超高层住宅案例的系统研究超高层发展模式案例研究.pptx

当当国外国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种当超高层成为一种“现象现象”前；前；我们需要准备些什么？我们需要准备些什么？当当香港香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染传染”给内地；给内地；当当深圳、上海等一线城市深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；的逐渐接受；当当青岛、杭州、海口等资源型城市青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；觉醒；当当20082008年类似成都等年类似成都等二三线城市二三线城市超高层住宅开始出现超高层住宅开始出现“井喷井喷”n超高层与普通高层的差别在哪里？超高层与普通高层的差别在哪里？n当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？样的特征？n在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究研究决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关开发成本的比值密切相关进而我们又发现：进而我们又发现：市场超高层成功在市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着等存在着某些共性；某些共性；我们得出：我们得出：3超高层是什么？超高层是什么？本报告是严格保密的。4从成本与技术角度从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生：超高层相比普通高层产生了质的变化了质的变化u我国民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中高层；凡超过超过100100米均为超高层米均为超高层。u联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）916层（最高为50米）；（2）1725层（最高到75米）；（3）2640层（最高到100米）；4040层以上层以上（即超高层建筑）（即超高层建筑）。u日本建筑大辞典将56层至1415层的建筑定为高层建筑，1515层以上为超高层建筑。层以上为超高层建筑。100100米高度带米高度带来的质的变化来的质的变化户型户型成本成本实用率实用率安全性安全性物业管理物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高公摊较高消防楼梯增加每每5050米设置避难层米设置避难层实用率多在实用率多在7070左右左右成本比高层高出成本比高层高出15%15%25%25%对抗风、抗震的要对抗风、抗震的要求变化，带来成本大求变化，带来成本大量增加量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过不同，但建筑高度超过100100米时，在开发成本与米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的技术要求方面会产生质的变化。变化。本报告是严格保密的。5从客户感知角度从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异只是形态上的差异独栋、双拼、独栋、双拼、联排联排叠拼、洋房、叠拼、洋房、多层多层小高层小高层高层、超高层高层、超高层对高度对高度的感知的感知对空间对空间的感知的感知低低中低中低中中高高有天有地，有天有地，独门独院独门独院邻里空间，邻里空间，亲近院落亲近院落空中感受，空中感受，俯视园林俯视园林开阔视野，开阔视野，远眺景观远眺景观从客户角度，对从客户角度，对高层与超高层的高层与超高层的区别并不敏感区别并不敏感高度：高度：能够接受能够接受2020多层的高度也能够接受多层的高度也能够接受4040层左右层左右的高度的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层远眺景观好于高层户型：户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空空间感觉类似间感觉类似本报告是严格保密的。6从销售价格角度从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：l看不到景观的楼层与高层均价相差无几；看不到景观的楼层与高层均价相差无几；l可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层楼盘超高层均价超高层均价高层均价高层均价备注备注深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江花园花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江均价15000元/平米均价14500元/平米本报告是严格保密的。7技术要求产技术要求产生质的变化，生质的变化，成本增加成本增加客户对高层客户对高层与超高层的与超高层的感知没有明感知没有明显区别显区别与高层价格无与高层价格无大的差别，但大的差别，但顶层部分可以顶层部分可以实现溢价实现溢价1 12 23 3所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别感知、销售价格上都与高层无本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？本报告是严格保密的。8超高层住宅的市场共性六大规律超高层住宅的市场共性六大规律本报告是严格保密的。9u澳大利亚黄金海岸uSierra Grandu迈阿密海岸线案例u新加坡吉宝湾u国外案例国外案例国内案例国内案例u香港凯旋门u香港贝沙湾u深圳万科俊园u深圳擎天华庭u深圳港立豪园u青岛东海路9号u成都河畔新世界u成都华宇金沙港湾u杭州盛元慧谷u杭州东方润园u宁波凌江名庭u重庆海客瀛洲u超高层系列超高层系列u万科金域蓝湾系万科金域蓝湾系列列l深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州u世茂滨江系列世茂滨江系列l上海世茂滨江花园l哈尔滨世茂滨江新城l南京世茂滨江新城 l武汉世茂锦绣长江l福州世茂外滩花园l芜湖世茂滨江花园 l昆山世茂蝶湖湾l案例借鉴的原则不是要寻找一模一案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。含的条件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功高层住宅市场成功6 6大共性规律大共性规律本报告是严格保密的。10在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：的宏观经济背景：u经济发展水平较高经济发展水平较高l城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现l城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率较高l城市化率达到60左右开始出现超高层l城市化率达到80左右超高层大量出现现象现象城市城市GDPGDP（亿元）（亿元）城市化率城市化率超高层住宅大超高层住宅大量涌现量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高开始出现超高层住宅层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055青岛370059%福州197550超高层成功共性一超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标出现超高层的城市基本指标本报告是严格保密的。11超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动势资源驱动超高层多具有强势水景超高层多具有强势水景资源资源l世茂滨江系列多拥有一线世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等超高层若位于城市政府超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担新区，开发商多主动承担“城市运营商城市运营商”角色角色l开发商会采取综合多元化开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出的地产发展模式，发挥出土地最大价值土地最大价值综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合楼盘楼盘技术指标技术指标城市运营商城市运营商物业类型物业类型武汉武汉世茂世茂锦绣锦绣长江长江占面：90.25万建面：165万容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（从两江四岸复合功能区（RBDRBD）发展要求出发发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20的商业、商业、写字楼、酒店写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京南京世茂世茂滨江滨江新城新城占面:51万建面:150万容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区力打造的滨江板块的核心发展区域域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高超高层建筑、五星级酒店、层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购园、中小学以及大型购物超市物超市等组成福州福州世茂世茂外滩外滩花园花园占面：77357 建面：27万容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州项目根据福州 东扩南进东扩南进 的未来的未来城市格局，开发闽江沿岸城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商业配套商业配套，6000平米五五星级会所星级会所芜湖芜湖世茂世茂滨江滨江花园花园占面：19万建面：56.5万容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术作为城市运营商承建的文化艺术中心中心 由8幢3353层的高层、超高层住宅和2幢五星五星级酒店级酒店组成超高层成功共性二超高层成功共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江本报告是严格保密的。12市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质的特质超高层成功共性三超高层成功共性三超高层客户共性超高层客户共性世茂滨江系列世茂滨江系列万科金域蓝湾系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州成都、重庆、杭州深圳、上海深圳、上海经历丰富经历丰富愿意尝试新鲜事物愿意尝试新鲜事物能够接受创新能够接受创新经济实力较强经济实力较强视野开阔，见多识广视野开阔，见多识广大城市生活背景大城市生活背景本报告是严格保密的。13面对客户对超高层的抗性，面对客户对超高层的抗性，开发商开发商从产品设计阶段就开从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知认知如今超高层就像3、4年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，作作为开发商，我们主为开发商，我们主要从居住感觉上加要从居住感觉上加以引导，同时物管以引导，同时物管服务前置服务前置成都天玺项目负责人 陈先生超高层成功共性四超高层成功共性四阶段阶段初级阶段初级阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段特征特征中、高层住宅增多，超中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅数量增多超高层住宅大量出超高层住宅大量出现现客户主客户主要特征要特征抗性大抗性大抗性弱化，接受度提高抗性弱化，接受度提高接受度明显提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商发展商作为作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；选址上占据较好的景观资源倡导新的生活方式；丰富产品线；服务升级：物管服务前置；发挥品牌优势超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式式访谈纪要访谈纪要本报告是严格保密的。14所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本间，超高层的售价能够远高于建造成本在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。够带来更多的溢价空间。超高层成功共性五超高层成功共性五建安成本建安成本30003000元元/本报告是严格保密的。15超高层销售均价与开发成本之比（简称超高层销售均价与开发成本之比（简称S S比）的不同比）的不同会导致超高层开发模式的不同会导致超高层开发模式的不同“S“S比比”带来的两种开发模带来的两种开发模式：式：lS2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；lS2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景），产品层级属中高端世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2；世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低楼盘楼盘开发成本开发成本销售均价销售均价S S比（比（S=S=销售销售均价均价/开发成开发成本）本）世茂世茂滨江滨江系列系列上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3 3南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.13.1武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.22.2福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米2.42.4芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.12.1万科万科金域金域蓝湾蓝湾系列系列深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米2 2珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.71.7成都金域蓝湾成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.741.74注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算超高层成功共性六超高层成功共性六本报告是严格保密的。16超高层市场成功实现共性总结超高层市场成功实现共性总结城市因素城市因素共性共性1 1：城市：城市GDPGDP总量达到一定层级总量达到一定层级共性共性2 2：城市化率达到一定水平：城市化率达到一定水平共性共性6 6：市场具有较高的可实现售价预期：市场具有较高的可实现售价预期共性共性4 4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质区域因素区域因素价格因素价格因素客户因素客户因素共性共性3 3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动共性共性7 7：S S比的不同会导致超高层开发模式的不同比的不同会导致超高层开发模式的不同共性共性5 5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导：开发商从各个层面对客户抗性进行引导这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结本报告是严格保密的。17匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为市场成功实现，仍需开发商有所作为p针对客户可能存在的抗针对客户可能存在的抗性的引导性的引导：可能存在的抗性抗性的原因有效的解决方案p选择适合项目的开发模选择适合项目的开发模式式开发模式有哪些明确模式选择的前提条件适合项目的超高层规模超高层在项目整体中的作用匹配超高层共性条件后的匹配超高层共性条件后的开发商作为开发商作为选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线本报告是严格保密的。18超高层两种发展模式案例研究超高层两种发展模式案例研究19我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究层系列案例进行了系统研究世茂滨江世茂滨江系列超高层系列超高层一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100100万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化率率50%50%以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润70%70%万科万科金域蓝湾金域蓝湾系列超高层系列超高层二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致园林，提高单位成本园林，提高单位成本成都成都系列超高层系列超高层20072007年为成都超高层转折点，年为成都超高层转折点，0808年出现井喷。其中年出现井喷。其中超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超高层开发以外来品牌开发商为主高层开发以外来品牌开发商为主上海、南京、武汉、上海、南京、武汉、福州、成都、芜湖等福州、成都、芜湖等世茂滨江系列超高层世茂滨江系列超高层深圳、珠海、福州、深圳、珠海、福州、成都等金域蓝湾系列成都等金域蓝湾系列超高层超高层外滩、湖畔新世界、外滩、湖畔新世界、时代豪庭、远大郎朗时代豪庭、远大郎朗风景等成都系列超高层风景等成都系列超高层20世茂滨江超高层系列案例世茂滨江超高层系列案例楼盘楼盘景观资源景观资源技术指标技术指标物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格地价、投资额等地价、投资额等上海世茂上海世茂滨江花园滨江花园一线江景占地占地22.06万平米，建面建面70万平米容积率容积率2.9绿化绿化率70%6栋4955层超高层公寓与1栋60层酒店式公寓户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米总投资达50亿人民币；目前三级市场价格：3.54.2万元/平方米仅拆迁费意向，就投入了20亿元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造独特规划效果，保证户户“前江后园”景观南京世茂南京世茂滨江新城滨江新城地处南京长江、秦淮河口占面占面:510000平方米总建面总建面:150万平方米容积率容积率：2.3绿化率绿化率：65%开发周期开发周期:三期总户数总户数:8000新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、中小学以及大型购物超市等组成“家家面江，户户有景”，户型上采用三梯四户和三梯两户设计110-270平 毛坯13000元/平，精装修17000元/平均价:13000元/平方米18亿买地1000亩，总投资将超过100亿，楼面地价0.12万元/平方米，公司未来三年收益提供保障武汉世茂武汉世茂锦绣长江锦绣长江2公里长江景观用地面积用地面积90.25万，规划净用地面积规划净用地面积为65.02万，容积率容积率2.3。绿化率绿化率53.6%项目整体建筑面积165万，投资超过100亿住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅。占总体量20的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象二期奇数层257平米，偶数层255平米均价14500元/平米规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值福州世茂福州世茂外滩花园外滩花园一线江景占地占地77357平方米，总建筑面积总建筑面积27万M2容积率容积率2.73绿化率绿化率56.30%150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅起价:8000元/平方米均价:12000元/平方米地价+建造成本大约在5000元/平米，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回芜湖世茂芜湖世茂滨江花园滨江花园坐拥2公里浩淼长江岸线总投资总投资近50个亿，占地占地280余亩，总建筑面积总建筑面积56.5万平方米绿化率绿化率60%由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成在户型设计上，采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江端头，设计了全江景户型；整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开2008年1月1日开工。目前，周边小区在4700元到5000元。估计世茂精装房售价达8000元占地280余亩，4.01亿元巨资摘得该地块21万科金域蓝湾系列超高层案例万科金域蓝湾系列超高层案例楼盘楼盘景观资源景观资源技术指标（单位：平米）技术指标（单位：平米）物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格备注备注占面占面建面建面容积率容积率深圳金深圳金域蓝湾域蓝湾一线海景：靠近红树林及深圳湾，南北主视野毫无阻挡，3层以上可看海6.3万42万6.58 一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层三期超高层户型分别是110110130130平米二房和平米二房和140140160160平米三房平米三房一二期均价：8200元/平方米（2004）；三三期均价：期均价：1700017000元元/平方米平方米 （20062006）万科地产第一万科地产第一个滨海全景观住个滨海全景观住宅项目超大型海宅项目超大型海滨高尚住宅滨高尚住宅(高层高层)，弧形大曲线布，弧形大曲线布局，出挑深远大局，出挑深远大阳台阳台珠海金珠海金域蓝湾域蓝湾一线海景：南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛2.4万9.2万3.91栋47层超高层，3栋33层高层，6套商HOUSE。超高层住宅建设完工后将成为珠海住宅第一高度，树立珠海情侣路新地标超高层以超高层以180180平米的三平米的三房和房和103103平米的二房为平米的二房为主主，高层主力户型为150175平米的三房，其次为90105平米的二房及205210平米的四房，另有少量顶层复式均价：15000元/平方米 超高层作为三期最后推出，目前尚在认筹。福州金福州金域蓝湾域蓝湾16万16.5万2.3拟建超高层、高层及少量联排别墅，延续金域系列产品品质，目标客户定位于福州中高端消费群体项目案名“万科金域榕郡”业，形象广告开始出街，项目具体情况尚未公开。成都金成都金域蓝湾域蓝湾河景：西临沙河7.4万35万535、36层高层，5层多层。户型方面以两房、三房户型方面以两房、三房为主，两房为主，两房95-12095-120平方平方米，三房米，三房135-150135-150平方平方米米均价:8981元/平方米 新古典主义建筑风格成都超高层系列案例成都超高层系列案例楼盘楼盘景观资源景观资源技术指标技术指标物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格备注说明备注说明成都外滩成都外滩高层可看府南河占地面积：16666.75平米建面：145000平米容积率：8.7绿化率：32%41层，5栋77-142平方米均价7500元/平方米去年11月24日开盘，本次推出共726套，至今销售约50%河畔新世河畔新世界界拥有3000米的超长自然河岸线占地面积:1100055平方米总建筑面积:3000000平方米3栋50层高超高层电梯住宅，面积从180余平方米至200余平方米2008年4月27日开盘，首推双拼（300350平米）和18层小高层（200平米以上）未定超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布远大远大朗朗朗朗风风景景总建筑面积:150000平方米容积率：4.16绿化率：70%朗朗风景33层户型增加了更多超大露台和空中花园，全赠送的露台面积多达40多平米，比普通住宅多出了近10%的阳光和清风四期朗朗风景价格未定。按揭8成30年，享受青年置业计划城市理想城市理想大大厦厦城市中央景观占地9.7亩，总建面8万6千多平方米。容积率：4.828层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的35-70精装户型，B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，均价12000元/平米4月12日开盘，推出517层，预计销售60时代豪庭时代豪庭河景42层，3栋106-155平方米，共5款户型，其中，106平方米的户型为2房2厅2卫均价为10000元/平方米开发商：九龙仓地产上锦美地上锦美地临河水公园，城市中心景观占地面积:6206.41平方米总建筑面积:55948.53平方米总户数:539停车位:320绿化率：26.6%41层，1栋48-55平米一居,72-94平米两室,102-125三房均价7500元/平方米项目4越12日开盘，至今销售40凌俊凌俊公园景观，城市配套景观用地面积为7040.7平方米，总建筑面积93818.81平方米住宅45层，商务公寓47层住宅主力面积5070 m2左右，三梯八户；商务公寓主力面积3050m2左右商务公寓楼，目前工作进度523通过案例分析，我们发现通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关我们得出，最终我们得出，最终决决定是否建超高层，定是否建超高层，以及超高层建多少以及超高层建多少问题，与销售均价问题，与销售均价和开发成本的比值和开发成本的比值密切相关密切相关楼盘楼盘开发成本开发成本销售均价销售均价上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模超高层规模销售均价销售均价/开发成本开发成本我们将我们将“销售均价销售均价/开发成本开发成本”拟为拟为“S比比”，那么，那么S比值的不比值的不同是否会形成超高层不同的开同是否会形成超高层不同的开发模式呢？发模式呢？注注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算24按按S S比大小可将楼盘分为两种模式，大于比大小可将楼盘分为两种模式，大于2 2属于属于价值主体模式；价值主体模式；S S比小于比小于2 2归类形象主导模式归类形象主导模式我们认为，按我们认为，按S S比值大比值大小可以将楼盘分为两种小可以将楼盘分为两种模式，大于模式，大于2.02.0的楼盘属的楼盘属于价值主体模式；于价值主体模式；S S比小比小于于2.02.0的楼盘归类形象主的楼盘归类形象主导模式导模式价值主题模式以世茂价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系主导模式以金域蓝湾系列代表列代表1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67 78 89 9S S比比=销售均价销售均价/开发成本开发成本S S比比楼盘楼盘S S比比价价值值主主体体上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园3 3南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城3.13.1武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江2.22.2福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园2.42.4芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园2.12.11 12 23 34 45 51010S比比2S比比2价值主体模式价值主体模式形象主导模式形象主导模式楼盘楼盘S S比比形形象象主主导导深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾2 2珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾1.71.7成都金域蓝湾成都金域蓝湾1.741.74福州金域蓝湾福州金域蓝湾1.21.2成都外滩成都外滩1.151.157 78 89 910106 625价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比定位定位客户客户园林园林配套配套资源强度、资源强度、项目规模、项目规模、容积率容积率规划排布、产品规划排布、产品比例、梯户比、实比例、梯户比、实用率、平面组织、用率、平面组织、增值体系增值体系客户关注点、解客户关注点、解除抗性的共性除抗性的共性绿化率绿化率功能定位、档次定位功能定位、档次定位城市价值城市价值会所、物管、商业会所、物管、商业自身属性自身属性产品产品两种开发模两种开发模两种开发模两种开发模式核心点对式核心点对式核心点对式核心点对比比比比26形象主导模式及价值主体模式适应性形象主导模式及价值主体模式适应性KPIKPI条件条件研究研究形象主导形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体价值主体（以世茂滨江系列为例）核心核心“S“S比比”远小于2大于2项目属项目属性性资源属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品产品分摊容积率、超高层仅占20%30%、一梯多户超高层占80%90%、一梯两户为主园林园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能自身能力力资金实力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力27资源强度方面资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源世茂滨江世茂滨江系列系列上海世茂滨江上海世茂滨江花园花园福州世茂外福州世茂外滩花园滩花园芜湖世茂滨芜湖世茂滨江花园江花园武汉世茂锦武汉世茂锦绣长江绣长江南京世茂滨南京世茂滨江新城江新城景观资源景观资源一线黄浦江江一线黄浦江江景景 一线闽江江一线闽江江景景 坐拥坐拥2 2公里一公里一线长江岸线线长江岸线 2 2公里一线长公里一线长江景观江景观一线江景、一线江景、秦淮河口秦淮河口 万科金域蓝万科金域蓝湾系列湾系列深圳金域深圳金域蓝湾蓝湾珠海金域珠海金域蓝湾蓝湾天津金域蓝天津金域蓝湾湾成都金域蓝成都金域蓝湾湾南京金域蓝湾南京金域蓝湾景观资源景观资源二线海景二线海景一线海景一线海景二线湖景二线湖景：12.45公顷的滨海湖 弱势河景弱势河景：沙河 一线河景一线河景：北面看牛首山河和秦淮河景 世茂滨江系列多拥有世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等金域蓝湾系列水景资金域蓝湾系列水景资源相对弱于世茂滨江系源相对弱于世茂滨江系列列；金域蓝湾系列资源多为湖景、河景，多为二线景观，如天津金域蓝湾、成都金域蓝湾等自身属性自身属性资源资源规模规模容积率容积率28规模方面规模方面，世茂滨江多为，世茂滨江多为100100万平米以上大规模项目，万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为金域蓝湾系列多为3030万平米以下中等规模项目万平米以下中等规模项目u世茂滨江系列多为世茂滨江系列多为100100万平米以上大规模项目，金域蓝湾万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为系列多为3030万平米以下中等规模项目万平米以下中等规模项目世茂滨世茂滨江系列江系列上海世茂上海世茂滨江花园滨江花园南京世茂南京世茂滨江新城滨江新城芜湖世茂芜湖世茂滨江花园滨江花园武汉世茂武汉世茂锦绣长江锦绣长江占面占面2222万万5151万万1919万万9090万万建面建面7070万万150150万万5656万万6565万万万科金域万科金域蓝湾系列蓝湾系列深圳金深圳金域蓝湾域蓝湾珠海金珠海金域蓝湾域蓝湾天津金域天津金域蓝湾蓝湾成都金域成都金域蓝湾蓝湾占面占面6.36.3万万2.42.4万万6 6万万7.47.4万万建面建面4242万万9.29.2万万2424万万3535万万金域蓝湾系列占面均在金域蓝湾系列占面均在8万平米以内；万平米以内；建面平均为建面平均为25万平米万平米，其中最高为深圳金，其中最高为深圳金域蓝湾为域蓝湾为42万平米万平米自身属性自身属性资源资源规模规模容积率容积率世茂滨江项目占面均在世茂滨江项目占面均在50万平米左右，万平米左右，最高南京世茂滨江新城达最高南京世茂滨江新城达150万平米；万平米；世茂滨江建面平均都超过了世茂滨江建面平均都超过了100万平米万平米29容积率容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率为中高容积率，成都超高层为高容积率世茂滨江世茂滨江系列系列上海世茂滨江上海世茂滨江花园花园福州世茂外福州世茂外滩花园滩花园芜湖世茂滨芜湖世茂滨江花园江花园武汉世茂锦武汉世茂锦绣长江绣长江南京世茂滨南京世茂滨江新城江新城容积率容积率2.92.9 2.73 2.73 4.174.172.32.32.32.3 万科金域蓝万科金域蓝湾系列湾系列深圳金域深圳金域蓝湾蓝湾珠海金域珠海金域蓝湾蓝湾天津金域蓝天津金域蓝湾湾成都金域蓝成都金域蓝湾湾南京金域蓝湾南京金域蓝湾容积率容积率6.58 6.58 3.93.94 45 5 2 2成都超高成都超高层层成都外成都外滩滩 河畔新河畔新世界世界 远大远大朗朗朗风景朗风景 城市理想城市理想大厦大厦 时代豪庭时代豪庭 上锦美地上锦美地 容积率容积率8.78.73.93.94.164.164.84.83 32 2R=2.0R=2.03.03.0R=3.0R=3.07.07.0R=4.0R=4.08.08.0自身属性自身属性资源资源规模规模容积率容积率p世茂滨江系列容