后疫时代中国文旅康养地产爆发新机遇.pdf

1New Opportunity For Outbreak Of Chinese Real Estate Of Culture,Tourism And Health Care After Epidemic后疫情时代中国文旅康养地产爆发新机遇邹毅领易咨询 总经理2020年3月2CONTENTS2文旅地产项目的五类产品模型文旅地产项目的五类产品模型3康养类项目的顶层构建逻辑及商业模型康养类项目的顶层构建逻辑及商业模型4文旅康养地产操盘若干技术要点文旅康养地产操盘若干技术要点1后疫情时代的行业利好因素后疫情时代的行业利好因素Favorable Factors Of Industry After EpidemicFive Product Models Of Cultural Tourism Real Estate ProjectTop Level Construction Logic And Business Model Of Health Care ProjectsTechnical Points Of The Real Estate Market Of Culture,Tourism And Health Care31后疫情时代推动行业发展的三大利好因素后疫情时代推动行业发展的三大利好因素Favorable Factors Of Industry After Epidemic4行业利好因素后疫情时代，驱动文旅康养地产发展的三大驱动因素三大驱动01政策放松、新基建红利02市场回暖，需求反弹03农业用地转性政策逐步放开5行业利好因素1、政策放松信号频频驱动一1、短期渡难关的应急政策时效性23月内第一，土地款延期和分期缴纳；第二，顺延开竣工和投产履约时间；第三，减免房产税等相关税收；第四，下调土地出让竞买保证金比例；2、中期恢复市场政策时效性1年以内第一，在审批供给上给予加速；第二，放松预售要求和资金监管；地方政策央行下调1年期MLF（中期借贷便利）利率至3.15，上海、无锡出台相关政策，对受疫情影响大的行业可以实施无本续贷。6行业利好因素驱动二2、市场回暖，需求反弹复苏路径呈现从南到北趋势，市场复苏力top15城中70%为南方城市医疗水平和防疫水平较高、复工复产程度高，城市基本面较强等因素成为长三角地区疫后回暖的重要推动因素 一二三线各类代表城市楼市成交量环比增幅分别为14.8%、16.4%、36.2%一线城市当中广州环比增幅最高，接近一倍 二线城市当中大连增幅最为显著，福州次之，增幅接近四成 三线代表城市当中韶关增幅最高，接近150%，扬州次之 2020年上海“二改五”限购满四年，获得购房资格的客户将会增加，加上前期价格的回撤，有一波有资质和购买力的需求释放，其上海置业也会带动环沪的二手房市场7行业利好因素国务院关于授权和委托用地审批权的决定3、土地政策红利1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。驱动三8行业利好因素东京都市圈规划上海总体规划案例9行业利好因素北京永久基本农田布局范围京津冀一体化空间布局规划案例10行业利好因素微观层面：微观层面：土地利用不集中，导致燃气、水电、污水处理等市政公共设施配套深入到各个用地组团的成本过高案例11行业利好因素 一个好的文旅康养项目，最重要的是配套要完善。而文化、健康、娱乐、教育等相关配套的却往往属于投入项目，从商业模式上看，与之形成资金平衡的，确实需要一定规模的可销售类物业作为支撑，这样才能形成一个经济上可行性的项目。所以从实际项目开发的角度出发，几百亩以内的文旅康养型项目很难取得真正意义上的成功，一般只有10003000亩的项目才能形成规模优势和产业集群优势。而若想形成这样的规模，建设用地的面积数量就是个核心问题了。总结122文旅地产项目的五类产品模型文旅地产项目的五类产品模型Five Product Models Of Cultural Tourism Real Estate Project13五类产品模型文旅地产项目的五个产品模型分类富力红树湾拈花湾阿那亚麓湖顺德欢乐海岸PLUS裸心谷悦榕庄14五类产品模型文旅地产操盘的核心要点核心要点轻旅游重度假造场景编故事刻画动线15五类产品模型澄迈富力红树湾是由富力地产以当地稀缺资源优势为依托倾情打造一个高端原生态旅游项目;项目投资总额150个亿，建设工期已有10年，总占地面积约8000亩，总建筑面积约230万；其中红树林约1500亩、水域面积约788亩，项目整体容积率为0.45，涵盖生态景观、体育运动、度假居住三大核心功能模式模式：湿地公园湿地公园+住宅配套住宅配套+度假商业度假商业+高尔夫高尔夫富力红树湾：湿地公园+地产模式富力红树湾16五类产品模型历经十年，跨周期大盘富力红树湾26亩的运动公园60亩健步公园4.2公里的健康步道8000文体中心，含游泳池、健身房7900的高尔夫会所18洞专业高尔夫球场希尔顿逸林酒店33栋加拿大水岸木屋西班牙商业风情街20072007年设计规划方案年设计规划方案20092009年年9 9月月1 1日，富力日，富力红树湾正式开工红树湾正式开工17五类产品模型 不论过去还是现在，使人口向城市集中的原因是什么？一切原因可以归纳为“引力”可以把每一个城市当作一块磁铁，每一个人当作一枚磁针。只有找到一种方法能构成引力大于现有城市的磁铁，才能有效、自然、健康地重新分布人口明日的田园城市【英】艾比尼泽霍华德度假小镇模式的本质如何构建引力度假小镇模式18五类产品模型文旅小镇的创作过程与现代电影制作过程异曲同工电影是时间的艺术，实景娱乐是时空的艺术有主线、有起伏、有高潮、有结局文旅小镇文化文化策划策划故事脚本故事脚本空间规划空间规划情节线索情节线索业态规划业态规划内容拍摄内容拍摄引爆项目引爆项目特效制作特效制作25%45%65%85%19五类产品模型为总体规划，提供系统性文化结构为控制性详细规划，提供系统性文化内容为修建性详细规划，提供系统化文化项目为建筑单体及群落设计，提供系统化文化功能为居民、旅居者及游客，提供文化生活方式指南围绕文化主题，策划新的旅游体验业态及旅游项目文旅项目文化策划的价值及意义文旅项目20五类产品模型拈花湾灵山小镇拈花湾规划面积1600亩建设用地约1300亩建筑面积约30万平方米景观面积55万平方米水域面积20万平方米容积率0.45 建筑密度0.23 21五类产品模型创造独一无二的空间文化环境和形象拈花湾22五类产品模型禅行拈花湾夜间游览的三个重要旅游节点：拈花塔、五灯湖、入口园林喷泉花开吉祥拈花微笑一苇渡江花开五叶23五类产品模型拈花禅行行24五类产品模型灵山小镇-拈花湾购引进独特的商业业态拈花湾25五类产品模型灵山小镇-拈花湾住创造有文化意蕴的居住体验拈花湾26五类产品模型阿那亚阿那亚以精神建筑为引领的社区建筑群落以人文艺术风、情感社群驱动的网红神盘阿那亚的小体量网红配套建筑群落第1类精神建筑第2类社交空间第3类业主食堂第4类特色美食第5类高品质日常第6类童趣天地第7类度假娱乐第8类运动空间27五类产品模型阿那亚阿那亚总图规划28五类产品模型公共建筑延续海滩和中心绿地呈带状分布公共建筑和商业建筑呈带状分布29五类产品模型阿那亚社交空间精神建筑业主食堂特色美食孤独图书馆阿那亚礼堂沙丘美术馆海边剧场文化艺术中心海边居民音乐厅小镇生活市集失物招领生活馆长者活动中心斫琴茶室单向空间书店艺术中心共享办公空间车库排练厅高品质日常童趣天地度假娱乐运动空间宴会厅中餐厅帐篷餐厅海风酒吧Tian 甜品屋法式铁板烧沪堂小厨豆腐工坊风味烧烤店巴洛洛酒庄海边餐厅凯特与苏菲酒吧柒贵州私享火锅赵家馆蒸饺第一业主食堂第二业主食堂第三业主食堂深夜食堂生活元素超市鲜来厚道水果店鲜花主题生活馆Herccules咖啡馆蜘蛛侠赤脚鞋店精品买手店温泉SPA温室花房在野摄影工作室唐卡工坊新世纪怡德医院阿尔塔影院小镇商街儿童之家儿童戏水广场儿童游乐设施儿童餐厅儿童农庄国际青少年营地声声音乐艺术馆安澜酒店隐庐酒店璞澜酒店Club Med房车营地巴洛洛酒庄客房宠物乐园民宿中心湿地体育公园海边灯光足球场社区网球场海边篮球场高尔夫练习场沙滩运动专区水上运动中心海边慢跑道阿那亚马会露天泳池健身房卡丁车森餐桌自行车披萨店香港甜水铺宽巷子成都火锅潮汕海鲜粥铺阿那亚的8大类配套空间30五类产品模型阿那亚阿那亚的各类社区配套空间业主食堂用可口的菜肴留住业主的胃，用有温度的服务留住业主的心，是阿那亚业主的核心海上礼堂充满仪式感的文化艺术空间，社区音乐会、艺术展的举办地，精神沉思生活的场所孤独图书馆海边公益图书馆阿那亚的地标建筑，打造人文艺术场所观鸟屋给人们提供了与鸟类亲密接触的观赏场所马会中国首个社区马会，引进不同类型的世界著名马种，满足社区度假人群的多层次需求邻里中心把社区服务延伸到海边。不仅有基本的配套，便利店、咖啡店、洗衣店、保健站、休闲配套用品商店等，360度便利业主生活沙丘美术馆31五类产品模型阿那亚阿那亚儿童餐厅建筑师：俞挺32五类产品模型阿那亚阿那亚咖啡厅odd设计事务所33五类产品模型阿那亚阿那亚儿童农庄景观设计：张唐34五类产品模型阿那亚35五类产品模型阿那亚阿那亚的各类社区配套空间业主食堂用可口的菜肴留住业主的胃，用有温度的服务留住业主的心，是阿那亚业主的核心观鸟屋给人们提供了与鸟类亲密接触的观赏场所马会中国首个社区马会，引进不同类型的世界著名马种，满足社区度假人群的多层次需求邻里中心把社区服务延伸到海边。不仅有基本的配套，便利店、咖啡店、洗衣店、保健站、休闲配套用品商店等，360度便利业主生活沙丘美术馆36五类产品模型麓 湖 生 态 城Luxelakes核心借鉴点：大盘岛居规划高层建筑表皮情景体验空间麓湖37五类产品模型麓湖38五类产品模型麓湖总平面麓湖39五类产品模型麒麟荟2015年6月29日，成为首个登上美国高端生活杂志ForbestLife福布斯生活的成都豪宅40五类产品模型麓客岛：独特的情景式休闲体验空间41五类产品模型顺德华侨城欢乐海岸PLUS水公园+陆公园+商业小镇顺德华侨城欢乐海岸PLUS42五类产品模型裸心谷的商业模式1、销售度假屋型产品，并由裸心谷酒店统一管理2、自持夯土小屋（小圆房）酒店客房及公共设施业态销售类度假屋自持夯土小屋自持配套设施433康养类项目的顶层构建逻辑及商业模型康养类项目的顶层构建逻辑及商业模型Top Level Construction Logic And Business Model Of Health Care Projects44构建逻辑及商业模型康养体系养生养老康养日常全龄化保健式康养异地候鸟式康养孕后产后调理型康养立体化综合型康养退休人群有疗养需求人群异地购房者、度假健康生活人群全龄（上班族为主）孕产妇目标客群理清康养地产的目标客群注意：不是养老而是康养！目标客群45构建逻辑及商业模型希望尊严和谐HOPE HOMOUR HARMONY健康愉快舒适性HEALTH HAPPY HOSPITALITY人性化HUMANITY精神SPIRITUAL心理PSYCHOLOGICAL生理PHYSICAL艺术|教育|宗教容纳多元价值观和信仰持续贡献和创造价值分享经验和自我提升服务|氛围|活动良好服务体验为核心积极向上的休闲氛围健康心理和健康身体温馨家园和邻里关系功能建筑|开放空间|设备设施以人为本的康养场所打造原则商业生态系统可持续COMMERCIAL SYSTEM自然生态系统客持续NATURAL SYSTEM深度挖掘“康养型马斯洛需求”理论，合理规划内容要素康养度假地产项目总体配置原则总体配置原则46构建逻辑及商业模型峡谷农场模型47构建逻辑及商业模型Tucson resort图森度假村Lenox resort雷诺克斯度假村Miami resort迈阿密海滩SPA酒店Living comunitites健康生活社区SPA clubSpa 俱乐部Canyon Ranch峡谷农场Products产品礼券烹饪书籍护肤品营养品经营物业销售物业+核心SPA品牌输出经营拉斯维加斯玛丽皇后号油轮大洋洲巡游号油轮丽晶七海巡游号油轮Canyon Ranch峡谷农场与健康为邻自有品牌产品健康度假村健康生活社区SPAClub健康养生产品健康产业产业链美国峡谷农场产品线及产业链美国峡谷农场48构建逻辑及商业模型图桑峡谷农场“美国首个纯粹的度假和健身胜地”总规模204英亩=1,238亩度假村84英亩=510亩别墅120英亩=728亩位于美国西南部亚利桑那州州图森市图森峡谷牧场位置示意图距离图森市市中心约13英里（20公里）距离图森国际机场32英里（33.8公里）1、一向被美国旅行休闲杂志和康纳斯特旅行家杂志誉为最佳SPA2、09年获得康纳斯特旅行家前五位最受欢迎的SPA项目3、09年获得“北美最受欢迎SPA”奖4、2010年第六次获得“美国最佳SPA”奖提高生命力的豪华度假体验圣卡特塔利纳山脉下苍翠的丘陵地带区位特色荣誉规模交通周边美国峡谷农场图桑峡谷农场49构建逻辑及商业模型图森峡谷农场度假村峡谷农场山地别墅峡谷农场独栋别墅四大体系打造顶级健康养生度假区养生环境养生项目养生物业养生服务建筑风格绿化植被景观小品社区道路养生项目系列健康养生技术六大养生设施服务流程健康养生套餐人才体系酒店养生住宅邻里环境美国峡谷农场图桑峡谷农场50构建逻辑及商业模型俱乐部会所生态餐厅高尔夫中心水上运动中心网球中心SPA综合中心健康医疗中心生活促进中心八大功能设施和度假别墅组成SPA综合中心俱乐部会所高尔夫中心水上运动中心网球中心生活促进中心健康医疗中心停车场1停车场2度假别墅功能性建筑生态餐厅8主入口美国峡谷农场图桑峡谷农场514文旅康养地产项目操盘的若干技术要点文旅康养地产项目操盘的若干技术要点Technical Points Of The Real Estate Market Of Culture,Tourism And Health Care52操盘技术要点要点文旅康养地产项目操盘的若干技术要点1、产业营造与地产销售的关系关于自持比例的关系3、产业落地节奏及开发时序关系2、样板区的营造4、用地规划条件下的可售度假类物业的产品研发53操盘技术要点45%配套比例的拈花湾10%配套比例的阿那亚关于自持比例的案例比较案例54操盘技术要点2、样板区的营造融创东南 森与海55操盘技术要点2、样板区的营造56操盘技术要点容积率：容积率：0.50.5案例57操盘技术要点58操盘技术要点蓝城平湖春风江南蓝城平湖春风江南项目位于嘉兴平湖广陈镇叠院产品：蓝城平湖春风江南容积率：1.059操盘技术要点叠院剖面图60操盘技术要点叠院独院合院案例61操盘技术要点总结：文旅地产类项目操作核心要点 大处着眼，全域思考，统筹规划 打造项目的核心吸引力，是整体商业逻辑的起点 控制节奏，分期拿地，产业与地产同时启动 首发项目，样板区的火爆是成功的基本条件 步步为营，分期开发的每一期都需要财务平衡 通过运营，将销售类度假地产转换为经营性的酒店资产，是说服客户投资的最好逻辑63领易咨询出版出版刊物刊物全球小镇案例研究2019年3月全球旅游目的地及度假区案例研究2019年5月新媒体64领易咨询中国一线文旅项目案例研究2020年2月新媒体出版出版刊物刊物65领易咨询 乌镇雅园之后，雅达阳羡溪山能否成为下一个标杆养老项目？中国文旅项目新网红太白山唐镇 国内为何缺乏经典的康养文旅项目？成功打造第一流康养项目的六大要素 万科近年最成功的文旅综合大盘抚仙湖万科国际度假小镇是如何打造的？我们是如何规划和运营良渚文化村的？这或许是万科2018年最好的作品 中式小镇界又一革命式创新蓝城春风江南 文旅巨擎灵山集团继灵山胜境后的第二个世界级文旅目的地尼山圣境【深度】中国乡村振兴的模式、打法和策略 融创启动“桃源”战略，布局新一代产业小镇 中国大健康市场势如破竹，如何创新，突破运营瓶颈？中央最新提出的乡村振兴战略，给予地产业怎样的机遇？2017年小镇爆品项目成都多利桃花源 中国顶级中式园林豪宅上海桃花源，是如何打造的？2018，中国7万亿的养老地产市场料将全线升级【大揭秘】绿地是怎样用14年，在上海周边打造成首个产业小镇的？给小镇一个魂网红项目聚龙小镇深度研究 重建“上海外婆家”记一个典型的上海新农村改造规划案例 连续5年，年复合增长率52%。TOP 10企业华夏幸福是如何做小镇的？南京牛首山，复盘一个全新的世界级景区的横空出世 在我们眼中，这些才是蓝城小镇的核心技术 乌镇雅园，中国最成功的养老度假小镇主题公园类主题公园类【深度】未来10年中国文化旅游业最具爆发力的蓝海市场实景娱乐 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