西安富力城北综合体物业发展建议.pptx

精品商业（商务、主题化）商务中心（商务的、弹性的）酒店服务式公寓（精品、领先）高端住宅（高品质、身份感）住住住住 宅宅宅宅商商商商 业业业业写字楼写字楼写字楼写字楼公公公公 寓寓寓寓n以差异化、精品化打造商业核心价值；以差异化、精品化打造商业核心价值；n通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。n控制规模，保持弹性功能，降低市场风险；控制规模，保持弹性功能，降低市场风险；n适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。n借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；n以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。n依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；城市住宅；n通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。需求，建立竞争优势。分物业发展策略分物业发展策略商业定位商业定位都市核心都市核心 主题商业广场主题商业广场精品生活荟萃 名流社交中心 魅力休闲体验商业定位商业定位消费者定位消费者定位本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，以及区域中高端消费人群为主以及区域中高端消费人群为主核心消费者核心消费者重要消费者重要消费者客户：客户：客户：客户：区域大型企事业单位高管和中坚政府公务员陕北迁入人群大型企业员工、事业单位职工消费内容：消费内容：消费内容：消费内容：生活型消费及商务往来、餐饮、休闲娱乐消费等。客户：客户：客户：客户：外围区域偶得消费人群消费内容：消费内容：消费内容：消费内容：餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。商业定位商业定位业态定位与主题策划（业态定位与主题策划（3 3大主题）大主题）娱乐体验娱乐体验商务社交商务社交精品生活精品生活说明：说明：针对区域商务/社交需求，以大型餐饮、品牌餐饮及高端休闲娱乐设施，打造高端圈层的交流空间；针对周边高端人群，以品牌旗舰店、高端商品专卖点，营造高端商业氛围，满足消费者需求；从项目自身出发，通过商业的整体打造，形成项目卖点与价值标签。同时满足社区居民的消费所需大型餐饮大型餐饮（3-4家）西餐厅西餐厅（1-2家）咖啡厅、茶社咖啡厅、茶社雪茄吧、书吧雪茄吧、书吧高端休闲会馆高端休闲会馆（1家）娱乐演艺娱乐演艺/KTV/KTV（1家）高端高端SPA/SPA/健身健身（1家）高端品牌旗舰店高端品牌旗舰店（如品牌服装、服饰、家居家饰、汽车概念展厅、电子数码）中中/西式快餐西式快餐银行、通讯营业厅等银行、通讯营业厅等本项目商业业态建议：本项目商业业态建议：餐饮（餐饮（40%40%）、休闲娱乐（）、休闲娱乐（30%30%）、品牌专卖及服务设施（）、品牌专卖及服务设施（30%30%）商商业业设设计计要要点点领先领先内部空间内部空间活力广场活力广场空中花园空中花园现代简约的建筑风格，体现国际化特征精品生活、商务社交、休闲娱乐景观中庭、挑空等处理，提升商业档次动线指引性明确的地面铺装，细节体现品质绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围活跃、现代气息，凸显城市感和设计感国际国际商业设计要点建议商业设计要点建议观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神现代建筑现代建筑主题特色主题特色绿植、桌椅、天井等在商业顶层打造特色休憩地设计、材质等方面突出极致形象，自造营销话题设置运动和休闲娱乐设施，提供情趣生活配套情景商街情景商街创意街区形式、情景空间、氛围营造公寓定位公寓定位新空间新空间 精品国际公寓精品国际公寓超能空间 至享服务客户类型客户类型占比占比客户构成客户构成置业关注点置业关注点购购买买客客户户投资客户70%区域内高端客户：企业高管、行业老板、公务员等陕北财富人群少量西安本地北郊区域外高端客户少量与西安有地缘关系的外地投资客户资产保值收益稳定自住客户30%首次置业、过渡居住的年轻白领大型企业高管性价比区位配套服务交通使使用用客客户户使用100%企业高管年轻白领生意人主抓核心客户实现稳定回现目标；主抓核心客户实现稳定回现目标；打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。打造创新精品服务式公寓，满足客户对高品质公寓的需求。核心客户核心客户公寓定位公寓定位客户定位客户定位公寓定位公寓定位产品定位：小户型、精装修产品定位：小户型、精装修1.根据市场调研结果，目前区域公寓产品的主力户型为50-100平米（总价30-70万）；2.本项目公寓产品主要针对投资客户及少量过渡居住型客户，应控制产品总价；3.通过精装修、高服务水平等附加值，提升产品性价比。本项目公寓本项目公寓产品定位产品定位定位依据定位依据项目名称项目名称户型面积户型面积装修装修赛高街区赛高街区70-90平毛坯风景御园风景御园45-75平精装(1000元)白桦林居白桦林居50-70精装（厨、卫）双子座公寓双子座公寓85-95毛坯双威理想城双威理想城49、51平毛坯雅荷中环大厦雅荷中环大厦100-150毛坯本项目户型定位：本项目户型定位：本项目户型定位：本项目户型定位：40-7040-7040-7040-70平米平米平米平米/套，精装修套，精装修套，精装修套，精装修面积面积面积比例面积比例套数套数套数比例套数比例40-5040-5030%30%120-130120-130套套35%35%50-6050-6040%40%140-150140-150套套40%40%60-7060-7030%30%90-10090-100套套25%25%合计合计100%100%350-380350-380套套100%100%假设本项目公寓售价达到1万元/平米，租金可达到40-60元/平米月，则年租金回报率可实现6-8%。公公寓寓设设计计要要点点领先领先精品装修精品装修科技配置科技配置公建化形象，与整体风格相统一个性化设计国际国际公寓设计要点建议公寓设计要点建议建筑形象建筑形象公共空间公共空间人性化设计品牌嫁接无线网络、24小时卫星电视、智能家电首层大堂、入口及内部空间体现物业形象每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼空中花园空中花园每隔几层设空中花园增加客户视觉震撼酒店服务酒店服务24小时酒店贴心管家服务写字楼定位写字楼定位以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所城市新中心城市新中心 弹性商务空间弹性商务空间写字楼定位写字楼定位客户定位客户定位客户类型客户类型占比占比客户构成客户构成置业关注点置业关注点购购买买客客户户投资客户70-80%主力客户：主力客户：实力较前的中大型企业陕北财富人群区域内高端客户：企业高管、行业老板等偶得客户：偶得客户：少量西安本地北郊区域外高端客户外地客户资产保值收益稳定办公客户20-30%办公客户：办公客户：本地实力较强的企业、私营公司等、自用兼投资性价比自用兼投资使使用用客客户户办公用户100%本地型发展型、扩张型中小公司，少量本地大型及外地、国际企业办事处等：对性价比和形象要求较高，对区域的商务氛围较为关注，面积需求100-300平米左右。区位、形象、性价比主抓核心客户实现稳定回现目标；主抓核心客户实现稳定回现目标；打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；打造高形象和高性价比型，兼顾一定的内部功能；核心客户核心客户写字楼定位写字楼定位产品产品1.根据市场调研结果，本区域以中小型企业为主，办公需求集中在以70-100平米为主；2.同时不排斥实力较强的中型企业整层购租或需求较大面积，应使办公物业便于组合，满足多种面积需求；3.为保证实用性，根据市场标准，单层1300-1500平米最为经济。定位依据定位依据本项目公寓本项目公寓产品定位产品定位单层面积单层面积单层面积单层面积1300-15001300-15001300-15001300-1500平米平米平米平米框架结构，可灵活分割，满足多种面积需求框架结构，可灵活分割，满足多种面积需求(可分割为可分割为7020070200平米不同面积区间平米不同面积区间)写写字字楼楼设设计计要要点点领先领先空中花园空中花园公共配套公共配套灵活分割灵活分割突出楼体设计感和品质感公共通道宽敞、明亮，体现档次（选材控制成本）营造生态办公的概念，提升品质感中小型企业提供实惠的分时使用服务国际国际写字楼设计要点建议写字楼设计要点建议立面形象立面形象内部空间内部空间性价比型，追求高形象，兼顾一定的内部功能净高控制在3米左右采用分户式空调成本控制成本控制住宅定位住宅定位瞰景顶礼华宅瞰景顶礼华宅 品质生活公馆品质生活公馆揽尽公园胜景 独享城市资源 圈层专属领域客户定位客户定位住宅客户定位住宅客户定位IIIIIIIII III 次要客户：次要客户：职业特征：大型企业员工、拆迁户职业特征：大型企业员工、拆迁户职业特征：大型企业员工、拆迁户职业特征：大型企业员工、拆迁户 置业目的：满足自住需求，投资升值 置业关注点：生活便利度、未来升值潜力重要客户：重要客户：职业特征：政府公务员职业特征：政府公务员职业特征：政府公务员职业特征：政府公务员置业目的：生活品质的提升、保值升值 置业关注点：舒适度、环境、私密感核心客户：核心客户：核心客户核心客户核心客户核心客户1 1 1 1：以长庆石油为代表的大型企业中高层：以长庆石油为代表的大型企业中高层：以长庆石油为代表的大型企业中高层：以长庆石油为代表的大型企业中高层置业目的：改善居住条件、保值升值置业目的：改善居住条件、保值升值 置业关注点：居住舒置业关注点：居住舒适度、产品品质、配套、环境、身份感适度、产品品质、配套、环境、身份感核心客户核心客户核心客户核心客户2 2 2 2：陕北客户：陕北客户：陕北客户：陕北客户置业目的：资产占有、保值升值 住宅产品定位住宅产品定位市场回顾市场回顾项目项目一居一居比例比例两居两居比例比例三居三居比例比例四居以上四居以上比例比例风景御园风景御园-959520%20%15015019019060%60%20%20%-魏玛公馆魏玛公馆686810%10%909037%37%140-150140-15032%32%165-170165-17021%21%白桦林间白桦林间-90-10090-10040%40%130-150130-15055%55%1901905%5%白桦林居白桦林居-909020%20%130-140130-14060%60%16016020%20%首创国际城首创国际城68685-10%5-10%78-10878-10860%60%120-145120-14530-35%30-35%-御景华府御景华府-10510535%35%14014065%65%-市场市场城运公园板块项目户型以两居（城运公园板块项目户型以两居（90-10090-100平米平米)、三居、三居(130-150)(130-150)为主为主两居占比位于两居占比位于30%-40%30%-40%之间，三居占比位于之间，三居占比位于50%-60%50%-60%左右左右本项目住宅本项目住宅户型定位户型定位户型户型面积面积面积比例面积比例套数套数套数比例套数比例实用两居实用两居90-10090-10025%25%300300左右左右35%35%舒适两居舒适两居110-120110-12010%10%100100左右左右13%13%实用三居实用三居140-160140-16045%45%330330套左右套左右40%40%舒适三居舒适三居160-180160-18010%10%5050套左右套左右6%6%四居及其他四居及其他180180以上以上10%10%5050套左右套左右6%6%合计合计-100%100%830830套左右套左右100%100%住住宅宅设设计计要要点点领先领先私属空间私属空间精装双大堂精装双大堂建筑挺拔，体现城市意象，与整体统一控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向设置住宅私家道路保证居住的私密性国际国际住宅设计要点建议住宅设计要点建议形象统一形象统一主题园林主题园林入户大堂/汽车大堂景观化、舒适化高附加值：1）送面积；2）储藏空间；3）玄关户型创新户型创新体现城市意向和价值感知、强调设计感与丰富性地下自然采光，休闲空间、人行与车行复合串接突出人的参与性，充分体现人与景观相融底层架空底层架空扩大绿化面积，提高舒适性国际著名物业管理公司提供专享服务物业物业/安防安防丰富的服务严密的安防商业商业商业商业酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅国国国国际际际际化化化化建筑形象：建筑形象：现代、时尚、体现国际元素商业主题策划：商业主题策划：3大商业主题建筑形象：建筑形象：公建化形象，与整体统一公共空间：公共空间：精装修大堂酒店式服务：酒店式服务：国际品牌管家，酒店式贴心服务立面形象：立面形象：挺拔、现代感的立面形象内部空间：内部空间：公共通道宽敞、明亮，体现高档次（同时选材上控制成本）建筑形象：建筑形象：与整体项目风格统一，增强标识性主题园林：主题园林：几何化、设计感、参与性物业物业/安防：安防：国际管家，体现业主身份感领领领领先先先先性性性性内部空间：内部空间：主题化、情景式商业空间活力广场：活力广场：体现现代城市意向，聚集城市活力的城市广场户外广告位：户外广告位：霓虹灯、大型广告位，营造整体商业氛围屋顶花园：屋顶花园：打造创新、独特的商业体验空间空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点成品精装修：成品精装修：嫁接知名品牌，带给客户高品质认知科技改变生活：科技改变生活：无线网络、卫星电视空中花园：空中花园：创新空间，打造产品亮点公共配套：公共配套：提供共享的配套设施与服务产品灵活划分：产品灵活划分：产品面积可灵活划分，满足不同客户需求【成本控制：成本控制：层高控制、电梯、空调成本控制】底层架空：底层架空：私属空间：私属空间：与公建区区隔，同时形成专属通道，营造私属感精装修双大堂：精装修双大堂：入户大堂与停车场双大堂设计，体现尊贵感户型创新：户型创新：景观化、高附加值分物业产品设计要点分物业产品设计要点