房地产开发程序与管理.pptx

2024/8/9周五2024/8/9周五房地产开发经营Resources and Environment College,Xianning University2024/8/9周五2024/8/9周五2024/8/9周五2024/8/9周五第一节房地产开发的概念第一节房地产开发的概念一、概述1、房地产：房产和地产总称。包括房产、地产、房地产三种形态。2、房地产开发：房地产开发是指在国家法律规定范围内，按照城市建设总体规划和社会发展计划的要求，利用城市空置土地进行土地开发和房屋建筑物生产经营的社会经济活动。2024/8/9周五3、作用：（1）、房地产开发和经营是社会经济发展的重要组成部分；（2）、房地产开发业的发展是生产社会化的必然结果；（3）、房地产开发已成为我国的支柱性产业；（4）、改变了我国社会经济发展的总体结构。2024/8/9周五二、房地产开发商及其开发队伍1、开发商的特性角色定位影视导演分类：按资质分四级2024/8/9周五一级资质一级资质1注册资本不低于5000万元；2从事房地产开发经营5年以上；3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续5年建筑工程质量合格率达100%；5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故2024/8/9周五1注册资本不低于2000万元；2从事房地产开发经营3年以上；开发商开发商3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续3年建筑工程质量合格率达100%；5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。2024/8/9周五1注册资本不低于800万元；2从事房地产开发经营2年以上；3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续2年建筑工程质量合格率达100%；5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8未发生过重大工程质量事故。2024/8/9周五1注册资本不低于100万元；开发商开发商2从事房地产开发经营1年以上；3已竣工的建筑工程质量合格率达100%；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7未发生过重大工程质量事故。一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。所以级别根据该企业的业绩来确定的，并不是级数越高就代表开发商资历越高。2024/8/9周五2、开发商的社会声誉:开发商是社区形态变化的主要推动者，其对社区形态的改变很难被人们尤其是老年居民接受。我是全国人民最想揍的第三个人，第一个是小泉，第二个陈水扁任志强 房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。温家宝2024/8/9周五2024/8/9周五3、开发队伍：开发商在开发队伍中起组织作用。2024/8/9周五三、开发商及其合作伙伴1、土地所有者或当前的使用者2、政府及政府机构3、金融机构4、建筑承包商5、专业顾问：建筑师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、物业管理师、律师等。2024/8/9周五第二节第二节 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序Why：房地产开发要按城市房地产开发经营管理暂行办法等有关法规规定的程序进行？2024/8/9周五B：1、房地产产品的形成有其内在的规律性；2、房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；3、政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。2024/8/9周五一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择（1）投资机会寻找“看地”（2）机会筛选落实地块2024/8/9周五2、投资决策分析（1）市场分析：供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平作用：选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位（2）项目财务评估：项目经营收入与费用的对比2024/8/9周五3、工作内容：市场研究、开发场地选择、拟定开发项目、经济、社会、环境效益评价4、相关部门：开发公司，合作对象，咨询部门2024/8/9周五二、前期工作1、分析项目用地四至范围与特性，规划允许用途及获益能力大小2、获取土地使用权3、征地与拆迁、安置、补偿4、工程勘察与规划设计、建设方案的制定5、获得规划许可证6、施工现场的“三通一平”2024/8/9周五7、市政设施接驳的谈判与协议8、安排短期和长期融资9、寻找预租（售）客户10、确定目标市场、租金或售价水平11、对工程量和开发成本进行更详细的估算12、选择承包商13、开发项目的保险事宜洽谈立项、申请购置开发场地（规划局，国土局、房管局、计委）委托规划、设计（规划、勘察、设计单位、规划局）筹集开发资金（相关金融机构）申领建设工程规划许可证（规划局）拆迁、安置、清场（住户，派出所，有关管理部门）2024/8/9周五三、建设阶段1、主要任务：进度，成本、质量控制2、工作内容：招标、投标、发包项目（建管部门、施工企业）施工准备，三通一平（施工企业）施工的组织管理与控制（工程部门、监理公司）竣工验收、交付使用（规划局、房管局、工程质管部门）2024/8/9周五四、租售阶段1、工作内容：制定销售、租赁计划、宣传、广告（传媒机构）商品房销售、签约、公证、付款（建委，建行，物价局、公证部门）小区管理、经营、服务（物业管理公司、居委会、派出所、工商局）2024/8/9周五第三节第三节 土地使用权的获取土地使用权的获取一、概述获取土地使用权对开发商进行房地产开发的意义二、我国城市土地市用制度及其演变无限期-有限期，无偿-有偿2024/8/9周五（一）城市土地1、范围：城市区域内的陆地和水域及其上下空间2、层次（1）城市市区土地（2）城市规划区土地（3）城市行政区划内的土地2024/8/9周五（二）城市土地使用制度改革的原因传统使用制度的弊端1、国家在土地上的收益大量流失2、土地资源浪费严重3、掩盖了土地级差收益4、阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化5、城市内部用地结构不合理6、不利于建立城市建设资金长期平衡机制7、无偿使用土地不符合市场经济原则8、不利于对外开放和吸引投资2024/8/9周五（三）改革的主要内容和特点1、不改变城市土地的国家所有制2、土地使用权不全面商品化3、不意味政府鼓励加速土地使用权转让速度4、城市土地管理部门对城市土地实施有效的行政管理2024/8/9周五（四）改革实践1、征收土地使用费各地规定有所不同，以上海的土地使用费为例，土地使用费是指使用土地资源性质的费用，不含拆迁安置费用和基础设施建设费用。土地使用费根据地理环境和条件、土地使用用途确定分为五类十级，收费标准按平方米计算，最高每平方米为人民币170元，最低每平方米05元。2024/8/9周五2、征收土地使用税1988年11月1日开始实施中华人民共和国城镇土地使用税条例，纳税义务人为城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。2024/8/9周五3、城镇土地使用权的出让和转让1987年下半年，上海、天津、深圳、厦门和海南省试点；1988年颁布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例；1987年11月深圳率先进行土地使用权公开招标；1987年12月1日首次以拍卖方式出让一地块。2024/8/9周五4、土地收购储备制度1996年8月，我国第一家土地储备机构上海市土地发展中心诞生，1997年8月，杭州市土地储备制度开始启动。到2003年，全国已有1258个市县建立了土地收购储备机构。2024/8/9周五效果分析：（1）增强政府对城市土地市场的调控能力（2）增加地方政府收入，促进城市土地经营（3）促进国有企业改革，促进企业发展（4）保证土地利用总体规划和城市规划的实施，优化城市土地利用结构（5）推动房价上涨？2024/8/9周五三通一平：通水、通电、通路，平整场地五通一平：通水、通电、通路、通讯、通气，平整场地；七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。2024/8/9周五5、实施土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。2024/8/9周五第四节第四节 城市规划及其对房地产城市规划及其对房地产开发的影响开发的影响一、城市规划的作用和任务1、作用：保护城市生态环境，实现可持续发展2、任务：确定城市性质、规模和布局。2024/8/9周五二、城市规划与其他规划的关系1、层次总体规划，详细规划2、内容（1）总体规划：城市性质，发展目标，发展规模（2）详细规划：规划地段各建设用地的具体情况2024/8/9周五3、动态变化（1）城市总体规划和详细规划在实施过程中的变化。武广新城位于长沙市黎托乡，7年前还是一片荒地。主要楼盘有茂华国际湘、星城映象、中城丽景香山、绿城桂花城、中隆国际御玺、融科檀香山等。各大楼盘都在一年时间内随着武广线的热炒和开通，上涨了30%多，涨价1000余元，目前武广新城区域内的商品房均价大多在45005000/平方米。例如，星城映象9月开盘时卖4100元/平方米，而今已在5000元左右；茂华国际湘年初开盘卖3800元/平方米，目前剩下的房源在5000元左右。2024/8/9周五2024/8/9周五（2）地段或项目的成功开发，促使周围的房地产市场的繁荣长沙湘江世纪城的开发，成功带动城北捞刀河一带房地产的发展。使长沙楼市大盘北拓。2024/8/9周五4、城市规划与其他规划的关系国民经济和社会发展计划是编制城市规划的依据，城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。2024/8/9周五三、城市规划建设用地的分类1、居住用地2、公共设施用地3、工业用地4、仓储用地5、市政公用设施用地6、绿地2024/8/9周五城市规划人均单项建设用地指标表2024/8/9周五四、规划设计方案中的主要技术指标建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。2024/8/9周五绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。有效面积系数：建筑物内可供出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。2024/8/9周五五、城市规划与房地产开发的关系(一)、城市规划制定的原则1从实际出发，科学预测城市远景发展的原2保护生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原则。3有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。4合理用地、节约用地的原则。2024/8/9周五（二）、加强规划对开发的调控，引导房地产开发健康有序地发展1、控制商品房开发总量2、控制土地供应量。3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。2024/8/9周五2024/8/9周五第五节第五节 房地产开发的政府干预房地产开发的政府干预一、政府干预的必要性1、改革之初房地产开发市场的无政府现象造成了市场的散乱无序和资源的极大浪费2、我国房地产开发市场缺乏长期自然进化的条件(时间、物质、资源条件)3、房地产开发企业缺乏总体经济有序发展的背景和环境4、房地产开发市场不能以自然进化配合国民经济发展2024/8/9周五二、政府制定干预房地产市场政策的原则（一）目标的确定性1、使存量房地产资源得到最有效利用2、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间3、引导新建项目的位置选择4、满足特殊群体的需要（二）政策的连续性与协调性2024/8/9周五三、房地产市场的宏观调控（一）土地供应计划的调控（二）城市规划的指导（三）地价的杠杆作用（四）税收的功能（五）金融杠杆的作用（六）住房政策的影响2024/8/9周五四、房地产市场的行为规范1、建立完善的资质审查制度2、完善产权登记制度3、建立房地产价格评估制度4、建立规范的交易程序2024/8/9周五第二节第二节 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序第二节房地产市场运行规律2024/8/9周五l房地产产品的形成有其内在的规律性；l房地产开发的特点决定了企业不能盲目的，仓促的上项目，必须先做充分的论证；l政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。2024/8/9周五四阶段：投资机会选择与决策分析前期工作建设阶段租售与资产管理阶段八步骤：投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关协议、工程建设、竣工投入使用、资产管理。2024/8/9周五一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择（1）投资机会寻找“看地”（2）机会筛选落实地块2024/8/9周五2、投资决策分析（1）市场分析：供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平作用：选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位（2）项目财务评估：项目经营收入与费用的对比2024/8/9周五3、工作内容：市场研究、开发场地选择、拟定开发项目、经济、社会、环境效益评价4、相关部门：开发公司，合作对象，咨询部门2024/8/9周五二、前期工作1、分析项目用地四至范围与特性，规划允许用途及获益能力大小2、获取土地使用权3、征地与拆迁、安置、补偿4、工程勘察与规划设计、建设方案的制定5、获得规划许可证6、施工现场的“三通一平”2024/8/9周五7、市政设施接驳的谈判与协议8、安排短期和长期融资9、寻找预租（售）客户10、确定目标市场、租金或售价水平11、对工程量和开发成本进行更详细的估算2024/8/9周五12、选择承包商13、开发项目的保险事宜洽谈立项、申请购置开发场地（规划局，国土局、房管局、计委）委托规划、设计（规划、勘察、设计单位、规划局）筹集开发资金（相关金融机构）申领建设工程规划许可证（规划局）拆迁、安置、清场（住户，派出所，有关管理部门）2024/8/9周五三、建设阶段1、主要任务：进度，成本、质量控制2、工作内容：招标、投标、发包项目（建管部门、施工企业）施工准备，三通一平（施工企业）施工的组织管理与控制（工程部门、监理公司）竣工验收、交付使用（规划局、房管局、工程质管部门）2024/8/9周五四、租售阶段1、工作内容：制定销售、租赁计划、宣传、广告（传媒机构）商品房销售、签约、公证、付款（建委，建行，物价局、公证部门）小区管理、经营、服务（物业管理公司、居委会、派出所、工商局）2024/8/9周五城市规划对房地产开发的影响l城市规划建设用地的分类l规划设计方案中的主要经济技术指标l规划对房地产开发过程的引导2024/8/9周五城市规划建设用地的分类（共分10大类，46中类，73小类）2024/8/9周五规划设计方案中的主要经济技术指标2024/8/9周五居住区开发项目技术经济指标（1）居住区总用地（ha），指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2）居民每人占地（m2/人），是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。（3）居住区总建筑面积（m2），指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。2024/8/9周五（4）总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（口/户），指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比（5）平均每户居住建筑面积（m2），指居住区内居住建筑面积与总户数之比。（6）居住建筑密度，指居住建筑对居住用地的覆盖率。即：居住建筑密度=居住建筑基底面积居住建筑用地面积。2024/8/9周五（7）容积率，指居住建筑面积密度，容积率=居住建筑面积居住建筑用地面积。（8）人口毛密度（人/ha），指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。（9）人口净密度（人/ha），指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（10）平均层数（层），指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。2024/8/9周五（11）高层比例（%），一般.层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。（12）住宅间距（m），指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价（元/m2），指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。（14）建设周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。2024/8/9周五非居住区开发项目技术经济指标（1）建筑容积率，指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2）总建筑面积，指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3）地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。2024/8/9周五（4）建筑密度，即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5）规划建设用地面积，指项目用地规划红线范围内的土地面积。（6）建筑高度，指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。2024/8/9周五（7）绿化率，指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（8）停车位个数，指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。（9）有效面积系数，指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。2024/8/9周五规划对房地产开发的引导1、地段的选择2、控制土地供应量。3、控制商品房开发总量。4、控制商品房的开发用地，坚持节约用地。