2021中国代表城市房地产市场预测.pdf

2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210022021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021008021070054083103010022027032036041045050071075079055060065084089094098104109113117前言承前启后，价值引领粤港澳大湾区长三角城市群环渤海城市群华中区域华西区域2020 年全国房地产市场发展回顾与展望广州深圳东莞佛山珠海惠州中山杭州南京合肥天津青岛济南武汉长沙郑州南昌西安贵阳南宁乌鲁木齐0042021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021合富辉煌（中国）以“深耕”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域，深刻融入中国城市化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。让更多人分享城市的价值0052021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021营销代理marketing agent大宗交易block transaction运营招商operation&investment资产运营asset operation存量房租售stock rental and sale0062021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210072021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020 年受宏观经济与系列调控措施的松紧变化影响，房地产市场于二季度后快速复苏，商品住宅全年成交规模创新高。但区域分化加剧，“优势城市/优质区域”对资金的吸聚效应进一步加大。2021 年“经济维稳”大方向不变，亦需“促进转型”，由于政策需要顾及更多“分项目标”，且需应对全球经济环境的“不确定性”，本年系列执行措施将更宽幅波动。在此前提下，“促进房地产平稳健康”仍是重中之重，“因地制宜”与“因城施策”将更灵活。未来不同区域基于“城市发展价值”高低不同，市场分化的格局将进一步扩大。政策对行业发展的要求增加，传统开发模式面临更大挑战；我们仍然强调，复合新兴产业发展的多元化经营将是未来之始。编者语0082021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020年，“疫情”经济环境下，房地产市场购买力的韧性、市场成交动能对城市经济、财政的支撑作用，相较过往有更多体现。2021年，国内经济与实体产业仍然面临诸多挑战，而作为十四五规划开端，须为迈向“高质量发展阶段”完成扎实的起跑第一棒。“承前”：保持战略定力、不搞急转弯。坚持“底线思维”，稳定基本盘。“启后”：讲求“时度效”、“精准”发力。把握实施重点领域经济转型机会。各项政策的调控及发展思维无不体现“承前启后”的战略意图，维稳措施如是，经济转型措施如是，房地产调控亦如是。承前启后对于房地产行业而言，2021 年市场所处的宏观环境，以及由此衍生的市场购买力环境，相较 2020 年是一种“承前”。在此前提下，“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标，“因地制宜”的政策方向并未改变。2021 年的“启后”，将更多体现为（1）对“杠杆”的控制以及（2）“需求侧改革”。“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为，为局部高涨的置业情绪降温、平衡供求关系，提高市场稳定性。房地产资金回笼需求加大之下，规模房企推货仍将保持高位，全国市场成交有望保持与近年相当。但不同地区之间的市场将加剧分化；“需求不足”区域，其风险或会在房企“资金周转要求提高”情况下进一步显现。“需求侧改革”指向稳定城市居住需求，尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。“大城市住房突出问题”被管理层高度重视（“中央经济工作会议”提及），优势城市住房“补库存”更多需要由供给方式入手、逐步化解。“租售同权”以及“土地向租赁住房倾斜”是主要政策方向，资源进一步向租赁方向斜倾情况下，“可售”的资源价值具备支撑。价值引领“疫情经济”下，房地产对稳定“社会经济/投资/财政”的价值得到更多重视，2020 年土地及商品住宅市场超额修复。从市场发展格局看，资金往“优势城市”、“优质区域”（即价值高地）集中的趋势更加明显，全国多个重点城市年内一、二、三级市场成交金额创出新高。承前启后，价值引领【前言】EDITORIAL0080092021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210092021年受“三条红线”调控影响，或导致后续市场增量减少，周转降低，城市发展价值成为市场的一个“稳定器”。在重大经济维稳（降准降息等“非常规操作”）得以暂时“喘息”的情况下，国内多个优势城市住宅库存过快消耗的局面需要“及时缓解”，与此同时，积聚于房地产市场的各路社会资金亦需要“重新疏导”。对于“城市操盘手”（指各级地方政府）而言，只有“稳定成长”的城市资产价值，才更有助于推动城市规划、财政与经济稳健前行。从市场发展趋势看，“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。2021 年“房地产资产价值”对城市发展将发挥更多积极作用，包括吸纳“人才安居”、推动“产业发展/转型”等各方面。从行业发展趋势看，政策对城市每寸土地的产出要求增加，与之对应，行业对每个项目的运营能效亦须持续提高。战略与运营建议：3 个注意注意【资金回笼及财务安全】：2021年对于经济全局是“稳杠杆”，而对于房地产部分企业（尤其是“三道红线”越线企业）是“去杠杆”，行业资金周转压力增加，但土地成本支出仍然“刚性”，这对行业利润率带来更大挑战；部分区域的政策调控压力加剧将进一步限制行业资金回笼，市场竞争更加激烈，营销成本仍将维持高位。注意【腾挪“空间”】：未来市场发展格局仍然分化，不同地区由于“城市发展价值”的高低差异，市场周转差异将更加明显，缺乏基本面支撑的地区面临更大风险。由于政策持续向“租赁住房”、“经营性房地产”等领域倾斜，优势城市地方政策红利对“城市更新”、“三旧改造”的引导加快，传统房地产开发投资模式面临更大挑战。对于与企业自身能力发展（现状及规划）适配度低的领域或区域，要多想办法进行资源与资金置换。注意【培养多元发展能力】：我们仍然强调，房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式（包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业+地产”混合经营等），将是未来之始。无论自愿或被迫，行业均将往“更高效”、“更多元”、“更开阔”的方向发展。对于企业而言，必须做好相关能力的积蓄与准备。0102021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020 年“疫情环境”下，国内经济增长的韧性凸显。伴随经济复苏，在维稳措施与流动性宽松的共同作用下，全国土地及商品住宅市场超额修复。全国 98 城宅地成交总建面及金额同比分别提升 9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高。购地及购房资金进一步向往“优势城市”、“优质区域”集中。经济发达的长三角及粤港澳大湾区，土地及商品住宅市场成交热度位居全国前列，部分区域面临市场过热风险。下半年起，随着全国宏观经济及重点城市房地产市场企稳趋势明确，国家流动性政策逐步回归常态，“稳杠杆”提上日程，对房地产实施的资金管控加严。分城施策由“一致宽松”回归“松紧适度”，不同区域之间的政策差异加大，部分城市（主要为一、二线城市）“限制性措施”重新加码。展望未来，2021 年政策方向确定，对房地产金融的审慎管理仍将持续推进。经济环境仍存不确定性，“分城施策”将更灵活推进。流动性“边际收紧”一方面制约房企资金，另一方面亦抑制市场周转。资金回笼压力之下，房企推货将保持规模高位，市场成交有望与近年水平相当。但土地及营销成本高企，行业利润率面临更大挑战。全国房地产市场发展回顾与展望20200112021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021宏观经济与政策环境分析2020 年中国“抗疫”成果显著，经济增长韧性凸显，国内经济对比其它主要经济体的优势进一步加强，人民币资产具备更强支撑。然而，经济继续向好恢复的基础尚未“足够牢固”。从经济结构来看，“投资”增速边际放缓，“出口”后续增长弹性将有所降低，“消费”的复苏程度“尚未充分”。在政策面，随着经济增长的稳定性提高。宏观调控由“超常规宽松”向“常规宽松”过渡。下半年“分城施策”由“一致宽松”回归“松紧适度”，不同区域之间的政策差异加大，部分城市（主要为一、二线城市）重新加码“限购”、“限售”、“限贷”。1.2020 年经济“抗疫”成果显著2020 年我国 GDP 总额迈上百万亿元的新台阶。制造业连续11个月保持扩张区间，企业利润“由负转正”。国际经合组织预计 2020 年中国是全球唯一经济正增长的主要经济体。-12.912.9-3.83.8-6 6-5.45.4-1.31.3-9.19.1-5.55.5-9.99.9-2.42.4-9.19.1-8.18.1-1.11.1-9.29.2-4.34.3-5.15.11.81.8-5.35.3-11.211.2-3.73.7-3.83.8-7.57.5-4.24.2阿根廷阿根廷澳大利亚澳大利亚巴西巴西加拿大加拿大土耳其土耳其法国法国德国德国印度印度印度尼西亚印度尼西亚意大利意大利南非南非韩国韩国墨西哥墨西哥俄罗斯俄罗斯沙特阿拉伯沙特阿拉伯中国中国日本日本英国英国美国美国欧元区欧元区世界世界3.73.73.23.22.62.63.53.52.92.96 62.82.87.97.94 44.34.33.13.12.82.83.63.62.82.83.23.28 82.32.34.24.23.23.24.74.73.63.64.24.2世界欧元区G20美国英国日本中国沙特阿拉伯俄罗斯墨西哥韩国南非意大利印度尼西亚印度德国法国土耳其加拿大巴西澳大利亚阿根廷OECD：世界经济增长展望(最新)中国工业利润总额累计同比（%）中国制造业 PMI 指数（%）国家2020 年2021 年荣枯线3035404550552019年1月3月5月7月9月11月2020年1月3月5月7月9月11月-40-30-20-100102019年1-2月4月6月8月10月12月2020年3月5月7月9月11月0122021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210.130.130.140.140.140.140.150.150.150.150.160.160.162020年1月1日2020年1月8日2020年1月15日2020年1月22日2020年1月29日2020年2月5日2020年2月12日2020年2月19日2020年2月26日2020年3月4日2020年3月11日2020年3月18日2020年3月25日2020年4月1日2020年4月8日2020年4月15日2020年4月22日2020年4月29日2020年5月6日2020年5月13日2020年5月20日2020年5月27日2020年6月3日2020年6月10日2020年6月17日2020年6月24日2020年7月1日2020年7月8日2020年7月15日2020年7月22日2020年7月29日2020年8月5日2020年8月12日2020年8月19日2020年8月26日2020年9月2日2020年9月9日2020年9月16日2020年9月23日2020年9月30日2020年10月7日2020年10月14日2020年10月21日2020年10月28日2020年11月4日2020年11月11日2020年11月18日2020年11月25日2020年12月2日2020年12月9日2020年12月16日2020年12月23日2020年12月30日需求人数变化求职人数变化中国对比其它主要经济体的经济优势进一步加强，人民币资产价值具备支撑。2020 年人民币币值持续上涨，12 月较 6 月上升 9%，人民币兑美元汇率突破 0.15（即 1 美元兑 6.54 人民币）。国内股市及商品房市场持续向好，上证指数 12 月达到 3450 点，全国商品房成交均价同比上升 6%。2020 年股市走势（上证指数）2020 年人民币兑美元汇率全国商品房成交均价（元/m2）（注：成交均价=商品房销售额 商品房销售面积）02000400060008000100002015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年1 美元兑 7.1 元人民币1 美元兑 6.54 元人民币6 月12 月2、“消费”仍待提振，“控杠杆”必要性提高拉动经济增长的“三驾马车”中，【出口】和【投资】是主要的拉动力。【出口】维持高增，防疫物资、以及下半年欧美需求恢复促使出口连续 5 个月保持 9%以上增速；【投资】（基建、房地产）上半年显著复苏，下半年虽边际放缓，但总体仍保持高位增长。但【消费】复苏程度“仍未充分”，社会消费品零售增速为4.6%，较2019年降低3.4个百分点。企业实际“需求人数”仍处负增状态，2020 年城镇居民人均可支配收入增长为 2.1%，较 2019 年降低 3.7 个百分点。需求人数和求职人数环比变化（%）社会消费品零售总额增速（%）国内宏观杠杆率受抗疫措施推动“快速抬升”，截至三季度，实体经济部门杠杆率由 2019 年的 245%上升至 270%。“杠杆率上升”叠加“企业违约率上升”加大未来经济运行风险，“控制杠杆”的必要性增加。250026002700280029003000310032003300340035002020年1月2日2020年1月16日2020年1月30日2020年2月13日2020年2月27日2020年3月12日2020年3月26日2020年4月9日2020年4月23日2020年5月7日2020年5月21日2020年6月4日2020年6月18日2020年7月2日2020年7月16日2020年7月30日2020年8月13日2020年8月27日2020年9月10日2020年9月24日2020年10月8日2020年10月22日2020年11月5日2020年11月19日2020年12月3日2020年12月17日2020年12月31日-25-20-15-10-505102019年7月10月2020年1-2月5月8月11月-30-25-20-15-10-505102018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q32020Q12020Q22020Q30132021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210501001502002503002010年3月2010年6月2010年9月2010年12月2011年3月2011年6月2011年9月2011年12月2012年3月2012年6月2012年9月2012年12月2013年3月2013年6月2013年9月2013年12月2014年3月2014年6月2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月2017年3月2017年6月2017年9月2017年12月2018年3月2018年6月2018年9月2018年12月2019年3月2019年6月2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月）3002502001501005006000050000400003000020000100000杠杆率（%）政府部门居民部门非金融企业部门实体经济部门3.宏观调控由“超常规宽松”向“常规宽松”过渡随着“疫情”逐渐得到控制，从上半年进入下半年，流动性措施的“超级宽松”暂告一段落，并逐步向“常规宽松”过渡。新增社融逐月回归 2019 年以来均值水平，“降准”等超常规宽松措施于 6 月后“未再出现”，央行转而更多采用 MLF，逆回购等措施补充流动性。2020年12月2020年11月2020年10月2020年9月2020年8月2020年7月2020年6月2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年9月2018年8月2018年7月2018年6月2018年5月2018年4月2018年3月2018年2月2018年1月社会融资规模增量走势（单位：亿元）下半年全国重点城市房地产市场企稳态势已经较为明显，部分地区的房价上涨压力加大，“分城施策”由“一致宽松”（指绝大多数城市于年初实施较为宽松的房地产政策）回归“松紧适度”，不同区域之间的政策差异加大，部分城市（主要为一、二线城市）“限制措施”（限购、限售、限贷等）重新加码；但房地产对“吸纳人才”的积极作用仍被各城政府重视，各地“人才措施”保持相对宽松。城市城市I I类类一线城市一线城市II II类类强二类城市强二类城市IIIIII类类二线及强三线城市二线及强三线城市【部分部分】北北京京上上海海广广州州深深圳圳杭杭州州南南京京苏苏州州无无锡锡宁宁波波天天津津青青岛岛重重庆庆成成都都武武汉汉东东莞莞佛佛山山珠珠海海合合肥肥常常州州济济南南郑郑州州西西安安上上半半年年限售限售人口人才人口人才下下半半年年限购限购限售限售限贷限贷增值税免征年限增值税免征年限人口人才人口人才不同分类的代表城市政策变化（注：代表政策放宽；代表政策调控收紧）0142021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021全国房地产市场发展情况分析（单位：元/m2）（单位：万 m2）“疫情经济”下的土地及商品住宅市场超额修复。二季度起，全国 98 城商住用地成交快速复苏。全年成交宅地总建面及金额同比分别提升 9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高，均价保持上升趋势。购地资金及购房资金进一步往“优势城市”、“优质区域”集中。四大城市圈中，长三角宅地溢价幅度最大，大湾区深圳、东莞等优势城市宅地溢价较好。杭州、宁波等城市“日光盘”频出，深圳、东莞、广州等优势城市“有价有量”。环渤海、华中/华西城市群，多个城市区域市场仍需“以价换量”。1.大势向好，土地及商品住宅市场超额修复“疫后”土地市场成交规模快速修复。年初疫情叠加春节，土地市场成交低迷，3 月后维稳政策激励土地成交，房企拿地积极，6 月成交总建面累计同比回正。在宽裕流动性及融资环境刺激下，2020年全国重点城市成交楼面地价走高，9月后“三道红线”划定对“一路高歌”的土地市场起到必要的“镇静作用”，土地成交溢价率有所回落，但房企对“优势区域”（重点城市+中心城区/近郊）土地的争夺仍然激烈。020004000600080001000012000140001600018000200002019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122000018000160001400012000100008000600040002000060005000400030002000100002020年12月2020年11月2020年10月2020年9月2020年8月2020年7月2020年6月2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月全国 98 城商住用地成交规模及楼面均价走势“三道红线”划定2019 年低迷停工三道红线复苏流动性宽裕，房企融资畅通保温商住用地成交规模（左轴，万 m2）成交楼面均价（右轴，元/m2）从商品住宅市场看，2020 年全国 98 个重点城市商品住宅成交总建面 5.5 亿，同比上升 13%。98 城商品住宅平均成交价格稳步提升，同比上升 11%。不同区域商品住宅库存分化发展，长三角、粤港澳大湾区整体仍处去库存阶段，商品住宅库存分别同比减少 3.7%和 0.5%。环渤海、华中华西商品住宅库存分别同比上升6.9%和 3.8%。全国 98 个城市商品住宅成交规模走势全国 98 城商品住宅成交均价走势010002000300040005000600070002018201820182018201820182019201920192019201920192020202020202020202020200200040006000800010000120001400016000180002018201820182018201820182019201920192019201920192020202020202020202020202018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年01月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月年1月02018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年01月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月年1月0152021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212.加剧分化，资金进一步往“优势城市”、“优质区域”集中房企资金集聚于优势城市“拿地”的特征明显。/四类城市 2020 年成交建面同比分别提升27%、1%、4%、14%；成交金额同比则分别提升 43%、10%、17%、18%。可见，I 类（一线）及类（强二线）城市土地市场相较其它类型城市更加活跃。0100002000030000400005000060000线城市线城市线城市线城市（万）020004000600080001000012000140001600018000线城市线城市线城市线城市）各分类城市居住用地成交建面（万）各分类城市居住用地成交金额（亿元）类城市：广州、深圳、上海、北京 类城市：杭州、南京、宁波、无锡、青岛、天津、成都、武汉、长沙、重庆类城市：东莞、佛山、珠海、南昌、西安、郑州、大连、济南、沈阳、常州、合肥、南通、绍兴 类城市：惠州、江门、肇庆、中山、贵阳、南宁、乌鲁木齐、沧州、秦皇岛、石家庄、邢台2018 年2019 年2020 年按土地市场热度划分，长三角粤港澳大湾区华中华西环渤海。2020年长三角、粤港澳大湾区“地王”频出，“地价 TOP10 榜单”中产生于 2020 年成交宅地的占比分别达 42%、56%，土地市场热度较高。华中华西、环渤海则分别为 35%和 24%。56%35%24%各城成交楼面价 TOP10 住宅用地出让年份占比（%）2015 年及以前2016 年2018年2017 年2019 年2020 年商品住宅市场方面，购房资金更关注在“先行城市”的置业机会。通过比对 38 个代表城市主力推售区域的市场成交均价（按市场推售价格统计）变化，可以发现：I 类（一线）城市的市场表现最为稳健，2020年不少“库存稀缺+地价居高”的区域面临价格上升压力；II 类（强二线）及类（二线及强三线）价格上行区域集中在配套成熟度高、规划实施力度大的“中心+近郊”，该类城市区域市场价格普遍“以升为主”。由类（二线及强三线）到类（三四线）城市，实施“降价促销”的区域数量有所递增。类（三四线）城市由于受地缘购买力、城市发展能级及配套成熟度等因素影响，市场复苏态势仍待进一步巩固，下半年“价格下跌”的区域（按取样城市主力推售区域，加总统计）数量约占 4 成。0162021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021各分类城市 2020 年下半年住宅主力分区成交均价变动情况（%）2020 年四大城市圈对应不同“成交表现”的区域占比（%）类城市：广州、深圳、上海、北京 类城市：杭州、南京、宁波、无锡、青岛、天津、成都、武汉、长沙、重庆类城市：东莞、佛山、珠海、南昌、西安、郑州、大连、济南、沈阳、常州、合肥、南通、绍兴类城市：惠州、江门、肇庆、中山、贵阳、南宁、乌鲁木齐、沧州、秦皇岛、石家庄、邢台大湾区：广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门长三角：上海、杭州、常州、合肥、南京、南通、宁波、绍兴、无锡环渤海：北京、沧州、大连、济南、青岛、沈阳、石家庄、天津、邢台华中华西：成都、重庆、武汉、西安、长沙、南昌、南宁、贵阳0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%I类II类III类IV类将各城市主力区域按“均价变化幅度”分类，并计算不同类型区域的占比分区按“主力楼盘当天去化”表现分类，各类分区占总分区数比值升 20%30%升 15%20%升 10%15%升 5%10%升 0%5%持平降 0%5%降 5%10%降 10%15%降 30%以上从四大圈层城市（主力推售区域）“去化表现”看，2020年粤港澳大湾区项目去化速度加快，去化“500套以上”(按平均单盘统计)的区域占比明显增加；长三角区域热点城市保持旺销，去化“200 套以上”的区域占比持续提高；环渤海区域市场热度仍然偏冷，多个区域走货效率改善并不明显；华中、华西下半年项目周转效率有所提高，但是相较 2019 年仍有一定差距。0%20%40%60%80%100%2019年H12019年H22020年H12020年H20%20%40%60%80%100%2019年H12019年H22020年H12020年H20%20%40%60%80%100%2019年H12019年H22020年H12020年H20%20%40%60%80%100%2019年H12019年H22020年H12020年H2大湾区环渤海长三角华中华西主力盘开盘当天去化（套数）无供应100150305020030030 以下15020050100300500500 以上0172021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212021 年政策趋势2021 年政策方向确定，但经济环境的不确定性仍存，因而在政策执行上更强调“精准”及“时度效”，政府对各项政策措施的执行将“更宽幅波动”。房地产政策由“降成本”走向“控杠杆”，流动性“边际收紧”将一定程度抑制市场周转，“投资、投机性”购房行为受到更大抑制，使局部高涨的置业情绪降温，市场稳定性随之提高。“需求侧改革”将加快一级市场供应向租赁住房倾斜，从市场源头缓解重点城市的“供求矛盾”。租售并举之下，土地资源仍然具备充足的价值支撑。在政策引导下，城市资产作为“城市发展价值”的关键承载，将对推动城市规划、财政与经济稳健前行发挥更积极作用。1.2021 年政策方向确定，但“措施执行”将“更宽幅波动”从国际经济环境看，在疫情受控的假设前提下，环球经济将走向复苏，然而，“病毒变种”以及“外国政府抗疫措施”等因素将对“经济修复”带来影响，不确定性仍存。2021 年宏观政策需要顾及的“分项目标”对比 2020 年明显增加。从 2020 年下半年以来，“超宽松”的维稳措施已逐步向“常规宽松”过渡，但中央经济工作会议已明确政策“不急转弯”，各项维稳措施再大幅收紧的可能性较低。在政策执行上，转而更强调“精准”及“时度效”，对“资金/资源”的调度更加讲求“针对性”。对比 2020 年：（1）政策的一致性减少。2020 年各项主要措施以“维稳”为大方向，2021 年既需“维稳”亦需“促进转型”，因而，不同类型的措施、不同地区的政策，其彼此差异会有所加大；（2）波动性增加，2021 年宏观调控将更视乎实际经济发展情况动态调整，在外部环境加快变化的情况下，不排除政策在“紧缩”与“宽松”之间的切换会更加频繁。应对宏观环境不确定性：各项“执行措施”动态调整增速加快推动各主要领域全方位变革重回去杠杆过程集中关键领域变革（金融资本市场，对外开放、国资国企改革）房地产“因城施策”对杠杆率的抑制下降房地产调控机制加快革新的可能性增加：具备条件（住房保障及供应体系）的城市，行政管制措施退出，市场调节（房产税等）措施出台政策红利/资金/资源更集中指向经济转型/升级政策利率（OMO/MLF/LPR）基本稳定（但对房地产信贷的约束趋严）房地产宽松的实际执行力度提高维稳措施力度显著提高降准|更多使用全面降准降息|MLF 降息财税|加大广泛性减税降费的力度基建|大幅加大基建投入与政策支持经济运行【推动经济转型】【稳定经济发展】相对稳定回温乏力2.“降成本”走向“稳杠杆”，流动性“边际收紧”制约市场周转货币的“超常规宽松”告一段落，流动性的“边际收紧”将不可避免，对房地产实施的金融审慎管理仍将推进，这对企业的资金回笼提出更高的要求。基于过往行业融资数据统计，预计2021年房企偿债压力仍大，资金压力将驱动房企推货维持高位。受“三条红线”调控影响，2021 年土地市场或将适度降温，然而，资金面仍然关注在“优势区域”的土地获取，不同区域（基于地缘购买力、配套成熟度、规划等级及规划推进）的土地市场热度差异将更加明显。政府流动性管控的重点领域由“一级土地市场”和“二级商品住宅市场”及“三级存量市场”延伸，在需求端信贷限制加严的情况下，“投资、投机性”购房行为将受到更大抑制，局部高涨的置业情绪降温，市场稳定性将有所提高。0182021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212021 年市场展望1600140012001000800600400200012%10%8%6%4%2%0%近 5 年房地产企业境内及境外发行债券规模及利率走势11月9月7月5月3月2020年1月11月9月7月5月3月2019年1月11月9月7月5月3月2018年1月11月9月7月5月3月2017年1月11月9月7月5月3月2016年1月境内债券（亿元）境外债券（亿元）境内利率（%）境外利率（%）3.房地产对城市经济的支撑作用将继续加强2021年房地产的“需求侧改革”将加快推进，我们预计会由两个方向开展：（1）供给侧向租赁住房倾斜。包括加快完善长租房政策、重点城市土地供给向租赁住房倾斜、探索利用集体用地建设租赁住房等。租售并举之下，由于供给向“租”倾斜，“可售”的土地资源具备价值支撑。（2）地方政府持续实施各项“人才措施”。各项“人才优惠”仍然是城市吸纳“工程师红利”的“重中之重”。“因地制宜”之下，“调控政策调整”与“人才措施保持相对宽松”将同时存在。从中长期看，“稳杠杆”与“需求侧改革”相互配合，房地产对城市经济的支撑作用得以持续加强。“稳杠杆”使房地产金融风险可控，通过短期抑制市场周转，使中长期市场发展动能将与城市经济动能“保持适配”，市场发展的稳定性得以提高；“需求侧改革”着力缓解“居住成本”与“人才居住需求”矛盾，提高市场对居住需求的兼容性（租售并举）。显然，“疫后”经济环境下，房地产对城市经济的支撑作用并未改变，城市资产作为“城市发展价值”的关键承载，对推动城市规划、经济与产业稳健前行发挥更积极作用。2021年市场所处的宏观环境以及市场购买力环境，仍基本延续 2020 年趋势。对房地产实施的审慎管理将推动规模房企推货保持高位，但同时亦将抑制部分人群的购买需求，2021年市场竞争将更加激烈。不同地区之间的市场分化进一步加大，“需求不足”区域的风险或会在房企“资金周转要求提高”的情况下进一步显现。当前各城【市区边缘及近郊区域】市场成长动能充足，仍然看好该类区域在 2021年的市场表现。1.成交量：保持与近年相当地方施政重回“松紧适度”（部分过热地区的市场调控压力增加）以及流动性管控措施加强，将限制市场成交规模及价格增幅。但在房企供货保持规模高位的带动下，全年成交量仍将维持与近年年均水平相当。0192021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 202170006000500040003000200010000全国 98 个城市商品住宅成交规模走势（万）2020年12月2020年11月2020年10月2020年9月2020年8月2020年7月2020年6月2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年9月2018年8月2018年7月2018年6月2018年5月2018年4月2018年3月2018年2月2018年1月2021 年均值区间2.格局：资金仍然集中于优势城市、优势区域国家规划红利、地方人员流动，以及社会产业资金仍将持续向优势城市聚拢。“控杠杆”将加大地区市场分化，“需求不足”区域的风险或会在房企“资金周转要求提高”的情况下进一步显现。与此同时，“三条红线”将使部分房企购地意愿下降，但重点城市（尤其是经济发达区域）优质土地“买少见少”，土地购置成本“居高不下”，而“营销成本支出”在竞争加剧的市场环境下仍然“刚性”，2021年行业利润率受到更大挑战。050000100000150000200000250000300000广西云南山西重庆江西陕西福建湖南安徽湖北辽宁河南河北四川山东上海浙江江苏北京广东-10%-5%0%5%10%15%20%人民币本外币存款规模及增速前列地区当前主要地区市场成交分布3.机会：具规划/配套支撑的【市区边缘区域+近郊】成长动能看高一线当前各城【市区边缘及近郊】市场成长动能充足；“强规划”与“配套利好”支撑该类地区在 2020 年快速成为市区外溢购房需求的首要目标区域，快速推进的“产业落地”亦为客户带来更大信心。预计 2021 年相关地区市场对置业需求的吸纳作用仍将持续走强，成交热度有望保持或继续上升。0202021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210250500040080001503000300600050010000400800070014000300600040080006001200050010000300600粤港澳长三角环渤海华中华西广州广州（黄埔、番禺、南沙）东莞东莞（临深、松湖）珠海珠海（唐家湾、横琴）杭州杭州（西湖、余杭、萧山）合肥合肥（滨湖、包河、高新）南京南京（江宁、浦口）北京北京（石景山、昌平、大兴）济南济南（历城、历下、天桥、市中）青岛青岛（市北、城阳、黄岛）成都成都（天府、简阳、新津）贵阳贵阳（观山湖、双龙）长沙长沙（岳麓、雨花）主要城市具规划/配套支撑区域成交对比2019 年