南宁市房地产市场分析暨项目研判报告.pptx

南宁市房地产市场分析南宁市房地产市场分析南宁市房地产市场分析南宁市房地产市场分析暨项目研判报告暨项目研判报告暨项目研判报告暨项目研判报告20072007年年1111月月1111日编制日编制目录目录一、南宁城市整体发展分析一、南宁城市整体发展分析二、南宁住宅分板块市场分析二、南宁住宅分板块市场分析三、区域概况三、区域概况四、项目定价四、项目定价五、销售节奏控制五、销售节奏控制六、包销成本及利润核算六、包销成本及利润核算一、南宁城市整体发展分析一、南宁城市整体发展分析南宁南宁南宁市位于广西南部，是广西壮族自治区的首府，全市土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，既是环北部湾沿岸重要经济中心，也是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点。南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。南宁整体区位环境南宁整体区位环境地理地理具有得天独厚的区位优势和地缘优势具有得天独厚的区位优势和地缘优势具有得天独厚的区位优势和地缘优势具有得天独厚的区位优势和地缘优势南宁整体区位环境南宁整体区位环境南宁整体区位环境南宁整体区位环境经济经济经济经济三、二、一产业结构优化，经济发展达到新高度三、二、一产业结构优化，经济发展达到新高度三、二、一产业结构优化，经济发展达到新高度三、二、一产业结构优化，经济发展达到新高度2006年，南宁全市生产总值达到861.94亿元，增长15.1%，增幅创1995年以来的最高。第三产业的比重由上年的16.55：31.96：51.49发展为15.63：34.05：50.32。第三产业对经济增长的贡献率分别为9.7%、44.2%和46.1%，第三产业仍然是经济增长的主动力。产业构成产业构成单位：%20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年第一产业第一产业21.720.3719.1117.3916.5515.63第二产业第二产业27.0627.1129.231.2331.9634.05第三产业第三产业51.2452.5251.6951.3751.4950.32数据来源：南宁市统计局 2006年末，南宁户籍人口达671.89万人，比上年增加12.35万人，增长1.87%，其中市区人口254.86万人，增加5.19万人，增长2.08%。2006年，南宁城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%。城镇居民人均消费性支出7303元，增长6.09%。全市在岗职工年平均工资20411元，比上年增长17.89%。南宁整体区位环境南宁整体区位环境南宁整体区位环境南宁整体区位环境人居人居人居人居城市人口总量及居民收入稳定增长城市人口总量及居民收入稳定增长城市人口总量及居民收入稳定增长城市人口总量及居民收入稳定增长数据来源：南宁市统计局南宁整体区位环境南宁整体区位环境南宁整体区位环境南宁整体区位环境商业配套商业配套商业配套商业配套大型商业配套发展迅速大型商业配套发展迅速大型商业配套发展迅速大型商业配套发展迅速 2006年，南宁社会消费品总额达到435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点，为“十五”以来的最高增速。与此同时，南宁市的商业建设也在大踏步前进，成功引进了沃尔玛等国际性商业公司。在“十一五”规划中，南宁市准备培育两个亿元产业和三个亿元市场，同时还要建“香港街”、“澳门街”、“广东街”等大型商业街，继沃尔玛之后，另一个国际零售业巨头家乐福也将在南宁一次性登陆个点。通过把南宁建成区域性购物中心、物流中心和美食天堂，南宁的人流量、资金量、信息量以及辐射力必将大大增加，由此必然推进城市易居性以及房地产业的发展。南宁房地产市场发展情况南宁房地产市场发展情况路网规划路网规划内环、中环、外环和快速环组成南宁主要公路交通系统内环、中环、外环和快速环组成南宁主要公路交通系统南宁房地产市场发展情况南宁房地产市场发展情况轻轨规划轻轨规划 2020年前，南宁将建成1号线、2号线，这两条线及将最早建成。在线网结构方面，规划定为“骨干网+辅助网”，其中1号线和2号线构成穿过城市中心的十字形骨干网，3、4、5、6号线为服务周边组团的辅助线网。柳沙半岛将受轨道柳沙半岛将受轨道交通交通4 4号线的依托号线的依托。柳沙柳沙4 4号号线线1 1号线号线5 5号线号线6 6号线号线2 2号号线线3 3号线号线南宁整体区位环境南宁整体区位环境公建配套公建配套柳沙柳沙近阶段，南宁公建配套的主要建设方向在城北，琅东、东盟商务区、江南片区。沿邕江段主要分布在柳沙半岛及南湖南侧沿邕江段主要分布在柳沙半岛及南湖南侧。南宁整体区位环境南宁整体区位环境住宅建设规划住宅建设规划柳沙处于南宁住宅建设发展的重点方向之一柳沙处于南宁住宅建设发展的重点方向之一柳沙处于南宁住宅建设发展的重点方向之一柳沙处于南宁住宅建设发展的重点方向之一安吉安吉-北湖组团北湖组团东沟岭东沟岭-长垩组团长垩组团风岭片区风岭片区仙湖西区组团仙湖西区组团蟠龙组团蟠龙组团玉洞组团玉洞组团那洪组团那洪组团相思湖片区相思湖片区石埠组团石埠组团沙井组团沙井组团柳沙柳沙三个城市中心：三个城市中心：旧城、凤岭和五象组成 中心城突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐逐步形成沿邕江两岸串珠式步形成沿邕江两岸串珠式展开展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态 三个片区中心三个片区中心江南、相思湖和龙岗组成 十个组团十个组团蟠龙组团、凤岭组团、龙岗组团、相思湖组团、石埠组团、沙井组团、那洪组团、安吉组团8组团成为重点开发地区 重重点点方方向向南宁房地产市场发展情况南宁房地产市场发展情况历年来价格走势历年来价格走势 南宁是广西发展最快的城市之一，商品房价格由1997年的1411元/平方米涨至2006年的2977元/平方米，上涨幅度达到111%，但整体价格与国内同类型城市比较仍处于较低水平。随着南宁市民住房消费观念的不断改变，购买力也渐渐增强。房地产市场也开始趋热，“广西南宁房地产博览会”的举办，不但向外界推广了南宁市房地产市场，同时吸引了许多外来投资商给房地产市场注入了新的力量，在提升产品档次的同时也推进了南宁楼市房价逐渐走高。2004年再次进入上升通道。随着南宁各项城市规划的利好以及东盟商务圈概念的形成，再次推进市场价格上涨。数据来源：南宁市房地产信息中心南宁房地产市场发展情况南宁房地产市场发展情况2007年市场走势年市场走势前三季度南宁住宅市场处于供略大于求的局面前三季度南宁住宅市场处于供略大于求的局面前三季度南宁住宅市场处于供略大于求的局面前三季度南宁住宅市场处于供略大于求的局面数据来源：南宁市房地产信息中心今年1-3季度，南宁市住房供应和销售都呈现快速上涨的态势，但从右图可见，市场已呈“供大于求”的格局。楼市进入“金九银十”销售旺季态势明显，9月份，开发商继续发力，三季度商品房供应达到今年高潮，达到87万。其中住宅就占住宅就占94.25%94.25%的比例，住宅市场供求为1：0.8。南宁房地产市场发展情况南宁房地产市场发展情况2007年市场走势年市场走势住宅价格持续上涨住宅价格持续上涨住宅价格持续上涨住宅价格持续上涨受房博会召开的刺激，二季度南宁房价速上升，9月份较年初上涨近30%30%。在物业快速增值的吸引和东盟博览会的推动下，相当比相当比例的外地投资客商也进入南例的外地投资客商也进入南宁楼市宁楼市，继续推动价格上涨。根据10月份1-24日南宁市房地产交易数据看，南宁市住宅销售均价已经达到了约39003900元元/平方米平方米。在东盟博览会等一些活动的带动下，以及东盟区板块项目价格拉伸的影响，预计第四在东盟博览会等一些活动的带动下，以及东盟区板块项目价格拉伸的影响，预计第四季度南宁市整体房价仍有季度南宁市整体房价仍有5-8%5-8%的增幅，但市场泡沫也将因此加重。的增幅，但市场泡沫也将因此加重。数据来源：南宁市房地产信息中心第一部分结论第一部分结论p近年来，南宁市国民经济保持了11%左右的速度增长，市民的收入稳定增长，生活水平不断提高，购房能力不断增强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了南宁市房地产市场的持续发展。p随着南宁市经济建设和城市影响力的不断发展和扩大，对于南宁周边城市以及外区域购房者的吸引力也与日俱增。p 虽然南宁整体房价仍处于相对较低的水平，但近期房价上升势头过快，一定程度上也是受到投资者推动的影响，对于整体市场已经含有一定泡沫成分，未来市场发展有一定的风险存在。二、南宁住宅分板块市场分析二、南宁住宅分板块市场分析南宁市区各板块住宅价格分布南宁市区各板块住宅价格分布琅东板块均价琅东板块均价5800元元/平平方米方米老城板块老城板块均价均价4200元元/平方米平方米江南板块均价江南板块均价3600元元/平方米平方米五象板块均价五象板块均价3400元元/平方米平方米东盟板块均价东盟板块均价5900元元/平平方米方米柳沙板块均价柳沙板块均价4800元元/平方米平方米南宁市区主要板块住宅特征及竞争分析南宁市区主要板块住宅特征及竞争分析版块版块区域特征区域特征老城区老城区受到城市环境、土地资源的稀缺和人口密度过大三大因素影响到该板块房地产的发展模式，上规模的住宅项目严重受限，而商业及小规模住宅项目发展火爆。由于板块内人口密度过大过密，建筑相对老化，居住条件受影响。琅东琅东丰富的景观资源，便捷的交通网络和完善的市政配套，具有的发展潜力以及政府的大力建设，使该区域近几年一直成为开发热点。该板块的房地产项目主要特点是项目占地面积小，容积率高。购房者主要为商务区白领、公务员和少量投资客购房者主要为商务区白领、公务员和少量投资客。东盟东盟东盟商务区，占地规模约3平方公里，南宁凭借在中国东盟自由贸易区的枢纽地位，吸引了东盟10国领事馆的争相进驻，也将成为南宁国际化氛围最为浓厚的的区域。板块内建筑东南亚风味浓厚，今年来房价上涨势头猛烈，购房者中投资客比例远高于其他区域购房者中投资客比例远高于其他区域。柳沙柳沙随着南宁城市化进程的加速到来，柳沙半岛正在经历前所未有的机遇。南宁“136”工程实施的战略阶段性完成之后，柳沙半岛的基础设施已经得到质的极大改观，随着南宁城市建设重心的战略转移，半岛独特的地理优越性、生态系统的和谐已经直接吸引了大量的开发资金流入，目前半岛内开发的项目档次明显高于其他区域，购房者也主要以当地高收入群和小部分投资客组成，一个南宁新的富人区已经形成。沿江沿江由于邕江沿岸项目开发涉及多个区域，因此各项目具体也因为所处区位的不同而存在明显的价格差异，但是，与沿江项目与同区域项目相比，价格上又有明显的优势。江南江南江南板块受交通、环境的制约，在南宁一直被视为房地产开发与消费的冷门区域，从早期的荣和新城和玫瑰园开始，价格一直和市中心的房价有不小的差距。五象五象目前五象板块的房地产开发主要集中在大沙田经济开发区，人口密度比较高，生活配套相对齐全，由于位置及配套相对落后的因素，整体房价水平较低，与本项目不形成直接竞争。本项目主要为区域性竞争东盟板块典型楼盘：东盟板块典型楼盘：保利龙腾上园保利龙腾上园项目名城项目名城保利龙腾上园开发商：南宁市壮业房地产开发有限责任公司基本信息基本信息总建面积约10万m2，绿化覆盖率60（建筑类型：多层/高层/情景洋房）主力户型主力户型三房130-140配套设施配套设施主要依托东盟商务区的配套为主项目动态项目动态三月一期开盘均价三月一期开盘均价39003900元元/平方米，平方米，5 5月份开盘均价月份开盘均价46004600，目前均价，目前均价60006000元元/平方米平方米项目形象定位项目形象定位首次引入南宁的情景式洋房、商务公寓、三房、四房为主，一梯两户设计，全部南北朝向 销售速度销售速度项目共726户，一期于2007年3月25日正式推出，当天销售98%，二期5月1日在广西第6届广西房地产博览会现场开盘，当日售罄。近期房源预计年底开盘成功要素成功要素在120亩土地上，只建732户，1.5的容积率、60%的超高绿化率、以品质取胜 东盟板块典型楼盘：荣和东盟板块典型楼盘：荣和东盟国际东盟国际项目名城项目名城荣和东盟国际开发商：广西荣和企业集团有限公司基本信息基本信息总建面积约7万m2，绿化覆盖率35（建筑类型：高层）主力户型主力户型一房30-40、二房70、三房110配套设施配套设施东盟商务区拥有占地4.88公顷的办公区，4.89公顷的商业区，4.37公顷的文化用地区，1.93公顷的商业停车区，3.87公顷的会议展览区，总用地10.2公顷的宾馆渡假区，13.53公顷的包括国际学校的教育科研区，79.75公顷的体育公园等 项目动态项目动态8 8月份开盘月份开盘48004800元元/平方米、平方米、1010月份月份57005700元元/平方米平方米项目形象定位项目形象定位利用南面为东盟商务区，具有国际化的特点，定位为国际型商务生活公寓，营造优美的内部空间环境 销售速度销售速度月均销售30-40套成功要素成功要素利用东盟商务区和附近坡地平台形成丰富的的景观层次以及山水美地内部主观资源作为景观琅东板块典型楼盘：领东尚层琅东板块典型楼盘：领东尚层项目名城项目名城金湖帝景开发商：广西安得房地产有限公司基本信息基本信息总建面积约2.5万m2，绿化覆盖率30（建筑类型：高层）主力户型主力户型一房40-60、二房74-83、三房116-120配套设施配套设施地下车库、咖啡室，乒乓球室，棋牌室，阅览室 价格信息价格信息10月份开盘起步价月份开盘起步价6500元元/平方米、目前平方米、目前7600元元/平方米平方米项目形象定位项目形象定位比肩国际的理念打造产品，营造文化氛围，以其稀缺价值得到城市精英的垂青 销售速度销售速度月均销售20-30套成功要素成功要素项目房型多样，规划灵活、布局较为合理，可以满足不同面积需求的客户 沿江典型楼盘：水岸都市沿江典型楼盘：水岸都市项目名城项目名城水岸都市开发商：广西旻行房地产有限公司基本信息基本信息项目位于大沙田经济开发区亭江路南段，总建面积约20万m2，绿化覆盖率35.4（建筑类型：多层/高层）主力户型主力户型二房86、三房110-130配套设施配套设施1-2层商场、地下2层停车场 价格信息价格信息项目预计明年开盘，项目预计明年开盘，8月份售楼处报价月份售楼处报价4200元元/平方米、目前报价平方米、目前报价6000元元/平方米平方米项目形象定位项目形象定位利用江景资源得到最大的优化及享受，享受真正意义上的顶级江岸生活位置位置柳沙柳沙沿江典型楼盘：新加坡城沿江典型楼盘：新加坡城II II期期碧湾碧湾项目名城项目名城水岸都市开发商：广西旻行房地产有限公司基本信息基本信息总建面积约3.5万m2，绿化覆盖率20（建筑类型：高层）主力户型主力户型三房140配套设施配套设施1-4层商场动态信息动态信息项目二期今年5月开盘，均价均价3700元元/平方米平方米，目前侧对江的户型均价3600元元/平方米平方米，已剩余不多，正对邕江的户型起步价在起步价在5000元元/平方米平方米，楼层差价100元元/平方米平方米，由于正对邕江的户型朝向为东北方向，因此销售情况一般。项目形象定位项目形象定位利用江景资源得到最大的优化及享受，是真正意义上的江岸生活，但项目品质较低位置位置柳沙柳沙第二部分结论第二部分结论p今年5月份，南宁整体住宅市场价格出现明显上涨，至9月份整体上涨30%以上，个别热点板块的项目甚至更高。p琅东、东盟板块在景观以及整体舒适度方面不及柳沙半岛，但由于政府规划方面的倾向性，使得其在概念炒作上优于柳沙半岛，同时两个板块在产品品质以及客户构成上具有一定的可比性和相似性，因此成为本项目的主要竞争区域。p 利用邕江特殊的景观位置，目前已经成为沿江各项目开发商阐述自己产品的主要卖点，但是由于城市发展所造成的区位落差，使得邕江北岸的项目价格要明显高于南岸的价格，而柳沙半岛特殊的地理位置，优势更为明显。三、本区域概况三、本区域概况柳沙半岛楼盘分布柳沙半岛楼盘分布半岛东岸（在售）半岛康城（未售）半岛康城（未售）半岛荔园（在售）半岛香格里拉（售罄）大观天下（未售）半山半水（地块）半山半水（地块）柳沙典型楼盘：半岛柳沙典型楼盘：半岛东岸东岸项目名城项目名城半岛东岸开发商：南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司基本信息基本信息总建面积约60万m2，绿化覆盖率40（建筑类型：小高层/高层/联排别墅）主力户型主力户型二房二厅一卫 89、三房二厅二卫 118-140四房二厅二卫 140五房二厅二卫 155-189配套设施配套设施小区会所，商业街。大型地下停车场。双语学校，恒温游泳池。价格信息价格信息公寓均价公寓均价5000元元/m2，其中高楼层江景公寓均价，其中高楼层江景公寓均价6500元元/m2，顶层楼中楼，顶层楼中楼8200元元/m2项目形象定位项目形象定位60万m2 大型高档江景社区销售速度销售速度10月27日开盘，仅2周就销售了近100套，成功要素成功要素柳沙半岛潜力板块，升值空间较大产品优势：规模大，直面邕江，地势较高，俯瞰南宁城区。柳沙典型楼盘：半岛柳沙典型楼盘：半岛荔园荔园项目名城项目名城半岛荔园开发商：南宁市荣基房地产开发有限公司基本信息基本信息总建面积约7.5万m2，绿化覆盖率40（建筑类型：多层/小高层/高层/）主力户型主力户型二房二厅一卫 89、三房二厅二卫 121-140配套设施配套设施小区会所。景观瀑布价格信息价格信息公寓均价4800元/m2，项目形象定位项目形象定位临江第一排优质景观社区销售速度销售速度07年3月开盘，目前已售300套左右，月均去化40-50套成功要素成功要素柳沙半岛潜力板块，升值空间较大产品优势：规模大，直面邕江，地势较高，俯瞰南宁城区。柳沙代表性楼盘客户构成柳沙代表性楼盘客户构成结论：通过对各售楼处及小区物业人员的访谈了解到，该区域的项目由于环境、景观及产品本身的稀缺性等原因，受到广大实力阶层及投实力阶层及投资客资客的热捧。楼盘名城：半岛东岸、半岛荔园、半岛香格里拉客户构成45%30%20%5%投资客本地及周边实力阶层公务员其他区域市场及客户分析区域市场及客户分析区域市场状况：虽然建筑类型从多层、小高层向小高层、高层转变，但楼盘品质提升不大，外立面基本都是涂料，户型结构及功能设计仍显一般，整体的规划理念比较陈旧，但由于主打景观牌，加上区域升值空间较大，仍受到热捧，发展潜力较大；区域价格及销售情况：区域价格及销售情况：自今年自今年5 5月份以来，区域价格上涨了近月份以来，区域价格上涨了近30%30%左右，几个在售项目近左右，几个在售项目近期的月均销售也在期的月均销售也在80-10080-100套左右。套左右。项目机会点：提升产品整体品质和社区功能，致力于满足置业群体高品质日常居住及生活方式多样性的需求，优化自身景观资源。目标客户群：中高收入的白领、管理层、政府公务员、金融机构、私营老板；消费特征：消费者在本区域置业需求旺盛，虽整体市场存在一定泡沫，对片区发展及升值潜力依旧持乐观态度；置业价值取向：提升自身自豪感、舒适便利、高性价比、易接受新事物；项目综述项目综述 项目：半岛项目：半岛康城康城项目区位图项目区位图本项目位于青秀区柳沙半岛南部，依江而建，东临青秀山风景区，南朝邕江，东南侧都是规划中的临江路。地理位置优越，景观佳。项目项目A A：半岛：半岛康城康城项目主要参数项目主要参数项目名称：半岛康城开发商：南宁市能和房地产开发有限责任公司项目地址：南宁市英华路中段 占地面积：5.8万总建面积：20万容积率：3.0建筑密度：24.1绿化率：40%机动车位：952总户数：1323小区配套：网球场，羽毛球场，幼儿园，文化活动室项目A：半岛康城户型配比表户型配比表户型编号户型编号户型户型建筑面积建筑面积（）（）套数套数比例比例四房二厅二卫143.035526.8%三房二厅二卫133.835526.8%三房二厅二卫122.835526.8%六房二厅三卫247.6211.62%五房二厅三卫228.8211.62%五房二厅三卫209.8211.62%单间公寓44.619514.74%项目A：半岛康城计算范围主要针对计算范围主要针对两栋临江小高层，两栋临江小高层，约约270270套景观公寓。套景观公寓。现现 场场 实实 景景在建售楼处在建售楼处项目远景项目远景工地现场工地现场北侧主干道北侧主干道项目综述项目综述 项目项目B：半岛：半岛半山半山项目区位图项目区位图 本项目位于青秀区柳沙半岛邕江南岸，也是整个柳沙半岛的最前沿，地势东、南高，西、北低，最高标点110米。地理位置特天独厚，270度景观视角独一无二。项目B：半岛半山项目主要参数项目主要参数项目名称：半岛半山 开发商：南宁市能和房地产开发有限责任公司项目地址：南宁市英华路占地面积：11.8万总建面积：25.8万住宅总建面积：20.7万容积率：2.1建筑密度：9.2绿化率：45.2%机动车位：1422总户数：1422小区配套：小学，文化活动室项目B：半岛半山现现 场场 实实 景景地块现状地块现状四、项目定价四、项目定价研究方法：结合基本分析和技术分析研究方法：结合基本分析和技术分析v基本分析特别集中在与经济相关的指标，利用这些指标来推测价格可能达到什么水平。v在房地产市场，为了确定某楼盘几个月或几年后的价格可能是什么水平，一些基本因素包括宏观经济发展水平、消费者支付能力、房地产供给和销售数据等等，常被纳入考虑之中。v这种方法的核心在于试图确定供给和需求的平衡点在哪里、将会怎样影响价格。基本分析技术分析v技术分析主要依靠数学的方法法则作判断，以数据、图表、数学指标、周期性事件等为出发点，技术分析的宗旨是遵守暨定准则和市场数据。v技术分析的优势是更具有客观性，同真实的数据（即价格）打交道，规避了对难以量化的基本因素发展动态进行计算。v技术分析的劣势是，把目标主体同外面世界中发生的事件隔离开来，忽略了这些事件对市场产生的影响。未来房价走势判断入市房价预测基本分析+v对供求关系进行研究的基础上，对影响未来产品价格的各因素进行分析，定量地计算未来价格(IFA法)。vP 未来价格增长率；vai,bj 权重系数；vpi 常规因素引起价格变化率；vpj 个体溢价引起价格变化率；vr 资本化率，这里假设资本化率为1；价格预测分析简化模型价格预测分析简化模型价格预测因素分析法价格预测因素分析法房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，但它们并不直接决定个特定楼盘的价格，对市场跟随者类房地产的价格变地能产生特别大的影响，同时其影响最终也都会体现在个别房地产上。产品创新提升项目溢价能力的价格溢出部分，反映具体个案楼盘特质与核心竞争力的对提升楼盘价格的影响作用。常规因素对价格影响效用分析常规因素对价格影响效用分析影响价格变化的主要影响价格变化的主要因素：因素：片区价格的自然增长 重大交通规划 重大设施规划城市规划导向产业发展一般影响一般影响因素因素要点要点对区域价格利好效用对区域价格利好效用区域均价提升区域均价提升自然增长v今年5月份以来南宁均价保持持续快速增长vp1片区价格整体上涨2007年5月至今增长率超20重大规划重大交通规划v葫芦顶大桥的通车和南宁大桥在建vp2提升区域内交通的便捷性及可达性，有利人口导入和商业发展一般可提升5-10城市发展导向v琅东区、东盟经济发展区及五象经济发展区为城市发展方向vp3直接带动柳沙半岛的发展，有利经济发展及商业配套的完善。随着周边区域的发展而同步提升，据经验可提升3左右常规因素部分常规因素部分常规因素导致片区均价上涨幅度预测常规因素导致片区均价上涨幅度预测根据对南宁市各主要区域，特别是柳沙半岛周边区域和邕江沿江近年来的房价的变化的实地调研，同时保守估计各种利好因素对片区未来价格走势的影响，保守估算柳沙半岛所在区域房价的平均增长率为28.4%。由此推算明年下半年后（2008年6月左右）片区均价将达5906元/m左右一般影响因素影响效应指标piai自然增长20%1重大交通规划8%0.6重大设施规划建设2%0.4产业发展2%0.2城市规划导向3%0.8综合增长率28.4%柳沙半岛片区均价涨幅预测目前区域均价（1+平均增长率）=未来半年后区域均价未来半年后区域均价目前区域均价1.284%=59065906元元/m/m产品资源稀缺性带来个体溢价产品资源稀缺性带来个体溢价产品资源的稀缺性和唯一性是项目溢价能力的重要途径 本项目利用自己得天独厚的景观资源，建造无遮挡江景住宅个体溢价部分个体溢价部分案例案例江景产品江景产品非江景产品非江景产品稀缺性产品溢价稀缺性产品溢价稀缺性产品带稀缺性产品带来个体溢价率来个体溢价率半岛东岸v沿江小高层v约4500v4500+1000=550022%新加坡城v江景高层v3500v3500+2000=550057%金沙湾花园v江景小高层v3500v3500+1000=450028%本项目选取稀缺性产品溢价比率沿江景观公寓35%顶层楼中楼60%该区域项目独有的资源特殊性：具有独特景观资源的该区域项目独有的资源特殊性：具有独特景观资源的房源价格远高于非景观单元，顶层楼中楼也比平层单元的房源价格远高于非景观单元，顶层楼中楼也比平层单元的价格高。价格高。v临江公寓临江公寓基准：目前柳沙片区均价4800元/平方米；附加：临江景观公寓价格则有15%-20%左右的附加溢价。则本项目临江小高层入市预测均价：5400-56005400-5600元元/平方米平方米定价结论定价结论以此定价，临江景观小高层的平均价格约为以此定价，临江景观小高层的平均价格约为5500550055005500元元元元/平方米平方米平方米平方米项目项目A A：半岛：半岛康城康城v半岛首座半岛首座 基准：目前柳沙片区均价4600元/平方米；附加1：区域价格的年增长率约为30%-35%。附加2：半岛首座无敌景观俯瞰南宁夜景约有20%左右的附加溢价。则本项目明年入市预测均价：7200-74007200-7400元元/平方米平方米定价结论定价结论以此定价，该项目的平均价格约为以此定价，该项目的平均价格约为7300730073007300元元元元/平方米平方米平方米平方米项目项目B B：半岛：半岛半山半山 本项目以此价格推出，将可能成为柳沙半岛的标杆楼盘，本项目以此价格推出，将可能成为柳沙半岛的标杆楼盘，故在项目入市前，无论产品硬件及软件上都必须满足项目的整故在项目入市前，无论产品硬件及软件上都必须满足项目的整体品质要求。体品质要求。在此基础上，项目必须建造及包装高品质的售楼处、样板在此基础上，项目必须建造及包装高品质的售楼处、样板房及样板段，同时必须抢出部分外立面及小区绿化环境来使消房及样板段，同时必须抢出部分外立面及小区绿化环境来使消费者认同本项目的品质。费者认同本项目的品质。从目前项目的情况来看，至少需要从目前项目的情况来看，至少需要4-54-5个月的时间来满足上个月的时间来满足上述要求，故在本项目未来销售前将充分考虑到以上建议。述要求，故在本项目未来销售前将充分考虑到以上建议。五、销售节奏控制五、销售节奏控制思考方向思考方向南宁市房地产整体市场走势迅猛，三、四季度表现异常突出。南宁市房地产整体市场走势迅猛，三、四季度表现异常突出。本区域凭借临邕江、依青山、靠南湖的得天独厚的地理位置已经成为本区域凭借临邕江、依青山、靠南湖的得天独厚的地理位置已经成为南宁市最具发展潜力的区域之一南宁市最具发展潜力的区域之一 。考虑到未来的市场风险，以谨慎性原则为导向。考虑到未来的市场风险，以谨慎性原则为导向。为集团资金回笼的合理性及预期性提供参考意见。为集团资金回笼的合理性及预期性提供参考意见。方案一：现阶段以55005500元元/平方米平方米的均价入市，预计在4-54-5个月以内完成个月以内完成98%98%以上的销售量。（此方案目标在于快速去化，迅速回拢资金）去化方案预测去化方案预测方案二：销售周期为1212个月个月，最终将实现65006500元元/平方米平方米 的销售均价。（此方案的目标在于匀速销售，实现利润最大化）项目项目A A：半岛：半岛康城康城去化方案预测去化方案预测方案：该项目预计在明年年初上市，以73007300元元/平方平方米米的销售均价入市，则销售周期约为12-1312-13个月个月。项目项目B B：半岛：半岛半山半山 以上方案以市场为基础，仅为集团领导作最后决策提供参考以上方案以市场为基础，仅为集团领导作最后决策提供参考依据。如以包销形式介入项目则必须考虑到资金的合理使用及分依据。如以包销形式介入项目则必须考虑到资金的合理使用及分配，并充分考虑到有关税收的问题，以求达到利润最大化。配，并充分考虑到有关税收的问题，以求达到利润最大化。六、包销成本及利润核算六、包销成本及利润核算项目项目A A：康城：康城包销价格（建议）40004000元/平方米销售均价5500元/平方米销售面积6万平方米自有资金100000000元股东借款200000000元回款期6月银行贷款利率7.29%方案一：数据汇总说明：本项目目前销售面积暂无法准确确定，故说明：本项目目前销售面积暂无法准确确定，故6万方为估算。万方为估算。销售周期5月回款期6月计算单位为每平方米销售面积一，代开发商支付基数比率发生数备注1营业税及附加15005.65%84.75 2预缴非普通商品房土地增值税15003%45.00 基于较高的售价，考虑以非普通商品房计算3预缴开发所得税15002.5%37.50 4广告费55001%55.00 小计167.25 利润空间1332.75 二包销需支付1营业税及附加1332.755.65%75.30 2销售成本费用（1）销售费用55001.20%66.00（2）财务成本2000000001.82%60.75 小计126.75 包销毛利1130.70 4所得税1130.70 25%282.67 净利848.02848.02元元/平方米平方米 在本试算中，除预征额外不考虑开发商其他所得税有土地增值税亦仅考虑预征部分实际操作中此两项也必须在合同中明确，考虑到土地增值税的影响，可在谈判中增加均价超过一定比例后的分成包销价格（建议）45004500元/平方米销售均价5500元/平方米销售面积6万平方米自有资金100000000元股东借款200000000元回款期6月银行贷款利率7.29%方案二：数据汇总说明：本项目目前销售面积暂无法准确确定，故说明：本项目目前销售面积暂无法准确确定，故6万方为估算。万方为估算。销售周期5月回款期6月计算单位为每平方米销售面积一，代开发商支付基数比率发生数备注1营业税及附加10005.65%56.50 2预缴非普通商品房土地增值税10003%30.00 基于较高的售价，考虑以非普通商品房计算3预缴开发所得税10002.5%25.00 4广告费55001%55.00 小计111.50 利润空间888.50 二包销需支付1营业税及附加888.55.65%50.20 2销售成本费用（1）销售费用55001.20%66.00（2）财务成本2000000001.82%60.75 小计126.75 包销毛利711.55 4所得税711.55 25%177.89 净利533.66533.66元元/平方米平方米 在本试算中，除预征额外不考虑开发商其他所得税有土地增值税亦仅考虑预征部分实际操作中此两项也必须在合同中明确，考虑到土地增值税的影响，可在谈判中增加均价超过一定比例后的分成项目项目B B：半岛：半岛半山半山包销价格（建议）55005500元/平方米销售均价7300元/平方米销售面积20.7万平方米自有资金100000000元股东借款0元回款期13月银行贷款利率7.29%方案一：数据汇总说明：由于本项目将在康城去化之后滚动开发，且自有资金将滚说明：由于本项目将在康城去化之后滚动开发，且自有资金将滚动利用，故可能不存在股东借款。动利用，故可能不存在股东借款。销售周期12月回款期13月计算单位为每平方米销售面积一，代开发商支付基数比率发生数备注1营业税及附加18005.65%101.70 2预缴非普通商品房土地增值税18003%54.00 基于较高的售价，考虑以非普通商品房计算3预缴开发所得税18002.5%45.00 4广告费73001%73.00 小计200.70 利润空间1599.30 二包销需支付1营业税及附加1599.35.65%90.36 2销售成本费用（1）销售费用73001.20%87.60（2）财务成本03.95%0.00 小计87.60 包销毛利1421.34 4所得税1421.34 25%355.33 净利10661066元元/平方米平方米 在本试算中，除预征额外不考虑开发商其他所得税有土地增值税亦仅考虑预征部分实际操作中此两项也必须在合同中明确，考虑到土地增值税的影响，可在谈判中增加均价超过一定比例后的分成包销价格（建议）60006000元/平方米销售均价7300元/平方米销售面积20.7万平方米自有资金100000000元股东借款0元回款期13月银行贷款利率7.29%方案二：数据汇总说明：由于本项目将在康城去化之后滚动开发，且自有资金将滚说明：由于本项目将在康城去化之后滚动开发，且自有资金将滚动利用，故可能不存在股东借款。动利用，故可能不存在股东借款。销售周期12月回款期13月计算单位为每平方米销售面积一，代开发商支付基数比率发生数备注1营业税及附加13005.65%73.45 2预缴非普通商品房土地增值税13003%39.00 基于较高的售价，考虑以非普通商品房计算3预缴开发所得税13002.5%32.50 4广告费73001%73.00 小计144.95 利润空间1155.05 二包销需支付1营业税及附加1155.055.65%65.26 2销售成本费用（1）销售费用73001.20%87.60（2）财务成本03.95%0.00 小计87.60 包销毛利1002.19 4所得税1002.19 25%250.55 净利751.64751.64元元/平方米平方米 在本试算中，除预征额外不考虑开发商其他所得税有土地增值税亦仅考虑预征部分实际操作中此两项也必须在合同中明确，考虑到土地增值税的影响，可在谈判中增加均价超过一定比例后的分成 以上项目的成本及利润暂不考虑各种不确定因素的发以上项目的成本及利润暂不考虑各种不确定因素的发生，故为初算数据，仅为金丰集团有关负责人提供参考。生，故为初算数据，仅为金丰集团有关负责人提供参考。THE ENDTHE ENDTHANKSTHANKS