2019年全国市场总结及2020年展望.pdf

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1、合富辉煌(中国)研究院全国房地产市场2019年总结及2020年展望合富辉煌（中国）研究院变致革变致革革致稳革致稳2017 2017 20192019202020204大圈层重点城市38个合富辉煌(中国)研究院革致稳：2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善，“戒备衰退”成为首要任务。“维稳措施”适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。政府“以稳为先”目标明确，房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。“国际经济环境”以及“国内经济内生动力”持续改变，坚定了政府实施经济转型变革的决心。“党的十九大”（2017）立下“推动发展质量变革”的长期目标，持续推动国内经济由“要

2、素驱动、投资规模驱动”向“创新驱动”转变。2019综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持（包括弱房产、减负债等）。变致革：序言序言合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点宏观环境加速萎蘼，国内经济（尤其民营经济）面临近20年来最大考验。年内宏观调控总体沿年初既定方向推进，坚持以“革”（改革/变革）为先，持续抑制风险、稳定中长期增长动能；面对下半年经济下行风险加剧，政府对“维稳措施”的使用保持克制。2019年经济运行结果：在核心风险（金融系统风险等）得到有效控制的同时，在宏观调控上“顾此失彼”的问题有所突出。2019年的“革”与“稳”合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点金融方面：金融系统风险

3、有效控制，但实体风险仍然高发。财政方面：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降。基建方面：资金资源集中都市圈（一二线城市），对三四线城市资金倾斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑。房地产调控方面：城市政策主力获取经济动能，对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。经济下行压力加剧情况下：2019年在宏观调控上“此伏彼起”的问题变得更加突出合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点楼市政策以“革”为先，“利好缺乏”加剧市场向下波动国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金被大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度全国土地市场大面积失收，土地市场波动对地方财政的影响加剧

4、。地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调控对“市场稳成交”的兼顾度下降。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城市场景气普遍快速下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点下半年市场景气下行趋势明显0.40.50.60.70.80.911.11.22018上2018下2019上2019下粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.

5、3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。0204060801000510 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 1001051101151201251301351401451501551601651701751801851901952002052102152202252302352402452502552602652702750204060801000 50 100150200250300350400450500550600650700750800850900950 1000 1

6、050环渤海020406080100050 100150200250300350400450500550600650700750800850900950粤港澳大湾区020406080100050010001500长三角华中华西2019年土地市场溢价率走势新房景气走势1月12月土地市场景气商品住宅市场景气粤港澳大湾区华中华西长三角环渤海合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点20202020年展望：“革”致“稳”年展望：“革”致“稳”2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善、通胀压力下降，“戒备衰退”成为首要任务。基于各种制约因素（6大制约因素，见后述），中央政府“维稳措施”仍将适度

7、适量，稳定动能将由“变革措施”补足。政策指向“稳定”，房地产对地方财政的重要性得到更多重视，房地产调控方式加快转变。合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点2020年变革将集中“四大领域”，着力补足“稳定动能”变革措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补充“稳定动能”。政策对三四线城市的资金倾斜估计仍受总量节制，2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。宏观调控领域的4个主要问题：金融：“金融系统风险”有效控制，但“实体风险”高发财政：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降房地产调控：城市政策主力获取经济动能（抢“人”），但对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。基建：对三四线城市资金倾斜减少使该类

8、城市市场加速下滑对应分城施策灵活度增加对外开放加快资本市场改革国企国资改革基建|集中三大都市圈京津冀、长三角、粤港澳大湾区对应2020年“变革促维稳”四大领域：国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变合富辉煌(中国)研究院更全面角度：长期“改革更全面角度：长期“改革/变革”目标确立，短期措施视乎实际情况取舍变革”目标确立，短期措施视乎实际情况取舍宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防核心观点核心观点目标左右高于目标GDP增速【维稳】减缩已出台维稳措施力度将资源更集中指向经济转型/升级

10、及供应体系）的城市，行政管制措施退出，市场调节（房产税等）措施出台2019.12中央经济工作会议调性解读合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点全国成交不同分类楼市走势政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。“分城合力”将推动市场预期逐步回升，楼市走势亦会“逐步走稳”（不会如2019年般“前高后低”。）不同圈层预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策“灵活施政”空间更大。I类（一线）城市：看好2020年“价值稳增”动能II类（强二线）城市：不同城市成交走势加剧分化III类（二线及强三线）城市：成交将较2019年改善IV类城市：成交动能释放或仍受制约5 个判断20

11、20年展望：市场调控的底部特征已经显现。政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。全国成交市场价格楼市走势不同圈层不同分类合富辉煌(中国)研究院分分析析结结构构Part 1Part 1宏观环境宏观环境Part4 Part4 未来展望未来展望经济预警信号加强经济预警信号加强Part 2Part 2政策环境政策环境20192019年的“革”与“稳”年的“革”与“稳”Part 3Part 3全国房地产市场全国房地产市场各地一各地一/二级市场特性二级市场特性20202020年政策取向年政策取向20202020年市场展望年市场展望“革”致“稳”“革”致“稳”合富辉煌(中国)研究院宏观环境宏观环境经济经济预

12、警信号预警信号加强加强合富辉煌(中国)研究院宏观环境宏观环境PART PART 0101经济预警信号加强国内国外经济双重预警国内经济增速下滑，中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现的主要原因，当前国内经济面临近20年来最大考验。全球贸易保护主义抬头，国外经济风险加剧，形势相较2015年更加严峻。合富辉煌(中国)研究院经济增速下滑至“底限”经济增速下滑至“底限”5678918年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年

13、11月78910111218年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月-100102030402018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月非农

14、固定资产投资增速（月累计，%）社会消费品零售额增速（月累计，%）出口增速（美元，月累计，%）55.566.577.5国内GDP单季增速（%）国内国内数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院2019年国内经济持续下探，GDP单季增速由1季度的6.4%跌至3季度的6%，达至2019年经济增长目标（政府工作报告：6%-6.5%）的“底限”。拉动经济增长的三驾马车【投资】、【消费】、【出口】数据持续走低。合富辉煌(中国)研究院工业增加值增速外商直接投资合同项目数国家财政收入增速企业亏损个数城镇失业率实际利用外资直接投资金额增速货运量增速客运量增速制造业PMI指数（%）2019数据2018数据备注工

15、业外商投资运输采购经理人指数就业财政前11月增速 5.6%增速 6.2%历史低位10月 67991(个)57291(个)明显增加11月 5.1%4.9%高于去年前9月累计 30871（个）（累计增速-32.8%）60533（个）（累计增速 69.8%）明显回落前9月累计增速 2.9%年增速 3.0%维持前11月累计增速 5.5%年增速 7.1%近4年低位前月增速-1.7%年增速-3.1%前9月 3.3%6.2%财政增速近十年历史低位11个月共8个月低于荣枯线全年共1个月低于荣枯线承压维持负增状态数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院附：附：20192019年国内主要经济指标年国内主要经济

16、指标非制造业PMI指数（%）前11个月均值54.1均值54.4略有下行物价居民消费价格指数11月 4.5%去年同期 2.2%近8年新高合富辉煌(中国)研究院(40)(20)0204060801002003-052004-112006-052007-112009-052010-112012-052013-112015-052016-112018-052019-114.64.85.05.25.4国内经济面临近国内经济面临近2020年来最大压力年来最大压力国内失业率走势（%）工业企业利润总额累计同比：非国企数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院国内经济

17、承压，民营企业形势尤其严峻（民营企业数量占比超过90%、就业容量超过80%）。从企业利润等指标反映，目前宏观环境对民营企业的考验是近20年以来最大。伴随企业经营环境持续严苛，失业率于2019年呈上扬趋势。合富辉煌(中国)研究院-10-505101520253035402017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019

18、/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/11出口进口中国出口及进口同比增速（月累计，美元计，%）数据来源：国家统计局，整理自合富辉煌（中国）研究院3.10%4.70%5.20%9.00%14.70%0%4%8%12%16%2017年2018年6月2018年8月2018年9月2019年5月340亿加征25%160亿加征25%2000亿加征10%2000亿加码至25%加征加码对500亿美元商品加征关税对2000亿美元商品加征关税美对中国进口商品征收的平均关税中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现中美贸易摩擦超预期是影响下半年国内经济表现的主要原因

19、的主要原因贸易摩擦除对国内【出口行业】造成直接影响外，1）对国内【加工贸易】亦产生明显影响，2019年国内进口增速伴随出口增速大幅下滑；2）贸易摩擦升级对国内企业信心形成打击，包括PMI、制造业投资等数据亦受连带影响。数据来源：PIIE，合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院-10123456782014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09美国日本欧元区中

20、国49505152535455562011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09摩根大通全球制造业PMI:12月移动平均摩根大通全球服务业PMI:12月移动平均由全球PMI等经济数据反映，2019年环球经济下行趋势明显包括“新兴”及“发达”经济体均面临经济增长问题，环球经济形势相较2015年更加严峻且各主体经济体经济下滑深度呈加剧趋势。主要经济体GDP增速走势（%）全球制造业PMI走势（%）

21、数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院环球经济风险加剧，形势相较环球经济风险加剧，形势相较20152015年更加严峻年更加严峻国外国外合富辉煌(中国)研究院2015-2016年：货币政策海外分化海外降息阵营（约20个国家/地区）：欧央行推出大规模购债计划，发达国家韩国、澳大利亚、英国、丹麦、加拿大等降息，发展中国家俄罗斯、土耳其、印度、秘鲁等降息。海外加息阵营：（约16个国家/地区）美国实行货币政策正常化，逐渐推行缩表和加息，巴西、俄罗斯和新西兰等处于加息通道。中国：2015年，5次降息5次降准，推动经济软着陆；2016年，货币政策出现拐点，注重防风险，紧货币。2019年：全球货币宽松全球

22、货币宽松潮（约30个国家/地区）：部分国家先跑降息；7月，美国宣布降息，为2008年后首次降息，多个国家和地区跟随。中国1年期MLF下降5个基点，货币政策保持稳健。分类国家时间下调幅度发达国家美国2019年7、9、10月75BP欧央行2019年9月10BP冰岛2019年5、6月75BP新西兰2019年5、8月75BP澳大利亚2019年6、7、10月75BP韩国2019年7、10月50BP丹麦2019年9月10BP新兴国家埃及2019年2、8月250BP印度2019年2、4、6、8、10月145BP牙买加2019年3月25BP巴拉圭2019年3、8月50BP乌克兰2019年4月50BP马来西亚2

23、019年5月25BP菲律宾2019年5、8月50BP南非2019年7月25BP印尼2019年7、8、10月75BP巴西2019年7、9、10月150BP阿联酋2019年7、9月50BP泰国2019年8月25BP表：2019年降息国家（部分）数据来源：各国官方发布，整理自合富辉煌（中国）研究院各国货币政策已趋向“一致宽松”各国货币政策已趋向“一致宽松”合富辉煌(中国)研究院政策环境政策环境20192019年的“革”与“稳”年的“革”与“稳”合富辉煌(中国)研究院2019年的“革”与“稳”政策环境政策环境PART PART 0202革与稳2019年国内宏观调控总体沿政府既定方向推进，以“革”为先，

24、力主推动中国经济“平缓风险”、获取“经济中长期转型”所需。面对2019年经济下行压力加剧，政府对“维稳措施”的使用保持克制其原因一方面在于政府对“革”的坚持，全年政府推出的几乎所有“维稳措施”（上至降息，下至地方调控），均与“革”相关，或由“革”带出。另一方面在于2019年宏观环境存在更多“系统性制约”（见后述），抑制了政府对“维稳措施”的使用空间。合富辉煌(中国)研究院金融基建财税房地产维稳【降息】降LPR(3次)OMO(1次)MLF(1次)，26个基点【降准】全面降准(1次)+定向降准(2次)2.68万亿加强【河北雄安新区】、【粤港澳大湾区】、【长三角一体化】建设 Q4：提前下达202

25、0年部分专项债额度：1万亿 Q4：基建项目的资本金要求降低：25%20%一般纳税增值税应税率：原16%13%；原10%9对小微企业减税降费对高新企业降低进口关税 Q4：多个城市实施“区域解限”，但多需与“人才引进”结合，宽松力度不如以往“维稳期”20192019年宏观调控以“革”为先年宏观调控以“革”为先改革/变革降低基准利率 MLF、OMO、LPR 设立科创板并试点注册制 TMLF LPR机制：商业性个人住房贷款利率与之关联重点支持棚改转向“城市更新+旧区微改造”专项债新规资本金管理新规普惠性减税基础上主攻结构性减税降费（小微、高新、住房租赁、养老、社保等）增值税新规住房调控与城市经济

26、发展需要的结合度更强“放开限购”需以“人才引进”为契机 23号文：大力整顿房地产融资新修订土地管理法：允许集体建设用地入市中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市方式改变方向改变方向改变方向改变政策革新政策革新政策革新政策革新2019年以“改革/变革”为先。对“维稳措施”的使用保持克制。合富辉煌(中国)研究院制约维稳政策施展空间的制约维稳政策施展空间的6 6大因素大因素人口人口红利衰退红利衰退货币货币效率降低效率降低投资渠道投资渠道狭窄狭窄通胀率通胀率杠杆率杠杆率房地产房地产库存库存维稳政策维稳政策施展空间施展空间3个长期因素，包括：1）【人口红利减退】(2011年)2）【货币效率降低】(

27、2010年)3）【投资渠道狭窄】(2006年)近年出现的3个新因素，包括：4）【通胀率】（2019年）5）【杠杆率】（2017年）6）【房地产库存】（2017年）2019年宏观环境存在更多“系统性制约”合富辉煌(中国)研究院制约因素食品价格拉动制约因素食品价格拉动【通胀率通胀率】快速走高快速走高-8-6-4-20246810012345672010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-09201

28、6-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09CPI当月同比PPI当月同比(右轴）CPI、PPI走势（%）数据来源：国家统计局，整理自合富辉煌（中国）研究院救市：基建+流动性救市：基建+楼市？取态更困难维稳施政通胀率通胀率杠杆率杠杆率地产地产库存库存2019下半年国内CPI受猪肉等食品价格带动快速走高。但与此相对地更反映实体经济运行温度的PPI则持续回落。当CPI与PPI同步起落时，政策容易取态，如2011时期，2012时期，2015时期虽然PPI走势向下，但高企的通胀率仍然制约

29、政府维稳措施的施展空间。合富辉煌(中国)研究院05010015020025030001020304050602002-032002-092003-032003-092004-032004-092005-032005-092006-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032

30、019-09居民部门政府部门非金融企业部门(右轴）非金融部门总(右轴）数据来源：NIFD，整理自合富辉煌（中国）研究院中国非金融部门杠杆率（%）维稳施政通胀率通胀率杠杆率杠杆率地产地产库存库存制约因素实体及政府制约因素实体及政府【杠杆率杠杆率】仍处高位仍处高位“去杠杆”的成果主要体现在金融部门（金融缩表和局部“拆弹”），然而实体杠杆继续走升。实体部门总体杠杆水平由2018年的243.7%上升至251.1%,其中居民部门杠杆快速上升（主要来自于短期消费贷款）。实体及政府杠杆率上升制约维稳政策空间与力度。合富辉煌(中国)研究院02000400060008000100001200014000粤港澳大

31、湾区长三角环渤海华中华西2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月珠三角 6个取样城市：广州，深圳，东莞，佛山，珠海，中山长三角 7个取样城市：上海、杭州、南京、宁波、无锡、常州、南通环渤海 9个取样城市：北京、天津、青岛、大连、济南、沈阳、秦皇岛、沧州、刑台华中华西 9个取样城市：重庆、成都、武汉、长沙、西安、郑州、南昌、南宁、贵阳全国重点城市商品住宅库存变化（万）数据来源：合富辉煌（中国）研究院维稳施政通胀率通胀率杠杆率杠杆率地产地产库存库存制约因素制约因素【房地产补库存房地产补库存】进度仍慢进度仍慢虽然近两年房地产政策从紧，但房地产“补库存”进度仍慢。各重点城市商品住宅库存

32、仍在相对低位，与2016年时期比，不同圈层城市库存仍有较大差距。商品住宅库存维持相对低位，实施房地产“宽松”受阻。合富辉煌(中国)研究院2019年的“革”与“稳”政策环境政策环境PART PART 02022019年宏观调控以“革”为先，“维稳措施”保持克制（前述）由于年内经济下行压力超预期（集中下半年），在核心风险（金融系统风险等）得到有效控制的同时，在宏观调控上“此伏彼起”的问题变得更加突出。4个主要问题梳理：金融：“金融系统风险”有效控制，但“实体风险”高发财政：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降基建：对三四线城市资金倾斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑房地产调控：城市政策

33、主力获取经济动能（抢“人”），但对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。革与稳合富辉煌(中国)研究院-15000-10000-500005000100001500020000250002017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q3国内新增非标融资（亿元）P2P房地产教育长租公寓汽车材料生鲜电商娱乐区块链快消医药IT共享经济养殖北大方正点牛金融北方金融阜金网小表哥金融正臣财富大盈家恒福金融黑马贷汇源果汁WeWork途歌韦博英语萌塔教育爱乐乐享康美药业东阿阿胶獐子岛比特易迷你生鲜吉及鲜青年汽车FF汽车淘集集乐伽公寓喔客公寓悦如公寓熊猫直播东旭光电魔房宝京都贷立信投资向日葵金融

34、铸金所中兴财富同钱功夫海鹭金服02,0004,0006,0008,00010,0002017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 2019Q1 2019Q3国内债券发行（亿元）2019年“经营风险”数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院数据来源：行业新闻，整理自合富辉煌（中国）研究院持续减“非标”增“直融”持续减“非标”增“直融”“金融系统风险”有效控制，但“实体风险”仍然高发“金融系统风险”有效控制，但“实体风险”仍然高发措施措施表现表现金融金融金融系统风险得到有效控制，金融系统杠杆率显著下降；但与此相对地，实体风险仍然高发。合富辉煌(中国)研究院居民投资2018年上证指数下跌

35、24.59%，深证指数下跌34.42%2018年3567家A股上市公司合计市值同比下降23.35%2019年前三季度：上证指数下跌2.47%股票P2P2018年P2P网贷成交额同比下降50.28%2019年10月P2P网贷成交额同比下降44.8%债券2018年123只债券违约，违约金额达1198.51亿元截止2019年12月173只债券违约，违约金额达1373.87亿元保本理财结构性存款基金货币基金2018年10月保本理财被纳入存款类别保本理财将于2020年底正式退出理财市场，结构性存款视为其替代品2018年结构性存款余额9.62万亿元，同比增长38%2019年10月结构性存款余额10.3万亿

36、元2018年394只公募基金清盘2019年121只公募基金清盘2018年较峰值期缩水幅度达14.86%2019年上半年环比缩水4.69%20192019年居民投资渠道收窄年居民投资渠道收窄合富辉煌(中国)研究院78910111213010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-05201

37、8-082018-112019-022019-052019-082019-11居民新增人民币存款：累计值（亿）社会消费品零售总额:累计同比（右轴）居民新增人民币存款累计值及社会零售总额增速数据来源：Wind，整理自合富辉煌（中国）研究院居民资金“趴在账上”的特征更明显居民资金“趴在账上”的特征更明显2019年大量居民资金“趴在账上”的问题更加突出。从数据上看，居民存款快速增长（经济低迷+投资渠道有限，趋向于“防御性储蓄”是重要原因），而与之相对地，包括消费等数据呈下滑走势。合富辉煌(中国)研究院444648505254562016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2

38、016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月大型企业中型企业小型企业不同类型企业PMI指数走势对比（%）数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院措施措施表现表现财税财税政策托底小微企业，但大型企业经营活跃政策托底小微企业，但大型企业经营活跃度下降度下降2019年维稳措施重点指向小微企业，政策托底使企业经营环境不再恶化（企业活跃度仍处荣枯线以下）。与此相对地，大型企业

39、经营活跃度于年内下降较快。合富辉煌(中国)研究院2019年国务院发布规划支持区域黑龙江自贸区山东自贸区云南自贸区广西自贸区数据来源：政府发布，整理自合富辉煌（中国）研究院长三角中共中央国务院印发长江三角洲区域一体化发展规划纲要粤港澳大湾区中共中央国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要河北雄安新区国务院关于河北雄安新区总体规划（2018-2035年）的批复发布。中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见发布。62631590%95%100%105%110%0100200300400500600700201420152016201720182019建设计划实际执行完成率(500

40、)0500100015002000250030002015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09抵押补充贷款(PSL):当月新增金额（亿元）全国棚改计划及实际开工情况（万套）数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院数据来源：Wind，合富辉煌（中国）研究院措施措施表现表现基建基建20192019年城市发展方向明确：年城市发展方向明确：资源向都市圈集中，对棚改及资源向都市圈集中，对棚改及PSLPSL支持度下降支持度下降河北雄安新区、粤港澳大湾区、

41、长三角区域三大区域重大战略加速推进获得更多发展资源都市圈三线四城市国家资金倾斜下降合富辉煌(中国)研究院0500100015002000250030003500一线城市二线城市三四线城市全国100城分类城市商品住宅网签成交面积走势（万）资金倾斜减少使三四线城市市场加速下滑资金倾斜减少使三四线城市市场加速下滑棚改资金倾斜减少对三四线城市的影响明显数据表现上，三四线城市网签逐年下滑趋势明显（自2018年以来处在深度调整当中），与一二线城市的稳健走势有所区别；实际市场上，上半年三四线城市回温表现并不明显；下半年区域市场下跌以三四线城市为主，多个三线四线城市需要以价换量。（更多不同分类城市市场表现，见

42、后述）一线城市：北上广深二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、南京等32个城市三四线城市：北海、包头、桂林、蚌埠、廊坊、连云港等64个城市。数据来源：中指，整理自合富辉煌（中国）研究院合富辉煌(中国)研究院2019年的“革”与“稳”政策环境政策环境PART PART 02022019年楼市调控同样以“变革”先行国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度土地市场景气加速下行。地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调控对“稳成交”的兼顾度下降。革与稳合富辉煌(中国)研究院政策变革：金融3月：全国两

43、会国家政策重要会议Q1Q2Q3Q4一城一策，落实楼市调控主体责任放宽落户，提高城市人力资源存量加强金融监管4月：政治局会议“房住不炒”，一城一策，城市政府主体责任的长效机制7月：政治局会议12月：中央经济工作会议“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段“房住不炒”，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。1月：关于印发的通知5月：关于公共租赁住房税收优惠政策的公告5月：关于进一步规范发展公租房的意见5月：关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知7月：2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示7月：关于对房地产企业发行

44、外债申请备案登记有关要求的通知7月：关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见8月：关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告10月：关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知11月：关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见2月：关于高校学生公寓房产税印花税政策的通知3月：关于延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点期限的通知9月：农村土地经营权流转管理办法（修订草案征求意见稿）政策变革：土地政策变革：租赁住房国家政策“保供应”而“抑资金”国家政策“保供应”而“抑资金”系列金融管控措施持续加强系列金融管控措施持续加强房地产调控房地产调控国家调控国家调控保供

45、应：2019年国家政策向“租赁住房”与“土地供应”（盘活集体用地）倾斜，年内出台多项重要措施推进关键领域变革（见下页）。抑资金：中央会议“房住不炒”贯穿全年，即使在经济表现更加低迷的2019年下半年，国家层面仍然强调抑制房地产投资投机，系列房地产金融管控措施持续加强。5月：银保监23号文：对银行机构地产相关融资端重点整顿合富辉煌(中国)研究院关于进一步规范储备土地低价融资加快批而未供土地处置有关问题的通知关于坚持农业农村有限发展做好三农工作的若干意见关于延长农村集体经营性建设用地实用全抵押款工作时点限期的通知关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见农村土地经营权流转管理办法（

46、修订草案征求意见稿）关于积极稳妥展开农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）关于印发的通知关于公共租赁住房税收优惠政策的公告关于进一步规范发展公租房的意见 2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示租赁住房2019增供应农村集体土地流转20192019年国家“保供应”措施一览：年国家“保供应”措施一览：合富辉煌(中国)研究院0%10%20%30%40%50%60%70%02004006008001000120014001600融资

47、总额（亿）全国300城招牌挂市场土地溢价率40家典型房企融资情况及全国土拍溢价率情况数据来源：整理自合富辉煌（中国）研究院银保监23号文，对银行机构地产相关融资端重点整顿房地产信托规模不得超过6月30日规模；海外债只能用于置换未来一年到期的中长期境外债务银保监会展开银行房地产业务专项检查，防止资金违规流入房地产；多家银行收紧开发贷额度金融抑制措施措施表现表现抑资金抑资金对房地产的资金抑制加剧土地市场景气下行对房地产的资金抑制加剧土地市场景气下行5月后房地产融资明显转冷，40家典型房企融资总额由一季度的2500亿元快速下滑至不足2000亿元，资金渠道（包括销售回款及融资）受阻使房企购地热情同步冷

48、却。全国土地市场自三季度后转冷且热度不断下探，10月后土地市场溢价率（及流拍情况）与去年同期相近。合富辉煌(中国)研究院租购房补贴/优惠一次性补每月补贴购房折扣租金折扣放宽落户标准学历&年龄专业人才全面放开社保要求限购松动贷款限制放宽直接补助/个税优惠成都天津佛山洛阳海南河南海口广州大连西安杭州兰州山西珠海宁波保定珠海南京三亚江门广州佛山成都海南大湾区大连南京常州海南宿州广西石家庄广州重庆天津上海晋江宁波厦门深圳石家庄南宁汕头芜湖柳州宁夏保定十堰新疆无锡天津晋江宿州杭州湘潭南通郑州宁波东方沧州海口陵水青岛柳州南京广州无锡江门宁波苏州宜昌呼和浩特南京济南北京数据来源：合富辉煌（中国）研究院政策宽

49、松全部与“人”有关：2019年地方调控以抢“人”（人才）为先，包括租购房补贴/优惠；放宽落户标准；补助与个税优惠；乃至限购政策调整，均与“人才”关联。城市政策主力“抢人”、获取城市经城市政策主力“抢人”、获取城市经济增长动能济增长动能房地产调控房地产调控地方调控地方调控全部与有关“人”不同政策分类及出台政策的城市（列举）：合富辉煌(中国)研究院政策背景：政策背景：20202020年后劳动人口增速将明显减缓年后劳动人口增速将明显减缓“人”成为影响城市发展所需愈加重要的“生产要素”“人”成为影响城市发展所需愈加重要的“生产要素”合富辉煌(中国)研究院约11个城市/地区落户：海口、广州、常州、西安、

50、南京、石家庄、兰州贷款限制：成都、天津、石家庄、河南税费/补贴：东莞、重庆约15个城市/地区落户：沈阳、广州、杭州、天津、山西限购：保定、珠海、南京、海南贷款限制：海南、佛山税费/补贴：宁波、三亚约7个城市/地区落户：上海、珠海、宁波限购：珠海贷款限制：贵阳税费/补贴：芜湖、杭州、宜昌约18个城市/地区落户：上海、宿州、南通、海南、广西、海口限购：天津、南京、三亚、江门、广州、佛山、中山、大湾区税费/补贴：湘潭、南通、郑州、深圳约3个城市/地区贷款限制：汕头、长沙限购：海口约10个城市/地区贷款限制：石家庄、合肥、西安税费/补贴：长沙限购+限售：丹东、赤峰、苏州约1个城市/地区限购：苏州约1个

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