保利岳阳经开区地块立项资料.pptx

岳阳城市整体发展岳阳房地产市场概况岳阳经开区板块概况写字楼市场公寓市场岳阳公建市场概况酒店市场商业市场岳阳经开区地块概况城市区位岳阳楼洞庭湖张谷英村3 3小时车程小时车程2 2小时车程小时车程高铁岳阳站城陵矶港长株潭“3+5”城市群发展规划p岳阳市是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市,地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势，将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。武汉城市圈：以武汉为中武汉城市圈：以武汉为中心，包括黄冈、黄石、孝心，包括黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜江、感、咸宁、鄂州、潜江、天门、仙桃等天门、仙桃等8 8个城市个城市湖南省湖南省“3+5”3+5”城市群：以长城市群：以长沙为中心，包括株洲、湘潭沙为中心，包括株洲、湘潭2 2个个城市和岳阳、常德、益阳、娄城市和岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳五市。底、衡阳五市。武汉城市圈武汉城市圈湖南湖南“3+5”3+5”城市群城市群湘北门户，地处武汉长沙中轴线上，是武汉、长沙之间的区域性经济次中心，是湖南省“3+5”城市群的次中心，是全国历史文化名城、重点旅游城市p 交通网：岳阳纵向有集长江、京广铁路、京珠高速公路及武广高铁等国家水陆交通大动脉在市区交织成网；横向有洞庭湖大桥、荆岳长江大桥相互贯通；p 港口：拥有“长江八大良港”之一的湖南省唯一的国家一类口岸城陵矶港，2011年城陵矶港区货物吞吐量突破1500万吨；p荆岳长江大桥：首座连接湖南、湖北两省的长江大桥，双向六车道，缩短湘鄂两省的直线距离，加快大武汉城市圈与长株潭城市群的战略连接；p武广高铁：武广高铁岳阳东站，到武汉只需40分钟，到长沙只需30分钟，到广州只需3小时。武广高铁途径城市示意图武广高铁途径城市示意图S306S306S201S201京京珠珠高高速速G107G107武广高铁站武广高铁站 长长江江洞庭湖洞庭湖城陵矶港城陵矶港洞庭湖大桥洞庭湖大桥荆岳长江大桥荆岳长江大桥京京 广广 铁铁 路路随随岳岳高高速速城市交通岳阳水陆交通路网发达，拥国家一类口岸城陵矶港，是湖南唯一国际贸易口岸城市向东：产业向东：产业+新的交通枢纽发新的交通枢纽发展拉动展拉动岳阳经济开发区：包括康王工业园、建材工业园的开发，主要以物流产业为主。武广铁路客运专线经过岳阳经济开发区，它的建成将有力的支持物流产业发展，拉动城市东扩。p洞庭湖片区发展前景：洞庭湖片区发展前景：兼具自然、人文景观的高端核心居住区南湖片区南湖片区经济经济开发区开发区君山区君山区云溪区云溪区湖滨片区湖滨片区中心城区中心城区城西城西片区片区城市规划岳阳城市发展格局呈“东扩、北进、南延”发展态势5城市经济2006-2012年岳阳GDP及增速年均增速年均增速14.3%14.3%2012年湖南省主要城市GDP及增速总量第二，增速第四总量第二，增速第四2006-2012年岳阳固定资产投资额及增速年均增速年均增速35.8%35.8%2012年湖南各市固定资产投资额及增速总量第二，增速第七总量第二，增速第七岳阳整体经济实力仅次于长沙,居全省第二,经济发展快速工业城市，工业增加值居全省第二，增速较快,以四大企业为主导的企业人群消费力强；产业结构处于不断优化阶段，三产发展提速，分析对房地产的关联及支持为何？p 产业结构：产业结构：产业结构不断优化，二三产业比重有所上升，2012年岳阳市产业结构11.7:55.5:32.8，第二产业占比较高，拉动城市发展；p 工业发展迅速：工业发展迅速：岳阳工业处于高速发展状态，年均增速在20%以上，2012年工业对经济增长贡献率达到55.5%；p 第三产业发展态势较好第三产业发展态势较好：岳阳旅游资源丰富，旅游业有效拉动第三产业发展。2012年岳阳工业增加值及增速2006-2012年岳阳三大产业产值2005-2012年岳阳及全省城镇化率巴陵石化巴陵石化：巴陵石化以石油炼制为龙头、集油、化、纤、肥于一体的特大型石化联合企业和国内最大的SBS、环氧树脂、己内酰胺和商品环己酮生产基地，分别注册“巴陵牌”、“芙蓉牌”、“鹰王牌”和“白蓉牌”商标，年产品总量400万吨、销售收入300多亿元。拥有授权专利207件，获得国家、省部级科技进步奖近50项。华能电厂：华能电厂：由华能国际电力股份有限公司和湖南湘投国际投资有限公司共同投资建设，是湖南省首批进入百万千瓦级大厂行列的火力发企业,是湘北电网的唯一支撑点，目前运行装机容量为132.5万千瓦，荣获了全国“一流火力发电厂”、“全国文明单位”等国家级荣誉称号。泰格林纸业：泰格林纸业：公司已成为集制浆造纸、发电供热、碱回收、轻机制造、科研设计、进出口贸易、原料基地开发于一体的国有大型一类企业。公司技术力量雄厚、设备先进，拥有资产总值15亿元，年产纸及纸板25万吨，产值超过10亿元，是全国胶印书刊纸、轻涂纸、新闻纸的重点生产企业，是国家520户重点企业之一。长炼机电：长炼机电：公司现已具有机电设备安装工程专业承包壹级资质，并取得中国石化物资资源市场成员证，已成为炼油、化工生产装置机械、电气、仪表自动化设备维护维修的国家一级总承包资质企业，为目前国内最大的机电仪专业工程技术公司。长炼机电巴陵石化华能电厂泰格林纸业四大企业占据岳阳工业发展的龙头地位,经济贡献大，客户拓展应聚焦这四大企业。城市人口人口人口552552万，市区人口约万，市区人口约123123万，其中万，其中岳阳楼区占到岳阳楼区占到66%66%，约为，约为8282万，万，在其他在其他新区拿地，则需要做强势的区域引导，新区拿地，则需要做强势的区域引导，改变市民消费惯性改变市民消费惯性20062012年岳阳城镇居民可支配收入及增速年均增速年均增速11.9%11.9%岳阳常住人口552万，居省内城市第五，城镇居民可支配收入稳步增长，消费和投资实力增强20062012年岳阳社会消费品零售总额及增速年均占比年均占比19%19%2012年湖南省主要城市常住人口城市面貌岳阳城市建设水平与经济水平严重不符岳阳城市建设水平与经济水平严重不符常德常德岳阳岳阳岳阳没有一站式的购物中心岳阳没有一站式的购物中心早期百货大楼为主，购物环境差早期百货大楼为主，购物环境差经济型酒店为主经济型酒店为主城市发展滞后，城市面貌与经济发展不相符，一站式购物中心及高星级酒店缺乏城市整体发展研究小结 这里的小结着重分析与房地产关联的点 譬如消费习惯、藏富于民可大量挖掘的消费潜力等 与地产及后续结论支持无关的点可以去掉城市全面提升,经济发展全省第二不可撼动,但目前城市建设相对滞后,城市面貌与城市经济并不相符4.城市面貌与城市经济不同步,消费人口多：岳阳常住人口552万，居省内城市第五，城镇居民可支配收入稳步增长，消费和投资实力增强;城市发展滞后，城市面貌与经济发展不相符，一站式购物中心及高星级酒店缺乏3.经济发展迅速,全省第二不可撼动：岳阳整体经济实力仅次于长沙,居全省第二,经济发展快速;工业城市，工业增加值居全省第二，增速较快,以四大企业为主导的企业人群消费力强；产业结构处于不断优化阶段，三产发展提速2.岳阳城市范围飞跃式扩张：岳阳城市发展格局呈“东扩、北进、南延”发展态势1.城市群次中心+重点旅游城市,城市地位提升：湘北门户，地处武汉长沙中轴线上，是武汉、长沙之间的区域性经济次中心，是湖南省“3+5”城市群的次中心，是全国历史文化名城、重点旅游城市岳阳城市整体发展岳阳房地产市场概况岳阳经开区板块概况写字楼市场公寓市场岳阳公建市场概况酒店市场商业市场岳阳经开区地块概况投资概况:岳阳房地产市场起步较晚，目前处于快速发展的初级阶段，房地产投资在GDP中所占比例逐年增长，市场发展态势良好整体房地产市场年度年度2012201220112011201020102009200920082008数值数值（亿元）（亿元）增幅增幅 数值数值（亿元）（亿元）增幅增幅数值数值（亿元）（亿元）增幅增幅数值数值（亿元）（亿元）增幅增幅 数值数值（亿元）（亿元）增幅增幅GDPGDP2199.9212.2%189914.2%1539.3614.8%1272.1514%1105.7414%房地产开发投资房地产开发投资102.061.7%100.441.7%70.3737.7%51.3447.1%34.919.3%房地产开发投资占房地产开发投资占GDPGDP比例比例4.6%5.3%4.6%4.0%3.2%13岳阳市房地产网网签数据显示，2013年岳阳6月份商品房消化套数为805套，7月份为490套，8月份至今为345套。2013年上半年同比去年数据，13年整体市场实现？%增长？消化速度1:岳阳房地产市场月消化速度持续增速，2012年为30.7万方/月（按此推导 年消化量1200万方 去年长沙仅有1500万方 数据是否有误），月消化套数平均在550套/月左右。14成交成交TOP14TOP14项目项目6-86-8月份成交套数月份成交套数东湖帝景东湖帝景222222锦绣华城锦绣华城197197中建岳阳中心中建岳阳中心106106凯旋城凯旋城8989上东一城上东一城8787枫桥尚城枫桥尚城6767步步高佳汇华庭步步高佳汇华庭6464岳州帝苑岳州帝苑5252新辉华府新辉华府4141熙园壹号熙园壹号3838大汉新城大汉新城3636欣登明珠欣登明珠2828君尚一品君尚一品2727天伦城天伦城2424消化速度2:市场上明星项目能达到60套/月以上的销售速度,其余项目集中在10-20套/月,进入2013年7月份以来,受淡季影响明显,成交套数从6月份的20-40套的月成交量下跌到15-30套的月成交量销售价格1:商品房价格增长迅速，价格年增长率保持在12%以上，20122013年上半年均价持续上扬，向3800元/平米（这个数据是市场均价？价格上下限有无变化？）跃进，整体市场量价齐升！16项目名称项目名称销售均价（元销售均价（元/平米）平米）东湖帝景东湖帝景47004700锦绣华城锦绣华城5100510053005300中建岳阳中心中建岳阳中心53005300凯旋城凯旋城51005100上东一城上东一城45004500枫桥尚城枫桥尚城46004600步步高佳汇华庭步步高佳汇华庭51005100岳州帝苑岳州帝苑56005600新辉华府新辉华府48004800熙园壹号熙园壹号46004600恒大名都恒大名都64006400（精装）（精装）新辉华府新辉华府上东一城上东一城凯旋城凯旋城恒大名都恒大名都枫桥尚城枫桥尚城步步高佳汇华庭步步高佳汇华庭锦绣华城锦绣华城中建岳阳中心中建岳阳中心销售价格2：当前市区主要在售楼盘价格实现维持在45005300之间，品牌和资源盘有一定幅度的溢价，在400元600元左右土地供应1:近两年岳阳共出让经营性用地1380亩，以小规模用地为主（规模量化），容积率集中在3.55.5p 近两年岳阳共出让经营性用地近两年岳阳共出让经营性用地3737宗，共宗，共13801380亩，主要集中在东城、城中板块和南湖板块，总亩，主要集中在东城、城中板块和南湖板块，总体规模较小，多以小规模地块为主，其中体规模较小，多以小规模地块为主，其中2828宗地宗地块面积在块面积在5050亩以下，仅亩以下，仅5 5宗地块在百亩左右；宗地块在百亩左右；p 出让土地容积率出让土地容积率70%70%在在2.52.5以上以上土地供应2：成交土地以湖滨板块、城东板块以及城中板块为主，土地成交面积在3-10万平米之间中小规模居多，楼面地价500-1300元/平，湖滨南湖城中城西城东城北（板块建议写全 城中岳阳楼板块）土地编号所属板块占地面积容积率建筑面积成交价格(万元)楼面地价岳土网挂（2013）06号湖滨板块1001681.5150115190501269岳开土网挂201301号城东板块1194322.833442127700828岳土网挂(2012)34号城东板块325133.831245696380512岳土网挂（2012)33号湖滨板块475762.8133130173301302岳土网挂（2012）27号湖滨板块1189552.6309280341001103岳土网挂(2012)28号湖滨板块617692.4515133014960989岳土网挂(2012)29号城中板块52617.9415142240540岳土网挂(2012)25号城中板块61265.8435801.856201570岳土网挂（2012）24号城南板块172183.96711388501319岳开土网挂201201号城东板块612122.817139411550674岳君土网挂201206号君山区956482.72582505790224项目1房2房3房4房面积区间（）供应套数占比面积区间（）供应套数占比面积区间（）供应套数占比面积区间（）供应套数占比东湖帝景557%90-9131%111-11223%_117-12839%锦绣华城_85-8842%104-11137%1422%128-13318%中建岳阳中心_87-9614%97-10440%1258%111-12138%凯旋城86-9436%95-11527%136-14622%124-13215%上东一城9721%119-12179%枫桥尚城9426%129-13058%134-13716%佳汇华庭586%77-9114%108-12216%1478%92-10517%124-13539%岳州帝苑854%109-11666%175-18230%新辉华府89-9912%108-11019%1597%104-1058%125-12954%熙园壹号426%88-9826%118-12946%140-14811%139-14311%恒大名都104-12327%161-16733%133-15340%合计合计42-582%85-9923%104-13362%136-16113%产品概况1：供应产品以2房、3房供应为主，多为传统户型设计，85-992房占比23%、104-1333房占比62%项目1房2房3房4房面积区间（）消化套数（套）面积区间（）消化套数（套）面积区间（）消化套数（套）面积区间（）消化套数（套）东湖帝景555590-91101111-11283_117-128130锦绣华城85-88458104-11138314230128-133216中建岳阳中心87-968597-10418112540111-121159凯旋城86-9424195-115108136-14669124-13299上东一城9729119-12155枫桥尚城9469129-130155134-13733佳汇华庭584277-91100108-1221151475892-105126124-135282岳州帝苑856109-11688175-18216新辉华府89-9966108-11011415921104-10550125-129312熙园壹号421688-98209118-129342140-14892139-14389恒大名都104-123329161-167400133-153496各户型消化占比各户型消化占比42-582%85-9923%104-13358%136-16117%产品概况2：消化产品以110-1303房消化为主，总价维持在5070万之间，占比58%，其次为85-992房，占比23%产品概况3:目前赠送较少，但随着房价的上升，赠送将会成为竞争的一个重要手段，且有助于快速去化 市场及产品成熟度不高比较发现岳阳在售典型比较发现岳阳在售典型楼盘赠送产品少，仅有中楼盘赠送产品少，仅有中建岳阳中心做了建岳阳中心做了101101的的2+12+1房，且赠送率低，对房，且赠送率低，对客户吸引力不大；长沙星客户吸引力不大；长沙星沙区域在售典型楼盘赠送沙区域在售典型楼盘赠送产品多，赠送率高，成功产品多，赠送率高，成功吸引大量客户。吸引大量客户。长沙星沙半赠送半赠送全赠送全赠送岳阳中心岳阳中心2+12+1筑梦佳园筑梦佳园2+12+1花样年华花样年华2+12+1盛地尊域盛地尊域2+12+1赠送面积赠送面积31.7m31.7m岳阳岳阳长沙县长沙县项目项目赠送产品赠送产品赠送率赠送率价格（元价格（元/）项目项目赠送产品赠送产品赠送率赠送率价格价格（元（元/）中建岳中建岳阳中心阳中心1011012+12+1房房8%8%52005200盛地盛地尊域尊域86862+12+1房房13%13%49004900恒大名恒大名都都阳台阳台+入入户花园户花园6%6%64006400（精装）（精装）花样花样年华年华99993+13+1房房13%13%50005000凯旋城凯旋城阳台半赠阳台半赠送送5%5%45004500筑梦筑梦佳园佳园85852+12+1房房17%17%50005000岳阳房地产价格水平与长沙县相差不大，但整体赠送率远低于长沙县，岳阳房地产价格水平与长沙县相差不大，但整体赠送率远低于长沙县，N+1N+1户型在岳阳市场鲜见户型在岳阳市场鲜见客户群概况1:人均可支配收入22110元,居民收入增长快,保持13%的增长水平，厂矿职工、生意人、泛公务员经济实力较强，购买私家车和多套房现象明显，多数有换房意向,是市场上的活跃客户数据来源数据来源:岳阳市历年统计年鉴岳阳市历年统计年鉴全市机动车保有量为464837辆，其中私家车178246辆。按照岳阳市常住人口547万人计算，平均每32个人拥有一辆私家车。车辆迅猛增长现象是从2010年开始出现的。2009年，全市机动车保有量为92480辆，2010年，这个数字猛翻四倍。2011年，又增加4万余辆。而2012年1月到6月，仅半年时间就增加了55906辆机动车。-岳阳网岳阳各个楼盘都卖的挺好的，有钱岳阳各个楼盘都卖的挺好的，有钱人也多，像厂矿职工、生意人，有人也多，像厂矿职工、生意人，有些人都是有好几套房的些人都是有好几套房的 岳州帝苑销售代表岳州帝苑销售代表为了刺激经济，去年在南湖广场举为了刺激经济，去年在南湖广场举办了车展，六七百辆车全部售完，办了车展，六七百辆车全部售完，而且都是中高档的车，其实岳阳有而且都是中高档的车，其实岳阳有钱人还是很多的钱人还是很多的 洞庭之声洞庭之声李先生李先生GDPGDP发展趋势分析及人均发展趋势分析及人均GDPGDP增长趋势分析增长趋势分析年度年度2012201220112011201020102009200920082008数值数值增幅增幅 数值数值增幅增幅 数值数值增幅增幅 数值数值增幅增幅 数值数值增幅增幅GDPGDP（亿元）（亿元）2199.92199.912.2%12.2%1899.51899.514.2%14.2%1539.41539.414.8%14.8%1272.21272.214%14%1105.71105.714%14%人均人均GDPGDP（元）（元）37458374588.1%8.1%346583465811.2%11.2%311673116727%27%245432454313.7%13.7%214102141013.5%13.5%居民收入居民收入水平水平项项 目目单位单位2012201220112011201020102009200920082008农民人均纯收入农民人均纯收入元元8326832670707070598859885339533948104810增幅增幅%17.8%17.8%18.1%18.1%12.2%12.2%11%11%11.2%11.2%城镇居民人均可支配城镇居民人均可支配收入收入元元22110221101955819558173121731215680156801561515615增幅增幅%13.0%13.0%13.1%13.1%10.4%10.4%12.4%12.4%14.8%14.8%客户群体客户群体客户情况客户情况购买实力购买实力私营企业私营企业全市约全市约80008000户，户，从业人口约从业人口约9 9万人万人购买实力强劲，对购买实力强劲，对100100万万以上的房子比较关注以上的房子比较关注个体商户个体商户全市共全市共8578785787户，户，从业人员约从业人员约1313万万关注生意与房产资金的平关注生意与房产资金的平衡，小生意人能承受衡，小生意人能承受50-8050-80万万泛公务员泛公务员市区约市区约4 4万人万人工资水平工资水平2000-30002000-3000元元/月，月，但灰色收入很多，科级以但灰色收入很多，科级以上家庭年收入达上家庭年收入达1515万元以万元以上上工业区企业工业区企业市区约市区约8 8万人万人双职工现象明显，占双职工现象明显，占80%80%左右，普通职工年收入左右，普通职工年收入3-43-4万，科长级别万，科长级别5-65-6万，处长万，处长级别级别1010万以上万以上数据来源数据来源:岳阳市历年统计年鉴与访谈岳阳市历年统计年鉴与访谈楼盘楼盘一房一房占比占比湘汇源湘汇源40-6040-6014%14%中环一号中环一号46-6646-6611.1%11.1%汇金国际汇金国际646414.3%14.3%湖光山色湖光山色686814.3%14.3%缤纷年华缤纷年华404020%20%一房的投资客主要是公务员和厂矿企业，一房的投资客主要是公务员和厂矿企业，他们收入高他们收入高 中环一号销售代表中环一号销售代表岳阳有钱人很多，有了钱就会想买房子，20%的人能承受100万以上的房子，只要产品、环境好 保险公司高层买天伦城是出于过渡性投资的目的，先自买天伦城是出于过渡性投资的目的，先自己住几年，等升值了，有更好的房子出现己住几年，等升值了，有更好的房子出现了再卖掉了再卖掉 天伦城客户天伦城客户市场小户型投资产品开始出现，财富阶层倾向于把钱投入房产中客户群概况2:当前消费群体对中高端市场价格提升有一定支撑外来开发商:品牌开发商相继零散进入,岳阳市场品质近年大有提升公司名称开发项目国内知名品牌开发商保利地产洞庭东岸恒大地产恒大名都黄河集团洞庭湖国际公馆奥园地产奥林匹克花园福建晋兴岳州帝苑福建天伦天伦城福建福隆巴陵尚郡天津天邦天邦珍珠湾本土企业岳阳富兴富兴景城 富兴华城岳阳白杨鑫源大厦 三辉大厦岳阳昌友凯旋城岳阳华宇湖尚岳阳裕达滨水新境界岳阳东辉湘岳兰亭岳阳汇辰香缇半岛岳阳市场步入快速上升通道，或将面临新一轮 洗牌：保利、中航、恒大等全国一线知名品牌开发商的相继入驻,为市场带来标杆物业，带动行业开发品质的提 升与竞争层面的改变，同时将引领房价继续走高。以本土开发商为以本土开发商为主的时代主的时代品牌开发商引领品牌开发商引领开发的时代开发的时代成本成本导向导向品质品质导向导向整体房地产研究小结一个快速向上的市场：扩容提价明显,外来品牌进驻加快,客户基础较好,明星项目引领市场,价速表现好4.整体市场进入提质阶段,明星项目表现良好：品牌开发商层出不穷,岳阳市场进入品质导向时代;目前赠送较少，但随着房价的上升，赠送将会成为竞争的一个重要手段，且有助于快速去化;市场上明星项目能达到60套/月以上的销售速度,其余项目集中在10-20套/月,进入2013年7月份以来,受淡季影响明显,成交套数从6月份的20-40套的月成交量下跌到15-30套的月成交量,市场客户对中高端市场有一定支撑3.客户基础好：人均可支配收入22110元,居民收入增长快,保持13%的增长水平厂矿职工、生意人、泛公务员经济实力较强，购买私家车和多套房现象明显，多数有换房意向,是市场上的活跃客户2.土地市场较为活跃,湖滨和南湖板块地价实现好：近两年岳阳共出让经营性用地1380亩，以小规模用地为主，容积率集中在3.55.5;成交土地以湖滨板块、城东板块以及城中板块为主，土地成交面积在3-10万平米之间中小规模居多，楼面地价500-1300元/平，湖滨南湖城中城西城东城北1.处于快速发展的初级阶段：岳阳房地产市场起步较晚，目前处于快速发展的初级阶段，刚需释放，量价平稳增长岳阳城市整体发展岳阳房地产市场概况岳阳经开区板块概况写字楼市场公寓市场岳阳公建市场概况酒店市场商业市场岳阳经开区地块概况27城西岳阳楼板块城北东风湖板块城中中心板块城东经开区板块城南南湖板块湖滨板块（洞庭湖国际公馆）最低均价4500元/，最高均价5300元/最低均价4200元/，最高均价5100元/目前仅有一个项目岳阳房地产发展呈六大板块发展格局中心城区板块：核心地段、成熟交通、成熟配套造就价值高地南湖板块：南湖景观资源、市政规划配套造就富人聚集区东城板块：城市发展方向，产业新区，规划利好，投资前景佳北城板块：城市边缘、配套较差、通达性差，以低价取胜湖滨板块：城市郊区，通达性差，配套差，洞庭湖国际公馆独树一帜，以滨湖景观、规模价值、规划前景及合理价格吸引客户城西板块：占据洞庭湖、岳阳楼景观资源，老城区居住区，通达性好，宜居性强。主力供应：8090二房、115120 三房主力供应：117130 三房主力供应：120140 三房主力供应：126-150三房及部分洋房、别墅主力供应：95 二房、128 三房及别墅、洋房房地产市场竞争格局东移东移南南拓拓最低均价4800元/，最高均价6400元/最低均价3800元/，最高均价4800元/最低均价4200元/，最高均价4800元/新城板块，价格4200-5100元/平,年消化速度集中在3-5万方/年左右,高性价比及投资前景促使高去化，未来有一定供应，但区域配套缺乏，整体入住率低区域名称 总建面（万）价格(元/)销售速度（万/年）存量（万 ）配套城东经开区板块全城热恋6.845002.22.5新辉华府1648003.813.5学校春晖花园10.646003.11.2市十五中凯旋城3051005.812.5幼儿园、泳池东城港湾1342001.8尾盘会展中心东方明珠946009尾盘东郡首府847004.5尾盘裕隆国际3.842001.21.9医院、风光带滨水新境界2045003.14品质园林，幼儿园中航翡翠湾35待售35会所、泳池、商业街城东经开区板块p城东板块是政府东扩重要区域，产业新区，规划前景利好，紧邻武广专线岳阳东站，城东板块是政府东扩重要区域，产业新区，规划前景利好，紧邻武广专线岳阳东站，但需要较长的发展期，目前配套较为缺乏，整体入住较低但需要较长的发展期，目前配套较为缺乏，整体入住较低n国家级经济开发区，受到国家和政府重点投入发展n目前多家政府机构已经搬至该区域，成为新的政务中心n城市主干道和京珠高速及武广高速铁路穿过，交通通达性强W劣势n新城待开发 区域，居住氛围差n目前商业配套、生活配套较为落后n大量石化工业进驻，有一定的污染（请核实 好像都是政府部门）、n目前居住档次有限S优势n政府东扩战略引导该区域发展n产业结构调整优化，带动昂地产发展n人口增加，房地产潜在客户增加O机遇T威胁n越来越多的开发商进驻，增加该区域的竞争压力【本区域SWOT】来我们这边买房的客户主要看重我们这边的性价比。城中心和南湖那边的房子毕竟价格太贵，我们这边的房价属于第二梯队，房子的品质还不错，并且慢慢有品牌开发商进驻，因此客户觉得这边未来的前景还是的。同时，现在很多政府机构都已经搬过来了，这块区域未来将会成为新的政务中心，基础配套当然不用担心的。凯旋城销售代表客户主要为政府部门工作人员及该区域地缘性客户，主要看重本区域项目的性价比和未来发展前景城东开发区大规模项目，营造大气尊贵的形象，价格控制合理，吸引大量企业客户核心价值：核心价值：项目形象项目形象+改善性产品改善性产品+性价比性价比项目内容基本指标占地85432平方米，建面30万方，合计约1900多户商业配套会展中心、政府单位、幼儿园、泳池、绿化、岳阳首个坡地项目 住宅10年入市，岳阳市城东开发区规模大盘大气的外观展示，高性价比的大面积产品一期产品10年入市，共740套，仅剩2套；二期去年9月开盘，约400多套，推出的户型区间为90167的改善型住宅销售凯旋城一期、二期基本售罄，剩二十套复式，目前在售三期凯旋城一期、二期基本售罄，剩二十套复式，目前在售三期5#5#、6#6#约约4040套房源。套房源。均价为5100元/（毛坯）左右客户 两房（年轻人）、三房（30-40岁左右）、四房（年纪较长）；主要为大型企业员工（巴陵石化、长炼纸厂等）占比约60%、周边人群、回乡置业人群、周边县市相对较少，拥有一部分政府机关客群典型项目典型项目凯旋城凯旋城p 凯旋城依托开发区的前景规划、大气的展示及合理定价取得较好成绩，但其所在区域配套缺乏，居住氛围欠缺区域标杆项目，当前均价5100元/平，年价格增长率为8.5%，主力供应95132三房，畅销户型为95115三房典型项目典型项目凯旋城凯旋城p凯旋城自凯旋城自20102010年起分三年起分三期销售，一期实现均价期销售，一期实现均价35003500元元/，二期实现均，二期实现均价价47004700元元/,目前三期在目前三期在售均价为售均价为51005100元元/,一期一期与二期价格涨幅与二期价格涨幅34.3%34.3%，二期与三期价格涨幅为二期与三期价格涨幅为8.5%8.5%户型供应及销售情况户型面积区间套数供应套数占比去化率二房869427236%88%三房9511520427%53%12413211415%87%四房13614616022%43%户型点评：户型点评：尊贵四房设计，动静分离，干湿分区，南北通透，通风采光强4.5米宽绰客厅+景观阳台，提高观景面3.9米卧室带飘窗和独卫，增加业主私密性，主次卧可打通连成一体，提高生活舒适度走廊面积过大，有一定的面积未充分利用户型点评：户型点评：精心三房设计，各区域合理分割，自然大方餐厨一体化设计，4.2米横厅+景观阳台，动静皆宜书房外连阳台设计，保证书房采光，亦增加景观面，卧室亦可与阳台连通，扩大卧室面积，提高利用率143.5143.5四房四房127.2127.2三房三房33岳阳经开区板块研究小结价格与发展前景是当前区域的最大卖点和客户认可点，价格速度整体处在岳阳市的第二梯队，但未来发展潜力大3.客户关注性价比和区域发展前景：人均可支配收入22110元,居民收入增长快,保持13%的增长水平厂矿职工、生意人、泛公务员经济实力较强，购买私家车和多套房现象明显，多数有换房意向,是市场上的活跃客户，客户主要为政府部门工作人员及该区域地缘性客户，主要看重本区域项目的性价比和未来发展前景。2.区域配套缺乏，年消化3-5万方：新城板块，价格4200-5100元/平,年消化速度集中在3-5万方/年左右，未来有一定供应，但区域配套缺乏，整体入住率低1.价格实现第二梯队：岳阳房地产发展呈六大板块发展格局，分为城北板块、城中板块、城南南湖板块、城东经开区板块、城西板块以及湖滨板块，其中城东经济开发区实现均价4200-5100元/平，属于岳阳市场上的第二梯队岳阳城市整体发展岳阳房地产市场概况岳阳经开区板块概况写字楼市场公寓市场岳阳公建市场概况酒店市场商业市场岳阳经开区地块概况p总体情况：总体情况：城区共有各类商业网点3450个，总营业面积165.54万，其中营业面积小于1000 的商业网点有3208个，营业面积25.2万，营业面积大于1000 的商业网点242个，营业面积140.34万p分类情况分类情况：商业零售网点1865个，营业面积32.52万，人均商业零售网点面积0.5 ，没有达到人均1 的规划标准，其中，便利店870个，专业店545个，药店282个，专卖店106个，超市52个，百货店10个，各类服务网点1455个，营业面积39.18万，其中：餐饮业574个，宾馆54个，服务业网点671个，特种行业156个各类市场网点1455个，营业面积93.84万。其中：农贸市场77个，营业面积10.82万，1000 以上的45个，服务半径在800米左右，生产资料市场、农副产品市场、工业消费品市场及其他市场53个，总营业面积83.02 万。p存在的主要问题存在的主要问题:商业总体发展水平不高，总量不够大商业总体发展水平不高，总量不够大规划及网点管理乏力，商业网点布局不尽合理规划及网点管理乏力，商业网点布局不尽合理商业交易市场体系、结构、功能尚需完善，辐射力有待提高商业交易市场体系、结构、功能尚需完善，辐射力有待提高现代新型零售业态比重低，整体业态结构较为粗放现代新型零售业态比重低，整体业态结构较为粗放物流配送业比较滞后，流通现代化水平较低物流配送业比较滞后，流通现代化水平较低岳阳商业市场综合分析商业分布:主要由四大商圈组成东茅岭商圈、岳阳楼商圈和金三角新兴商圈，项目位于岳阳楼商圈岳阳楼商圈岳阳楼商圈东茅岭商圈东茅岭商圈金三角商圈金三角商圈老城区商圈新兴区域商圈火车站商圈火车站商圈中心商圈3030200200元元/3030100100元元/150-300150-300元元/新兴区域商圈5050200200元元/金三角商圈:天伦城驱动，去百货化的步行街购物中心，新兴商业，未来可成为区域型的商业中心，辐射范围有限金鹗中路建湘路琵琶王路天伦城天伦城步步高广场步步高广场岳阳岳阳市政府市政府天伦城商业业态规划层数业态一层男女品牌服饰、连锁餐饮、数码通讯、黄金珠宝、时尚美食二层儿童用品、潮流百货、连锁餐饮、中端服饰、潮流男装及配件、数码通讯专营店、男女装次级品牌、内衣次级品牌三层火锅、烧烤、茶餐厅等特色餐厅，异域美食、电玩城、理发连锁、奶茶、甜品、啤酒屋四层咖啡、大润发超市、大地影院 金三角商圈金三角商圈天伦城商业体量近8万，未来市政府板块新兴商圈，项目商业规划业态涵盖中高端百货、步行街、大型超市、特色高端餐饮等；区域商业体量决定其为区域型商圈，辐射面有限，且需要较长的发展期火车站商圈:依靠交通枢纽驱动，主要服务于区域及商旅客群，以中低端餐饮及购物为主，形象档次较低项目类型项目名称超市沃尔玛零售大卖场金玛服饰、工艺品市场、金足鞋业、湘北服装城中低档时尚购物沿街二三线品牌店餐饮肯德基、马里奥饼店、罗莎台北豆浆娱乐泰和夜总会、泰和水疗中心其他服务泰和大酒店、中铁大酒店等宾馆、工商银行、电信各种营业厅泰和批发市场泰和批发市场沃尔玛沃尔玛火车站火车站站前路巴陵中路南湖大道建材市场建材市场 火车站商圈火车站商圈主要以沃尔玛超市以及一些家居、服饰的专业市场、餐饮休闲住宿构成；业态较为单一，整体经营档次低端，购物环境较差；沃尔玛是整个商圈的核心东茅岭商圈:辐射整个岳阳市的购物中心，老式百货大楼等落后设计，购物环境较差，业态单一，档次偏低，造成客户外溢东茅岭商圈东茅岭商圈整体商业形象档次不高，整体经营一般，步行街被道路隔开，聚合性较差；整体商圈规划不科学，人流车流线较为混乱；以老百货大楼为主，硬件水平较低，柱距和空间对于业态的限制较大，改造困难；地一大道：向地下发展，未来主要以中档服装和餐饮消费为主，业态不会很高端新城百货新城百货康星百货康星百货武商百货武商百货光宏广场光宏广场百盛百盛左岸名品左岸名品世纪星大厦世纪星大厦p 目前岳阳商业档次还是比较低端的，购物环境也比较差，休闲娱乐的业目前岳阳商业档次还是比较低端的，购物环境也比较差，休闲娱乐的业态比较少，我们很多人要买好一点的服装什么的，都会去长沙或是武汉买。态比较少，我们很多人要买好一点的服装什么的，都会去长沙或是武汉买。访化妆品店老板访化妆品店老板业态以成人服饰为主，品类单一，经营品牌以中低端为主，档次偏低各商业业态商铺套数比各商业业态商铺套数比商业品牌特征铺数比例商业品牌特征铺数比例各类型服饰铺数比例p东茅岭商圈业态调查来看，服饰占比服饰占比69%69%，鞋店占比11%，首饰店占比8%，其余为餐饮、箱包、休闲娱乐；p 从商业品牌来看，84%84%为中端大众产品为中端大众产品，9%为低端产品，少量高端奢侈品牌；p 从服饰品类来看，82%82%为男女休闲运动服饰为男女休闲运动服饰，少量精品服饰；在售商业较少，临街商铺价格较高；一层在1.9-5.7万，二层在8千-2万，三层1万左右，临街一层去化最好，二层次之项目商业体量（）划铺面积（）销售价格（元/）销售情况春晖花园750030-40个，47-120左右，主力为60-80左右1F约2.4-3万，2F8000整体出售未售龙骧金城1万面积未出一层均