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提纲提纲 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.1基本状况2经济发展3城市规划4市场状况5市场容量6未来展望基本状况基本状况-商丘、驻马店商丘、驻马店基本状况基本状况-信阳、周口信阳、周口基本状况基本状况-地理人口地理人口 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.地理人口商丘位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处，总面积1.07万平方公里，总人口824万人。辖梁园、睢阳2区，虞城、夏邑、民权、宁陵、柘城、睢县6县，代管县级市永城市。驻马店位于河南省南部，总面积1.5万平方公里，总人口844万。全市辖西平、遂平、上蔡、汝南、平舆、确山、正阳、新蔡、泌阳9县及驿城区。信阳位于河南省南部，总面积1.8万平方公里，总人口798万，辖8县2区。下辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、固始县、罗山县、光山县等8县2区。周口位于河南东南部，总面积1.19万平方公里，总人口1081万人，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8县。基本状况基本状况-地理人口地理人口 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n从人口容量来看，黄淮四市人口基数很大，在800万人以上，人口最多的为周口，在1000万人以上，其次为驻马店、商丘、信阳n从区域面积来看，均超过1万平方公里，在河南范围内面积较大，其中信阳达到了1.8万平方公里，其次为驻马店、周口、商丘n黄淮四市下辖区县数量在10个左右，相差不大。基本状况基本状况-交通条件交通条件 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.交通条件商丘京九铁路和陇海铁路，310和105国道。连霍高速公路.济广高速公路驻马店京广铁路，106和107两条国道国道，京深、阿深、新阳、上舞四条高速公路信阳京广、京九、宁西三条铁路，105、107和312三条国道，京珠高速、大广高速、沪陕三条高速周口京广、京九、漯阜三条铁路，311、106两条国道，南洛、阿深、周商、许亳四条高速n黄淮四市均是重要交通枢纽，铁路、高速公路、国道等均在四市交汇，交通条件非常好基本状况基本状况-经济状况经济状况 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.经济状况商丘矿产资源丰富、农副产品丰富、劳动力资源丰富驻马店农副产品丰富、旅游资源丰富、劳动力资源丰富信阳农副产品丰富、旅游资源丰富、水资源丰富、劳动力资源丰富周口工业较为发达、农副产品丰富、劳动力资源丰富基本状况基本状况-经济状况经济状况 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n相比河南其它地市，黄淮四市的矿产资源不够丰富、工业基础相对薄弱，因此经济较为落后n黄淮四市的农业总规模很大，但以初级农产品为主，产品附加值低，因此经济效益差n随着近年来食品价格的上涨，给黄淮四市的农业发展带了契机n黄淮四市的人力资源非常丰富，每年外出务工人员数量巨大，从而形成了独特的“务工经济”n近年来工资的上涨会增加外出务工收入基本状况基本状况-经济状况经济状况 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n拿信阳为例，2007年，培训城乡劳动力23.7万人，外出务工人员达217.1万人，其中出国务工1.2万人，当年新增农村劳动力转移16.9万人，劳务收入达166.3亿元。n“回归工程”成效显著，当年返乡创业367个，总投资达24.6亿元，带动就业19.5万人。n信阳市具有河南省人口多的重要特征，每年有约1/4的劳务输往国内外，相当一部分人群将对信阳的高端消费作出贡献。n信阳市河南省交通门户，便捷连接京广沪等发达地区，临近武汉，客观上对外出劳务提供了便捷。n信阳每年有大量的劳务输往国内外，潜在消费可期；由于具有外地的视野，受发达地区影响较大。基本状况基本状况-城市定位城市定位 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.城市定位商丘国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢纽。驻马店豫南地区商贸核心城市、工业门类齐全、城乡统筹发展的区域性中心城市，国家级农业现代化与城乡一体化发展示范区 信阳鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市 周口商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市 提纲提纲 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.1基本状况2经济发展3城市规划4市场状况5市场容量6未来展望经济发展经济发展-2007城市城市GDPGDP总量及增速总量及增速 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n黄淮四市的GDP总值差距较大，周口的GDP总量最高，超过了800亿元，其次为商丘、信阳、驻马店n黄淮四市GDP近年来增速一直较快，均超过了13%，彼此之间增速相差不大经济发展经济发展-2007人均人均GDP 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n由于具有较大的人口基数，因此黄淮四市的人均GDP较低，均不超过10000元，而最高的商丘也仅仅为9500元，依次为信阳、驻马店、周口经济发展经济发展-2007三产构成三产构成 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n黄淮四市三产结构较为相同，产业比例接近1：1：1，农业占比明显偏高，而服务业占比也较低，由此充分说明该区域的经济中农业占比较大，工业不够发达，而服务业发展也非常滞后n比较而言，周口的农业占比最高，而信阳的服务业占比最高经济发展经济发展-2007地方财政收入及居民储蓄地方财政收入及居民储蓄 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n黄淮四市财政收入和城乡居民储蓄均较低n财政收入在20-30亿元之间，仅相当于河南某些经济发达的县级市，因此政府的财力非常薄弱，对于市政投资较为有限n城乡居民储蓄不超过500亿，人均仅2000元，如此少的居民的财富积累，使得居民的大额购买力十分有限经济发展经济发展-2007人均可支配收入及增速人均可支配收入及增速 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n黄淮四市人居可支配收入也较低，在9000-10000元之间，其中最高的为商丘，最低的为周口n人均可支配收入的增速较快，基本超过了20%，由此可见随着农业资源和人力成本的增加，黄淮四市的竞争优势开始显现，居民收入增速也开始加快经济发展经济发展-2007年城区人口及主城区规模年城区人口及主城区规模 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n黄淮四市主城区规模在70-80平方公里，均属中等规模城市，但城市人口数量不高，最少的仅为54万人，而最多的也仅仅为85万人n因此充分说明黄淮四市的城市化率较低，城市首位度不高，未来具有较大的上升空间经济发展经济发展-2007年总人口及城镇化率年总人口及城镇化率 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n黄淮四市人口总量大，在800-1100万之间，其中人口数量最多的周口，达到了1081万n城镇化率普遍不高，在24%-31%之间，远低于全国水平，因此未来发展潜力巨大提纲提纲 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.1基本状况2经济发展3城市规划4市场状况5市场容量6未来展望城市规划城市规划-商丘商丘 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.城市规划城市规划-商丘商丘 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n商丘选择短期向南，中远期向西、向东的“南拓、西移、东跨”的城市发展方向。远期依托城市南部和东部良好的用地条件、优越的交通区位、便捷的基础设施配套条件，将城市空间的中心由商丘老城区转向南部，在城市东部建设新区。n城市空间布局结构将呈“一城三区”，“一城”即城市主城区，陇海铁路与京九铁路交叉口西南部扇面区域，是城市发展的主核心区。“三区”为道北区、工业园区与物流园区。n道北区指陇海铁路以北，京九铁路以西的城市区域。工业园区与物流园区是跨越京九铁路发展的产业聚集区，其中工业园区位于京九、陇海交会点的东南区域，物流园区位于交会点的东北区域。n “五组团”分为核心组团、古城旅游组团、商业组团、商贸物流组团、开发组团。城市规划城市规划-驻马店驻马店 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n驻马店中心城区发展要按照北延、西扩、东进、南优、中改的初步构想，继续拉大框架、完善功能、提高品位，实现驻马店从小城市到中等城市的跨越发展。n根据城市总体规划，到2010年，驻马店市中心城区人口规模48.5万人，用地规模51.4平方公里；到2020年组合城市(两县两区一体化)人口规模115万以上，中心城区人口73万人，用地规模76平方公里。城市规划城市规划-信阳信阳 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n信阳城市功能区分明显，中心区定位于金融、商贸服务和文化中心，湖东区将以居住为主。n平桥区和羊山新区均是目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。n东侧铁路以东定位于工业区，北部和西部定位于科研和旅游。城市规划城市规划-周口周口 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n周口市城区规划为西至李大庄镇域界，北至东王营、大王庄域界，南至汤庄、商水城关镇域界。n城区东部地带为优先发展区，未来建设成为行政办公、文化教育、生活居住为主要职能的综合性新区，西部为生态控制区，划定为生态维护用地，南部为引导建设区，北部为有限建设区，作为城市发展的战略储备空间。城市规划城市规划-周口（经济技术开发区）周口（经济技术开发区）2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n周口市经济技术开发区设立于1992年6月，1997年11月被河南省人民政府批准为省级开发区，2004年4月经市委、市政府批准接管川东工业基地。现辖23个居委会，人口6.8万，面积34平方公里。n开发区交通便捷，漯阜铁路周口站、沙颍河周口港、周口客运中心站均在辖区，近临漯周界高速、阿深高速、周商高速等干线公路。城市规划城市规划-周口（东行政新区）周口（东行政新区）2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n周口市东行政新区地处幅员广袤、地势平坦的豫东平原周口市东部，位于周口市城市主要发展方向上，规划面积9平方公里。n凭借其得天独厚的区位优势，未来东行政新区将建成为一个以圆林城市为特征，突出中原文化特色的，融政治、文化、教育、金融、商贸服务为一体的综合性中心城区。提纲提纲 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.1基本状况2经济发展3城市规划4市场状况5市场容量6未来展望市场状况市场状况-商丘商丘 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2007年商丘楼市出现供需两旺局面，投放量增大，年底在售楼房均价达到2000元/平方米水平，位置好、档次高的楼盘售价则达到3000元/平方米。n2007年商丘楼市有一个很大的特点，就是小户型热销，30-60平方米的小户型，市场非常抢手，小户型俏销，主要是总价不高，能够满足人们的投资需要。小户型多为2030岁的青年人居住，宜投资，居住门槛低。n商丘小户型购买分为自住型、投资型、过渡型。过去楼盘主打都是170-180平方米的大户型，现在发生了变化，大户型不再好卖，一些老盘甚至把大户型改造成小户型，上市后销售不错。市场状况市场状况-商丘商丘 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n商丘楼市的开发主要集中在2006年，2007年并没有明显增加。但2006年开发的楼盘集中到2007年投放，使得该年市场投放量增加。市场上销售的房屋以现房为主。整体销售形势较好，房价也一直在涨。n从目前的情况看，商丘在建项目规模大、数量多，高档楼盘建设如火如荼。红火的局面引得许多外行也进入房地产开发领域。n由于投放量将在未来一段时间增加，可以预计商丘楼市竞争在新的一年里更趋激烈。n从最近一段时间看，各楼盘对客源的争夺明显激烈，在客源争夺活动中，开发商推出诚意金加倍折抵房款、抽奖等优惠措施，已成为一种变相降价。市场状况市场状况-驻马店驻马店 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2007年驻马店房价逐渐攀升，市场均价达到了2200元/平方米，楼盘价格在2000-3000元/平方米。n楼盘价格差距较大，有1500元/平方米左右的低端楼盘，部分高端楼盘超过3000元/平方米。n市场在售项目多层逐渐稀缺，小高层开始入市，但整体尚未过渡到高层，多层价格和小高层尚有一定差距，但价格逐渐趋同。n从户型上来看，以三房和两房为主，其中三房的占到供应量50%左右。从面积上来看，三房的户型面积主要集中在120-130的区间范围内，而两房的主要集中在90-110。市场状况市场状况-信阳信阳 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n信阳市房地产市场商品房价格一直是界限不太清晰，价格以多层和高层划分，又以档次和区域划分，其价格差距多来源于项目距离城市中心的远近与是否高层的物业形态上，竞争层级较低。n2007年，信阳的房价在一些大房地产企业的带动下迅速提高，目前的均价在2600元/平方米左右，比2006年上涨17左右。小高层卖得比较好，这是2007年信阳楼市最大的一个热点。n目前市场上多层的价格在1700-2500元/平方米的区间范围内，而高层的价格范围与之相连较近，均价亦在2600-3400元/平方米之间。这种情况也与市场的定位和消费者的消费特征有一定关系。市场状况市场状况-信阳信阳 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2008年信阳楼市将新增一个区域热点，那就是向羊山新区转移。羊山新区经过近两年的建设，基础设施日益完善，随着信阳市行政中心的搬迁，羊山新区的房地产市场将加速升温。作为信阳市规划的高档住宅区南湾风景区内的楼盘也将是今年的另一个热点市场。n信阳市房地产市场上流通的商品房，从户型上来说以三房和两房为主，其中三房的大概占到总量的一半，而两房占到总量的三成多一点。从面积上来说，三房的户型面积主要集中在130-150的区间范围内，而两房的户型面积主要集中在90-110 的面积段内。市场状况市场状况-周口周口 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n楼市的城市发展格局上，周口并没有哪一个区域特别突出的情况，这可能与市区规模有关。目前，房地产开发主要围绕着城市周围进行，只要离市区近，销售情况均较好。n周口中心城区因为土地越来越紧缺，因此，地价与日俱“涨”，而房价也逐渐飙升，即便如此，仍出现供不应求的状况。而城市边缘区域，土地供应量较大，因此销售状况较为一般，价格上涨也十分乏力。n2007年周口房价上涨明显，市场均价达到了2300元/平方米，楼盘价格在2000-3000元/平方米，楼盘价格差距较大，有1500元/平方米左右的低端楼盘，部分高端楼盘超过3000元/平方米。市场状况市场状况-周口周口 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2007年周口楼市供略大于求，不过高档住宅比较火，甚至出现抢购迹象。普通住宅均价达到2000元平方米水平，而位置好一些、档次高一些的楼盘已经为3000元平方米。n在主导风格上，园林景观家居成为这些高档楼盘共同的主题，而在具体风格上又各有不同。n与往年市场以大户型为主导不同，2007年周口很多楼盘都是大小户型兼顾，尽量满足消费者的全面需求。像现代城三期蝶湖湾的户型就有40平方米260平方米超全户型，从一居室到三居室不等。n小户型比较受欢迎，甚至出现了热销的场面。原因是购房者以年轻人居多并不再一味求大，而是根据自己的需求理智选择合适的户型。市场状况市场状况-总结总结 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n主要在售楼盘销售价格在2000-3000元/平米之间，楼盘价格的差价绝对值较低，部分价格突破3000元/平米，但向上阻力较大。n市场供需从供不应求向供需平衡和供大于求转变，随着短期内房地产市场不景气，局部地区出现了供大于求。n居民偏爱大户型，但随着房价的攀升和高端客户的去化，市场户型小型化趋势非常明显，小户型也开始登上舞台。n建筑形态处于多层向小高层、高层转换的过渡时期，需求量最大的仍是多层，供应量却开始向小高层、高层演变。n需求认知户型以三房为主，且普遍偏大，但随着价格的增加和高端客户的去化，小型化趋势明显，两房也逐渐成为热点。市场状况市场状况-总结总结 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n市场客户对地段要求比较高，安土重迁思想严重，但高端客户和外来客户对于地段的选择度相对较低。n景观规划、楼盘档次、项目规模、物业等越来越成为客户考虑的重要因素，郊区楼盘开始为客户所接受，尤其是郊区大盘，借助规模优势能够取得不错的销售成绩。n市区居民以改善居住为主，且意愿十分强烈；此外具有一个庞大的的外来进城置业群体，这些人目前在周边区县工作，或者在外省经商、打工，希望以后定居城区。提纲提纲 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.1基本状况2经济发展3城市规划4市场状况5市场容量6未来展望市场容量市场容量-商丘商丘08、09年年 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2008年，商品住房建筑面积138.9万平方米，经济适用住房建筑面积44.3万平方米，廉租住房建筑面积1.7万平方米；共184.9万平方米。n2008年，供应商品住房居住用地132公顷；经济适用住房居住用地41公顷；廉租住房居住用地2公顷；合计供应住房居住用地175公顷。n2009年，商品住房建筑面积214.8 万平方米，经济适用住房、廉租住房建筑面积70.2万平方米；共285万平方米。n2009年，供应商品住房居住用地154公顷；经济适用住房、廉租住房居住用地39公顷；合计供应住房居住用地193公顷。市场容量市场容量-驻马店驻马店08、09年年 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2008年，商品住房建筑面积105 万平方米，经济适用住房、廉租住房建筑面积22万平方米；共127万平方米。n2008年，供应商品住房用地0.45平方公里，政策性住房用地0.15平方公里。n2009年，计划建设各类住房1.6万套，总建筑面积140万平方米。n2009年，新建商品住房0.9万套，建筑面积80万平方米；城中村改造0.3万套，建筑面积35万平方米。政策性住房0.4万套，其中，经济适用住房20万平方米，廉租住房5万平方米。市场容量市场容量-信阳信阳08、09年年 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2008年，供应商品住房用地0.37平方公里政策性住房用地0.4平方公里（经济适用房0.21平方公里，公共租赁住房0.19平方公里）。n2008年，商品住房建设0.49万套，建设面积44.07万平方米，政策性住房建设0.99万套，建筑面积60.4万平方米。n2009年，供应商品住房用地0.97平方公里，政策性住房用地0.41平方公里（经济适用房0.2平方公里，公共租赁住房0.21平方公里）。n2009年，商品住房建设1.34万套，建设面积120.11万平方米，政策性住房建设1.01万套，建筑面积60.87万平方米。市场容量市场容量-周口周口08、09年年 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n2008年，新增可供应商品住宅用地约51.25公顷（含安置房）。其中34公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。n2008年，周口市计划开工商品住房建筑面积约86万平方米，经济适用住房建筑面积约18万平方米，廉租住房6万平方米。n2009年，周口市计划开工商品住房建筑面积约95万平方米，经济适用住房建筑面积约15万平方米，廉租住房2万平方米。n2009年，新增可供应商品住宅用地约56公顷。其中37公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。市场容量市场容量-总结总结 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.普通商品房（万平米）经适、廉租房（万平米）08年09年08年09年商丘1392155670驻马店1051152225信阳441206060周口86952417n黄淮四市中，商丘的市场容量最大，驻马店的市场容量其次，而信阳和周口的市场容量较小。n按照正常预计，未来3-5年，黄淮四市商品房年去化量应在100万平米以上，部分城市在部分年份可能达到150-200万平米。提纲提纲 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.1基本状况2经济发展3城市规划4市场状况5市场容量6总体研判总体研判总体研判 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n黄淮四市人口数量大、区域面积广、下辖区县多。n黄淮四市均属农业大市，经济较为落后，民间财富积累单薄，居民整体购买力不高；比较而言，周口的经济总量最大，而商丘的人均水平最高，信阳外出务工收入最多。n黄淮四市优势在于农业规模大、人力资源丰富，随着经济结构的调整，在未来3-5年将越来越具有竞争力。n黄淮四市均处于城市化进程的高速发展期，目前较低的城镇化率也意味着未来有较大的发展空间；按照每年城镇化率增加1.5%保守估算，则每年有12-15万人从农村走向城市，必将带来对住房的巨大需求，预计每年中心城区仅外来人口的潜在需求将达到2万套以上。总体研判总体研判 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n从房地产发展阶段来看，黄淮四市差别不大，均进入了快速发展时期，未来5-10年发展态势非常看好。n根据规划，未来10年黄淮四市城区向周边将有较大规模的扩张，城市功能分区进一步细化，郊区土地供应充足，城市的扩张必将减缓房价上涨的速度。n随着经济适用房和廉租房的大规模建设，商品房销售将越来越针对高端客户。而随着70/90政策的严格实施，市场上小面积供应大大增加，必将给销售带来压力。n由于全国房地产市场的不景气以及07年的大量开发，市场短期内会出现供大于求的态势，持续时间可能达到2年，但未来发展趋势仍然看好。总体研判总体研判 2008 河南中原房地产顾问有限公司.All rights reserved.n从市场来看，目前价格处在2000元3000元/平米之间，部分高端楼盘能达到3500元/平米，短期内上涨空间较为有限，而长期来看，尤其是中心城区，则有较大的上涨空间，预计3-5年中心城区的均价能够达到3500元/平米以上。n目前市场上户型小型化趋势较为明显，但三房仍是最畅销的户型，预计短期内这种状况不会改变。n改善型需求、结婚需求、投资仍是城区客户购房主要动机，而进城需求是周边区县购房主因。n未来居住郊区化、大规模化将成为趋势，景观规划、建筑设计、户型及物业等将被更多考虑，品牌将成为决定楼盘能否成功的重要因素。营销策划案要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力看看其魅力所在所在解读宝莲城解读宝莲城上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划：1幢28层办公楼、4幢22层办公楼、2幢7层办公楼、2幢5层 办公楼商业广场 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。我们的难点我们的难点:我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！我们的市场在哪里？宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天；微观市场：微观市场：宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/月2.5美金/月3.5元/月3元/月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。宝莲城的核心客户群是谁核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品 能够大大提升公司形象价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业
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