1、 货值最大化不平衡使用容积率1、不平衡使用容积率，是提升货值有效方法，做总图之前要进行业态组合百分比模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、利用两种业态之间产品类型，卖高一级业态价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多扩大优质资源户型百分比，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率地上和地下空间，变为可销售面积第1页 1.1 不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标净用地面积净用地面积126139.64126139.641515米和米和4040米代米代征绿地征绿地40728.7040728.70地上可建
2、设面地上可建设面积积520300.00520300.00容容 积积 率率4.14.1建筑密度建筑密度3030其中住其中住宅宅26%26%绿绿 地地 率率30%30%第2页各业态市场分析含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本预计建面价格预计地价外成本地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费前期工程费基础设施及配套费这里能够看到这里能够看到联排、亲地底跃和电梯顶跃联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高，其次是多建电梯是含金最高，其次是多建电梯洋房洋房，最终剩，最终剩下容积率为下容积率为高层高层。各 业 态 容 积 率 面 积 收
3、 益 表业态预计建面价格预计地价外成本 容积率面积收益小区商铺 5025010000/1887/8113元普通联排13000/11000元亲地底跃 2002501/1960/10040元电梯顶跃 20025011000/1960/9040元电梯洋房 1001307500/2750/4750元34高层831306800/（精装）2505/4295元成都郫县新城案例成都郫县新城案例第3页总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率小区商业 3层2355100%普通联排2.5层0.60.753035%底跃13层电梯顶跃无电梯顶跃电梯
4、花园洋房71.52.02530%无电梯花园洋房1.31.52832%高层（1233层）2.561520%1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、普通底跃即使可类别墅，但只有12层面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%覆盖率，在适当位置底商12345677+1122+1123455+1高层提升覆盖率20%，少占地，容积率8联排无电梯洋房电梯洋房替换替换成都郫县新城案例成都郫县新城案例第4页规划布局分析不平衡容积率规律：1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置3、洋房组团要均
5、好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景成都郫县新城案例成都郫县新城案例第5页规划布局分析花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉2、形成点、线、面丰富城市空间 成都郫县新城案例成都郫县新城案例第6页 功效分区多层返迁房规划未建小区景尚景（高层）电梯花园洋房34层高层小区商业成都郫县新城案例成都郫县新城案例第7页成都郫县新城案例成都郫县新城案例不平衡使用容积率后总货值为不平衡使用容积率后总货值为40亿元左右亿元左右，大于单一产品总货值，比如只做高层货值为大于单一产品总货值，比如只做高层货值为36.5亿左右亿左右 本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋
6、房区本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋房区/高层区高层区高层区高层区=6.3/3.7=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃赠予）：花园洋房本方案可售住宅面积比（含下跃赠予）：花园洋房本方案可售住宅面积比（含下跃赠予）：花园洋房本方案可售住宅面积比（含下跃赠予）：花园洋房/高层高层高层高层=3.1/6.9=3.1/6.9第8页效果图成都郫县新城案例成都郫县新城案例第9页 1.2 不平衡使用容积率案例B-重庆睿城项目地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标总用地面积（算容积率基数）106690虎溪河及周围绿地（不计入绿地率）8395可建设用地面积可建设用地面积98295可建
7、设地上面积可建设地上面积160035容容 积积 率率1.5建筑密度建筑密度30绿绿 地地 率率30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地第10页 各业态对应容积率及密度：业态业态容积率容积率建筑密度建筑密度小区商业 3层2367100%普通联排普通联排 3层层0.60.72530%大院别墅大院别墅 24层层0.832%洋房洋房 7层层1.21.523%高层高层 22层层2.53.51015%n 以配比方式用足以配比方式用足1.5容积率容积率n 产品业态组合有：产品业态组合有：1 1、商业洋房、商业洋房 2 2、商业联排、商业联排/大院高层大院高层 3 3、商业联排、商业联排/大院洋房高层大院洋房高
8、层7层7层总图总图 配比研究配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例第11页含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本预计建面价格预计地价外成本地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用前期工程费基础设施及配套费期间费用这里能够看到这里能够看到商铺商铺是含金最高，应在市场容量内尽可能多建。剩下土地应多建是含金最高，应在市场容量内尽可能多建。剩下土地应多建大院别大院别墅、洋房墅、洋房，最终剩下容积率换为，最终剩下容积率换为高层高层。各 业
9、态 容 积 率 面 积 收 益 表业态业态预计建面价格预计建面价格预计地价外成本预计地价外成本 容积率面积收益容积率面积收益小区商铺 20025010000/2700/7300元元经济型酒店经济型酒店 2002505000/2600/2400元元大院别墅大院别墅 2002508000/3450/4550元元花园洋房花园洋房 1001305500/2750/2750元元小户型高层小户型高层1001304200/（清水）（清水）3000/1200元元重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例第12页产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼 882
10、40其中：平层120跃层1201008551 其中：洋房314高层159商区78-单套面积180-240120-18039-53-总面积381873816555675197111400319928785重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例不平衡使用容积率后总货值：不平衡使用容积率后总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品总亿左右，大于单一住宅产品总货值，如住宅部分只做七层总货值为货值，如住宅部分只做七层总货值为9.7亿左右亿左右第13页东西分区高档住区东西分区高档住区 vs vs 商业与小户型高层商业与小户型高层 南北分区大院别墅南北分区大院别墅 vs 花园洋房花园洋房 商业商业vs小户型高层小户
11、型高层 利用河道、绿地、高差利用河道、绿地、高差 将差异大业态分开。将差异大业态分开。既满足各业态需求，也确保了其品质。既满足各业态需求，也确保了其品质。洋房布置在南侧可降低高层对大院别墅影响。洋房布置在南侧可降低高层对大院别墅影响。商业尽可能靠近学校大门、公交站点。商业尽可能靠近学校大门、公交站点。高层布置在远端。高层布置在远端。重重大大大大门门公公交交站站点点总图价值挖掘总图价值挖掘重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例第14页用地面积用地面积:106688 m2地上建筑面积地上建筑面积:160035 m2总建筑面积总建筑面积:215671 m2容积率容积率:1.5绿化率绿化率:30%建筑密度建筑密度:30%其中其中:住宅住宅:136052 m2(计容计容)14410 m2(不计容）不计容）商业商业:22788 m2(计容计容)车库车库:38326 m2(车位车位)地下超市地下超市:2918 m2(不计容不计容)其它其它:1195 m2(计容计容)重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例第15页效果图重庆睿城项目案例重庆睿城项目案例第16页-END-谢谢阅读！第17页
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