临港地区保障性住房配建管理流程及技术设计要求试行6月.doc

临港地区保障性住房配建管理流程
及技术设计要求（试行）
（2017年6月）

根据上海市政府和临港地区开发建设管理委员会对保障性住房建设的相关文件精神，结合临港地区建设发展的实际情况，为保障临港地区保障性住房配建的顺利进行，并保证使用功能与配建房源的品质，制定临港地区保障性住房配建管理流程及技术设计要求。

第一部分 基本管理流程

规划阶段 预测面积测绘完成阶段 竣工阶段
（保障房配建协议书） （房型、车位确认书） （保障房竣工确认单）
（办理房源移交确认单）

1.1 规划阶段：
1.1.1项目建设单位需提供：
①土地出让合同。
②规划核发的《规划设计要求的函》即规划复函或《土地招拍挂规土征询单》。
③规划审定的《建设工程设计方案》的决定，即规划方案批复（后补）。
④项目《设计方案文本》应包含：建设项目所在区域位置总平图，保障房位置
图、保障房户型楼层平面图、各户型建筑面积表（室内面积、阳台面积、本层公摊面积、配建保障房总面积），保障房非机动车位平面图、保障房机动车位平面图，整个项目商品住宅房型图,保障房单元要有直接与地下机动车库连接的通道。电梯配置要求：一般为一梯两户，由于受结构所限或通廊式设计最多一梯四户。
⑤设计方案文本、总体设计文本各2本，在总体文本报批时与方案设计文本有差异的必须先上报总体文本确认。
⑥保障性房源必须与其他房源同步建设，土地合同中的项目如果进行分期建设的保障性房源必须配置在第一批第一期建设。
1.1.2其他事项：
①在土地出让合同中有装配式建筑面积要求的，如保障性住房采用装配式工艺建造，必须在出施工图之前与公租房公司协调沟通，经公租房公司确认施工图后，再出施工蓝图以免影响后续验收确认工作。
②合同约定住宅为100%装修的，保障房必须同时装修且装修配置、材料品牌型号品质应与商品房一致；并且不得低于《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）》的配置标准。
1.1.3签订：保障房配建协议书（管委会、公租房公司、项目建设单位）。
①保障性住房配建协议书及所有附件必须加盖项目建设单位公章。
②规划许可完成，需补交盖有规划出图章、设计出图章的建筑总平面图、整幢保障房分层平面图、机动车位平面图、非机动车位平面图各2份，建筑、水、电施工图2份盖出图章，以上图纸均要加盖单位章。
注意：1）保障房配建协议书是办理规划许可证的前置条件。
2）保障性住房配建协议书格式样本及所有附件清单表，在方案确定后提供给项目建设单位。
1.2预测面积测绘完成阶段：
1.2.1项目建设单位提供：
①项目住宅面积预测报告1份，保障房房号需在预测报告中标注清楚，涉及保障房内容需加盖项目建设单位公章。
②测绘、公安编号、设计楼幢号、房号、室号对比表1份。
1.2.2认定事项:
①测绘：房屋位置幢号及室号、房屋套数、配建房源各户型面积和配建总面积。
②机动车位位置及编号。机动车位配置地下车位数量应大于50%或全部配置在地下车库内，车位应集中连续配置便于后期管理，机动车位的配置位置必须在移交之前，在车位处用油漆喷涂或制作名牌固定，做好保障性住房专用车位的明显耐久的标示，并出书面专用车位配置承诺书，机动车位处交付前需安装防停车地锁，非机动车位采用地面配置的，必须搭建雨棚做好专用标示。
1.2.3 签订：保障性住房房源认定单（管委会、公租房公司、项目建设单位）
①保障性住房房源认定单及所有附件需加盖项目建设单位公章。
②车位承诺书需加盖项目建设单位公章。
注意：1）预测面积是确认配建面积的必须条件之一。
2）保障性住房房源认定单、车位承诺书是办理销售许可证的前置条件。
1.3 保障房结构竣工验收交付阶段（入户许可证办理之前）：
1.3.1 验收之前需提交：专用车位清单、项目住宅面积实测报告、保障房整幢楼竣工图（建筑、水、电竣工图、车位总平面图各2份）及相关移交资料。
1.3.2签订：保障房结构竣工确认单及附件（管委会、公租房公司、项目建设单位）。
1.3.3确定保障房房源移交时间。 移交之前需提交：房屋质量保证书、使用说明书
1.3.4签订：保障房房源移交确认单（公租房公司、项目建设单位）报管委会备案。
注意：1）保障房结构竣工确认单是办理入户许可证的前置条件。
2）移交确认单是办理项目总体配套竣工认定的前置条件。

第二部分设计要求

公共保障房的建设，应依据上海市工程建设规范及保障性住房的标准，贯彻使用安全、经济、美观的设计原则，设计品质标准应同本项目中商品房标准相一致，且与周围环境相协调。主要依据标准如下：
《上海住宅设计标准》DGJ08-20-2013
《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）》
《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ 08-7-2014
《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》
《住宅小区安全技术防范系统要求（上海市地方标准DB31/294-2010)》
《居住建筑节能设计标准》（DGJ08-205）
2.1配建面积
公共保障房配建面积必须符合土地出让合同的约定，占住宅建筑总面积的5%以上并符合《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）》、《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》的面积计算要求。
2.2 房型配比
2.2.1项目开发商在初步设计方案开始前15天，向公租房公司确认房型的配比等相关要求。
2.2.2方案确定阶段应提供房型建筑总面积、户型建筑面积、套内面积、阳台面积、本层公摊面积（应不包括屋顶机房层、地下室设备间的分摊面积）及户型套数清单。
2.3配建形式
2.3.1保障房配建一般应为独立建筑单体，非独立单体应在同一幢楼同单元内配置连续的楼层；如因建筑单体形式受限或通廊式单体应在同一建筑单体内、同一楼层集中连续配置。
2.3.2 房型单体设计朝向宜正南、正北朝向。
2.3.3保障房配建位置应远离街坊站、配电站、垃圾房，且直线距离必须大于环保要求。
2.3.4车位配置：机动车位配置所占区域应集中连续且靠近房源处，在平面图中应标注明确保障房专用；非机动车位应集中且靠近房源处，采用地面配置的非机动车位必须搭建防雨棚。
2.4 房型设计
房型设计应符合《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）》。面积控制合理、功能分区应明确合理、洁污分离、动静分离、合理安排各空间的序列，符合国家和上海市保障性住房的相关标准及规范的要求。
2.5 室内基本布局
2.5.1 卧室：卧室屋顶灯、灯开关；插座设置：电脑、电视、书桌、床头柜。
2.5.2 起居室：设置顶灯、灯开关、弱电信息箱内电源插座、电视插座、书桌插座2只。
2.5.3 厨房：
①应以直接采光、自然通风的形式设计，但不宜在前室或楼梯间开窗。
②应设置排油烟烟道，电源插座：排油烟机1只、热水器1只，操作台面上方灶具插座2只、冰箱插座1只。
③燃气表具安装完成。
2.5.4卫生间：
①保障房采用独栋建设的必须采用直接采光、自然通风的形式设计。
②保障房采用非独栋建设的采用直接采光、自然通风设计的应占70%以上，保障房暗卫的比例不应大于项目商品住宅的明、暗卫比例。
③配置坐便器、洗脸盆，预留淋浴池空间。
④顶灯、镜前灯；电源插座：浴霸1只、热水器1只、脸盆上方2只、洗衣机1只。
2.5.5阳台：
①阳台在交房前必须全封闭，应按一半的面积计入室内面积且符合《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》规范要求。
②阳台顶面两端安装（预埋）金属晾衣杆支撑架，应选用直径不小于14mm的螺纹钢筋或成品不锈钢管，地面地砖铺贴完成、墙面、顶面涂料粉刷完成。
2.5.6所有房间室内窗低于规范标准的应安装不锈钢或铁艺安全栏杆（窗台距地面的净高低于0.9米时应按规范设置防护栏杆）。
2.5.7住户进户防盗门门锁应使用机械锁。
2.5.8单套户型室内必须按分体式空调设置卧室、起居室空调室外机支撑板和预留穿墙孔；卧室、起居室内预留的空调外机穿墙孔中心位置应距室内顶板40公分处，距墙角10公分内。
2.6 单元内公共部位
①电梯设置要求：一般为一梯两户，由于受结构所限或通廊式设计最多一梯四户。
②一层门厅（大堂）、住户门前厅（或通廊）、电梯厅、单元楼道内的墙砖（或涂料）、顶面涂料、地面地砖铺贴完成，并与项目商品房相应部位保持同等品质；住户门前厅、电梯厅应按住户室内精装修报建的规范要求设置消防喷淋系统，采用通廊式设计的通廊内必须设计安装：消防喷淋系统、消防应急指示灯、消防应急照明。
2.7室内毛坯交房项目：
起居室、卧室、内廊墙面、顶面应涂料粉刷完成，地面水泥砂浆粉平严禁起沙现象；厨房、卫生间内预留贴墙地砖的毛面。
2.8室内全装修交房项目：
2.8.1应根据套型和设计图选择设备配置和装修材料，其配置标准应不低于表（1）的规定（可选项除外）

表（ 1 ）公共租赁住房室内基本装修标准

部位

装修项目
装修标准
成套小户型住宅
成套单人型宿舍

起居室
、餐厅
顶棚
乳胶漆
乳胶漆
墙面
乳胶漆
乳胶漆
地面
防滑地砖或强化复合地板
防滑地砖或强化复合地板
踢脚
PVC材质
PVC材质
灯具
节能型吸顶灯
节能型吸顶灯
设备
分体空调（节能型）
分体空调（节能型）
部品
窗帘杆或窗帘轨, *遮光帘
窗帘杆或窗帘轨, *遮光帘
其他
*局部收纳（固定）
*局部收纳（固定）

卧

室
顶棚
乳胶漆
乳胶漆
墙面
乳胶漆
乳胶漆
地面
强化复合地板
强化复合地板
踢脚
PVC材质
PVC材质
灯具
节能型吸顶灯
节能型吸顶灯
设备
分体空调（节能型）
分体空调（节能型）
部品
窗帘杆或窗帘轨, *遮光帘
窗帘杆或窗帘轨, *遮光帘
其他
*局部收纳（固定）
*局部收纳（固定）

厨
房
或
厨
房
区
域
或
简
厨

顶棚
防水乳胶漆
(除燃气管外的管线作局部隐藏)
防水乳胶漆
(除燃气管外的管线作局部隐藏)

墙面
瓷砖
（厨房操作区，橱柜外的见光面均满贴瓷砖，非见光面水泥砂浆找平）
瓷砖
（厨房操作区，橱柜外的见光面均满贴瓷砖，非见光面水泥砂浆找平）

地面
防滑地砖
(橱柜外的见光面均满贴瓷砖，非见光面水泥砂浆找平)
防滑地砖
(橱柜外的见光面均满贴瓷砖，非见光面水泥砂浆找平)

橱柜
整体橱柜
(上下柜体及柜门、人造石台面、铰链、拉手)
整体橱柜
(上下柜体及柜门、人造石台面、铰链、拉手)

设备
燃气灶(或电磁灶)、脱排油烟机、
燃气热水器（或电热水器，或太阳能热水器)、厨房洗涤盆、龙头，
*燃气报警器、*微波炉
燃气灶(或电磁灶)、脱排油烟机、
燃气热水器（或电热水器，或太阳能热水器)、厨房洗涤盆、龙头，
*燃气报警器、*微波炉
灯具
节能型吸顶灯
节能型吸顶灯

卫

生

间
吊顶
防水乳胶漆或铝合金扣板
防水乳胶漆或铝合金扣板
墙面
瓷砖
瓷砖
地面
防滑地砖
防滑地砖

卫 浴
洁 具
节水型坐便器，节水型手持式带下
出水淋浴龙头、洗面盆（含配件）及节水型龙头
节水型坐便器，节水型手持式带下
出水淋浴龙头、洗面盆（含配件）及节水型龙头
卫 浴 五 金

毛巾杆、厕纸架、盥洗镜、防水卷帘
毛巾杆、厕纸架、盥洗镜、防水卷帘

卫
生
间
灯具
节能型吸顶灯
节能型吸顶灯

电气设备
灯暖型取暖器（含排风、照明功能）
或排气扇
灯暖型取暖器（含排风、照明功能）
或排气扇
其他
△电热水器(或采用太阳能热水器)
△电热水器(或采用太阳能热水器)

阳

台
顶棚
防水乳胶漆
防水乳胶漆
墙面
防水乳胶漆（或建筑外墙饰面延伸）
防水乳胶漆（或建筑外墙饰面延伸）
地面
防滑地砖
防滑地砖
设备
内置式金属晾衣杆
内置式金属晾衣杆
灯具
防水型节能吸顶灯
防水型节能吸顶灯

门
单元门
单元防盗门(对讲门禁控制)
单元防盗门(对讲门禁控制)
入户门
防盗门
防盗门(*电子锁)
厨房门
套装半玻门
套装半玻门
卫 生
间 门
套装半玻门
套装半玻门
卧室门
木质套装门
木质套装门
阳台门
安全玻璃门
安全玻璃门
门五金
门锁、门吸、门合页
门锁、门吸、门合页

其

他

类

空 调
设 置
机位统一设置、孔洞统一预留，冷
凝水系统排水管、空调外机护栏统一安装
机位统一设置、孔洞统一预留，冷
凝水系统排水管、空调外机护栏统一安装
洗衣区
*洗衣机,拖布池
*洗衣机, *拖布池
窗台
预制水磨石
预制水磨石
*活动
家具
床／床头柜、储藏柜／衣柜、餐桌／椅
床／床头柜、储藏柜／衣柜、餐桌／椅

注：1.“*”为可选项

2.“△”若厨房未设热水设施，则选用电热水器(或采用太阳能热水器)

2.8.2 套内的电源插座设置位置应按下表（ 2 ） 中的安装位置，设置数量不应少于表（ 2 ） 中的数量，安装高度不应低于表（ 2 ） 中的高度，也可根据家具高度调高安装高度。
表（ 2 ） 公共租赁住房套内电源插座基本配置标准

房间
名称
名称
安装高度
(m)
用途及适宜安装位置、数量
厨 房
单相带开关二极加三
极插座
1.3
2或3个：厨房桌面，供微波炉、电饭煲、
电磁灶等小家电用，一般厨房2个；无燃气厨房3个
单相二极加三极插座
2.0
1个：排油烟机
单相带开关三极插座
1.3
1个：冰箱侧墙或背墙
单相带开关三极插座
1.3
如有燃气热水器，1个：靠近热水器
单相带开关三极插座
2.2
如有太阳能热水器或电加热热水器，1个：
靠近热水器
服务阳台
单相带开关三极插座
1.5
如有洗衣机，1个
单相带开关三极插座
1.5
如有燃气热水器，1个：靠近热水器
单相带开关三极插座
2.3
如有太阳能热水器或电加热热水器，1个：
靠近热水器
卫生间
单相带开关二极加三
极插座
1.5
1个：吹风机等用，靠近化妆镜侧墙
单相带开关三极插座
1.5
如有洗衣机，1个
单相带开关三极插座
2.3
如有太阳能热水器或电加热热水器，1个：
靠近热水器
单相带开关三极插座
贴顶板安装
浴霸、排气扇，1个
起居室
单相三极插座
2.5
如果有空调，1个。
单相二极加三极插座
0.3
3或1个：一般起居室3个，电视柜1个，沙发二侧各1个；过道厅1个
如有书桌1个：书桌附近
餐 厅
单相二极加三极插座
0.3
2或1个：一般餐厅2个；过道餐厅1个

单 人
卧 室
单相三极插座
2.5
1个，空调插座
单相二极加三极插座
0.3
2个：电视柜1个，床头柜1个
0.3
如有书桌1个：书桌附近

双 人
卧 室
单相三极插座
2.5
1个，空调插座
单相二极加三极插座
0.3
3个：电视柜1个，床头柜2个
如有书桌1个：书桌附近

2.8.3 套内双孔信息插座、有线电视插座设置位置应按下表（ 3 ） 中的安装位置，设置数量不应少于表（ 3 ） 中的数量，安装高度不应低于表（ 3 ） 中高度，也可根据家具高度调高安装高度。

表（ 3 ）公共租赁住房套内弱电插座基本配置标准

房间
名称
名称
安装
高度
(m)
用途及适宜安装位置、数量
起居室
双孔信息插座
0.3
1个，电视机附近

有线电视插座
0.3
1个，电视机附近
单人卧室
双孔信息插座
0.3
1个，电视机附近
如有书桌1个：书桌附近
有线电视插座
0.3
1个，电视机附近
双人卧室
双孔信息插座
0.3
1个，电视机附近
如有书桌1个：书桌附近
有线电视插座
0.3
1个，电视机附近

请各项目开发单位依据上海市工程建设规范、保障房设计导则结合上述配建流程及设计技术要求设计、建设配建房源并按配建流程做好各阶段的工作，如有不明或异议事前及时沟通协调。

上海临港地区公共租赁住房运营管理有限公司
2017年06月22日