老年公寓规划设计建议策划方案.pptx

本报告是严格保密的。案例一：北京东方太阳城项目案例一：北京东方太阳城项目本报告是严格保密的。案例一：北京东方太阳城项目案例一：北京东方太阳城项目u项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。u建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。u项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。太阳城一期太阳城二期太阳城三期本报告是严格保密的。东方太阳城项目一期东方太阳城项目一期欧式风格，塑造田园式社区。本报告是严格保密的。东方太阳城项目一期东方太阳城项目一期建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。户型面积：单元面积从70至230平米不等。配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。本报告是严格保密的。东方太阳城二期东方太阳城二期联排独栋四合院欧式风格，创造和谐的生态社区。本报告是严格保密的。东方太阳城二期东方太阳城二期u建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。u规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅”的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。本报告是严格保密的。东方太阳城三期东方太阳城三期欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。本报告是严格保密的。东方太阳城三期东方太阳城三期u建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层u规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。本报告是严格保密的。东方太阳城畅销户型东方太阳城畅销户型公寓户型四室两厅两卫三室两厅两卫两室两厅一卫本报告是严格保密的。东方太阳城畅销户型东方太阳城畅销户型排楼户型本报告是严格保密的。东方太阳城畅销户型东方太阳城畅销户型独栋别墅户型本报告是严格保密的。东方太阳城畅销户型东方太阳城畅销户型四合院户型本报告是严格保密的。东方太阳城装修标准东方太阳城装修标准东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。（具体装修标准详见下页）本报告是严格保密的。序号 部位 初装修标准 备注 1 楼、地面 卧室、起居室、内走道、阳台 现浇砼楼地面基层及垫层找平 预留面层位置 厨房、卫生间 做完防水层和保护层 地面砖用户自理 2 墙面 卧室、起居室、走道等 做至基底，刮水泥腻子 面层乳胶漆用户自理 卫生间 做完防水,水泥沙浆搓麻 面层瓷砖用户自理 厨房 做完防潮，水泥沙浆搓麻 面层瓷砖用户自理 3 顶棚 做至基底，刮水泥腻子 面漆用户自理 4 户门 防火、防盗、隔音高级户门安装到位 5 内门 预留门洞 内门框及门扇用户自理 6 外窗及有关部件 外窗（起居室落地门窗）铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门）窗台板 水泥窗台抹平 7 卫生间 管道接至预留位置（并安装截止阀门）所有卫生洁具用户自理 8 厨房 燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩口，完成全部下水管道 9 阳台 阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同 10 空调机位 预留空调室外机位置和空调孔 11 暖气片 集中供暖，暖气片安装到户 12 照明灯、灯具及控制开关 安装普通灯具，开关按设计安装到位 装饰灯具用户自理 13 插座 按设计全部安装到位，包括面板 卫生间、厨房的插座安装预留面层位置 14 电视、电话插座 按设计全部安装到位 15 电脑网络 预留端口 16 户内跃层楼梯 楼梯到踏步基层 面层及扶手用户自理 17 安防及报警系统 每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动按钮一个，主机一台 玻璃破碎、红外报警等探头自理 本报告是严格保密的。东方太阳城装修创新东方太阳城装修创新1、采用液压蝶式无机房电梯，这样不但节省了建设专门的电梯机房的投资、减低噪 音，还降低了电梯的运行成本和后期维护费用。2、社区内自建污水处理站，实现全部生活污水的净化处理后回收利用。一方面可防止 降 水不充分而导致绿地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社区的生态环 境更 为环保，运做高效。3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，整个退休生活社区设计了运行成本低 廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存于社 区湖面，用来进行社区内绿化灌溉。4、对社区内大面积的湖水、溪流等水系的处理，采用生态水质净化系统。经过生物技 术处理后的湖水，可以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题，同时也可使社 区的水系处于良好的生态群落的循环之下，保存了社区良好的自然面貌。5、水源热泵中央空调系统，为二期25万建筑平米的公建和居住单元确定选用水源热泵 集中供暖、制冷提供了完备的第一手的技术和运行资料。6、电磁门锁、门禁一卡通系统将为居民的出行及社区的物业管理提供了极大的便利。7、紧急呼叫系统连系布置于主卧室和起居式的固定呼叫按钮和可移动呼叫按钮保持着 每单元与社区呼救援助中心的热线联系。8、自备深井供水系统；自建的压缩天然气站等。本报告是严格保密的。东方太阳城相关配套设施商业街高尔夫球场俱乐部本报告是严格保密的。东方太阳城客群年龄及职业东方太阳城客群年龄及职业专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在主要业主是年龄在56 56 岁以上岁以上的老年人，的老年人，占现占现居住人口比例的居住人口比例的80%80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。教育程度较高的职业明显成为购房的主体，教育程度较高的职业明显成为购房的主体，专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事业单位领导、大中型企业管理者业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的占总居住人口的58.34%58.34%，这充分说明这四类客群是中国老，这充分说明这四类客群是中国老年住宅消费的中坚力量。年住宅消费的中坚力量。工人、服务人员和普通工作工人、服务人员和普通工作的购房者占目前项目居住人口的三分的购房者占目前项目居住人口的三分之一，为之一，为35.42%35.42%，普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。本报告是严格保密的。东方太阳城项目点评东方太阳城项目点评u规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。u市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。本报告是严格保密的。案例二：北京太阳城项目案例二：北京太阳城项目本报告是严格保密的。案例二：北京太阳城项目案例二：北京太阳城项目u项目规模：占地42万平方米，建筑面积34万平方米。u建筑类型：公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场。u项目亮点：东方建筑风格的四合院、国医堂、仿古文化步行街、庭院等。本报告是严格保密的。太阳城项目规划图本报告是严格保密的。太阳城公寓太阳城公寓针对老人特点设计欧式风格本报告是严格保密的。太阳城别墅太阳城别墅 太阳城有250到300平方米、400到500平方米别墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。本报告是严格保密的。太阳城公寓、别墅特点太阳城公寓、别墅特点u宿舍式公寓，将老年人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活。配有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。u居家式公寓或住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。u护理式公寓，就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。本报告是严格保密的。太阳城公寓畅销户型太阳城公寓畅销户型一居室本报告是严格保密的。太阳城外部装修标准太阳城外部装修标准结构：钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗：户门：日上防盗门；供电：40A智能磁卡表 供水：插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户 本报告是严格保密的。太阳城公寓室内装修太阳城公寓室内装修A、客厅、门厅、餐厅：地砖：600600mm 罗马牌(或同等档次)；餐厅顶面：局部吊顶；客厅顶面：灯池造型顶；墙顶面：涂料 立邦美得丽(或同等档次)；剔脚板：复合踢脚板 克诺森华(或同等档次)；本报告是严格保密的。太阳城公寓装修太阳城公寓装修B、主次卧室：地面：复合地板 克诺森华地板(或同等档次)；墙顶面：涂料 立邦美得丽；(或同等档次)；窗户：包套(清、混工艺)大理石台面；剔脚板：复合踢脚板 克诺森华(或同等档次)；门及门套：清、混工艺，实木复合门；本报告是严格保密的。太阳城公寓装修太阳城公寓装修C、厨房：地砖：300300mm 罗马牌(或同等档次)；墙砖：250300mm 罗马牌(或同等档次)；顶面：铝扣板吊顶；门及门套：清、混工艺，实木复合门；吸油烟机：中式 欧帝牌(或同等档次)；灶台：欧帝牌(或同等档次)；洗菜盆：欧帝牌(或同等档次)；整体橱柜：理家(或同等档次)；本报告是严格保密的。太阳城公寓装修太阳城公寓装修D、南北阳台：地砖：300300mm 罗马牌(或同等档次)；墙面：涂料 立邦美得丽(或同等档次)；本报告是严格保密的。太阳城公寓装修太阳城公寓装修E、主客卫生间：墙砖：250300（主、客卫）罗马牌(或同等档次)；地砖：300300（主、客卫）罗马牌(或同等档次)；顶面：铝扣板吊顶；浴霸：2个（主、客卫各1个）；浴缸：限主卫 金牌(或同等档次)；座便：2个（主、客卫各1个）金牌(或同等档次)；淋浴房：限客卫；镜前灯：主客卫各1个；梳妆镜：主客卫各1个；玻璃托盘两层：限主卫；浴巾架：限客卫；手纸盒：主、客卫各1个；各种开关面板、网话插座：TCL牌(或同等档次)；其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。本报告是严格保密的。太阳城别墅装修太阳城别墅装修u别墅：毛坯u公寓：精装修，装修标准如下：涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为高档瓷砖，地面为高档防滑地砖；地板：德国原产的复合木环保型地板。房门：入户门为“四防”钢质装饰门，居室内其它房门均采用木质装饰门。窗户：彩色塑钢窗、中空玻璃。本报告是严格保密的。太阳城相关配套设施道路楼道出入口楼道走廊电梯老年活动中心社区花园商业街医院本报告是严格保密的。太阳城相关配套设施太阳城相关配套设施处处无微不至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造了项目的核心竞争力。说明：中小学：北师大亚太学院幼儿园：亚运村双语幼儿园综合商场：太阳城购物中心银行：建行、农行医院：太阳城老年医疗中心其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务 中心、中国邮政储蓄 本报告是严格保密的。太阳城项目点评太阳城项目点评u利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会。u在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式，使老年人与社会有更加广泛的接触、沟通和交流。u定期组织和举办诸如交流座谈、讲座会议、展览展示、竞技比赛、征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活动。本报告是严格保密的。案例三：北京燕都世界名园项目案例三：北京燕都世界名园项目本报告是严格保密的。案例三：北京燕都世界名园项目案例三：北京燕都世界名园项目u项目规模：占地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。u建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主力面积为60136平米。u项目亮点：大开间、小进深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间，270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。燕都世界名园公寓燕都世界名园公寓项目建筑采用南北朝向，故采光较好，较适宜于老人居住。本报告是严格保密的。燕都世界名园公寓畅销户型本报告是严格保密的。燕都世界名园公寓装修标准装修标准：外墙：窗台以下为天然蘑菇石贴面，窗台以上墙面为高级涂料，屋顶为水泥釉面瓦坡屋内墙：打白腻子，四角见线(卫生间除外)电梯：安迪斯门窗：户门为三防门（防盗、隔音、保温），户内门预留门口，窗为白色塑钢双层玻璃中空 推拉窗带纱窗厨房：管道接至预留接口位置卫生间：地面做防水和保护层，顶棚刮防水腻子，粗墙面木抹子找平，管道接至预留接口位置供气：市政天然气入户，IC卡智能计费采暖：分户壁挂炉采暖，地热采暖阳台：封闭式阳台，墙面水泥砂浆抹光面，打白腻子，塑钢带纱门窗 电梯：中美合资安迪斯高速无机房电梯 采暖热水：小区锅炉房集中供暖，地板采暖方式（见住宅使用说明书），24小时生活热水供气：市政天然气入户，IC卡智能计费燃气：预留燃气管路 强电：用电容量一居室4KW；二、三居室6KW；动力和照明分别设置弱电：每户两个有线电视出线口，两条电话线，两个电话出线口，一个宽带接口，户门里有入 户对讲话机一个本报告是严格保密的。燕都世界名园公寓相关配套设施单元门道社区河道太阳能路灯电梯应急按钮房内护栏 防滑楼道智能防盗门 小区街道 本报告是严格保密的。燕都世界名圆项目点评 u项目规模宏大，完善的医疗设施、全程教育等配套。u项目引活水入园，将社区演绎成一个静谧、幽雅的花园。u打造了建筑面积8万平米的汇金大道商业街，商业街内设有大型购物中心和物流集散地。本报告是严格保密的。通过以上等相关老年公寓案例的分析，我们发现老年公寓具有以下普遍特点。老年公寓特点老年公寓特点本报告是严格保密的。老年公寓特点u私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。u社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。u可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。u标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活 动上的方便。u安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。u可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。u适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。u适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。u环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。u尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。本报告是严格保密的。根据老年公寓的特点，我们提出以下整体规划设计及配套设施建议。老年公寓规划设计及配套建议老年公寓规划设计及配套建议本报告是严格保密的。老年公寓产品规划设计园林景观配套设施室内装修分析内容本报告是严格保密的。老年住宅整体规划设计要求u住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；u建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；u居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；u设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；u处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；u基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；u设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。本报告是严格保密的。老年住宅公共交往空间在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。本报告是严格保密的。老年公寓建筑单体设计要求单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。本报告是严格保密的。健康型老人住宅 疗养型老人住宅康复型老年住宅监护型老人住宅护理型老人住宅集合式老人住宅通过类型的区别，丰富老年产品线，增加老年客户的选择性。本报告是严格保密的。老年公寓外立面洁净清爽的外立面，较好的映衬了周围的景致，且营造出安逸、私密的生活状态。本报告是严格保密的。老年公寓室内设计要求电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：u住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；u厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；u老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；u开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。u,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；u提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍；u老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；u厕所宜用推拉门，不用平开门；u厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；u老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。本报告是严格保密的。独立的生活空间，增加了生活的便利性与独立性。老年公寓户型本报告是严格保密的。感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度的唯一。老年公寓内饰本报告是严格保密的。老年公寓环境景观设计老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。本报告是严格保密的。绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；一般老年公寓的绿化面积要求较高约为45%以上。老年公寓环境本报告是严格保密的。电梯道路运动场通过配套设施的建设，扩大老人生活空间。老年公寓相关配套设施本报告是严格保密的。老人更多的参与社会活动一方面丰富了业余生活；另一方面增加了归属感。老年公寓社区娱乐老年公寓社区娱乐本报告是严格保密的。老年公寓楼宇智能设计老年公寓楼宇智能设计在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。应急按钮智能防盗门 本报告是严格保密的。以上，我们通过案例的借鉴，对本案各类产品体系提出了以下建议：u别墅：走高端路线，体现现代中式风格。u公寓：“大而奢”的平层公馆产品，“小而精”的小高层空中花园别墅产品。u老年公寓：体现社会责任感和公益性，倡导生态和谐老年社区生活。下面，将对以上这些产品体系提出开发思路，并对老年公寓这一特殊产品提出赢利模式建议。本报告是严格保密的。老年公寓赢利模式Old age apartment profit pattern本报告是严格保密的。美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000 人 140 美元/人=224 万美元高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国外老年住宅赢利模式分析国外老年住宅赢利模式分析本报告是严格保密的。国内老年住宅主要赢利模式分析目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离本报告是严格保密的。老年住宅赢利模式的运用策略分析老年住宅赢利模式的运用策略分析u老年住宅销售的定价策略除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。u物业服务赢利策略物业服务费由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。本报告是严格保密的。国内老年住宅物业管理赢利模式分析（1）国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。u老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测收入结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000 30%100030万元老年住宅会所收入1000 80%100080万元注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000 元/人年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利预测由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。本报告是严格保密的。国内老年住宅国内老年住宅物业管理赢利模式物业管理赢利模式分析（分析（2 2）u老年住宅社区服务的供应及收费方式社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面老年大学、图书馆中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。收费方式费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。本报告是严格保密的。在本案老年公寓赢利模式方面的几点建议收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长 期稳定收益。经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以 实现长远的经营收益。后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采 用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提 下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。老年公寓是住宅与服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设施、服务等等是都是收益的重要来源。因此，更要从长远的眼光经营老年公寓。本报告是严格保密的。总之，项目开发需根据资金现状、市场需求情况，另外也要考虑施工的可行性。老年公寓等的赢利模式也要根据当地市场的变化灵活调整。以上提到的是基本开发思路，主要是站在市场运作的角度进行分析，仅供参考。25992599主题酒店公寓营销策划方案主题酒店公寓营销策划方案内容一览内容一览快捷酒店市场分析快捷酒店市场分析1定位定位259925992开业策划：如何谋求利益最大化开业策划：如何谋求利益最大化3会员制营销会员制营销4快捷酒店市场现状分析快捷酒店市场现状分析ONE快捷酒店快捷酒店快捷酒店多位于行政区，临近街道，交通方便，附近居民的购买力较强。同时由于经营者多是旧楼翻新或者整栋包租，所以成本较低。统一而鲜亮的外观，时尚而简洁的装修，整体偏低的价位，快捷酒店面世以来，深受年轻人的喜爱，客房入住率一度超过90%，而传统酒店这一数字平均仅为30%-40%。不少没有酒店管理背景的煤矿业主、个体户、城中村的房东等投身快捷酒店，导致租房费用水涨船高，硬件门槛也越来越高，价格战势在必行。据业内人士介绍，快捷酒店的利润率很低，高客房入住率是其盈利的保证，“只有当入住率达到80%时，快捷酒店才有利润可言。”定位定位25992599TWO2599259925992599现有客房分类现有客房分类现有客房分类现有客房分类情趣情趣豪华水床房豪华水床房豪华水床房豪华水床房新婚蜜月新婚蜜月新婚蜜月新婚蜜月圆床房圆床房圆床房圆床房情侣圆床情侣圆床情侣圆床情侣圆床房房房房夫妻情调房夫妻情调房夫妻情调房夫妻情调房比较有实力的年轻比较有实力的年轻白领。白领。原因：原因：*接受新观念快；接受新观念快；*比较重视情趣生比较重视情趣生活；活；*消费力强消费力强*能够口头传播能够口头传播追求性爱品质的已追求性爱品质的已婚人士婚人士追求刺激的其他群追求刺激的其他群体体原因：原因：*这类人多有自己这类人多有自己的住房，租房为了的住房，租房为了营造爱的情趣营造爱的情趣*追求刺激追求刺激首推首推其次其次其他其他客户群体筛选客户群体筛选高校学生高校学生原因：原因：*没有自己的单独空间没有自己的单独空间*追求刺激和情趣追求刺激和情趣*能够承受相应的能够承受相应的租房费用租房费用推广中需要着重强调的卖点推广中需要着重强调的卖点情趣情趣浪漫浪漫个性个性安全安全卫生卫生卖点分解卖点分解情趣情趣 以情趣设施和小物件区别于其他酒店简单的床、淋浴、电视和空调等千篇一律的配置。浪漫浪漫 为爱而生的酒店，拒绝光棍光临。爱的气氛温馨动人个性个性 欧洲浪漫气息的一水床、多功能豪华床、圆床等几大系列、既满足适应不同品位人群的需要、不同类型产品所带来的特有乐趣。安全安全 所有的客房分散在市区繁华地带、交通方便、品质较高的小户型公寓内。所有客房实行密码锁管理。卫生卫生 建议此项建立一套标准，让客户对卫生标准放心。建议此项建立一套标准，让客户对卫生标准放心。推广情趣酒店存在的抗性推广情趣酒店存在的抗性障碍二障碍三障碍一 首当其冲的是法首当其冲的是法律、法规。律、法规。情趣酒店并不能情趣酒店并不能够拿出台面大肆宣够拿出台面大肆宣讲。讲。其次是消费能力。其次是消费能力。国内目前的酒店业国内目前的酒店业态较多，价格高低态较多，价格高低不一，情趣酒店的不一，情趣酒店的投资成本较高，所投资成本较高，所面对的群体相对狭面对的群体相对狭窄。窄。其三是国人的认可其三是国人的认可度。我们知道情趣度。我们知道情趣酒店在日本、韩国酒店在日本、韩国等发达国家和广州、等发达国家和广州、上海等发达城市出上海等发达城市出现，要引导并放大现，要引导并放大人们对情趣酒店的人们对情趣酒店的接受度和需求。接受度和需求。开业策划开业策划以卖点化解抗性以卖点化解抗性THREE开业策略开业策略酒店引入高科技，酒店引入高科技，密码锁保安全密码锁保安全浪漫浪漫情趣情趣个性个性安全安全推广要点推广要点推广要点推广要点用主题酒店取代情趣酒店，用主题酒店取代情趣酒店，吸引人们关注吸引人们关注特色酒店。宣传水床，特色酒店。宣传水床，多功能床等特色多功能床等特色七夕情人节开业，要以浪七夕情人节开业，要以浪漫为主题，规避政策风险漫为主题，规避政策风险推广媒介推广媒介媒体投放媒体投放卖点推介卖点推介报纸软文报纸软文传单传单同城时尚杂志同城时尚杂志知名网站论坛知名网站论坛同城同城QQ群、群、MSN搜索引擎优化搜索引擎优化“七夕情人节七夕情人节”开业策略开业策略开业前舆论造势情人节前两周开始在当地论坛发布帖子情人节前两周开始在当地论坛发布帖子帖子要有一定的煽动性，最大程度吸引人们的关注。帖子要有一定的煽动性，最大程度吸引人们的关注。内容示例：内容示例：长沙也有情趣酒店了长沙也有情趣酒店了七夕情人节，别便宜了那小子七夕情人节，别便宜了那小子25992599，给她情人节最好的礼物，给她情人节最好的礼物情趣酒店，让这个情人节最难忘情趣酒店，让这个情人节最难忘这里的情人节，让我们的爱更加热烈这里的情人节，让我们的爱更加热烈以活动开业，体验式营销 七夕情人节，七夕情人节，25992599搭搭“鹊桥鹊桥”内容简介：内容简介：半价爱情房，七夕夜，送给那些最甜蜜的爱人。半价爱情房，七夕夜，送给那些最甜蜜的爱人。你们是否分隔两地？难得见面？你们是否分隔两地？难得见面？你们是否忙于生计，而忽略了彼此？你们是否忙于生计，而忽略了彼此？七夕，漫漫天河，牛郎织女鹊桥相会，幸福天下知。七夕，漫漫天河，牛郎织女鹊桥相会，幸福天下知。25992599主题酒店公寓因爱而生，更懂爱的珍贵主题酒店公寓因爱而生，更懂爱的珍贵 七夕开业酬宾，半价折让天下有情人。七夕开业酬宾，半价折让天下有情人。有意向试住的人可以打电话预约或者网络订房。公司将会员卡充上有意向试住的人可以打电话预约或者网络订房。公司将会员卡充上部分钱款，在准客户中推广此管理模式。部分钱款，在准客户中推广此管理模式。折扣点可根据酒店实际经营而定，可以在适当抬高价格的基础上进折扣点可根据酒店实际经营而定，可以在适当抬高价格的基础上进行半价优惠。降价是最好的促销，在房源紧俏时，反面出击，更行半价优惠。降价是最好的促销，在房源紧俏时，反面出击，更容易引起关注，一炮而红。容易引起关注，一炮而红。“鹊桥会鹊桥会”媒体配合媒体配合 （可根据实际情况筛选）（可根据实际情况筛选）1 1、报纸软文：七夕情人节将至，各大酒店忙促销。（侧重打折和爱、报纸软文：七夕情人节将至，各大酒店忙促销。（侧重打折和爱情）情）2 2、直投类时尚杂志：白领：我那个难忘的情人节！（以故事记述情、直投类时尚杂志：白领：我那个难忘的情人节！（以故事记述情趣酒店的浪漫和情趣）趣酒店的浪漫和情趣）3 3、在步行街和酒吧街投放户外广告：突出浪漫和个性，淡化情趣；、在步行街和酒吧街投放户外广告：突出浪漫和个性，淡化情趣；4 4、网络论坛及单页夹报：首家情趣酒店开业，半价试住，机不可失。、网络论坛及单页夹报：首家情趣酒店开业，半价试住，机不可失。后续媒体维护后续媒体维护后续的维护主要依靠当地的网站论坛，或在网站首页悬挂飘窗广告，QQ群、MSN等。软文为主，以第一人称讲述情趣酒店带来的刺激、浪漫等。做一些网站优化，可以做一些分类信息广告，新客户在寻求此类酒店时，更容易找到2599.适时搞些回馈活动，发展新客户的同时，提高老客户的忠诚度。推动口碑营销，对介绍新客户的会员给予一定的积分奖励。会员制营销会员制营销FOUR会员卡相关注意点：会员卡相关注意点：为了规避政策风险，照顾客户的面子问题，2599主题酒店公寓的会员卡设计要侧重于浪漫、个性的特点，弱化情趣。作为酒店公寓行业，回头客远比新客户有价值；要让会员卡成为绑住客户的有力工具；会员卡要集客户信息与充值为一体，一卡搞定。会员卡要体现级别和特权。会员卡套餐充值会员卡套餐充值鼓励会员一次性多冲费，给予一定的折让和特权。示例如下图缴费金额缴费金额贵宾卡贵宾卡铂金卡铂金卡钻石卡钻石卡一次性充值一次性充值3003001000100020002000会员级别及特权（示例）会员级别及特权（示例）服务项目贵宾卡铂金卡钻石卡房价优惠房价优惠9.59.5折折8.98.9折折8.58.5折折餐饮优惠餐饮优惠（酒水除外）（酒水除外）同上同上同上同上同上同上超值积分超值积分100%120%150%优先预定优先预定有有有有有有退房延时退房延时无无至至1313：3030至至1414：0000预定保留预定保留至至1818：0000至至1919：0000至至2020：3030积分管理积分管理会员级别将根据积分进行调整，每消费一元为一分，会员级别将根据积分进行调整，每消费一元为一分，当积分累计到达当积分累计到达300300分时，为贵宾卡，达到分时，为贵宾卡，达到10001000分时，分时，为铂金卡，达到为铂金卡，达到20002000分时，为钻石卡；分时，为钻石卡；会员提前订房给予一定的积分奖励，提前会员提前订房给予一定的积分奖励，提前1 1天，增加天，增加2424积分，提前积分，提前3 3天，增加天，增加7272积分，仅限提前积分，仅限提前3 3天；天；老会员成功推介新会员，可享受每位老会员成功推介新会员，可享受每位100100分的积分奖励分的积分奖励会员生日当天消费，可获赠双倍积分；会员生日当天消费，可获赠双倍积分；当用户积分达到当用户积分达到20002000时，可以随意挑选空余公寓进行时，可以随意挑选空余公寓进行一次免费消费。使用该权利后，积分清零，但会员级一次免费消费。使用该权利后，积分清零，但会员级别保留。别保留。会员数据库营销会员数据库营销根据密码锁的配置，我们在办理会员卡时，必须索要手机号码及客户性别、姓氏；建立会员数据库，分析客户的消费习惯及消费频次；关注当月或当季度客户消费情况，如果出现大幅变动，要考虑通过活动形式进行消费刺激。例如一位活跃客户近期不来住店，就可以短信通知，折扣优惠；在淡季，定期组织会员抽奖活动，抽中的会员可以分别享受免费、七折、5折等不同档次的奖励，调动客户积极性，提高客户忠诚度。以短信群发的形式，在客户的生日，或者逢年过节进行祝贺，切忌太多广告内容。主打情感营销和口碑推介。其他盈利方式展望其他盈利方式展望房租外的多渠道收入房租外的多渠道收入 用户可通过网络订购，由公司统一提前配置或在房间内标价出售用户可通过网络订购，由公司统一提前配置或在房间内标价出售情趣卖品情趣卖品情趣卖品情趣卖品BBE EC CDDAA特色安全套特色安全套无香味香皂无香味香皂润滑剂润滑剂香薰等香薰等按摩棒按摩棒 北京朝阳国际公寓推广策划方案项 目 概 况项目概况1、规划情况 建筑用地面积65,396M2 总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2 住宅建筑面积267,033M2 容积率4.13 绿化面积27,882M2 绿化率42.6%总居住户数1,646户 停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下