辆管理，辆管理，2424小时巡小时巡逻逻队队员员2828岁以下，复员军人，军岁以下，复员军人，军事素质优秀，三年类似工事素质优秀，三年类似工作经验作经验负责小区治安、车负责小区治安、车辆管理工作辆管理工作班班长长安安保保部部初级技工，有上岗证初级技工，有上岗证负责一般水电维修负责一般水电维修和小区房屋维修和小区房屋维修维修班维修班素素 质质 要要 求求职职 责责岗岗 位位四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式3030花园城市展示中心岗位配备，人员数量和要求花园城市展示中心岗位配备，人员数量和要求花园城市展示中心岗位配备，人员数量和要求花园城市展示中心岗位配备，人员数量和要求（表三）（表三）（表三）（表三）男性，男性，2626岁以下，岁以下，1.751.75米以米以上，高中以上文化，有酒店上，高中以上文化，有酒店门童经验门童经验负责展示中心综负责展示中心综合服务和形象合服务和形象2 2人人门童门童男性，男性，2626岁以下，高中以上岁以下，高中以上文化，文化，1.751.75米以上米以上负责展示中心的负责展示中心的安全工作安全工作1 1人人安管员安管员有关标准参考有关标准参考五星级酒店相五星级酒店相关标准和规关标准和规范，绿化由其范，绿化由其它绿化工兼顾它绿化工兼顾女性，女性，2828岁以下，有较好形岁以下，有较好形象和相关经验象和相关经验负责展示中心保负责展示中心保洁工作洁工作2 2人人清洁工清洁工备备 注注素素 质质 要要 求求职职 责责人数人数岗岗 位位四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式3131花园城市一期的管理方式花园城市一期的管理方式1互动管理互动管理（1）管理目标互动）管理目标互动（2）管理责任互动）管理责任互动（3）管理过程互动）管理过程互动（4）财务收支的互动）财务收支的互动2人本管理人本管理（1）加强人力资源管理）加强人力资源管理（2）通过目标管理，对员工实施有效奖惩）通过目标管理，对员工实施有效奖惩3标准管理标准管理四四四四 物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式物业管理机构设置及管理方式3232五 物业管理服务策划与构想1重点做好智能化监控中心系统的工作重点做好智能化监控中心系统的工作2花园城商铺推动市场发展花园城商铺推动市场发展3有偿服务有偿服务4加强管理处与发展商的协调与沟通加强管理处与发展商的协调与沟通3333六 社区文化和便民服务方案一、社区文化活动的总体目标、原则一、社区文化活动的总体目标、原则二、便民服务二、便民服务3434一、社区文化活动的总体目标、原则（一）社区文化活动总体目标（一）社区文化活动总体目标（二）社区文化活动基本原则（二）社区文化活动基本原则（三）会所管理构想（三）会所管理构想3535二、便民服务（一）常规服务（一）常规服务24小时热线服务小时热线服务常规服务常规服务维修服务维修服务家居保洁家居保洁洗烫服务洗烫服务特需服务特需服务餐饮服务餐饮服务中介服务中介服务搬运服务搬运服务装修服务装修服务家居园林家居园林消杀服务消杀服务医疗服务医疗服务3636二、便民服务（二）特色服务（二）特色服务1 1、花园城市好管家服务中心、花园城市好管家服务中心2 2、商务服务、商务服务3 3、特约服务、特约服务4 4、家政服务、家政服务5 5、医疗保健服务、医疗保健服务6 6、托管服务、托管服务7 7、绿化服务、绿化服务3737七 管理处物资配备（一）管理用房（一）管理用房（二）物资装备计划（二）物资装备计划3838(一)管理用房管理用房：管理用房：153.20M2计算依据：人均管理用房规划指标计算依据：人均管理用房规划指标住住宅区房屋总套数宅区房屋总套数户均人口数户均人口数=0.06659+（1135+1049）/1003.75七七 管理处物资配备管理处物资配备3939（二）物资装备计划 1 1管理设备：（表五）管理设备：（表五）管理设备：（表五）管理设备：（表五）189000189000小计小计5 51000001000001 1套套标识导示系统标识导示系统4 410000100001 1套套区内电话系统区内电话系统3 330000300001 1套套小区内联网络系统小区内联网络系统2 2主任、副主任、财务、主任、副主任、财务、工程、监控中心、客户工程、监控中心、客户服务部、安保各一部服务部、安保各一部49000490007 7部部内联网络电脑终端内联网络电脑终端1 1用用 途途金额（元）金额（元）数量数量项项 目目序号序号七七 管理处物资配备管理处物资配备40402 2维修工具：维修工具：维修工具：维修工具：（表六）（表六）（表六）（表六）3000030000小计小计9 9500050001 1批批常用材料备件常用材料备件8 8200020002 2架架铝合金梯铝合金梯7 75005001 1套套水工工具水工工具6 6300030006 6套套电工工具电工工具5 5150015001 1台台冲击钻冲击钻4 4100010001 1台台电焊机电焊机3 3200020001 1台台室内疏通机室内疏通机2 215000150001 1台台马可管道疏通机马可管道疏通机1 1金额（元）金额（元）数量数量项项 目目序序号号七七 管理处物资配备管理处物资配备41413清洁绿化工具：清洁绿化工具：（表七）（表七）45320453204532045320小计小计小计小计5 5 5 521580215802158021580166166166166电梯厅不锈钢烟灰筒电梯厅不锈钢烟灰筒电梯厅不锈钢烟灰筒电梯厅不锈钢烟灰筒4 4 4 4300030003000300010101010外围果皮箱外围果皮箱外围果皮箱外围果皮箱3 3 3 316900169001690016900338338338338楼层垃圾桶楼层垃圾桶楼层垃圾桶楼层垃圾桶2 2 2 238403840384038408 8 8 8垃圾箱（分类垃圾箱）垃圾箱（分类垃圾箱）垃圾箱（分类垃圾箱）垃圾箱（分类垃圾箱）1 1 1 1金额（元）金额（元）金额（元）金额（元）数量数量数量数量项项项项 目目目目序号序号序号序号七七 管理处物资配备管理处物资配备42424安全装备：安全装备：（表八）（表八）3462034620小计小计9 9300030006 6安管员装备安管员装备8 8289028903434手提式灭火器手提式灭火器7 7119011907 7防毒面具防毒面具6 65005005 5消防专用器材消防专用器材5 5400040005 5推车式灭火器推车式灭火器4 4528052801616车辆减速坡车辆减速坡3 3416041601616警示牌警示牌2 213600136008 8天线对讲系统天线对讲系统1 1金额（元）金额（元）数量数量项项 目目序号序号七七 管理处物资配备管理处物资配备43435办公用品：办公用品：（表九）（表九）8600086000小计小计1212住户手册、业主公约、各类表格住户手册、业主公约、各类表格30000300001 1批批印刷品印刷品1111500050001 1批批办公用品办公用品1010主任、管理处、监控中心、会所主任、管理处、监控中心、会所600060004 4部部电话电话9 9社区文化活动社区文化活动100010001 1台台照相机照相机8 8100010002 2个个保险柜保险柜7 7300030003 3个个档案柜档案柜6 6200020001 1台台传真机传真机5 5800080002 2台台空调机空调机4 4200020001 1台台打印机打印机3 320000200001 1台台复印机复印机2 2800080001010套套办公桌椅办公桌椅1 1用用 途途金额（元）金额（元）数量数量项项 目目序号序号七七 管理处物资配备管理处物资配备44446不可预测费用：不可预测费用：（表十）（表十）10000 10000不可预测费用不可预测费用1 1金额（元）金额（元）项项 目目序序号号物资装备合计：物资装备合计：物资装备合计：物资装备合计：394940394940394940394940七七 管理处物资配备管理处物资配备45457 7建议纳入建造成本的物资装备（表十一）建议纳入建造成本的物资装备（表十一）建议纳入建造成本的物资装备（表十一）建议纳入建造成本的物资装备（表十一）162760162760小计小计9 9800080002 2空调机空调机8 8528052801616车辆减速坡车辆减速坡7 7416041601616警示牌警示牌6 62188021880166166电梯厅不锈钢烟灰筒电梯厅不锈钢烟灰筒5 5300030001010外围果皮箱外围果皮箱4 41690016900338338楼层垃圾桶楼层垃圾桶3 3384038408 8垃圾箱（分类垃圾箱）垃圾箱（分类垃圾箱）2 21000001000001 1套套标识导示系统标识导示系统1 1金金 额（元）额（元）数数 量量项项 目目序号序号七七 管理处物资配备管理处物资配备46468 建议发展商将物资装备费用建议发展商将物资装备费用39.49万万元中的元中的16.28万元纳入建造成本，另万元纳入建造成本，另23.21万元前期装备费用一次性拨付给万元前期装备费用一次性拨付给管理处，以利管理处购置必需的物资管理处，以利管理处购置必需的物资与印制资料、表格。与印制资料、表格。七七 管理处物资配备管理处物资配备4747八 收费及财务预算分析一、计算依据一、计算依据二、收支预算二、收支预算三、增收节支措施三、增收节支措施4848一、计算依据深圳市政府有关物业管理法规及市深圳市政府有关物业管理法规及市住宅局、物价局有关文件规定；住宅局、物价局有关文件规定；根据发展商所提供的资料和实地考根据发展商所提供的资料和实地考察情况；察情况；按照深圳招商物业管理有限公司物按照深圳招商物业管理有限公司物业管理的成功经验。业管理的成功经验。八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析4949二、收支预算二、收支预算八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析5050二、收支预算1经费收支预算表是按正常管理住宅、经费收支预算表是按正常管理住宅、商铺全部入住，商铺全部入住，252地下与地面车位全地下与地面车位全部停放车辆，管理费、停车费、商铺部停放车辆，管理费、停车费、商铺租金及有偿服务收费按租金及有偿服务收费按99%收取率计收取率计算。算。2管理费是按照深圳市的物价定额管理费是按照深圳市的物价定额中的每月每平方米中的每月每平方米2.60元收取。元收取。八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析5151二、收支预算3停车费按照深圳市的物价定额室内车位停车费按照深圳市的物价定额室内车位每辆小车每辆小车300元元/月，地面车位每辆小车月，地面车位每辆小车150元元/月标准收取月标准收取,日停车日停车5元元/次次,摩托车停放摩托车停放1元元/日日辆。辆。4商业用房面积按商业用房面积按深圳经济特区住宅深圳经济特区住宅区物业管理条例区物业管理条例的规定执行，商业用房的规定执行，商业用房租金按租金按60元元/M2月收取。月收取。5住宅的本体维修基金待住户入住满一住宅的本体维修基金待住户入住满一年后，按照深圳市物价定额每月每平方米年后，按照深圳市物价定额每月每平方米0.25元收取。元收取。八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析5252（一）收支预算表（一）收支预算表（表十二）（表十二）明细见测明细见测算表算表266.5798266.5798222149.86222149.86收入合计收入合计二二0.09790.097981.5481.54收支盈亏收支盈亏一一备备 注注年发生额年发生额（万元）（万元）月发生额月发生额（元）（元）项项 目目序序号号八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析5353（一）收支预算表（表十二）（一）收支预算表（表十二）八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析13.862113.862111551.7911551.79税税 金金5.2%5.2%3 322.965422.965419137.8719137.87管理佣金管理佣金10%10%2 27.05887.05885882.335882.33其它支出其它支出14.194214.194211828.5011828.50环境管理费环境管理费49.293949.293941078.2541078.25公共部分水电费公共部分水电费5.00555.00554171.254171.25智能设备维护费智能设备维护费28.724028.724023936.6723936.67机电设备维护费机电设备维护费7.58967.58966324.666324.66公共设施维护费公共设施维护费15.246015.246012705.0012705.00办公费办公费102.5424102.542485452.0085452.00其中其中:工资及福利工资及福利229.6544229.6544191378.66191378.66管理成本管理成本1 1266.4819266.4819222068.32222068.32支出合计支出合计三三年发生额年发生额（万元）（万元）月发生额（元）月发生额（元）项项 目目序号序号5454(三三三三)收支测算表收支测算表收支测算表收支测算表 1.1.收入测算表（表十三）收入测算表（表十三）收入测算表（表十三）收入测算表（表十三）八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析6.51076.51075425.565425.566060元元/m/m2 2129.18 129.18 m m2 270%70%129.18 m129.18 m2 2(建筑总面建筑总面积积64591.88 m64591.88 m2 2的的2 2)商业用房商业用房租金租金二二8.85858.85857382.127382.126.506.50元元/m/m2 21135.71m1135.71m2 21135.71m1135.71m2 2商铺商铺2 2165.2833165.2833137736.12137736.122.602.60元元/m/m2 252975.43m52975.43m2 252975.43m52975.43m2 2小高层住小高层住宅收入宅收入1 1174.1418174.1418145118.24(1145118.24(143667.06)43667.06)1+21+2项项(收取率收取率99%)99%)管理费管理费一一269.2725269.2725224393.80224393.80收入小计收入小计266.5798266.5798222149.86222149.86收取率收取率99%99%收入合计收入合计年收入年收入（万元）（万元）月收入（元）月收入（元）计算式计算式测算式依据测算式依据项目项目序号序号55551.收入测算表（表十三）收入测算表（表十三）八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析0.60000.6000500.00500.00综合测算综合测算安装、维修安装、维修有偿服务有偿服务四四1.44001.44001200.001200.001 1元元/辆辆日日4040辆辆均日停放均日停放4040辆辆摩托车摩托车3 33.60003.60003000.003000.005 5元元/辆辆日日2020辆辆均日停放均日停放2020辆辆/次次汽车散票汽车散票2 282.980082.980069150.0069150.00150150元元1515个个300300元元223223个个汽车月票汽车月票1 188.020088.020073350.0073350.00131+3项项停车费停车费三三年收入年收入（万元）（万元）月收入月收入（元）（元）计算式计算式测算式依据测算式依据项目项目序序号号252车位（实停车位（实停238个）地上个）地上15个，个，地下地下208个，架空个，架空层层15个个56562.支出测算表（表十四）支出测算表（表十四）八八 收费及财务预算分析收费及财务预算分析3.00002500.001人2500元/月人会计E5.40004500.003人1500元/月人调度员D3.00002500.001人2500元/月人监控中心主管C4.20003500.001人3500元/月人副主任B4.80004000.001人4000元/月人主任A76.800064000.00A+N工资1102.542485452.001+5项46人工资及福利一年支出年支出（万元）（万元）月支出月支出（元）（元）计算式计算式测算式依据测算式依据项目项目序序号号575718.000015000.0015人1000元/月人安管员N5.40004500.003人1500元/月人安管班长M2.40002000.002人1000元/月人绿化工L9.60008000.0010人800元/月人清洁工K12.000010000.005人2000元/月人维修工J3.00002500.001人2500元/月人社区文化主管I1.80001500.001人1500元/月人文员H1.80001500.001人1500元/月人管理员G2.40002000.001人2000元/月人出纳F年支出年支出（万元）（万元）月支出月支出（元）（元）计算式计算式测算式依据测算式依据项目项目序序号号58584.60804.60803840.003840.006400064000元元6%6%工资总额的工资总额的6%6%教育培训教育培训5 56.14406.14405120.005120.006400064000元元8%8%工资总额的工资总额的8%8%福利费福利费4 41.53601.53601280.001280.006400064000元元2%2%工资总额的工资总额的2%2%工会经费工会经费3 313.454413.454411212.0011212.00正式工正式工47264726元元/月月6 6人人(主任、主任、副主任、主管副主任、主管2 2人，会计、出人，会计、出纳工资总额纳工资总额17000.0017000.00元元)临临时工时工64866486元元/月月(40(40人人)工资总工资总额额4700047000元元社会保险费社会保险费2 2年支出年支出（万元）（万元）月支出月支出（元）（元）计算式计算式测算式依据测算式依据项目项目序序号号正式工工资的正式工工资的27.8%（养老（养老17%,工伤工伤0.8%医疗医疗9%.失业失业1%）临）临时工工资时工工资13.8%(养老养老10%,工伤工伤0.8%,医疗医疗2%,待业待业1%)59590.12000.1200100.00100.00综合测算综合测算书报费书报费3 31.72401.72401436.671436.67143667.061%143667.061%管理费收入的管理费收入的1%1%交通费交通费2 20.08400.084070.0070.001010元元/月月77部部年检费年检费1010元元/月月部部对讲机费对讲机费7 7部部D D1.20001.20001000.001000.00200200元元55部部均均200200元元/月月部部电话电话5 5部，部，C C0.57600.5760480.00480.004040元元1212部部均均4040元元/月月部部(主任主任、副主任，主、副主任，主管管2 2人，维修工人，维修工5 5人，安管班长人，安管班长3 3人人)传呼机传呼机1212部部B B0.36000.3600300.00300.00150150元元/月月22人人150150元元/月月主任电话补贴主任电话补贴A A2.22002.22001850.001850.00A+DA+D项项通讯费通讯费1 115.246015.246012705.0012705.001+91+9项项办公费办公费二二年支出年支出（万元）（万元）月支出月支出（元）（元）计算式计算式测算式依据测算式依据项目项