新城控股高增长模式研究及潜在风险.pdf

新城高增长模式研究及潜在风险2018年8月新城地产规模提速01新城地产高增长路径02新城地产高增长背后的风险分析03结论与启示04PART 1新城地产规模提速过去的两年是中国房地产市场高歌猛进的两年，全国商品房销售额、销售面积快速发展。以郑州、苏州、南京、合肥等城市为代表的二线城市楼市行情向好，继而三四线城市的发力，使得中国房地产市场异常的引人关注，也招致了更为严厉的调控政策。尽管政策高压，但市场整体没有发生根本的变化，企业规模也在不断扩大，集中度不断上升房地产企业规模提速图：2000-2018年中期中国商品房销售金额、销售面积及同比情况-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.000200004000060000800001000001200001400001600001800002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018H销售面积（万）销售金额（亿元）销售面积同比（%）销售金额同比（%）数据来源：国家统计局、同策咨询研究部房地产企业是房地产市场的重要参与者，在市场向好的趋势下，房地产企业如浴春风。近两年来，走规模发展路线几乎成为了中国房地产企业的风向标，行业巨头逐渐露出水面，独角兽企业、黑马企业进入大众视野，整个行业集中度在不断提高，一些房企销售规模惊人房地产企业规模提速0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02011201220132014201520162017TOP3TOP5TOP10TOP20数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部图：2011年-2017年房地产企业销售规模集中度情况2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控股在2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增长94%，增速在TOP20房企中位列第五位图：2017年销售金额TOP20房企两年销售金额增长值及销售金额增长率数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部房地产企业规模提速78%45%34%142%47%20%-4%77%28%41%8%40%94%53%96%48%162%158%88%86%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%01000200030004000500060002016年销售金额2017年销售金额2017年销售金额增长率（%）2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控股2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增长94%，增速在TOP20房企中位列第五位。而2018年上半年新城控股销售金额达953亿元，排名已跃居第8位，全年销售目标已经过半房地产企业规模提速0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.000200400600800100012001400201020112012201320142015201620172018H图：2010-2017年新城控股销售金额、同比及排名情况（单位：亿元、%、位）19243128252115134124.83040 3030207919161606.21217953937852050010001500200025003000350040004500图：2018年1-6月典型企业销售金额及排名情况（单位：亿元、位）12345678910N代表房地产企业销售金额排名数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部80.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00碧桂园万科中国恒大融创中国保利地产中海地产龙湖地产华夏幸福华润置地绿城中国新城控股3年复合增长率（%）5年复合增长率（%）高歌猛进的市场，为房地产企业规模发展提供了氛围，房企销售增速快速提升，企业增长活力旺盛，以2017年末期数据为例，以万科、碧桂园等典型企业销售规模复合增长率来看，都呈现出了较高的增长速度。其中，新城控股3年复合增长率达到72.77%，仅次于融创中国，5年复合增长率也达到51%，位居第三位。反映出新城控股近年来销售规模快速增长的趋势房地产企业规模提速图：2017年典型房地产企业销售金额复合增长率情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部市场的良好势头使得新城在盈利规模和能力得到提升。在2014年之前因为本身规模较小，新城利润规模并不大仅为10亿级别，但在2015年市场的好周转，新城利润规模和销售毛利率大幅提升，特别是在2017年其利润规模达到60亿元，销售毛利率达到接近30%，在2018年中期，新城业绩保持高速增长，毛利率提升至31.9%房地产企业规模提速图：2012-2018年H1新城控股净利润及销售毛利率情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部051015202530350102030405060702012201320142015201620172018H1净利润（亿元）毛利率（%）PART 2新城地产的高增长路径企业发展的5个维度近年来房地产企业规模的快速增长是有目共睹的，但是规模的增长并不能简单的概述为企业成长的全部。为了较为全面的分析新城地产是如何做到规模的高速增长，我们从五个维度进行分析，分别是规模积累、运营效率、增长品质、成本控制、稳健发展五个方面，以求更全面的分析新城地产高速增长的路径规模效率品质成本稳健规模效率品质成本稳健发展历程：新城地产国内少有的双上市平台房企销售规模：销售业绩快速增长，长三角、中西部成贡献大户土地储备：充足土储为高成长保驾护航多元化：住宅+商业双轮强驱动模式抓住市场快速增长周期-100102030400500100015002000201020112012201320142015201620172018E新城控股销售金额（亿元）全国商品房销售金额同比增速（%）企业规模的快速发展离不开市场环境的支撑，换句话说企业的发展战略要符合市场变化的大趋势。新城地产规模的快速发展主要从2014年起，当年销售金额仅为245亿元，但经过4年的快速发展销售金额已达1264亿元，三年复合增长达到72.7%，并在2018年制定下1800亿元的销售目标，而在此时期，中国房地产市场也高歌猛进，特别是2016年商品房销售金额同比增长34.7%。可以看出新城地产在市场整体向好的趋势下，销售业绩取得快速发展高速发展期2014-2017年全国商品房市场增速分别为-6.3%、14.4%、34.7%、13.7%2014-2017年新城控股销售金额分别为18.8%、30.3%、103.7%、94.4%2014-2017年新城控股新增土地储备面积分别为440、758、1464、3392.8（万平方米）图：2010-2017年新城控股销售金额及全国商品房销售金额对比情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部新城地产发展历程新城地产创建于1993年，大本营位于江苏的常州市，从深耕一个城市到布局全国，项目逾300多个项目，其间公司发展历程经历了多次转折，但细数其发展历程大致有两条线可追溯，一条为业务线，另一条为资本线，在2016年A股市场上市后，其也是国内房企少见的双平台上市房企之一1993新城团队在常州成立2001新城借壳“五菱B”登陆资本市场，股票简称“新城B”20021996成为常州市场领先者走出常州，实现城市公司到区域公司的突破2008涉足商业地产，房企百强前202010战略重心转移至上海，销售额首次突破100亿2011大胆超越长三角区域，布局武汉、长沙等中部核心城市20122014公司加大全国化布局步伐，进入南昌、济南、长春等20152017销售金额突破千亿，达1264亿元,新城发展登陆H股，成为双平台上市房企公司将B股停止上市，而整体打包A股上市，实现A股H股同时上市业务线历程资本线历程数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部新城地产发展历程即使是双平台上市，但最终公司董事长王振华还是以绝对的控股优势成为H股上市平台新城发展控股（1030.HK）实际控制人，以及A股上市平台新城控股（601155.SH）的实际控制人，集中的股权结构保证了稳定的控制权，保障了公司战略的稳定性。也可以看出新城发展控股是新城控股的股东，股权占比67.14%王振华Infinity Fortune Development LimitedFirst Priority Group Limited富域香港投资新城发展控股（1030.HK）香港创拓发展有限公司常州富域发展有限公司常州德润咨询其他有限售流通股其他非限售流通股新城控股（601155.SH）100%100%100%72.3%100%100%61.04%6.1%0.99%31.87%销售规模业务和版图在“以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部扩展”的“1+3”扩展战略指引下，新城的全国版图逐渐扩大，其中2017年末，长三角已进驻城市达到50个、珠三角8个、环渤海9个、中西部15个。另外，近年来新城地产通过“住宅+商业”双轮驱动助力新城版图扩张，规模化效应更加明显9个城市50个城市8个城市15个城市住宅项目分布商业项目分布销售规模销售金额大增城市进入提速2017年新城地产合约销售金额突破1000亿至1264.7亿元，同比增长94%，2018年上半年公司销售金额已达953亿元，同比增长94%，保持了2017年的高增长势头，而2016年的销售金额同比增长达到104%，销售金额的高速增长与新城快速的城市进入不无关系，截止2017年末公司进驻超过70个地级市、200个县级市，总数接近2016年的两倍，全国布局正在稳步推进0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.000500100015002000050100150200250201220132014201520162017未来图：2010-2018年中期新城控股销售金额及同比情况（单位：亿元，%）图：2012-2017年新城控股城市进入数量情况（单位：个）数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部全年目标1800亿元销售规模长三角销售贡献最大从销售的结构来看，2017年长三角地区城市占比最高，达到75%，体现了公司多年深耕长三角的优势，而环渤海和中西部城市占比的上升也体现出了公司进军全国战略的实施.与2016年对比，更加显示出新城深耕长三角和拓展中西部的力度，这两个区域在销售贡献上占比是增加的。时至2018年上半年，这样的格局并没有发生变化，长三角占比58%、中西部占比27%、环渤海占比13%、珠三角占比3%80%13%6%1%85%9%5%1%长三角中西部环渤海珠三角75%12%10%3%81%8%8%3%长三角中西部环渤海珠三角内圈销售面积外圈销售金额内圈销售面积外圈销售金额图：2017年新城控股销售金额区域占比情况图：2016年新城控股销售金额区域占比情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部销售规模新一线城市贡献占半壁江山从城市量级来看，新城地产所布局的新一线城市所销售的金额占据新城总销售金额的半壁江山，其次是二线城市的销售金额占到总销售额的两成左右，相比2016年新一线城市销售占比有所下滑，而在二线城市的销售金额占比增加约12%，主要是由于新一线城市对楼市调控趋严，以及城市布局数量的增加，集中度的分散，而二线城市如常州、嘉兴、南通、合肥等城市销售增加所致，也可看出公司在城市布局上轻车熟路。2018年继续延续了以二线城市为主的投资策略，一线城市占比5%，二线城市占比50%，三四线城市占比约45%7%49%25%19%12%53%20%15%一线城市新一线城市二线城市三四线城市2%44%36%18%5%51%32%12%一线城市新一线城市二线城市三四线城市内圈销售面积外圈销售金额内圈销售面积外圈销售金额图：2017年新控股销售金额城市量级占比情况图：2016年新城控股销售金额城市量级占比情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部注：图表中城市划分为2017年由第一财经公布的中国城市新分级名单，与传统的城市量级名单有区别，但更符合实际销售规模TOP5城市贡献占半壁江山从城市个体来看，长三角城市不愧为公司深耕区域，城市销售金额的前列均为长三角城市，其中以苏州、杭州、南京、上海常州等城市销售贡献最为明显，但TOP5城市占比从2016年的57%下降至50%，主要是由于2017城市布局更多，集中度产生了分散16%13%8%8%5%50%苏州杭州南京常州上海其他20%13%12%7%5%43%苏州南京上海杭州常州其他图：2017年新城控股销售金额TOP5城占比情况图：2016年新城控股销售金额TOP5占比情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部土地储备充足土储为高成长保驾护航2017年公司新增土地储备122幅，建筑面积3392.8万元，总土地储备建筑面积为6740万平方米，存续比达到7.3年，以目前的土地储备，够公司连续开发7年，而以目前公司“一城一策”战略，在全国土地市场的开拓土地，未来其土地储备面积将会大幅增加。从公司新增土储就能看出，2017年公司新增土地储备3392.8万平米，3年复合增长率高达97%，同比高达132%，而仅2018年上半年就增加土储2073万平方米，可见新城对快速增长规模的渴望0.01.02.03.04.05.06.07.08.0010002000300040005000600070008000201220132014201520162017总土地储备(万）销售面积（万）存续比（年）3年复合增长率63%3年复合增长率97.6%图：2012-2017年新城控股土地储备和存续比情况图：2012-2018H1新城控股新增土地储备情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部020406080100120140050010001500200025003000350040002012201320142015201620172018H1新增土储面积（万）金额（亿元）宗数（宗）土地储备充足货值保障后续开发目前新城土地储备建筑面积达到8644万平方米，以2018年上半年平均售价12303元/平方米计算，新城目前土地储备总货值达到10635亿元，如果按照每年30%的销售增速，此货值可为新城地产提供约3-4年的土地供应，保证后续的项目开发，也可以说仅现有的土地储备就可以维持新城较高的增长水平图：2012-2017年新城地产土地储备总货值情况（单位：亿元）1800234030423954.6010002000300040005000图：2017土储总货值可覆盖开发年限（单位：亿元）备注 1、平均售价按2017年的13624元/计算2、销售金额增速按每年增长30%计算2002数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部0200040006000800010000120002012201320142015201620172018H1土地储备加大在中西部和长三角的扩张为了快速推进规模的增长，公司不断提高城市进入力度和土地储备拓展力度。战略性的布局核心重点城市，从公司的土储结构来看，2017年拥有土储的城市有60个，新增城市27个，其中中西部增长13个城市，是公司布局的四大区域中城市增长最多的区域，2018年上半年各区域拓展城市数量继续增长，共进入72个城市图：2012-2018H1新城控股拥有土储区域城市数量变化（单位：个）图：2012-2018H1年新城控股拥有土储区域建筑面积变化（单位：万）公司在城市进入轨迹上为长三角中西部环渤海及珠三角 加大在中西部和长三角的城市进入数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部2012201320142015201620172018H1珠三角12368环渤海335814中西部222341719长三角7810172129310102030405060708002000400060008000100002012201320142015201620172018H1长三角中西部环渤海珠三角土地储备加快布局重点城市近三年来是形成快速发展的三年，在城市进入发面也实现了质的突破，在原有进入城市的基础上，大力推动城市进入和重点城市的布局，特别是中西部地区和环渤海城市的拓展，新增城市中省会城市，直辖市及核心一线城市占比较高，而这些城市在过去的两年里价格几乎都处在上升通道中，可以说公司把握住了新增城市楼市变化趋势，助力规模化发展长三角中西部环渤海珠三角新增重点城市2015安庆、常州、杭州、嘉兴、金华、金坛、南昌、南京、南通、宁波、衢州、上海、绍兴、苏州、台州、无锡、镇江成都、武汉、长沙济南、青岛、长春海口、泉州/2016安庆、常州、杭州、嘉兴、金华、金坛、南昌、南京、南通、宁波、衢州、上海、绍兴、苏州、台州、无锡、镇江、合肥、泰州、温州、扬州成都、武汉、长沙、昆明济南、青岛、长春、临沂、天津海口、泉州、佛山合肥、温州、昆明、天津、佛山2017安庆、常州、杭州、嘉兴、金华、南昌、南京、南通、宁波、衢州、上海、绍兴、苏州、泰州、无锡、镇江、合肥、泰州、温州、扬州、镇江、滁州、湖州、淮安、淮北、淮南、连云港、上饶、宿迁、徐州成都、武汉、长沙、昆明、鄂州、桂林、汉中、黄石、荆州、南宁、钦州、太原、西安、孝感、郑州、重庆、宝鸡济南、青岛、长春、临沂、天津、德州、廊坊、唐山海口、佛山、惠州、晋江、肇庆、东莞徐州、桂林、南宁、太原、西安、郑州、重庆、廊坊、惠州、东莞02000400060008000100001200014000160001800020132014201520162017合肥温州昆明天津佛山徐州桂林太原西安郑州重庆廊坊惠州东莞图：2013-2017新城地产所布局重点城市价格趋势图数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部52%29%10%9%长三角中西部环渤海珠三角59%21%13%7%长三角中西部环渤海珠三角0200400600800100012001400一线城市二线城市三四线城市20162017050100150200250300350400一线城市二线城市三四线城市20162017图：2017新城地产新增土储建筑面积区域占比图：2017新城地产新增土储成交额区域占比图：2016、2017新城地产新增土储建筑面积城市量级对比（单位：万）图：2016、2017新城地产新增土储成交金额城市量级对比（单位：亿元）土地储备发力进驻三四线城市2017年新城新增土地储备3392.8万平方米，2018年上半年新增2073.9万平方米，从区域分布上来看长三角及中西部投资占比较大，未来这两个区域仍然将是新城的主战场。从城市的级别来看，与2016年相比，2017年新城地产加大了在三四线城市拿地的力度，并同时加大在二线城市的投资力度，主要是受2017年三四线城市市场向好的影响，以及规模化的需求。同时符合公司投资下沉的战略方向数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部数据来源：中指数据、同策咨询研究部土地储备多样化拿地方式和其他品牌房企一样，在土地获取上新城采用多样化的拿地方式，以招拍挂为投资拿地的核心方式，继而拓展更多获取土地的机会，如并购、合作等方式，除此之外，公司通过在城市郊区开发“吾悦”商业综合体的方式快速进入城市，形成吾悦广场+配套住宅的拿地模式，既能够保证成本可控，同时也可在进入新城市后快速树立品牌49%29%22%招拍挂收购合作图：2017年新城地产拿地方式占比情况多元化住宅+商业双轮驱动2012年公司“吾悦”商业地产品牌下的三大产品线初步形成，并在战略上至今一直坚持“住宅+商业”双轮驱动。自2014年公司就开始加大吾悦广场的开拓，吾悦广场的销售金额占比达到15%，至2015年的升至30%左右，并一直保持该比例，商业部门和住宅部门贡献的销售额比重为1:2。从分布来看，长三角依然是吾悦广场分布最多的区域，0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0002004006008001000201220132014201520162017住宅销售金额（亿元）吾悦销售金额（亿元）商业与总销金额占比（%）291751长三角中西部环渤海珠三角图：2012-2017年新城地产销售结构占比情况图：2017年吾悦广场区域分布情况（单位：个）数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部备注：吾悦广场的产品形态多为综合体形式，也就是说其销售收入不仅含有商铺的销售，同时还有配套住宅的销售金额多元化“吾悦广场”为城市进入先锋产品公司销售收入在商业和住宅之间保持着平衡的态势，不仅是自持商业项目能产生稳定的现金流，更重要的是吾悦广场在新城市进入中往往充当着先锋的角色，在目前的投资策略中，公司一般以吾悦广场综合体的形式进入新城市，以商业综合体的形式进入往往能“打动”地方政府，而以较低的价格获得土地，在2018年上半年中，形成地产新增土储1640万平方米，其中47%是通过商业综合体模式拿地（吾悦广场+配套住宅）表：2015-2017年新城地产进入城市仅为吾悦广场单项目城市及项目时间城市及项目数量2015南昌吾悦广场、长春吾悦广场、海口吾悦广场、安庆吾悦广场、台州吾悦广场、成都吾悦广场、桐乡吾悦广场72016金坛吾悦广场、台州吾悦广场、嵊州吾悦广场、宁波吾悦广场、衢州吾悦广场、晋江吾悦广场、如皋吾悦广场、义乌吾悦广场、瑞安吾悦广场92017平湖吾悦广场、启东吾悦广场、仙居吾悦广场、玉环吾悦广场、丹阳吾悦广场、扬州吾悦广场、泰兴吾悦广场、昆明吾悦广场、临沂吾悦广场、太原吾悦广场、上饶吾悦广场、淮南吾悦广场、连云港吾悦广场、滁州吾悦广场、西安沣东吾悦广场、南宁吾悦广场16图：2018年中期新城地产以商业综合体模式拿地占比情况47%53%商业综合体模式其他数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部规模效率品质成本稳健高周转：周转率处同等规模房企前列标准化：标准化体系助推规模与质量股权激励：稳定中高层团队高周转规模增长拖累周转率00.10.20.30.40.50.60.720122013201420152016201700.10.20.30.40.5201220132014201520162017图：2012-2017年新城地产总资产周转率（单位：次）图：2012-2017年新城地产存货周转率（单位：次）在国家严格楼市调控、去杠杆的背景下，企业周转速度对于企业的运营来看更显得重要。从新城自身来看，从2012年至2017年6年的时间内其总资产周转率和存货周转率是下降的，这主要是由于自身资产规模以及土地储备增加所导致的，特别是从2015年进入快速发展期后，总资产周转率快速下滑，2017年土地储备的快速增长也导致存货周转率的快速下滑，对于快速发展的新城而言，两项衡量周转率指标的下滑属正常情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部高周转规模增长拖累周转率但横向来看，公司2017年末的总资产周转率、存货周转率排名行业前列。在以2017年销售规模相当的企业横向对比来看，新城控股的总资产周转率、存货周转率都长期保持着领先。尽管由于规模增长拉低了企业的周转效率，但其依然高于行业平均水平00.10.20.30.40.5201220132014201520162017新城发展控股泰禾集团世茂房地产招商蛇口金地集团行业均值00.20.40.60.8201220132014201520162017新城发展控股泰禾集团世茂房地产招商蛇口金地集团行业均值图：2012-2017年新城及其他典型房企总资产周转率（单位：次）图：2012-2017年新城及其他典型房企存货周转率（单位：次）数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部高周转“0346”战略近几年来，行业内房地产企业主要追求规模化发展，所以高周转成为追求高周转企业的唯一方式。为了提高周转速度，公司制定了“0346”战略，即为项目开发周期节点控制的时间表，以此来提升公司的周转速度0346拿地即开工3个月示范区开放4个月开盘6个月融资性现金回正1212个月现金流回正，包括拿地、销售、租赁、融资2年标准化项目（20-30万方）竣工周期一般为2年，大型项目则稍慢“0346”战略标准化住宅产业化助力产品打造早在2005年就开始实践住宅产业标准化，在2007年成立了新城建筑技术研究中心，成为继万科之后国内第二家成立研究院的房企，之后还提出了新城百年住宅战略，在2014年百年住宅战略升级为“Think芯”战略，提出打造会思考的“芯”住宅，2016年该战略再次升级为2.0版本，提出打造会思考的智慧住宅芯住宅以产业化生产方式筑造品质建筑芯生命以舒适、低耗、人本打造健康生活芯创想以颠覆传统住宅观的指标技术创造包年可变空间智变空间：通过套内减少沉重墙，实现大跨度空间，占供空间拓展智变技术：通过支撑体和填充体的分离技术，保证维修和更换的便利性芯智汇以时代科技服务于人的智慧服务 打造智慧社区 幸福社区以及THINK芯是基于智慧云科技服务平台 将智慧生活、智慧家居、智慧健康、智慧安全与智慧教育统合为一，用户可通过APP全面体验标准化价值链管理标准化模式新城的标准化模式是全价值链管理标准化模式，是将产品标准化思想推广应用到土地、规划、采购、施工、营销、服务等价值链全流程，新城通过自我总结，标准化模式设计到土地、产品、施工、精装和服务的五大体系，不仅设计每一个部门，同时也渗透进项目开发的每一个阶段工程管理营销管理物业服务客户服务土地拓展项目策划研发设计招标采购价值链流程新城标准化的核心思想设计创新生产合规管理严谨服务贴心考核科学标准化五大标准化体系自2005年来，在标准化领域新城不断探索借鉴标杆企业的做法，在“产品标准化”模式的基础上，注入了“全价值链管理标准化”思想，形成符合自身特点的标准化模式，并形成五大体系，使得新城系统性能力得到最大程度的发挥项目选址标准化产品研发标准化客户服务标准化工程施工标准化全面精装标准化标准化项目选址标准化从项目选址开始，新城就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资决策的科学性，使这个开发链有序推进。标准主要包括土地储备库、消费者研究、城市地图、产品线选址标准四个方面系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况土地储备库通过大量的市场研究对目标城市潜在客户（特征和需求）进行扫描，形成报告消费者研究根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行分析，作为项目选址的重要依据城市地图对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价模型产品线选址标准以商业产品线“国际广场”选址标准为例二三线城市核心商圈或副商圈城市综合体，商业+高端办公、高端酒店+高端住宅占地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上辐射5-10公里100万人群消费业态为精品超市+影院+百货主力店等休闲、购物、商务、文化、旅游于一体现都市城市综合体，国家化城市地标以出游商业、酒店为主、销售办公、住宅、开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉淀较大资金标准化产品标准化产品标准化是形成标准化体系的核心，也是新城品质管理的基础。在举一反三、总结经验的基础上进行总结，能够有效避免错误重复发生，可以高效率地提升产品的整体质量客户细分细分价值居住要求技术标准模块设计目标客户特征职业发展独立空间品味体现社交娱乐空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求使用标准性能标准部品模块化功能模块化户型模块化组团模块化标准化产品体系产品设计产品本地化施工图设计概念化设计12345新城标准化产品体系路径输入部分输出部分标准化工程施工标准化工程施工是项目最重要的一个环节，也是保证产品质量最关键的步骤，在该类别的标准化中，新城制定了景观标准化、水电标准化、智能标准化、土建标准化等标准化体系对于小区实证道路、车行道、管线、检查井、绿化区内的设备箱基座等，都按照严格的标准化做法执行。景观绿化标准化楼宇对讲系统、门禁控制系统、车辆管理系统、电视监控系统、周界防范系统、电子巡更系统等各种智能化系统的预埋和安装制定了标准化体系智能标准化从电气分部、给排水分部、消防分部三方面划分，每个分部下面的各种细节还会制定各自的标准化做法水电标准化基础标准化施工、主体标准化施工、屋面及防水便准话施工、地面标准化施工、楼面标准化施工等进行标准化的做法土建标准化标准化全面精装标准化住宅全装修是地产节能化生产的重要手段。新城的全装修研究与实施，作为公司产品线中的有机组成部分，不仅覆盖于中高端产品，更从客户的需求研究出发，建立了从低到高满足不同层面客户需求的产品、技术标准，形成了全面系统的研发、设计、施工和供应商体系室内设计与建筑同步，保障产品品质精装修在户型设计阶段介入，专业分工，整合各个部门专业技术，消除后期是被设计对建筑内部空间、水电布置的重新调整，杜绝资源浪费，消除质量隐患严格的验收制度全专修过程“一户一验”制，过程管控，全程把控土建施工与精装施工一体，强化质量责任，消除安全隐患装修和土地密切配合，避免个体家装过程中随便变更房屋结构或破坏管道等行为统一采购，工厂化定制，全自动化柜体生产链确保产品标准在不同地区得到有效落地，同时，严格产品源头，提升现场施工精度和质量管理标准标准化客户服务标准化其实对于房企而言，除了投资、开发、营销等，还有与客户之间的关系也是很重要的，如何提升客户体验、客户忠诚度、企业品牌形象等，都是值得去探索的。新城通过与客户多年的接触，整合出了新城自己的客户服务标准化物业服务品质标准日常管理服务公共秩序安全服务公共区域保洁服务公共区域绿化服务公用设施设备管理商铺管理案场服务会所服务案场服务品质标准A.外场迎宾停车形象展示 车辆引导 区域保洁 绿化维护电瓶车服务B.案场接待区门童服务 案场客服 案场保洁 绿化维护置业顾问 财务会计C.样板展示区迎客服务 秩序维护和巡逻 门厅和室内客服样板房保洁和绿化新房交付服务标准在交付的整个流程制定了详尽的标准化。包括交付准备期、现场交付、集中整改及关系维护等。以集中整改和关系维护为例，物业向客户发出进度提醒，再由4008做交付集中回访，并形成专项报告。圆梦系列回访率在50%，尊详系列回访率100%，回访一般在交付后一个月内完成标准化标准化助推企业高周转一系列的标准化促使形成在运营效率上大幅提升，为规模化发展提供了有力的支撑。在完整的标准化体系的支撑下，新城的设计和开发周期得到大大缩短项目选址标准化土地储备库、消费者研究、城市地图、产品线选址标准产品研发标准化客户细分、细分价值、居住要求、技术标准、模块设计工程施工标准化景观绿化、水电标准化、智能标准化、土建标准化全面精装标准化室内设计与建筑同步、土建施工精装一体、产业化定制客户服务标准化物业服务品质标准、案场服务品质标准、新房交付服务标准60%设计变更率降低60%45%设计周期缩短45%20%战略采购率升高20%15%施工损耗率降低15%10%成本降低10%5%客户满意度提升5%激励机制股权激励计划稳定管理团队2016年新城地产推出了一项高管股权激励计划，发行限制性股权4200万股。按不同比例授予10名高管及49名中层管理干部，共计59人，公司公告称，充分调动本集团董事、关键员工的积极性是这次激励计划的一个很重要目的。实际上，在此之前，公司曾发生频繁的人事变动，此次股权激励计划是稳定管理团队的策略授受方或限制性股票数量（万股）占授予限制性股票总数的比例占公司股本总比例梁志成、陈德力等10位高管108025.75%0.486%公司中层管理和核心骨干合计49人277065.95%1.247%预留部分3508.33%0.158%合计42001001.891%表：2016年新城控股第一批限制性股权激励计划公司层面个人层面时间解锁比例解锁条件（公司层面）同比解锁比例解锁条件201640%净利润达到25亿元36%100%A（优秀）或B（良好）201730%净利润达到35亿元40%80%C（合格）201830%净利润达到50亿元43%0D不合格表：2016年新城控股第一批限制性股权激励计划解锁条件数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部规模效率品质成本稳健住宅产品线：向中高端产品线创新商业产品线：吾悦广场城市进入先锋客户服务：幸福360服务体系创新业务：产业链延伸打造多元化业务体系产品结构住宅商业创新业务服务住宅和商业是新城地产最主要的产品，在企业转型的背景下创新业务也孕育而生，最终形成了以住宅、商业为根本和基础，培育创新业务的发展，同时，将新城的服务体系延伸至与客户的每一个触点动作中，提升客户体验感，促进客户对新城品牌的信任度和粘着力，四者间相互协同发展，整体推进产品品质的提升亲子娱乐创业孵化器电影院线养老地产提供扶持丰富产品体系提供360服务体系住宅产品线传统四大产品线满足不同客户需求经过多年的发展，以及标准化体系的打造，新城长期以来形成了四大产品线，低端、中低端、中高端、高端分别针对不同的人群，其产品名分别为幸福启航、幸福乐居、幸福圆梦、幸福尊享，四条产品线代表着满足客户不同的诉求点，产品线命名人群描述典型特征诉求点项目命名规则低端幸福启航 以青年一代、空巢人群、中年之家为主，普通职员 收入较低，其所购住房面积小 支付力低，对房屋的品质要求也不高 刚性需求 中价格、低要求 供房压力大有就幸福苏州：新城城常州：新城玉龙湾、新城清水湾“城”系列命名格式：新城，*新城中低端幸福乐居 多为三口之家，收入一般，大部分没车 有刚性需求 无政策保障 供楼压力大轻松置业常州：新城南郡、新城尚东南京：新城尚座上海：新城盛景“景”系列命名格式：新城，*景新城尚景新城盛景新城风景中高端幸福圆梦 以小太阳家庭和三代同堂为主 其购房面积较大，对产品和周边配套要求比较高 产品和配套要符合其享受人生的生活态度 支付能力强 改善型需求 品质要求高幸福美满常州：新城公馆、公园壹号（别墅）无锡：盛世新城“郡”命名格式：形成，“新城*郡示例：新城金郡新城上郡高端幸福尊享 以小太阳家庭和三代同堂为主 其购房面积较大，对产品和周边配套要求比较高 产品和配套要符合享受人生的生活态度 支付能力强 销售型需求 稀缺性要求享受人生常州：新城首府、湖畔春秋、新城帝景依项目的不同而异，如：新城首府（地段）湖畔春秋（自然资源）表：新城地产传统产品线分布情况住宅产品线打造全周期产品四大产品向分别对应着不同诉求的家庭，换言之也对应着不同的细分市场。目前，在新城落地的产品中，中端市场的乐居和圆梦系为主，也是新城进入新城市的首选产品。而在一些较为成熟的城市如苏州、常州、上海等市场，力求全产品向覆盖产品线产品线创新偏重于中高端新城在创新的路上并没有停止，随着市场的变化和战略的调整，新城地产将减少低端产品线的投入，加大中端及高端新产品线的市场进入。2017年新城推出三大全新产品系列，新中式樾系、大都会隽系、现代昱系，分别针对不同诉求的客户群体，是在此前产品系上的一个创新和突破产品线产品线产品特征人群描述诉求点项目中端大都会隽系 稀缺地段、改善产品、高端配套、极致服务 首次置业或首次改善客户都市生活功能需求成都：京汉新城悦隽江山、悦隽风华、新城悦隽天府镇江：新城悦隽中端现代昱系 城市核心区域，轻奢高层和小高层 首次置业或首次改善便捷出行享城市繁华金华：新城云昱高端新中式樾系 改善型高层和洋房为主力，别墅少量 中层改善消费者中式怀旧、美满安享泰州：新城荣樾南丰：新城荣樾常州：新城樾府璞越系 新城体系高端物业，院墅为主，尽显深厚中式文化底蕴 高净值改善客群对精神和物质双重追求的释放南京：璞越钟山、璞越和山表：2017年新城创新住宅产品线分布情况商业产品线三大品牌新城地产双轮驱动的另外一轮就是其商业地产，吾悦广场是新城商业地产的旗舰品牌，涵盖了吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线，吾悦国际广场定位高端、主打国际精品；新城吾悦广场以缤纷动感塑造区域型时尚商业中心；吾悦生活广场致力成为便捷的社区生活中心，公司计划至2020年开业数达到100个以上，而截止2017年已有23家吾悦广场开业，在