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大厦接管验收方案样本.doc

上传人:丰**** 文档编号:4131740 上传时间:2024-07-31 格式:DOC 页数:33 大小:109.04KB
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资源描述

1、香 港 新 世 界 大 厦 接 管 验 收 方 案上海新创物业管理二00二年七月目 录项目 页码1. 接管验收整体计划 32. 物业验收移交程序 53. 完工验收应提供技术资料 64. 完工验收应提供操作和维修保养手册 95. 物业验收管理制度 116. 房屋接管验收标准 137. 设施成品保护方案 218. 附表接管验收整体计划一、 依据业主方新世界淮海物业发展之要求,依据中国建设部1991年2月4日公布,1991年7月1日实施中国行业标准房屋接管验收标准中相关要求,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,本企业将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行:A办公层区域(L12L57)和各设

2、备房塔楼部分:7月20日到8月24日B商场部分(B3L3)及车库裙楼部分:9月8日到10月28日二、 接管必备资料以下1. 完工工程项目一览表,包含完工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开完工日期等;2. 设备清单,包含设备名称、规格、数量、产地、关键性能、单价及随机工具、备品备件等;3. 工程项目完工图;4. 材料、建筑构件、外协件、多种设备、检测仪器出厂合格证、说明书和验收统计,预制作荷载试验统计、自动控制仪表调试统计;5. 隐蔽工作验收统计;6. 土建施工统计,包含地基处理统计、结构安装较正统计、预应力构件施工统计等;7. 设备安装调试统计,如管道系统试压、试漏检验统计,暖气、

3、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程检验和试验统计;8. 建筑物沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标测试统计,关键钢骨结构焊缝探伤检验统计;9. 工程质量事故发生和处理统计。10. 图纸会审统计,设施变更通知和技术核定单;11. 相关建筑物、构筑物使用注意事项说明;12. 相关该工程项目标其它关键技术决定和文件;13. 全部工程项目经过国家部门验收或技术判定证实或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业企业接管移交并管理大厦之基础资料,并需永久保留,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、 物业接管工作组织组成:

4、1. 上海新创物业管理香港新世界大厦物业管理处(管理部、工程部) 2.其它相关人员四、 接管验收标准以发展商和管理企业共同签署相关验收汇报,方可有效。五、 接管工作程序1. 接管工作准备阶段1.1 熟悉接管各层面情况1.2 接管工作应备文件a. 验收接管步骤b. 相关验收文件c. 相关验收表格d. 成品保护方案1.3 接管人力和器具准备1.4 接管前人员培训2. 接管工作运作阶段2.1 进入接管层面现场,由物业企业、发展商及相关人员共同进行。2.2 根据准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3 接管完成,填写表格,关键现场应进行摄影,一式二份,一份交发展商,一份由管理企业存档立案。2.4

5、 接管合格,钥匙移交管理处。3. 接管缮后阶段3.1 接照接管标准和表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商限期整改。3.2 对整改情况作深入跟进,并作出统计。3.3 对整改情况进行检验,并对整改情况作出定论。3.4 对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功效及设施设备运作正常。3.5 对部分成品(如:地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。物 业 验 收 移 交 程 序根 据 各 项 目 施 工 进 度 和 小 业 主 (或 租 户 )入 住 情 况 不 同 , 发 展 商 (或 大 业 主 )可 视 需 要 要 求 管 理 公 司 对 其 物 业 部 分 楼 层 建 筑 装 修 、

6、设 备 和 系 统 进 行 验 收 接 管, 但 项 目 最 终 移 交 是 在 通 过 政 府 有 关 职 能 部 门 和 發 展 商 验 收 基 础 上 以 物 业 管 理 公 司 验 收 通 過 为 准 。 一 、 物 业 验 收 条 件 物 业 要 验 收 移 交 , 必 须 满 足 以 下 首 要 条 件 : 1. 提 供 被 验 收 物 业 竣 工 图 (若 尚 未 完 成 峻 工 图 , 必 须 提 供 最 终 施 工 图 , 并 附 详 细 设 计 修 改 说 明 ); 2. 提 供 被 验 收 设 备 、 系 统 操 作 说 明 、 保 养 手 册 及 其 她 有 关 资 料

7、 ; 3. 提 供 和 承 包 商 (或 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 同 中 有 关 技 术 条 款 ; 4. 出 示 政 府 有 关 职 能 部 门 (详 见 附 表 )验 收 证 明 ; 5. 提 供 承 包 商 、 厂 商 及 供 应 商 地 址 、 联 系 电 话 及 联 系 人 资 料 ; 6. 提 供 必 要 专 业 技 术 介 绍 和 培 训 ; 7. 提 供 所 有 测 试 、 检 验 和 分 析 报 告 ; 8. 清 洁 被 验 收 场 地 、 设 备 和 机 房 。 二 、 拒 绝 验 收 对 以 下 情 况 , 物 业 公 司 有 权 拒 绝 验 收 接

8、 管 物 业 : 1. 严 重 违 反 国 家 有 关 法 规 ; 2. 未 能 通 过 有 关 政 府 职 能 部 门 验 收 ; 3. 工 地 和 交 付 物 业 不 能 有 效 隔 离 ; 4. 机 房 不 能 完 全 独 立 封 闭 ; 5. 其 她 可 能 危 及 设 备 正 常 运 行 和 入 住 人 身 安 全 物 业 。 三 、 缺 陷 整 改 对 在 验 收 中 发 现 各 种 问 题 包 括 工 程 未 完 事 项 、 工 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 受 損 等 情 況 , 管 理 公 司 将 会 做 详 细 缺 陷 记 录 , 以 供

9、发 展 商 (或 大 业 主 )督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )进 行 整 改 , 对 不 能 进 行 整 改 缺 陷 进 行 赔 偿 交 涉 。 对 问 题 比 较 严 重 , 则 向 发 展 商 (或 大 业 主 )建 议 暂 缓 验 收 , 待 整 改 完 成 后 重 新 验 收 。 四 、 试 运 行 若 部 分 设 备 或 整 个 系 统 尚 未 通 过 最 终 验 收 , 但 由 于 小 业 主 (或 租 户 )入 住 需 要 必 须 开 启 运 行 某 些 设 备 或 系 统 , 管 理 公 司 一 般 仅 做 实 物 验 收 , 并 严 格 按 发 展 商 (或 大 业

10、 主 ) 书 面 指 令 进 行 管 理 和 操 作 , 在 此 期 间 , 技 术 上 仍 由 承 包 商 (供 应 商 )把 关 , 若 发 生 任 何 问 题 或 意 外 , 除 管 理 公 司 人 为 原 因 外 , 责 任 由 发 展 商 (或 大 业 主 )及 其 承 包 商 负 责 , 對 于 重 要 設 備 或 机 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 , 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 五 、 验 收 通 过 被 验 收 物 业 完 好 , 设 备 及 系 统 运 行 情 况 正 常 , 所 有 指 标 均 达 到 合 同 约 定 要 求 , 場 地

11、 、 設 備 和 机 房 均 清 洁 干 淨 , 经 有 关 各 方 书 面 确 认 验 收 通 过 , 发 展 商 (或 大 业 主 )应 督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )移 交 所 有 钥 匙 、 备 品 备 件 和 专 用 工 具 , 物 业 正 式 交 由 物 业 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 况 , 物 业 整 体 验 收 结 束 , 正 式 进 入 保 修 期 , 但 物 业 验 收 往 往 是 一 段 相 当 长 过 程 , 在 此 期 间 , 有 些 设 备 可 能 会 因 先 期 投 入 运 行 或 其 她 原 因 已 经 进 入 保

12、 修 期 , 故 需 要 发 展 商 (或 大 业 主 )和 其 承 包 商 、 供 应 商 协 议 约 定 整 个 项 目 保 修 期 1起 始 日 期 , 书 面 通 知 物 业 公 司 , 而 在 此 之 前 进 入 保 修 期 部 分 设 备 和 系 统 , 若 需 要 签 续 保 合 同 , 发 展 商 (或 大 业 主 )应 酌 情 予 以 补 偿 。竣 工 驗 收 應 提 供 技 術 資 料在 物 業 驗 收 接 管 前 , 發 展 商 / 業 主 須 提 供 有 關 物 業 各 种 技 術 資 料 和 竣 工 圖 , 分 類 立 卷 , 在 驗 收 時 交 物 業 管 理 公

13、司 歸 檔 保 存 , 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 , 必 須 提 供 最 終 施 工 圖 , 并 附 詳 細 設 計 修 改 說 明 , 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 六 個 星 期 內 呈 交 。 物 業 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術 資 料 對 物 業 設 施 進 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和 保 養 , 一 般 需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 , 但 不 限 于 此 列 : 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ; 2. 總 平 面

14、圖 、 建 筑 和 結 构 圖 ; 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 ); 4. 質 監 站 、 規 划 局 、 消 防 局 、 環 衛 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ; 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 厂 商 資 料 ; 6. 房 屋 面 積 測 量 報 告 ; 7. 物 業 沉 降 測 試 報 告 ; 8. 防 水 工 程 盛 水 試 驗 報 告 ; 9. 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証 。 二 、 弱 電 系 統 需 要 資 料 1.

15、各 弱 電 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ( 包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統 、 消 防 自 動 報 警 系 統 、 防 盜 監 控 系 統 、 衛 星 電 視 系 統 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統 、背 景 音 響 系 統 、 車 庫 自 動 化 管 理 系 統 等 ); 2. 各 弱 電 系 統 圖 、 平 面 圖 ; 3. 弱 電 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 消 防 局 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 台 、 國 家 安 全 局 、 電 話 發 展 總 公 司 等 政 府

16、 職 能 部 門 驗 收 合 格 証 明 ; 5. 設 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電 气 系 統 需 要 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 所 有 電 气 系 統 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ; 3. 電 气 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ; 5. 各 种 用 電 設 備 調 試 、 測 試 報 告 ; 6. 避 雷 裝 置 系 統 圖 、 平 面 圖 、 測 試

17、報 告 、 防 雷 辦 驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ; 3. 消 防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 消 防 局 驗 收 批 文 , 衛 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 城 市 排 水 檢 測 站 和 質 驗 站 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ; 5. 消 防 水 系 統 試 壓 、

18、 調 試 及 驗 測 報 告 ; 6. 污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 , 衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ; 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 開 水 器 水 質 檢 測 報 告 。 五 、 空 調 系 統 需 要 資 料 1. 空 調 系 統 、 送 排 風 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 空 調 、 送 排 風 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ; 3. 空 調 机 組 ( 熱 泵 机 組 )、 新 風 机 組 、 熱 交 換 器 及 風 机 盤 管 等 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ; 4. 消

19、防 局 驗 收 批 文 ; 5. 空 調 系 統 / 設 備 試 壓 、 調 試 報 告 。 六 、 動 力 設 備 需 要 資 料 1. 鍋 爐 、 應 急 發 電 机 和 電 梯 等 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ; 2. 鍋 爐 房 、 應 急 發 電 机 房 平 面 圖 , 煤 气 調 壓 站 平 面 圖 和 煤 气 系 統 圖 、 平 面 圖 ; 3. 勞 動 局 、 質 檢 站 及 煤 气 公 司 有 關 驗 收 証 明 ; 4. 鍋 爐 、 應 急 發 電 机 及 電 梯 等 設 備 調 試 報 告 、 產 品 合 格 証 書 ; 5. 煤 气 管 道 試 壓 報

20、告 。 七 、電 梯 驗 收 提 交 資 料電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 , 施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 , 以 便 使 物 業 管 理 公 司 技 術 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 , 以 下 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 資 料 , 但 不 限 于 此 : 1. 市 建 委 質 監 站 批 發 “電 梯 運 行 証 ; 2. 市 技 术 监 督 局 批 發 “電 梯 安 全 使 用 証 ; 3. 電 梯 技 術 規 格 說 明 書 ; 4. 電 梯 出 厂 合 格 証 及 產 地 來 源 証 ; 5. 電 梯 裝 箱 清

21、 單 ; 6. 電 梯 管 理 和 使 用 手 冊 ; 7. 電 梯 一 般 安 裝 標 准 ; 8. 電 梯 操 作 說 明 書 ; 9. 電 梯 維 修 保 養 手 冊 ; 10. 電 梯 安 裝 圖 紙 ; 11. 電 梯 机 械 及 電 气 控 制 圖 紙 ; 12. 電 梯 備 品 備 件 清 單 ; 13. 電 梯 操 作 培 訓 手 冊 ; 14. 電 梯 承 包 商 竣 工 調 試 及 自 查 記 錄 ; 15. 電 梯 應 急 維 修 電 話 ;16. 電 梯 供 應 商 和 安 裝 單 位 聯 系 人 、 電 話 、 傳 真 等 資 料 。八 、其 她 需 要 資 料 發

22、展 商 、 承 包 商 認 為 需 要 提 供 其 她 资料。 完工验收应提供操作和维修保养手册承 包 單 位 在 物 業 移 交 前 , 須 遞 交 設 備 /系 統 操 作 和 維 修 保 養 手 冊 (以 下 簡 稱 “手 冊 ), 以 确 保 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌 握 驗 收 設 備 /系 統 操 作 和 管 理 , 一 般 有 以 下 要 求 : 1. 承 包 單 位 須 在 設 備 /系 統 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 , 以 便 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設 備 /系 統 基 本 情 況

23、。 2. 手 冊 內 所 有 內 容 應 以 中 文 編 印 , 文 字 、 插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 3. 每 一 系 統 應 獨 立 成 冊 , 以 減 少 每 冊 厚 度 , 不 同 內 容 或 章 節 應 以 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 , 并 附 有 清 楚 目 錄 指 示 , 以 便 操 作 人 員 翻 查 參 考 。 4. 為 使 手 冊 便 于 使 用 , 并 經 得 起 在 日 常 維 修 工 作 環 境 下 多 次 反 复 翻 閱 而 不 易 破 損 , 手 冊 應 采 用 优 質 A4標 准 紙 張 編 印 , 配 上 堅 硬 封 面 和 書 背 ,

24、 并 以 膠 質 塑 料 或 其 它 耐 磨 損 材 料 作 保 護 。 5. 手 冊 須 同 時 附 有 本 項 目 “竣 工 圖 目 錄 , 按 所 屬 系 統 分 列 于 有 關 系 統 章 節 內 。 如 某 一 圖 紙 同 時 适 用 于 多 個 系 統 時 , 則 需 在 每 個 有 關 系 統 章 節 內 同 時 列 出 。 若 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 , 必 須 提 供 最 終 施 工 圖 , 并 附 詳 細 設 計 修 改 說 明 , 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 六 個 星 期 內 呈 交 。 6. 系 統 操 作

25、需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 ): A. 系 統 正 常 運 作 程 序 和 在 不 正 常 情 況 時 應 變 程 序 。 B. 詳 盡 介 紹 每 個 獨 立 系 統 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察 和 調 校 說 明 。 C. 系 統 內 所 有 管 道 和 接 線 圖 , 并 說 明 主 要 設 備 和 部 件 規 格 和 功 能 。 D. 提 出 每 個 系 統 可 調 節 部 件 和 保 護 裝 置 最 初 調 校 參 數 , 并 預 留 一 定 空 位 以 便 加 插 最 后 調 定 參 數 。 E. 系 統 中 有 關 供 電 、 配 電

26、 屏 和 控 制 屏 詳 細 說 明 。 7. 設 備 操 作 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 ): A. 設 備 正 常 啟 閉 程 序 和 出 現 异 常 情 況 時 停 机 程 序 。 B. 詳 盡 介 紹 每 台 獨 立 設 備 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察 和 調 校 說 明 。 C. 所 有 設 備 原 厂 所 發 隨 机 文 件 、 圖 紙 資 料 , 包 括 每 塊 電 路 板 電 路 圖 , 以 及 所 有 電 子 元 件 布 置 圖 。 如 有 需 要 , 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 , 以 顯 示 各 部 件 位 置 。 D

27、. 列 出 所 有 設 備 生 產 制 造 厂 商 、 型 號 、 系 列 編 號 、 經 調 試 運 行 后 所 設 定 參 數 。 E. 所 有 設 備 產 品 說 明 書 、 合 格 簽 証 書 、 生 產 厂 測 試 報 告 以 及 性 能 指 標 圖 表 等 資 料 。 8. 系 統 /設 備 維 修 保 養 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 ): A. 所 有 系 統 /設 備 檢 查 手 冊 。 B. 設 備 更 換 部 件 程 序 和 要 求 。 C. 從 整 個 系 統 到 設 備 維 修 保 養 說 明 , 調 校 操 作 程 序 和 尋 找 故

28、 障 方 法 。 D. 執 行 運 作 和 維 修 保 養 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項 。 E. 常 見 故 障 處 理 和 解 決 方 法 。 F. 提 出 系 統 /設 備 保 養 制 度 , 列 明 主 要 設 備 每 天 、 每 周 、 每 月 、 每 季 、 每 年 及 五 年 需 記 錄 和 維 護 保 養 內 容 和 方 法 。 9. 安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 ): A. 各 類 設 備 保 護 操 作 程 序 。 B. 對 各 項 系 統 操 作 時 可 能 發 生 事 故 危 險 應 作 預 防 、 應 變 和

29、保 護 措 施 說 明 。 電 气 事 故 保 護 机 械 事 故 保 護 火 災 和 爆 炸 事 故 保 護 化 學 事 故 保 護 在 處 理 燃 料 和 化 學 物 品 出 現 事 故 保 護 急 救 和 事 故 報 告 10. 在 任 何 設 備 或 控 制 系 統 所 采 用 電 腦 專 用 軟 件 , 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 ): A. 軟 件 內 容 目 錄 表 打 印 本 。 B. 流 程 圖 、 數 据 表 和 程 序 說 明 。 C. 特 殊 軟 件 和 工 具 使 用 說 明 。 D. 程 序 設 計 和 系 統 使 用 手 冊 。

30、E. 應 用 基 本 軟 件 、 專 用 工 具 和 通 用 軟 件 資 料 , 便 于 業 主 進 一 步 修 改 和 發 展 軟 件 。 11. 列 出 每 一 种 型 號 設 備 、 材 料 和 附 件 供 應 厂 商 和 代 理 商 名 單 , 并 詳 細 列 明 這 些 厂 商 地 址 、 電 話 及 圖 文 傳 真 號 碼 。 12. 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業 主 所 有 備 品 、 備 件 和 專 用 工 具 清 單 。 物业验收管理制度1 物业交接管理2 验收前准备工作验收小组依据开发商提供图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准建筑安装工程质量检验评定标准

31、验收;验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理企业进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供完工图,设备清单,全部设施、设备出厂合格证书,设备调试运行统计、试验汇报等,在开发商组织下进行验收。3 验收实施 验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;关键验收设备和主材料规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。在预验收过程中,检验出未达成验收标准设备及和设计要求不符设备,提出书面整改汇报返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。4 验收后处理工作验收小组专业人员依据分工写出单项验收汇报,验收小组责任人依据全部单项验收汇报,写出物业综合性验收汇报评定及意见书

32、,呈交企业项目工程责任人。对不合格设备、设施,写出书面汇报,上呈开发商及监理企业。物业企业和物业交接单位进行正式移交,并办理相关手续。验收小组要填写物业完工资料验收统计,填写物业交接统计。管理处办理正式物业验收移交手续,会同发展商、施工单位签字生效,将全部档案资料移交物业管理处存档。5 验收后不合格处理工作对在预验收中未达成要求设备,整改落实实施后,验收小组进行检验验证,并在整改汇报中统计结果,整改合格后进行正式验收。对监理企业移交完工图,在交接统计中统计。6 设备验收设计图纸和设备规格型号、数量符合;关键设备、设施安装位置和安装质量符合;设备和连接整个系统技术性能,应和设计要求符合。7相关统

33、计:7.1 管理处系统及设备接收报表7.2 消防设施验收统计表7.3 隐蔽工程验收统计表7.4 照明工程验收统计表7.5 设备验收交接表7.6 机房验收交接表7.7 给排水设备验收统计表7.8 高低压配电系统检验表7.9 单元设备工程验收统计表7.10 办公楼公共区域验收交接表7.11 办公楼单元验收交接表7.12 商铺单元验收交接表7.13 空调工程验收统计表房屋接管验收标准一、 专题内容和适用范围1. 为确保房屋住用安全和正常使用功效,明确在房屋接管验收中交接双方应遵守事项,特制订本标准。2. 本标准关键适适用于通常民用建筑接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及一些有特殊设备和使

34、用要求建筑接管验收可参考使用。二、 引用标准GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ11建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242采暖和卫生工程施工及验收规范CJB13危险房屋判定标准三、 新建房屋接管验收1. 新建房屋接管验收,是在完工验收合格基础上,以主体结构安全和满足使用功效为关键内容再检验。2. 接管验收应含有条件:(1) 建设工程全部施工完成,并业经完工验收合格(分期交付使用工

35、程必需和施工区域隔离);(2) 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用;(3) 房屋幢、户编号业经相关部门确定。3. 接管验收应检索提交资料:(1) 产权资料:a 项目同意文件;b 用地同意文件;c 建筑执照;d 建筑分层、分单元面积表;e 行政主管部门验收合格证书、批文;f 拆迁安置资料。(2) 技术资料:a 完工图-包含总平面、建筑、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸;b 地质勘察汇报;c 工程协议及开、完工汇报;d 工程预决算;e 图纸会审统计;f 工程设计变更通知及技术核定单(包含质量事故处理统计);g 隐蔽工程验收签证;h 沉降观察统计;i 完工验收证实书;j 钢

36、材、水泥等关键材料质量确保书;k 新材料、构配件判定合格证书;l 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检验合格证书;m 机电设备、设施系统调试汇报和使用说明书;n 砂浆、混凝土试块试压汇报;o 供水、供暖试压汇报。4. 接管验收程序(1) 建设单位书面提请接管单位接管验收。(2) 接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核,对含有条件,应在15日内签发验收通知并约定验收时间。(3) 接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。(4) 对验收中发觉质量问题,按第三条第六款要求处理。(5) 经检验符合要求房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。5. 质量和使用功效检验(1) 主体结构a 地基

37、基础沉降不得超出GBJ7许可变形值,不得引发上部结构开裂或相邻房屋损坏。b 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超出GBJ10要求值。c 砖石结构必需有足够强度和刚度,不许可有显著裂缝。d 木结构应结点牢靠,支撑系统可靠,无蚁害,其构件选材,必需符合GBJ206中2.1.1条相关要求。e 凡应抗震设防房屋,必需符合GBJ11相关要求。(2) 外墙不得渗水。(3) 屋面a 各类屋面必需符合GBJ207中4.0.6条要求,排水通畅,无积水,不渗漏。b 平屋面应有隔热保温方法,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。c 阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢靠、接口平密、不渗

38、漏。(4) 楼地面a 面层和基层必需粘结牢靠,不空鼓。整体面层平整,不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直,无缺棱掉角。b 卫生间、阳台、盥洗室地面和相邻地面相对标高应符合设计要求,不应有积水、不许可倒泛水和渗漏。c 木楼地面应平整牢靠,接缝密合。(5) 装修a 钢木门窗应安装平正牢靠,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置正确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。b 进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢靠,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上亮子均应装设铁栅栏。c 木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,和基层必需钉牢。d 门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,

39、粘贴牢靠。e 抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢靠。f 饰面砖应表面洁净,粘贴牢靠,阴阳角和线脚顺直,无缺棱掉角。g 油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。(6) 电气a 电气线路安装应平整、牢靠、顺直,过墙应有导管。导线连接必需紧密,铝导线连接不得采取绞接或绑接。采取管子配线时,连接点必需紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MW/KV。b 应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。c 照明器具等低压电器安装支架必需牢靠,部件齐全,接触良好,位置正确。d 多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠,接地电阻值必需符合GBJ232要求

40、。e 电梯应能正确开启运行、选层、平层、停层,曳引机噪声和震动声不得超出GBJ232要求值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装隐蔽工程、试运转统计、性能检测统计及完整图纸资料均应符合要求。f 对电视信号有屏蔽影响住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地域住宅,应设置电视共用天线。g 除上述要求外,同时应符合地域性“低压电气装置规程”相关要求。(7) 水、卫生、消防a 管道应安装牢靠、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐方法必需符合GBJ242要求。应按套安装水表或预留表位。b 高位水箱进水管和水箱检验口设置应便于检修。c 卫生间、厨房间排污管应分设,出户管长

41、不宜超出8M,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检验口不得渗漏,管道排水必需流畅。d 卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢靠、部件齐全、制动灵活。e 水泵安装应平稳,运行时无较大震动。f 消防设施必需符合GBJ16、GBJ45要求,而且有消防部门检验合格签证。(8) 采暖a 采暖工程验收时间,必需在采暖期以前两个月进行。b 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺点。安装完成后,必需有专业部门检验合格签证。c 炉排必需进行12H以上试运转,炉排之间、炉排和炉铁之间不得相互磨擦,且无杂音,不跑偏,不凸起,不受卡,返转应自如。d 多种仪器、仪表

42、应齐正确,安全装置必需灵敏、可靠、控制门应开关灵活。e 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。f 多种仪器、仪表应齐全正确,安全装置必需灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。g 管道管径、坡度及检验井必需符合GBJ242要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢靠。h 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐方法必需符合GBJ242要求。i 锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,水质、烟尘排放浓度应符合环境保护要求。j 经过48H连续试运行,锅炉和隶属设备热工、机械性能及采暖区室温必需符合设计要求。(9) 冷冻机

43、组/热泵机组a 冷冻机/热泵应安装平正,配件齐全,由原厂或授权单位检验合格。b 和冷冻机/热泵运行相关冷却塔,风机、水泵等安装合适平正,无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。c 各管道、管件安装符合要求,保温、避雷支架等设置安装合理。d 各类现场仪器、仪表齐全正确,自动控制调整系统灵活可靠。e 机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无猛烈振动,显示器显示正常,各类指标均在运行范围内。f 各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水,水泵运行平稳,扬程,流量符合要求。g 经过一段时间连续运行,冷冻机/热泵和隶属设备热工性能,机械性能及空调区室温符合设计要求。h 新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器

44、调整阀等工作正常,无异声。i 冷凝水管道通畅无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。(10) 隶属工程及其它a 室外排水系统标高、窨井(检验井)设置、管道坡度、管径均必需符合GBJ14要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。b 化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5CM。立管和粪池间连接管道应有足够坡度,并不应超出两个弯。c 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。d 房屋入口处必需做室外道路,并和主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。e 房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合相关要求。f 挂物钩、晒衣架应安装牢靠。烟

45、道、通风道、垃圾道应通畅,无阻塞物。g 单体工程必需做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完成。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。h 群体建筑应检验对应市政、公建配套工程和服务设施,达成应有质量和使用功效要求。6. 质量问题处理(1) 影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题,必需约定时限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格。影响相邻房屋安全问题,由建设单位负责处理。(2) 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全质量问题,可约定时限由建设单位负责维修,也可采取费用赔偿措施,由接管单位处理。7. 原有房屋接管验收(1) 接管验收应含有条件:a 房屋全部权、使用权清楚;b 土地使用范围明确。(2) 接管

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