2021中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究.pdf

相互影响决定就业机会决定城市活力及潜能决定购买力水平反映城市宜居性影响生产要素流动效率吸引人口流入房产最终消费者影响影响收入支撑利润空间市场空间影响房价市场热度影响预期供求关系决定价格城市房地产开发投资吸引力量价市场容量增值潜能人口基础规模流入供求关系销售投资比土地去化周期需求满足度人均销售面积人均住房面积价格支撑房价收入比地价房价比市场热度房价及涨幅投资增速溢价率市场规模投资面积金额规划利好城市群交通经济实力规模效益财政交通通达机场高铁地铁资本产业创新结构研发财富水平收入储蓄资源环境环境教育医疗相互影响 4 2021 85%CREISwind 312972005-202117 常住人口规模常住人口增量大学在校生人数小学在校生人数常住人口密度常住人口城镇化率常住人口占全省比重GDP总量及增速人均GDP全社会消费品零售总额及增速固定资产投资额增速人均公共财政收入城镇居民人均可支配收入人均储蓄存款余额普通高等学校数量每千人床位数空气质量机场客运吞吐量高铁通车列次轨道交通运营里程近三年商品房年均销售面积及平均增速商品房销售额商品房销售投资比土地去化周期人均住房建筑面积人均商品房销售面积房价收入比地价房价比房价及涨幅土地平均溢价率交通通达性市场规模供求关系需求满足度房价支撑市场热度市场容量增值潜能城市房地产开发投资吸引力第三产业增加值占比R&D经费支出占比发明专利授权数量国家级高新区企业营业收入A 股上市公司数量规划城市群/高铁等规划利好房地产开发投资额近三年房地产开发投资额平均增速建成区路网密度财富水平人口基础经济实力产业与创新在岗职工平均工资环境及配套每千人执业（助理）医师数y=min()max()min()100 y=max()max()min()100 5 2021 297 2018-2020297 ()GDP()()14 36000 2100 3000-5500 25000 1700-1900 1.59 2600-4500 12000-20000 900-1700 218 900-2800 5000-13000 500-1200 2.525 500-1800 3000-10000 400-1000 361 300-1000 2000-6000 200-900 3.581 100-500 1000-3500 200-700 499 200 2000 10000亿3000亿GDP10000亿GDP3000亿2020GDP2.3%20202021 17 2021 20171“”GDP1.5GDP1.52020GDP2020GDP9000 202019.1%GDP2020GDP4%GDP12%2020GDP3.9%20212020“”2021GDP18.3%24.5%202131.2%GDP58.4%GDP “”“”2020 2020北京海口上海广州三亚乌鲁木齐张家界杭州呼和浩特哈尔滨南宁成都兰州天津定西西安太原南京沈阳深圳武汉济南青岛厦门固原郑州金华长沙温州张家口福州珠海银川大连武威重庆无锡苏州宁波绍兴舟山克拉玛依乌海嘉峪关金昌榆林泉州鄂尔多斯佛山延安盘锦东莞晋城唐山嘉兴惠州10%20%30%40%50%60%70%80%25%35%45%55%65%75%85%95%二产占比二产占比三产占比三产占比三产占比主导二产占比主导 18 2021 5.4%8.4%“”202013.3%150060%2021GDP58.4%92%167.5%“”“”“”“”5G“”2020“”1.2:26.3:72.5 3.4%1.2 3.7:30.6:65.7 60“+”“+”“5G+”“+”“”1.5:34.1:64.4 5G 3.1:33.2:63.7 GDP16%3.4:35.2:61.4 5 2.6:35.6:61.8 1.3:39.7:59.0 3.5:39.0:57.5“”“”“”GDP12%7.2:40.0:52.8 1.0:46.5:52.5 2.1:46.3:51.6 3.5%50%70%6%5G 19 2021 2)“”“R&D”R&DGDP2019R&D 20196R&D140058.7%2.6%2019TOP20R&D56%2019R&D22341525132823%400 2019“”4%3%0.83.6%20192%201920181.7%3)“”127 171 200 202 226 237 287 290 292 295 316 324 370 453 463 465 469 482 520 530 678 700 1328 1525 2234 烟台沈阳大连福州济南郑州佛山东莞合肥青岛长沙宁波无锡成都天津南京重庆西安武汉杭州广州苏州深圳上海北京R&D经费内部支出（亿元）1.7%2.6%2.9%2.1%2.4%2.0%2.7%3.1%3.1%2.5%2.7%2.7%3.1%2.7%3.3%3.3%2.0%5.2%3.2%3.5%2.9%3.6%4.9%4.0%6.3%研发投入强度 20 2021 2019“”201916GDP11“”201910.6102020GDP GDPGDP2020GDP16.6GDPGDP13GDPGDP 12.1 12.1 12.3 12.4 12.7 13.0 13.1 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 14.3 14.8 15.6 15.8 15.8 15.9 16.5 16.6 681012141618长沙福州青岛厦门武汉南通舟山镇江宁波扬州广州杭州东营珠海常州上海深圳苏州南京北京无锡2021 21 2021 “”1)“123”“123”202122035“123”“123”“123”123“123”12320357020462.5 8967820“”5GDPRCEP2025202122035123123 22 2021 2 1”“”“”“”“”21 “”20213“”3000“”“”23 2021 3000 2.5 30 2)“”“”2004“”“”202014.632099%3.8“”10095%2025 202017 202017“”“”“”“”“”20208242.5“”2021“”“”“”2021125202119720211 24 2021 “”“”“”“”1688 25 2021“”“”“”“”321700 绥满通道京兰通道青银通道陆桥通道沿江通道沪昆通道厦渝通道广昆通道已开通高铁未开通高铁 26 2021“”“”“”1-40.5-2“”“”沿海通道京沪通道京港（台）通道京哈-京港澳通道呼南通道包（银）海通道京昆通道兰（西）广通道已开通高铁未开通高铁 27 2021 3)TOD TOD 2019673.523335%2020441.5170.938.7%20193.750%2020 20“”17.1%4351.720152611620201230.52020452447969.7657085.5“”“”2015-2020 2015-2020 TOD 0%20%40%60%80%100%上海广州南京深圳北京成都南宁武汉杭州西安长沙郑州宁波天津合肥南昌重庆沈阳昆明石家庄长春福州青岛大连厦门呼和浩特哈尔滨贵阳兰州乌鲁木齐济南太原拉萨海口西宁银川轨道交通公共汽电车巡游出租汽车客运轮渡263034354045116133165185208244050100150200250300201520162017201820192020城轨交通开通城市（座）城轨交通运营线路（条）44553588072997512340%5%10%15%20%25%0200400600800100012001400201520162017201820192020新增运营线路里程(公里)运营线路里程增长率 28 2021 TODTOD TOD(Transit-Oriented Development)TOD202142021“(TOD)”“+”TODTOD TOD 2020TOD20TOD30TOD45TODTODTOD 29 2021 2018-20202020 CREIS 上海杭州南京苏州宁波广州佛山北京武汉重庆福州天津温州深圳成都2020202017.62.6%20212222021322 30 2021 2018-202036222000500 1)2020 CREIS 202014.17.0%400030002000 上海重庆北京杭州深圳郑州广州成都武汉天津苏州南京佛山昆明福州西安青岛肇庆常州湖州南通绵阳扬州长春泰州江门德州江阴金华常州潍坊珠海徐州临沂沈阳嘉兴宿迁太原烟台南宁威海惠州济南宁波株洲大连绍兴兰州桂林乌鲁木齐唐山贵阳汕头长沙合肥鞍山石家庄银川西宁廊坊三亚-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05001000150020002500300035004000450050002020年房地产开发投资额(亿元)2018-2020年平均增速规模大，正增长规模大，正增长规模小，正增长规模小，正增长规模小，负增长规模小，负增长规模大，负增长规模大，负增长3000亿+2000亿+31 2021 2020 CREIS 202017.62.6%202032051032.1202061052020100020002020 2020 CREIS 202060%上海北京成都广州深圳天津西安苏州郑州武汉石家庄东莞青岛长沙佛山宁波合肥济南徐州南通昆明福州南通唐山无锡邢台盐城惠州德州安阳嘉兴常州扬州杭州临沧050010001500200025003000050010001500200025003000350040002020年常住人口（万人）2020年商品房销售面积（万平米）中西部核心城市中西部核心城市东部城市群重点城市东部城市群重点城市0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京 深圳 上海 厦门 南京 苏州 广州 天津 杭州 沈阳 长春 济南 合肥 重庆 成都 宁波 西安 无锡 武汉 郑州 福州 青岛 长沙2020年二手房成交套数占比二手房成交占比超过50%，市场向存量市场过渡二手房成交占比小于50%，新房市场仍占主导地位，未来发展潜力较大 32 2021 2)“”“”2021222“”20213“”“”“”2020 22 2020 22471047101241522 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3016953%5629039%4828045%63621%4823342%1816247%2822455%5730256%7723939%4843134%4023034%169526%5229739%11975322%5840247%238722%2523032%3633438%5614217%2913224%51918%5237628%33 2021 225464202033%50%56%20%20%“”“”1 215%3“”“”4“530620%1 2 3+1 2+31.1110%10%4 5 1 30%22 35000510%“”2 150%25%2 35214 “”“”1100%20%“”2050%“”1“+”2“+”34 2021“+/”“”“+/”22 70/90 /20%20%,50%20%,80%50%50%20%-30%20%20%-30%20%,30%20%,100%20%,50%20%-50%30%20%20%,20%-50%20%-50%50%,100%20%20%,100%20%,100%50%,10%-20%22“”“+/”35 2021/+“”“”2021192020 CREIS 71%51%31%161543%202033130%534172%40%52113.9%2“”2KM CREIS 01020304050010000200003000040000厦门北京杭州深圳无锡南京宁波广州苏州合肥福州天津重庆主城区郑州沈阳长沙济南青岛长春元/2020成交楼面均价2021首批成交楼面均价2020平均溢价率2021首批平均溢价率85%84%59%55%50%40%40%15%16%41%36%50%60%60%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%广州福州北京杭州无锡重庆(主城区)厦门地价房价比0.70.7地价房价比1地价房价比1(2)(3)(18)(27)(8)(8)(31)(20)(5)(17)(12)(16)(3)(35)(6)36 2021 20210.7,160%“”“”22“”22“”2.6 202014.17.0%17.62.6%2021222“”37 2021 “”202063.9%20213“”“”“”38 2021 “”“”19 “”“”“”“”1 5:11 9:2 12 :3 13 :4 :14 :5 15 :6 5:16 :7 :()17 :8 :18 :9 :19 :10 :120 2 ()(km)2020GDP()2020GDP 2020()GDP()GDP(/km)2020()2020 2020()2020()27 22.5 21.2 4.0%1.75 12.1 9413 30500 9.7%27538 42949 9 5.5 9.0 2.2%0.78 11.5 16292 14085 8.7%10027 19066 13 21.5 8.6 3.6%1.07 8.0 3999 11370 5.2%8293 10731 28 34.4 9.2 0.1%1.23 7.4 2665 10222 6.1%17625 14367 16 24.0 6.8 4.0%1.03 6.6 2848 11105 11.8%18452 15462 963.4 101.6 2.3%14.12 7.2/141443 7.0%176086 173613 11%54%/42%/55%/47%59%CREIS 2GDP 39 2021 202011%42%GDP54.8GDP54%2020GDP21.2GDP11GDP4.0%GDP0.1%2020GDP1.712010-202021841807 1810 202055%47%202032.722%16%20201.8202015.8%201820192020“”19“”-599-983748519911218821222326845553957358869518072184哈长辽中南兰西山西中部天山北坡宁夏沿黄呼包鄂榆滇中关中长江中游黔中北部湾中原山东半岛京津冀成渝长三角珠三角 40 2021 20213“”“G60”G60“”G60 2021 2500232020GDP246 12345678910上海杭州南京苏州宁波合肥无锡温州常州嘉兴 G60 41 2021“”“”“”“”“”610 G60 2020GDP21%10.310 2020GDP 20203.9GDP202027GDP2GDP230%2%4%6%8%10%12%0500010000150002000025000300003500040000上海苏州杭州南京宁波无锡合肥南通常州扬州绍兴盐城嘉兴泰州台州金华镇江芜湖湖州滁州安庆马鞍山宣城舟山铜陵池州亿元2020年GDP（左）GDP增长率（右）42 2021 8GDP94592720%GDPGDP956 202012%2020GDP2021 20201229“”20252035G60 201927R&D20192710.420%227355000R&D2019R&D15254%R&D530438.6201813%29.210.6%62.625.5%300 2020 CREIS 24871275931773746671528456451321119495794070566254052733711693741739936425021613413105001000150020002500上海苏州南京南通无锡盐城常州扬州泰州镇江杭州温州宁波金华台州嘉兴绍兴湖州舟山合肥安庆滁州芜湖宣城马鞍山池州铜陵江苏浙江安徽万人20202020年常住人口数量年常住人口数量18522913144109-556910-111032445180169659036474191-31510-3-14-6-25-1000100200300400万人十年常住人口增量十年常住人口增量 43 2021 272500201039001000450012 1027180725%100300“”202041-1.520213“”“”2035 44 2021 2020 2020 CREIS 2500450010002000500“”20202020 上海杭州苏州南京宁波合肥无锡南通温州嘉兴常州绍兴台州扬州湖州金华盐城滁州泰州芜湖镇江宣城安庆马鞍山舟山铜陵-10%10%30%50%090018002700360045005400同比增速2020年房地产开发投资(亿元)苏州南通宁波上海杭州无锡合肥南京绍兴温州嘉兴滁州盐城常州湖州台州扬州泰州金华镇江芜湖宣城安庆马鞍山铜陵池州舟山-30%-15%0%15%30%05001000150020002500同比增速2020年商品房销售面积(万平方米)G604%201811G602035 45 2021 20213“”20219 “”93 45 2020GDP11.5392020GDP“”2020GDP2.502.7%GDP2.773.1%2.3%2.3%“”2.089.8%17.3%72.5%66.1%5G202040 1深圳2广州3佛山4东莞5珠海6惠州7中山8江门9肇庆 46 2021 2020“”49252.2%20.4%202041461.1%6.3%1.1%2020GDP34823%PCB2020“”“”PTA2020GDP “”201947907010.8%6517113.6%24.9%201910“”2020“-”“”“”27670 25019 24103 10816 9650 4222 3482 3201 3152 2312 1678 深圳深圳广州广州香港香港佛山佛山东莞东莞惠州惠州珠海珠海江门江门中山中山肇庆肇庆澳门澳门3.1%2.7%-6.1%1.6%1.1%1.5%3.0%2.2%1.5%3.0%-56.3%47 2021 9202078022184 9202010(:)CREIS 10009“”2184714598202061.9%20108.010066204194%90-1418.85%15-5968.80%5.45658.58%4.92“”“1+2+3”20208123“”2025470020355700100%202123“”1868 1756 1047 950 604 480 442 411 244 广州广州深圳深圳东莞东莞佛山佛山惠州惠州江门江门中山中山肇庆肇庆珠海珠海20202020年常住人口年常住人口598 714 225 230 145 35 130 20 88 1010年增量年增量 48 2021 2035 9 2020 2020 CREIS 9202020%16%15%21%12%10%6%7%15%16%9%9%20%-14%9%-20%-10%0%10%20%30%050010001500200025003000350040005%1%8%12%21%7%10%1%12%0%10%20%30%05001000150020002500 49 2021 20212021222“”22 50 2021 2020“”2021 3413 GDP 20202020300080002021 3 4 1北京2天津3石家庄4廊坊5唐山6保定7邯郸8沧州9秦皇岛10张家口 51 2021 2020GDP 2020GDP CREIS 20202020GDP5.03.611.4184%1.2%2020GDP3.62GDP7000GDP5000GDP3000-4000GDP2000-3000GDP200034002020 3+1 3610314084721159353699363733533301220016861600156015501.2%1.5%4.4%3.9%4.1%4.3%3.5%3.7%4.2%3.6%4.0%4.0%0%2%4%6%8%10%0800016000240003200040000北京天津唐山石家庄沧州邯郸保定*廊坊邢台秦皇岛 张家口衡水承德2020年GDP(左：亿元)2020年GDP增速(右)全国平均：全国平均：2.3%52 2021 200 20202010 CREIS 20201074720105882189227.411.6%2020201092.87.2%201010025%20202010 202087.5%84.7%60.1%202010969-122021202112189 1387 1064 941 924 772 730 711 546 421 412 335 314 北京北京天津天津石家庄石家庄*邯郸邯郸保定保定*唐山唐山沧州沧州邢台邢台廊坊廊坊衡水衡水张家口张家口承德承德秦皇岛秦皇岛2021年常住人口年常住人口常住人口城镇化率常住人口城镇化率北京北京88%天津天津85%河北河北60%227 93 109 24 27 14 17 0 111-13-23-12 15 2020年常住人口较年常住人口较2010年增量年增量 53 2021 204G105-2035 20211-2 3-12 34-1 2-1 2 2 1 212 1 2 1 54 2021 202123 2020 2020 CREIS 2020202021.2%10%7.8%4%4%202070%10%-40%10%18.6%8.9%21.2%16.3%12.1%11.7%7.8%3.3%2.6%2.4%2.0%0.7%-0.1%-2.2%-3.3%-5%0%5%10%15%20%25%唐山张家口沧州邯郸邢台石家庄北京廊坊衡水秦皇岛承德天津保定1347 971 776 741 638 596 579 575 542 475 375 365 314-9.6%3.4%4.3%16.9%9.1%31.6%-19%70.3%25.1%2.7%22.6%15.0%32.3%-20%0%20%40%60%80%0200400600800100012001400天津北京廊坊唐山保定邯郸石家庄邢台沧州衡水张家口秦皇岛承德万平米2020年商品房销售面积（左）增速(右)2020 55 2021 20202021 2021 202162020211456 12345678910成都武汉重庆西安郑州长沙昆明南昌南宁贵阳中西部地区顶层设计不断加持，核心城市战略地位中西部地区顶层设计不断加持，核心城市战略地位进一步提升，城市产业、人口等资源的虹吸能力不进一步提升，城市产业、人口等资源的虹吸能力不断强化，未来房地产市场仍有较大发展空间断强化，未来房地产市场仍有较大发展空间 56 2021 20205 2020GDP CREIS 2020166GDPGDP4.7%5GDP3%GDP5.2%13.3%23.4%14.9%11GDP3%GDP12/9/-6%-4%-2%0%2%4%6%050001000015000200002500030000重庆成都武汉长沙郑州西安昆明南昌南宁贵阳太原乌鲁木齐兰州呼和浩特银川西宁亿元2020年GDP(左)GDP增长率(右)57 2021 20202010 CREIS 20201620106201020010582449397321301 20202010 CREIS 0%10%20%30%40%50%60%0500100015002000250030003500重庆成都西安郑州武汉长沙南宁昆明南昌贵阳太原兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁万人2020年常住人口（左）较2010年增长率（右）321 582 449 397 254 301 208 203 121 166 110 74 94 58 87 2610年人口增量(万人)20310211744927103014410852542043175822514512321233397518713715455417305 58 2021 102701210748155 2020 CREIS 40%/GDP30%17%32.8%12.7%60%16.1%21.3%21.8%22.4%23.5%24.2%24.2%27.5%29.1%32.0%35.9%36.5%38.3%45.7%50.1%呼和浩特南宁郑州南昌太原贵阳乌鲁木齐昆明长沙兰州武汉成都西安西宁银川重庆GDP占全省比例占全省比例14.3%17.4%12.7%13.8%15.2%15.5%15.7%17.9%15.1%17.4%21.3%25.0%32.8%41.7%39.7%人口人口占全省比例占全省比例67.5%54.2%55.4%60.4%62.5%53.2%56.5%50.1%58.8%52.2%62.9%56.7%62.7%60.1%65.0%69.5%全省全省(区区)、直辖市城镇化率、直辖市城镇化率2405 5013 9937 4519 3492 3856 2585 4721 6644 2502 5775 8367 3953 592 720 3205 全省全省(区区)、直辖市、直辖市常住人口常住人口 59 2021 2020 2020()2020()2020()()4074 2 652 459 327 /3458 4 343 100 178 3299 6 139 99 83 3107 8 239 264 154 2141 11 244 297 133 1922 13 158 164 95 1658 15 35 114 25 1280 23 388 211 254 1115 25 27 89 21 1113 26 87 9 26 1058 27 108 51 80 943 28 89 100 70 901 30 24 52 22 811 37 49 27 43 691 39-586 41-CREIS 202030004000 20203006523272020200 60 2021 2020 CREIS 202030002000-30001000-20001000202010%20%4.2%1.9%2021 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%01000200030004000500060007000重庆成都郑州武汉西安长沙南宁昆明南昌贵阳兰州太原银川乌鲁木齐呼和浩特西宁万平方米2020年商品房销售面积(左)同比增速(右)61 2021 2021“”“”1 G60“”2035“”“”“”241000“”“”“”“”“”“”202010“”“”“”“”