《房产测量规范》解析市公开课一等奖百校联赛获奖课件.pptx

房产测量规范讲座房地产面积测算10/10/1广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第1页房地产面积测算讲课提要一、房地产测绘概述二、房产面积测算三、用地面积测算四、面积测算方法与精度要求五、房地产面积计算举例10/10/2广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第2页一、房地产测绘概述1.房地产测绘目标2.房地产测绘内容3.房地产测绘作用4.房地产测绘三种图件5.房地产测绘特殊性6.房地产面积测算主要性10/10/3广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第3页二、房产面积测算1.房产面积测算普通要求（1）房产面积测算内容 1）房屋建筑面积 2）房屋使用面积 3）房屋产权面积 4）房屋共有建筑面积（2）面积测算要求10/10/4广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第4页 1）各类面积测算边长必须独立测算两次，其较差应在要求限差内，取中数作最终结果。2）量距应使用经检定合格卷尺或其它能到达对应精度仪器和工具。3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以 平方米为单位，最终结果凑整至0.01平方米。4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间垂直距离。10/10/5广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第5页2.房屋建筑面积测算相关要求（1）计算全部建筑面积范围 1)永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。10/10/6广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第6页单层房屋10/10/7广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第7页 2)房屋内夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。夹层10/10/8广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第8页 3)穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高 在2.20m以上，按其水平投影面积计算。10/10/9广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第9页大厅110/10/10广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第10页大厅210/10/11广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第11页回廊10/10/12广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第12页 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。观光梯10/10/13广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第13页 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上部位,按其外围水平投影面积计算。10/10/14广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第14页 6）挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼全封闭阳台10/10/15广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第15页 7）属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积计算。10/10/16广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第16页 8）与房屋相连有柱走廊，两房屋间有 上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。10/10/17广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第17页 9）房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。10/10/18广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第18页 10）地下室、半地下室及其对应出入口，层高在2.20m以上,按其外墙(不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室半地下室10/10/19广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第19页地下室、半地下室对应出入口10/10/20广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第20页 11）有柱或有围护结构门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。门廊、门斗有柱门廊10/10/21广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第21页门斗10/10/22广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第22页玻璃幕墙 12）玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。10/10/23广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第23页车棚、货棚等 13）属永久性建筑有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，按其高度在2.20m以上部位外围水平面积计算。10/10/24广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第24页 15）有伸缩缝房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。10/10/25广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第25页 1）与房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。（2）计算二分之一建筑面积范围无围护结构无柱走廊10/10/26广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第26页独立柱、单排柱 2）独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积二分之一计算。10/10/27广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第27页 3）未封闭阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积二分之一计算。未封闭阳台1未封闭阳台210/10/28广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第28页未封闭挑廊10/10/29广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第29页室外楼梯 4）无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积二分之一计算。10/10/30广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第30页架空通廊 5）有顶盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积二分之一计算。10/10/31广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第31页 1）层高小于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m地下室和半地下室。（3）不计算建筑面积范围10/10/32广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第32页 2）突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房屋之间无上盖架空通廊。无柱雨篷10/10/33广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第33页天面上花园 4）房屋天面、挑台、天面上花园、泳池。10/10/34广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第34页 5）建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。平台10/10/35广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第35页骑楼 6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分。10/10/36广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第36页过街楼10/10/37广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第37页路面作为顶盖建造房屋 7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造房屋。10/10/38广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第38页活动房屋等 8）活动房屋、暂时房屋、简易房屋。9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10）与房屋室内不相通房屋间伸缩缝。10/10/39广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第39页 三、用地面积测算 1.相关名称及术语含义 （1）用地面积：指产权主使用土地范围，包含房屋占地面积、庭园等其它用途土地面积。（2）共用地面积：指两个以上产权主共同占有使用不能分割土地面积。10/10/40广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第40页 2.用地面积测算范围 用地面积以丘为单位进行测算，包含房屋占地面积、其它用途土地面积，各项地类面积测算。3.以下土地不计入丘用地面积10/10/41广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第41页 1）无明确使用权 属冷巷、巷道 或间距地。间距地不计入丘内用地面积范围10/10/42广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第42页 2）市政管辖道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用河涌、水沟、排污沟。4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地。5）其它按要求不计入用地面积。10/10/43广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第43页四、面积测算方法与精度要求 1.坐标解析法（1）依据坐标结果表上数据，按下式计算面积。式中：S面积，；Xi界址点纵坐标，m；Yi界址点横坐标，m；n界址点个数；i界址点序号，按顺时针方向顺编。10/10/44广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第44页(2)面积中误差按下式计算。面积中误差，；对应等级界址点要求点位中差m；多边形中对角线长度，m。式中：式中：10/10/45广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第45页界址点坐标计算面积举例10/10/46广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第46页 2.实地量距法 （1）规则图形：依据实地丈量边长直接计算面积；不规则图形：将其分割成简单几何图形，然后分别计算面积。（2）国家标准房产测量规范对房产面积精度限差要求分为三级：一级：(0.02 )二级：(0.04 )三级：(0.08 )注：s为房产面积，。10/10/47广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第47页 以上面积精度等级使用范围，由各城市房地产以上面积精度等级使用范围，由各城市房地产行政主管部门依据当地实际情况决定。行政主管部门依据当地实际情况决定。3.图解法 图上量算面积，可选取求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。两次量算面积较差不得超出下式要求：S=0.0003M 式中：S-两次量算面积较差,；S-所量算面积，；M-图百分比尺分母。使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于5c。图上量距应量至0.2。10/10/48广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第48页 五、房地产面积计算举例五、房地产面积计算举例 1.有一栋三层半钢筋混凝土结构房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋用地面积，建基面积及总建筑面积。10/10/49广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第49页计算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136骑楼A3:3.12x9.12=28.4544飘楼A3:2.13x9.01=19.1913阳台2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面积:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面积:151.9392-29.8231=122.1161总建筑面积:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240单位:长度m,面积m2。10/10/50广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第50页 2.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所表示尺寸，计算插层有效建筑面积，并计算该房屋用地面积，建筑基地面积及总建筑面积。10/10/51广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第51页计算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插层有效建筑面积：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面积、建筑基地面积：C2：11.38X6.86=78.0668总建筑面积：78.0668 X2+65.3758=221.5094单位：长度m，面积m2。10/10/52广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第52页 房屋共有建筑面积分摊计算 同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有建筑面积、用地面积就会出现共有面积分摊计算。一、共有面积分摊标准 1.产权各方有正当权属分割文件或协议，按文件或协议要求执行。2.无产权分割文件或协议，按相关面积百分比进行计算分摊。某套(单元)分摊面积等于面积分摊系数乘以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊各套(单元)建筑面积总和。10/10/53广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第53页共有面积按相关面积百分比分摊计算公式：Si=K.SiK=Si si式中：K-为面积分摊系数Si-为各单元参加分摊建筑面积，m2；Si-为各单元参加分摊所得分摊面积，m2；Si-为应分摊共有建筑面积，m2；Si-为应分摊共有面积总和，m2；Si-为参加分摊各单元建筑面积总和，m2。10/10/54广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第54页 二、共有建筑面积分摊内容 共有建筑面积是楼房不可缺乏辅助建筑面积，为各权属单元提供服务，由各权属单元按建筑面积百分比分摊。但有些面积由权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊共有建筑面积。10/10/55广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第55页 1.应分摊共有建筑面积 (1)应分摊共有建筑面积包含：楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务公共用房等。10/10/56广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第56页 (2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积二分之一应列入共有建筑面积进行分摊。10/10/57广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第57页 2.不应分摊共有建筑面积 不应分摊共有建筑面积包含：(1)作为人防工程地下室、避难室（层）；(2)用作公共休憩、绿化等场所架空层；(3)大楼内机动、非机动车库；(4)为建筑造型而建，但无实用功效建筑面积；(5)不应分摊共有建筑面积，若使用到其它功效共有建筑面积时，需按其建筑面积百分比参加分摊。10/10/58广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第58页 三、共有建筑面积分摊方法 1.应分摊共有建筑面积普通可分为三大类 10/10/59广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第59页 (1)幢共有建筑面积：指为整幢大楼服务共有建筑面积（如变电房、水泵房等）。(2)功效共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功效服务共有建筑面积（如为某一功效服务专用楼梯间，专用设备房等）。(3)本层共有建筑面积：指为本层功效服务共有建筑面积（如楼梯间、公共走廊等）。10/10/60广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第60页 2.住宅楼共有建筑面积分摊 住宅楼以幢为单元，按前述公式，依据本幢楼房各项共有建筑面积和除以各套内建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊所得共有建筑面积。分摊系数=本幢应分摊共有建筑面积和 本幢各套内建筑面积和 某套分摊所得共有建筑面积=分摊系数乘某套内建筑面积。10/10/61广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第61页 3.商住楼共有建筑面积分摊 商住楼共有建筑面积分摊。先依据住宅和商业各自建筑面积（包含本功效共有建筑面积）分摊全幢共有建筑面积，得住宅部分分摊得到全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到全幢共有建筑面积，然后将住宅和商业部分所得分摊面积再各自进行分摊。10/10/62广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第62页 住宅部分，将分摊得到幢共有建筑面积，加上住宅部分本身共有建筑面积，依前述公式，按各套建筑面积百分比，分摊计算各套房屋分摊面积。10/10/63广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第63页 商业部分，将分摊得到幢共有建筑面积，加上商业部分本身功效共有建筑面积，按各层建筑面积依百分比分摊至各层，作为各层共有建筑面积一部分，加至各层共有建筑面积中，得到各层总共有建筑面积，然后再依据层内各套内建筑面积按百分比分摊至各套，得出各套房屋分摊得到共有建筑面积。10/10/64广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第64页上述用公式表示以下：(1)幢共有建筑面积分摊幢分摊系数K幢 =幢应分摊共有建筑面积和i（幢）住宅、商业参加分摊建筑面积和Si（住）+Si（商）住宅部分得分摊面积s住=K幢 si（住）商业部分得分摊面积s商=K幢 si（商）10/10/65广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第65页(2)住宅部分共有建筑面积分摊分摊系数K住=住宅本身功效共有建筑面积和i（住）+s住 住宅参予分摊各套总建筑面积和Si（住）住宅套(单元)得分摊面积si（套）=K住 Si（套）10/10/66广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第66页(3)商业部分共有建筑面积分摊分摊系数K商=商业本身功效共有建筑面积和i（商）+s商 商业各层参予分摊总建筑面积和Si（层）层得分摊面积si（层）=K商 S i（层）层分摊系数K层=层共有建筑面积和i（层）+Si（层）参予分摊各套内面积和Si（套）套得分摊面积Si（套）=K层 Si（套）10/10/67广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第67页 4.多功效综合楼共有建筑面积分摊，按照各自功效，参考商住楼分摊计算方法进行分摊。10/10/68广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华第68页