北京国有土地上房屋征收评价技术指引北京住房和城乡建设委员会.doc

北京市国有土地上房屋征收评估技术指引（征求意见稿）第一章 总 则第一条【制定依据】为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，根据国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法及房地产估价规范等有关规定，结合本市实际情况，制定本技术指引。第二条【适用范围】本市行政区域内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，临时安置费用评估，被征收房屋停产停业损失评估、房屋征收环节中涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本技术指引。为编制征收补偿方案，确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本技术指引。第三条【估价目的】被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值。”用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收环节中涉及的其他价值评估，应当分别对估价目的进行适当表述。第四条【估价对象】房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。第五条【价值时点】被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋、被征收房屋装修设备及附属物等房屋征收环节中涉及的其他价值评估的价值时点，应当与被征收房屋价值时点一致。第六条【价值类型】被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第七条【统一技术标准】同一征收项目的房屋征收评估工作由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第二章 估价方法第八条【估价方法】房屋征收评估应当根据估价目的与估价对象情况，对比较法、收益法、成本法等估价方法进行适用性分析，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，适用比较法。（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，适用收益法。（三）被征收房屋的类似房地产没有交易，且没有经济收益的，适用成本法。（四）被征收房屋是在建工程的，适用假设开发法。在建工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。根据被征收房屋的实际情况，还可以选用基准地价修正法及其他合理的估价方法进行估价。第九条【比较法】比较法估价时，一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。选取可比实例后，应先统一其价格内涵和形式，建立价格比较基础，之后再进行交易情况修正、市场状况和房地产状况调整。交易情况修正是指在将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将非正常成交价格修正为正常价格。进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。房地产状况调整应消除可比实例与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。区位状况调整的内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，单套住宅的调整内容还应包括所处楼幢、楼层和朝向；实物状况调整的内容包括土地面积、形状、开发程度等土地实物状况调整和建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度等建筑物实物状况调整。权益状况调整的内容包括规划条件、土地使用期限、用益物权设立情况、担保物权设立情况等形式限制权利情况、权属清晰情况等。第十条【收益法】收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法是预测被征收房屋未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到房地产价值的方法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。直接资本化法是预测被征收房屋未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到房地产价值的方法。收益法评估被征收房屋价值时，收入、费用或净收益的取值，应采用正常客观的数据。第十一条【成本法】成本法估价时，应根据被征收房屋状况和土地状况，选择房地合估路径或房地分估路径。房地合估路径中的土地成本和房地分估路径中的土地重置成本，应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。其中，重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费；重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。土地成本和土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法测算。采用比较法评估时，可比实例应优先选用近期同类用途招标、拍卖、挂牌成交实例。采用成本法评估时，可优先选用同区域或类似区域内三个（含）以上土地一级开发项目，获取其已审定的征地拆迁费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用，进行分析比较后取值。采用基准地价修正法评估时，应按基准地价测算宗地价格的方法进行容积率修正等测算，期日修正应参考地价动态监测网公布的地价动态指数。对于容积率小于1.0的，优先选用房地分估路径，且设定容积率为1.0进行土地重置成本评估。建筑物重置成本或重建成本应为价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润，应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。建设成本可采用北京市房屋重置成新价评估技术标准进行测算。第十二条【成片房屋评估】对被征收房屋类似、分布密集的成片房屋进行估价时，可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的估价方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，求取被征收房屋价值。第三章 成片住宅评估第十三条【住宅标准房屋市场价格修正估价】对于房屋类似、分布密集的成片住宅房屋征收项目，可采用对住宅标准房屋市场价格进行修正的估价路径求取被征收住宅房屋价值。公式如下：被征收房屋价值（标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价被征收房屋重置成新价）因素修正被征收房屋建筑面积第十四条【住宅标准房屋设定】住宅标准房屋是指在被征收房屋所在区域的环境状况下，模拟重建类似住宅房屋。一般应满足以下条件： 1、同区域内建设的具有长时间可居住价值，较好流通性，建筑结构钢混或砖混及以上标准的结构； 2、普通装修标准（不低于四白落地，水泥地面，带门窗，厨卫的标准等）；3、项目容积率大于1或符合区域住宅控制性规划。如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域与用途分组，每组分别设定标准房屋。第十五条【住宅标准房屋市场价格评估】住宅标准房屋市场价格评估可采用比较法。一般应在与被征收住宅房屋区域具有相同特征的同一区域、相邻或临近区域内收集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。可比实例的成交价格水平可采用周边住宅项目或整幢住宅的平均价格水平；条件不具备时，可选取单套住宅价格，但须进行楼层、朝向、成新等因素修正。第十六条【因素修正系数的确定】 住宅房屋影响因素包括容积率、朝向、楼层及其他因素。因素修正系数参考附表一、附表二、附表三。其他因素修正系数根据房屋实际情况确定。第十七条【房屋重置成新价】标准房屋重置成新价、被征收房屋重置成新价根据估价对象的实际情况，依据北京市房屋重置成新价评估技术标准进行测算。第四章 成片非住宅评估第十八条【非住宅标准房屋市场价格修正估价】对于房屋类似、分布密集的成片非住宅房屋征收项目，可采用对非住宅标准房屋市场价格进行修正的估价路径求取被征收非住宅房屋价值。公式如下：被征收房屋价值（标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价被征收房屋重置成新价）因素修正被征收房屋建筑面积第十九条【非住宅标准房屋选定】非住宅标准房屋是指在被征收非住宅房屋范围内具有类似代表性的房屋。非住宅房屋分为商业、办公和工业三种类型。非住宅标准房屋选定，应在被征收房屋所在区域的环境状况下，综合考虑用途、建筑结构、临街状况、层高、容积率、建成时间及土地使用权性质等。如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域与用途分组，每组分别选定标准房屋。第二十条【非住宅标准房屋市场价格评估】非住宅标准房屋市场价格评估，可采用比较法、收益法和成本法等方法进行评估。第二十一条【因素修正系数的确定】非住宅房屋影响因素包括容积率、楼层、临街状况及其他因素，容积率修正系数、楼层、临街状况修正系数参考附表四、附表五。其他因素修正系数根据房屋实际情况确定。第二十二条【房屋重置成新价】标准房屋重置成新价、被征收房屋重置成新价根据估价对象的实际情况，依据北京市房屋重置成新价评估技术标准进行测算。第五章 其他情况评估第二十三条【装修、设备及附属物价值评估】被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，根据估价对象的实际情况，依据北京市房屋重置成新价评估技术标准进行测算。第二十四条【机器设备、物资等搬迁费用评估】可恢复使用的机器设备，评估价格包括拆卸费、包装运输、调试费等。无法恢复使用的机器设备，根据资料并结合市场询价评估残值。重置价由价值时点的重新购置价与购置该机器设备发生的运杂费、安装调试费等组成。第二十五条【停产停业损失评估】被征收房屋停产停业损失的评估，按照北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法进行测算。第二十六条【其他类型评估】对于仅征收整体房地产中部分房屋和土地的情况，评估时应将被征收部分与整体房地产综合考虑，可采用征收部分单独评估、整体分割评估、整体价值减损评估中的一种方式确定。第六章 估价结果及估价报告 第二十七条【估价结果确定】标准房屋市场价格评估、被征收房屋价值评估或用于产权调换房屋价值评估选用两种以上评估方法的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析，合理确定评估结果。第二十八条【估价结果公示】住宅的标准房屋市场价格、标准房屋重置成新价、分户初步评估结果或预评估结果应向房屋征收部门提供，并由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示。第二十九条【估价报告提交】分户初步评估结果或预评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门或房屋征收实施单位提供委托评估范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。第三十条【整体估价报告】整体估价报告格式应包括封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。其中技术报告中的估价测算过程仅需说明征收项目的估价技术路线。附件中应包含征收项目整体估价结果汇总表。第三十一条【分户估价报告】分户估价报告包括文字报告及估价结果通知单。文字报告格式应包括项目名称、估价委托人、房地产估价机构、估价对象（包括被征收人、房屋坐落、建筑面积、建筑结构）、估价目的、价值时点、价值类型、估价依据、估价原则、技术路线、估价结果、注册房地产估价师签字、估价作业日期和有效期、相关说明及估价结果通知单附表。第三十二条【估价结果复核】被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出估价报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对估价结果进行复核。复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第三十三条【专家鉴定】被征收人或者房屋征收部门对标准房屋市场价格、标准房屋重置成新价、原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第三十四条【专业帮助】在房屋征收评估中，房地产价格评估机构可以聘请除本行业外的相关专业人士和机构提供专业帮助，但应在征收估价报告中予以披露。第七章 附 则第三十五条【施行日期】本指引自发布之日起施行。北京市住房和城乡建设委员会关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会的通知（京建拆2009450号）及北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发的通知（京房地评字1999656号）同时废止。本指引施行前已依法核发房屋征收决定项目的评估工作，继续沿用原有规定执行。附表：附表一：住宅容积率修正系数表附表二：住宅朝向修正系数表附表三：住宅楼房楼层修正系数表附表四：非住宅容积率修正系数表附表五：非住宅房屋楼层和位置修正系数表附表：附表一住宅容积率修正系数表容积率r修正系数r0.120.1r0.21.90.2r0.31.80.3r0.41.70.4r0.51.60.5r0.61.50.6r0.71.40.7r0.81.30.8r0.91.20.9r11.1r11.0 注：1、被征收房屋容积率，按照房屋建筑面积除以土地面积计算；被征收房屋建筑面积和土地面积，按照房地权属证明文件标明的面积确定。2、房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房的容积率修正系数（K）按照1.3计算；成套楼房（主要指有独立的居室、厨房及卫生间）的容积率修正系数（K）按照1.0计算；非成套楼房的容积率修正系数根据其房屋附属设施（主要指厨房、卫生间）的实际配套情况在1.0-1.3之间选取。当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。附表二住宅平房朝向修正系数表朝向北西东南修正系数0%1.0%2%3%注：1、平房朝向指房屋坐落的自然朝向（或主窗的朝向）。2、非成套楼房朝向按平房朝向进行修正。3、特殊房屋无法判断朝向时，对此房屋朝向不做修正。住宅楼房朝向修正系数表朝向南北南东南西南东西东西东北西北北修正系数2%1.5%1%0.5%0%-0.5%-1%-1.5%-2%-2.5%附表三住宅楼房楼层修正系数表总层数层次一二三四五六七高层半地下-15%-15%-15%-15%-15%-15%-15%-15%10%0%0%-1%-1%-1%-1%-2%22%2%0%0%0%0%-1%31%2%2%2%2%0%4-2%1%1%1.5%0%5-2%0%0.5%0.5%6-2%-0.5%0.5%7-2%1%82%9-(顶层-1)2%顶层-2% 注：1、全地下房屋修正系数为-30%，9层以上的住宅楼房，可根据实际情况参照上述标准进行合理修正。2、非成套楼房不进行楼层修正。附表四非住宅容积率修正系数表容积率0.10.10.20.30.40.50.60.70.80.9系数6.006.003.222.301.831.561.371.241.141.06容积率1.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0系数1.000.950.910.870.820.780.730.690.640.60附表五非住宅房屋因素修正系数表楼层因素位置因素楼层商业办公工业临街状况商业办公工业地下-20%-25%-主干道1%1%5%半地下-10%-10%-10%次干道2%1%3%1000主街道3%01%2-10%00一般街道0-1%03-20%00胡同-5%-3%-2%4-30%00不临街-10%-10%-6%5以上-40%0- 注：1、非住宅房屋不考虑朝向因素。2、区分隔离行车道的为主街道，可双向行车的为一般街道，只能单向行车或不能行车的为胡同。 3、两面临街修正系数在各临街修正系数基础上累计相加。-11-