二手房售后百问.doc

1、             现在的买卖合同不是手签了，那是通过何种方式签订的？
答：现在统一签署交易中心网上签署的打印合同
2、             为何要进行网络签约？好处是什么？
答：利用交易中心的网络平台签约，更专业，能避免一房两买。
3、             如何进行网络备案？备案需要什么材料？
答：交易中心有统一配置的密钥，利用密码登陆交易中心网上签
约平台，进行网络备案。备案需要：产证编号、权利人之一
姓名、物业地址、价格（俗称“备案四要素”），方能进行备
案。
4、             委托价格和实际签约价格一定需要一致么？
答：不一定要一致，可能通过价辩，房东或客户的价格会有变动，签约价格会以最终谈判价格为准，所以与当初房东委托价会有不一致。
5、             拉取产权调查单需要什么手续？需要拉哪些具体内容？
答：赴交易中心查询窗口，提供身份证原件，填写查询内容。
拉查询单的内容为：房屋及权利人信息、土地信息、他项
信息、限制信息。
6、             签约房东需要带什么材料？
答：房地产权证、权利人身份证明、权利人户口簿、若有未成年人（出生证及户口簿）、相关费用
7、             签约客户需要带什么材料？
答：身份证明、私章、相关费用、若需贷款（户口簿、结婚证、收入证明、资产证明等）
8、             定金与订金的区别？
答：定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式；
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。
一般来说，定金不可退，订金可退。
9、             首付比例有要求么？
答：一般是总房价的30%，作为首付款。若客户资质好，可以贷款80%的，则首付款为20%
10、        交易方式有哪些？
答：上家无贷款，下家不贷款；上家无贷款，下家要贷款；上家有贷款，下家不贷款；上家有贷款，下家要贷款；转按揭
11、        什么时候需要公证委托书？委托书的内容有什么要求？
答：当买卖双方有一方为境外人（持港、澳、台、护照证件）的
时候。委托书内容为：委托人、受托人及委托事项、委托人
签字及日期，委托书一定要注意证件是否正确及委托事项是
否齐全，委托期限是否过期。
12、        违约金的界定？
答：一般我们合同约定的违约金为房价款的20%，是一个受法律
保护的最高限额，一般法官裁量时违约金额肯定低于房价款
的20%
13、        权利转移与转移占有的区别？
答：权利转移：指买卖双方赴房地产交易中心办理产权过户申请当日，所有权利义务都已转给买方。
转移占有：指卖方将该房地产实际交付给买房，买方实际占有该房地产
14、        法院诉讼与仲裁的区别？
答：仲裁：仲裁是指发生争议的双方当事人，根据其在争议发生前或争议发生后所达成的协议，自愿将该争议提交中立的第三者进行裁判的争议解决制度和方式。一般来说，仲裁为“一裁定音”；
诉讼：(俗称打官司)，是指司法机关在当事人和其他诉讼参与人的参加下，为解决案件而依法定程序所进行的全部活动。
15、        哪些人签约需要公证？公证费用是如何收取的？
答：持除身份证外的其他证件（港、澳、台相关证件、护照）都需合同公证。
公证费用的计算：
成交价（50万至500万） 0.25%+250元人民币
成交价（501万至1000万） 0.2%+2750元人民币
成交价（1001万至2000万） 0.15%+7750元人民币
成交价（2001万至5000万） 0.1%+17750元人民币
成交价（5001万至1亿） 0.05%+42750元人民币成交价（1亿以上） 0.01%+82750元人民币
16、        结汇是什么？如何办理结汇手续？
答：结汇：指外汇收款人将外汇卖给银行，银行按照外币的汇率支付给等值的人民币。
如何结汇：首先外汇持有人携带相关有效证件赴中央人民币银行外汇管理局相关窗口领取结汇号、签订买卖合同带好买卖合同（公证）赴房地产所在区交易中心办理备案证明、外汇持有人带好相关有效证件-外汇号-备案证明赴外币所在银行办理结汇手续。
17、        下家是外籍人士，需要准备哪些材料？
答：护照、公证费（买卖合同、借款合同）、
18、        上家或下家有未成年，需注意哪些方面？
答：上家有未成年人：提供当初买进时的证件（出生证、户口簿）、两个监护人（父母）带好相关有效证件到场签字。
下家有未成年人：提供出生证或户口簿，监护人之一带好相关有效证件到场签字。
19、        房产登记中的未成年人是如何界定的？
答：指未满18周岁的人。
20、        单独车位买卖与多车位买卖的注意点？
答：若是单独车位，在签买卖合同时一并签订车位合同就可过户。
多车位合同，先签定车位合同，再到所在物业做车位公示，物业盖章后可过户。
21、        如何辨别真伪产权证书？
答：一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感， 颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软；
　　 二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸 张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；
　　 三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；
　　 四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹；
　　 五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；
　　 六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；
　　 七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；
　　 八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。
22、国内委托和境外委托分别如何操作？
答：如其在大陆，可以至任一公证处办理委托书公证；
如其在港澳，请至中国司法部委托的香港\澳门律师公证人处办理委托书公证，再经中国法律服务(香港)有限公司加盖转递章，方能至上海使用 (请提示客人一定要至司法部委托的香港律师公证人处办理，无该项资格的律师出具的公证书在上海不能使用)；
如其在台湾，请至台湾地方法院公证人或民间公证人处办理委托书公证，一份受托人携带，另一份由海协会、海基会转递，受托人到上海后携该公证委托书到上海市公证协会（胶州路699号12楼北京路）办理比对，该协会盖认证章后该公证委托书方能使用；
如果委托人为日本人（日本护照）在日本做公证委托，先去当地公证人这里签署相关文件，然后到法务省出相关文件，再到外务省出相关文件，最后到大使馆，时间大概为一个星期；
如其在国外并持有中国护照，请至中国驻当地大使馆或领事馆办理委托书公证；
如其在国外并持有外国护照，请至当地公证人（处）办理委托书公证并经中国驻当地大使馆或领事馆认证。
23、能简单说下签约以后的简单流程么？
答：签约 上家贷款预约 下家贷款申请 上家贷款注销，下家贷款审批通过 双方赴交易中心办理过户手续 交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证及他项权利证明
送乙方贷款银行放款 上家收到乙方贷款后办理交房手续 交易完成
1、             什么是购房按揭贷款？
答：指购房人以在一、二级市场上交易的房屋作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。
2、             本金、利息、年利率、基准利率的含义？
答：本金：贷款数额
利息：银行因放贷给借款人而得到的本金以外的钱。
年利率：现年基准利率为5.94%，就是指本金100元一年的利息为5.94元。
基准利率：现年基准利率为5.94%，但各家银行可以在基准利率的基础上下浮动，上浮不封顶，下浮不低于30%。
3、             所谓的利率上浮下浮是什么意思？
答：现年基准利率为5.94%，一般银行会按客户的贷款套数来确定贷款利率，在基准利率的基础上下浮动。
4、等额本金、等额本息还款方式的区别？
答：等额本金：每月还款总额相同，采用这种归还方式的在
最初的几个月的还款额中，本金部分比较少而利息较多，
归还一段时期后将转变为本金多利息少，总之保证每月
还款额不变。
等额本息：每月还款额本金相同，而利息也是因为总本
金的减少而减少，因此首月利息额最多，以后逐月递减。
5、上家贷款提前还清需要办理哪些手续？
答：（1）向相关银行申请提前还贷，确认银行许可的还贷日期；
（2）确认贷款是否满1年以上，可能会涉及到违约金。
6、注销贷款需要哪些材料？办结期限为多少？
答：（1）.房地产登记申请书
（2）身份证，全部权利人身份证复印件
（3）证明他项权利终止的文件，银行出具的注销证明
（4）组合贷款的还应出具公积金贷款注销申请书和证 明房地产他项权利终止的文件
（5）房地产他项权利证明
（6）房地产权证原件（如是大本的绿色产证，则需要提供）
7、什么是征信？征信的重要性？
答：征信是指为了满足从事信用活动的机构在信用交易中对信用信息的需要，专业化的征信机构依法采集，调查，保存，整理，提供企业和个人的信用信息活动。如果您向银行借钱，那么银行就需要了解您是谁；需要判断您是否能按时还钱；以前是否借过钱，是不是有过借钱不还的记录；银行把各自掌握的关于您的信用信息交给一个专门的机构汇总，由这个专门的机构给您建立一个“信用档案”（即个人信用报告），再提供给各家银行使用。这种银行之间通过第三方机构共享信用信息的活动就是征信。银行只要通过这个系统就可以确认是否可以贷给您款项。
8、客户贷款买方可以自己办理么？
答：原则上公司不允许客户自办贷款，除非客户在银行工作，或客户有特别要求我们没有办法满足。我们做贷款一方面可以控制交易的风险，另方面可以减少客户不必要的麻烦。
10、现在购房贷款有哪些类型？
答：商业性贷款、公积金贷款、组合贷款。
11、主要的商业银行有哪些？
答：大行：中国、农业、工商、建设、交通；
小行：招商、深发、广发、兴业、光大、民生、中信、华夏、上海、浦发、南京、宁波等
外资：汇丰（香港）、渣打（英国）、花旗（美国）、大华（新加坡）、恒生（香港）、星展（新加坡）、华一（台湾）、东亚（香港）、华侨（新加坡）、德意志（德国）、中信嘉华（香港）等等
12、什么是公积金？
答：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
13、公积金贷款办理的要求是什么？
答：（1）只有在上海交公积金的职工才有资格申请住房公积金贷款。
（2）贷款前连续缴存住房公积金不少于六个月。
（3）夫妻双方都无申请住房公积金贷款。
（4）最多只能贷总房款70%。
（5）公积金基本账户最多能贷30万，补充公积金帐户最多能贷10万。
（6）公积金贷款最多不超过账户余额的40倍。
14、公积金贷款办理需要的材料有哪些？
答：（1）主贷人身份证、户口簿、公积金账号、建行账号、私章、结婚证（若有）；
（2）主贷人配偶(若有)身份证、户口簿、公积金账号、私章；
（3）买卖合同原件、首付款收据、上家身份证复印件、上家建行账号；
15、贷款年限是如何确定的？
答：（1）商业性贷款年限：
——必须同时满足以下两个条件（具体可按各大银行政策执行）：
u     最长不超过30年，同时并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年；
u     30年减去所购商品房已竣工年限。
（2）公积金贷款年限：
——必须同时满足以下两个条件：
u     公积金个人二手房贷款年限5年内房龄，最长不超过30年；5年以上房龄，最长不超过15年。
u     不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。
16、    收入证明开具有什么注意点？
答：收入证明开具需要最主要注意的就是金额，为每月还款额的2倍，如超过20000元人民币则需提供税单或收入的银行进帐流水，或资产证明。还需注意借款人的职务和所开金额相匹配，符合逻辑；电话的联系人需告之借款人的收入是多少，避免发生银行电话核实时答非所问。
17、如何速算客户每月需还多少钱？
答：熟记利率速算表中几挡数字：15年74.763061/万元 ；20年61.433818/万元，25年53.659984/万元，30年48.656894/万元，然后用贷款金额×速算因子，如100万30年就是100×48.656894=4865．69元或者记住贷款利率为月利率3.465‰,然后把贷款金额100万×月利率3.465‰得出每月的利息3465元再加上100万÷360个月得出2777.77元的本金相加就为每月的还款金额6242.77元。
18、一般贷款审批需要多长时间？
答：贷款审批基本都是资料齐全3-5个工作日，除贷款金额较大，需要银行开审贷会的可能需要1-2周不等的时间。
19、抵押登记需要什么材料？
答：抵押登记需要银行的贷款合同、抵押登记申请书、委托书、银行的营业执照、法人身份证
20、什么是他证？
答：他证是指银行的抵押证，也就是银行发放贷款在发放标的物不动产上所设定的抵押而产生的交易中心给予的凭证。
21、    银行何时放款？放款条件是什么？
答：银行在收到交易中心出具的抵押证和买方新产证复印件后3-5个工作日放款。放款的条件是借款人满足银行的贷款要求，且交易中心设定完抵押登记出抵押证。
22、    我们一般有哪些衍生的金融服务？
答：我们一般有房贷理财-存贷通，以礼相贷，无交易转按揭等金融服务产品。
1、上家需要带什么材料？
答：房地产证原件、密码条（若有）权利人身份证明原件、护照原件、委托书原件（若有）、相关税费、未成年人出生医学证明原件或户口本原件（若有）、爸爸妈妈结婚证书原件（若有）、
2、下家需要带什么材料？
答：权利人身份证明原件、护照原件、委托书原件（若有）、相关税费、未成年人出生医学证明原件或户口本原件（若有）、爸爸妈妈结婚证书原件（若有）、银行抵押申请资料及贷款合同（若有）、公积金贷款资料。
3、房屋时间如何界定？
答：房屋时间各区界定不一致，一般情况下以产权证颁发时间界定。
4、普通、非普通住宅的标准是什么？
答：按环线区分同时满足以下两个条件为普通住宅，有任一项不能满足则纳入非普通住宅。
内环以内： 面积140平米以下，售价245万元以下
内外环之间：面积140平米以下，售价140万元以下
外环以外： 面积140平米以下，售价98万元以下
5、上家需要缴纳什么税费？
答：营业税、个人所得税、交易手续费、买卖合同公证费（若有）
6、下家需要缴纳什么税费？
答：契税、交易手续费、买卖合同公证费（若有）、贷款合同公证费（若有）抵押登记费、权证印花税、权利登记费、配图费。
7、那些人需要到场？若不能到场需要做什么准备？
答：交易过户时上下家均需本人亲自到场，若不能到场需提供公证委托书原件、若有未成年人需法定监护人双方到场，若法定监护人一方不能到场，未到场监护人应将监护权委托给到场监护人（公证委托书），经纪人到场。
8、普通住宅2年内的需要缴纳什么税费？
答：
营业税：全额*5.55%,个税:全额*1%, （静安、徐汇、普陀、黄浦、长宁）
营业税：差额*5.55%,个税:利润*20%
营业税：差额*5.55%，个税：全额*1%或利润20%
（浦东、卢湾、闸北）

9、普通住宅2年外的需要缴纳什么税费？
答：
营业税：免征，
个税：全额*1%或利润*20%或承诺转让的住房是唯一家庭生活用房即可免征。
10、非普通住宅2年内的需要缴纳什么税费？
答：
营业税：全额*5.55%, 个税：全额*2%或利润20%
11、非普通住宅2年外的需要缴纳什么税费？
答：
（静安、徐汇、长宁、普陀、黄浦）
营业税：全额*5.55%, 个税:全额*2%或承诺转让的住房是唯一家庭生活用房即可免征。
营业税：差额*5.55%, 个税:利润*20%或承诺转让的住房是唯一家庭生活用房即可免征。
（浦东、卢湾、闸北）
营业税：差额*5.55%或全额*5.55%, 个税: 全额*2%或利润*20%或承诺转让的住房是唯一家庭生活用房即可免征。
12、什么是售后公房、房改售房？如何缴纳税费？
答：首先公房是指：由国家、国有企业、事业单位投资兴建的房屋。在未出售之前其产权和占有权为国家所有。
售后公房：是国家、国有企业、事业单位以成本价或相关优惠政策出售给私人的住房，产权性质即变为私有的这类住房称为“售后公房”。也可以简单理解为购买的公有住房。
房改房：也可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民现住公房以标准价或成本价购买的。
售后公房、房改房通常产证上会注明5年后方可上市流通，所以在交易时房屋通常已超过5年。
上家：营业税免征、个人所得税1%。
下家：契税按房屋性质缴，如在普通房范围内即按普通住房征收契税。
如在非普通房范围内即按非普通住房征收契税。
13、个人所得税纳税保证金是什么意思？
答：个人所得税纳税保证金：即个人将拥有合法产权的住房转让时应交纳的个人所得税以保证金的形式缴纳，属于国家房地产税务优惠政策的一种。
14、税务窗口为什么要限制最低房价？如何规避？
答：防止以做低合同价的方式来避税，可以通过评估机构出具评估报告来规避。
15、上家原始购房资料丢失怎么办？
答：上家原始购房资料丢失有两种方式：
1）、房东本人带好产权证和身份证明原件或受托人带本人身份证明原件和房地产权证原件、公证委托书原件去房屋所在地交易中心调档案。
2）、如发票之类的资料，交易中心无存档可去开发商处补开或复印后加印开发商公章。（如是一手买进）
16、办理产权证书的时间？
答：浦东办理产权证时间为20个工作日，浦西为20个自然日。从受理当日起计算遇法定节假日顺延。
17、产证密码是怎么回事？
答：我国实行房地产权属登记发证制度。此密码是由首次发证交易中心自动随机生成的。产权人可在领取产证后带上身份证原件及房产证原件去相关交易中心进行修改。房地产权证密码在房地产交易过户时，房地产权利人正确输入密码后方可受理，这样可以有效杜绝因伪造身份证（或冒充房地产权利人）或伪造房地产权证而产生的虚假房地产交易和虚报房地产登记的现象，起到进一步保障房地产交易安全的作用。
18、哪些税收可以退？抵扣？
答：个人所得税保证金可以退或抵扣，
退的情况：先卖后买--房东卖出，在一年内又买进且重新购房的产证已办出来。
抵扣的情况：先买后卖—房东买进，在后一年内卖出且新购的产证已办出来可当场抵扣。
退保证金的注意事项：
1）、买进卖出为同一个人，且购入房价大于卖出房价时，所纳个税可全额退，或全额抵扣。
2）、买进卖出为同一个人，但购入房价小于卖出房价时，所纳个税按份额退或抵扣，多出部份纳入国库。
动迁户重新购房后，新产证出来后所纳契税可以退，或抵扣。
需要注意的是：必须同时满足以下两个条件
1）、必须先取得拆迁相关证明后，再购房。
2）、新购住房必须是被拆迁户本人。
19、外籍人购买房屋需要提供哪些材料？
答：在上海工作满一年的劳动合同原件和复印件、所在工作单位营业执照复印件、法人身份证复印件、在职证明原件。（所有复印件上均需加印公司公章）
20、唯一住宅是如何界定的？
答：界定区域为上海市范围。
21、房东是境外人，所得售房款要打到境外，需要办理什么手续？
答：必须为完税，缴纳的税收不得以任何保证金形式。向税务机关申请完税证明，赴外管局开具购汇证明，赴相应银行申请购汇。
1、             房东需要携带那些材料？
答：1、水、电、燃气最后结清账单
2、房屋维修基金发票原件
3、所有赠送给客户的家具家电使用说明书或保修单
4、房屋《使用说明书》和《质量保证书》
5、房屋所有钥匙、门卡、信箱钥匙、毛坯房有装修钥匙
6、少量现金
7、所有设施设备的初装费发票或卡 （若有）
8、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
9、佣金（若有）
2、             客户需要携带哪些资料？
答：1、《房地产权证》原件及复印件
2、房屋尾款
3、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
4、少量现金
5、佣金（若有）
3、我们需要准备什么材料？
答：1、《房屋交接书》盖章
2、房屋维修基金发票原件
3、所有赠送给客户的家具家电使用说明书或保修单
4、房屋《使用说明书》和《质量保证书》
5、房屋所有钥匙、门卡、信箱钥匙、毛坯房有装修钥匙
6、少量现金
7、所有设施设备的初装费发票或卡 （若有）
8、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
9、佣金（若有）
2、             客户需要携带哪些资料？
答：1、《房地产权证》原件及复印件
2、房屋尾款
3、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
4、少量现金
5、佣金（若有）
3、我们需要准备什么材料？
答：1、《房屋交接书》盖章
2、房屋维修基金发票原件
3、所有赠送给客户的家具家电使用说明书或保修单
4、房屋《使用说明书》和《质量保证书》
5、房屋所有钥匙、门卡、信箱钥匙、毛坯房有装修钥匙
6、少量现金
7、所有设施设备的初装费发票或卡 （若有）
8、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
9、佣金（若有）
2、             客户需要携带哪些资料？
答：1、《房地产权证》原件及复印件
2、房屋尾款
3、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
4、少量现金
5、佣金（若有）
3、我们需要准备什么材料？
答：2、房屋维修基金发票原件
3、所有赠送给客户的家具家电使用说明书或保修单
4、房屋《使用说明书》和《质量保证书》
5、房屋所有钥匙、门卡、信箱钥匙、毛坯房有装修钥匙
6、少量现金
7、所有设施设备的初装费发票或卡 （若有）
8、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
9、佣金（若有）
2、             客户需要携带哪些资料？
答：1、《房地产权证》原件及复印件
2、房屋尾款
3、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
4、少量现金
5、佣金（若有）
3、我们需要准备什么材料？
答：1、《房屋交接书》盖章
2、房屋维修基金发票原件
3、所有赠送给客户的家具家电使用说明书或保修单
4、房屋《使用说明书》和《质量保证书》
5、房屋所有钥匙、门卡、信箱钥匙、毛坯房有装修钥匙
6、少量现金
7、所有设施设备的初装费发票或卡 （若有）
8、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
9、佣金（若有）
2、             客户需要携带哪些资料？
答：1、《房地产权证》原件及复印件
2、房屋尾款
3、身份证件或委托人携身份证及公证委托书
4、少量现金
5、佣金（若有）
3、我们需要准备什么材料？
答：1、《房屋交接书》盖章
2、《家具清单》
3、房屋尾款收据，盖章
4、上下家身份证复印件及合同原件复印件
4、水电煤等基础设施的查询电话是多少？如何计算已消费额和未结帐额？
答：1、水962626 电95598 煤气962777
2、电话查询时，人工接听后直接问最后的结清字数（即消费额），问欠费情况，若是原来的欠费，则直接有结清好的额度
3、将实抄字数 — 结清字数（最后一次账单的字数）= 未结帐额
一般居民用水是： 1.84 每字
一般居民用电分时表是： 平段：0.617每字
谷段（即晚上9点后）：0.307每字
若不是分时表则 0.617每字
一般居民用气是： 1.25每立方（2009.1.1后实行）
5、房屋交接书如何签署？
答：1、物业地址、上下家姓名填入交接书中
2、上下家确认好水、电、煤气实抄字数，并填入房屋交接书
3、将签合同的时间填入，并约束好物业、煤气、维修基金等过户更名的时间
4、将交接的钥匙（铁门、大门、主卧、次卧、阳台、邮箱等）具体把数及门卡张数填入交接书中
5、费用结清情况（房款结清、水电煤气结清、其他费用的结清，若有特殊情况需写明
6、有租赁的话，需要写明租赁的结清情况及租金押金转移情况。
6、户口问题？
答： 1、简单的说就是户口所在的地址。
2、在上海某些楼盘落户口所属的街道有对口的学校，常常这些名校成为这些楼盘价格一直上涨的原因。
7、什么是“两书”？
答：房屋质量保证书及房屋使用说明书。
8、物业更名需要注意什么？
答：1、物业费是否结清、物业管理费具体每平米多少钱
2、维修基金的数额
3、某些特定的小区（如酒店式公寓）水电的计算字数要跟物业再次确认。有包租的酒店式公寓需要去物业进行租约变更、租金结算等。
9、哪些基础设施是需要更名的？如何更名？
答：煤气、有线电视、电话有的话都需要更名，水、电一般针对的是房龄比较久的才有用户名，一般情况下都是跟物业地址。更名需要上下家同时到场或者公证委托人携公证委托书亲自办理。我们陪同时带上新的产证及买卖合同关键页复印件及上下家身份证复印件。
10、尾款的重要性？
答：针对交房时，房东若有物业管理费欠款或水电煤等费用的欠款时，可以约束房东方及时缴清，或选择直接从尾款中扣除，这是保障客户权利的一种方式。也是让房东积极配合交房工作的方法。
11、尾款交付注意点？
答：1、待上下家确认房屋所有费用都已经结清
2、下家对房屋内配套设施设备都验收
3、所有基础设施都已经更名并征求上下家同意交房的意愿后将尾款支付给转让方，并开具收据让转让方签收后交给买受方
1、             使用权房屋的转让，如何操作？操作过程中需要注意什么？
答：条件1、上下家必须是上海户籍2、上家户口全部迁移3、下家不能按揭贷款4、资金必须监管5、上家收取房款条件为：交易日之前2年内购买房屋，交易日之后3年内购买房屋，交易日后3年自动领取。
流程：签订《上海市公有住房出售合同》，物业敲取物业联系单，房地局登记，下家房款打入资金监管账户，上家有条件收取房款。
2、             资金监管有哪些方式？它具体操作流程是什么？
答：方式：交易中心服务机构平台、公证处
流程：交易中心服务机构平台：常规签署买卖合同后，签署资金监管协议，下家将约定监管金额的房款打入市交易中心监管账户，按流程办理产权证书，产权证书顺利办结完毕后上家收取房款。收取费用大概为1000-2000元。
公证处：签署买卖合同时在补充条款内约定何笔房款需监管，上家收取房款的时间节点（收件收据、下家产权证书），下家将约定监管金额的房款打入公证处专用监管账户。收取费用为监管金额的1.5-2%
3、             公司产权的房屋如何处理开票？
答：境内公司，若营业执照有经营开发房屋的，可直接开具出售发票；若无经营开发房屋的，注册地为上海的，可赴注册地所在的税务机关，找税务协管员，申请开具发票；注册地为外地的，可赴房屋所在地的税务局申请开具正式发票；境外公司，可赴房屋所在地的税务局申请开具正式发票。
4、             产权证名字变更需要注意什么？
答：1、夫妻关系的，可凭借结婚证直接加减2、非夫妻关系的，贷款需结清，按照加减名字产生的份额比例，做买卖关系3、赠与类的，需要凭赠与公证书，有贷款的必须结清。
5、             遗产、遗嘱的区别？
答：遗产是指被继承人死亡时遗留的个人所有财产和法律规定可以继承的其他财产权益。所谓遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内,按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分, 并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。
6、             什么是做低合同价？做低合同价需要注意什么？
答：买卖双方为了达成某种目的，如省税等原因，约定将实际成交价格做低，体现在合同的价格与实际成交价有差额。
该笔差额中介方不承担任何监管责任，该笔款可做装修补偿款约束。中介的收佣标准以实际成交价的2%总收。
7、             什么类型的房屋可以注册公司？
答：看产权证类型或用途，商铺、办公楼、商用。
8、             房屋租赁备案是怎么回事？是不是所有的租赁都需要备案？
答：所谓的备案证明就是租客和房东带着租赁合同到所在区房地产交易中心办理登记备案，一方面是为了保护租客的权益（比如优先购买权、办理居住证等），另一方面也是加强税收。一般房东不会同意，除非做底租赁价格或税收（所得税）由你来承担。
9、             外籍人士可以购买办公用房么？如果不可以，有什么办法可以合理规避？
答：按照现行的规定，外籍人士是不能以个人名义购买办公用房的。
若该人士在境内有注册在中国国内的公司，可购买；若为境外公司，必须为注册一年以上方可购买。
10、        什么是维修基金？维修基金如何计算？
答：住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。计算方法：129.5*30%*建筑面积
11、        一手房办理产权证书需要什么材料？
答：预售合同、房屋交接书、维修基金发票、购房发票、契税、申请书、开发商委托书、开发商营业执照法人证明复印件、预告登记、他项权利证书（若有）
12、        购房能否入户口的问题？
答：现行上海户籍制度规定,入沪籍的方式为：人才引进、知青返沪、婚姻、生育等，购房已不纳入此范围。
13、        个人借贷、法院查封的强限制类房屋买卖的注意事项？
答：个人借贷的，必须和债主沟通，确认借款缘由，有必要的征得债主配合，方便注销。法院查封的，需区分民字还是检字，民字有机会，检字就无任何机会了。定金必须公司保管，尽量走资金监管流程，首付专款专用（还贷）。
14、外籍人士限制购买房屋的事项？
答：1、中国境外的外籍人士（非港澳台人士），不能直接购买中国境内的住房。
2、中国境内工作、学习时间超过一年的外籍人士，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。但是，根据目前的情况来看，只能在境内以自己的名义购买一套住房，并提供相关证明材料。
3、如果是外籍人士（非港澳台人士），不论是不是已经在上海居住满一年，甚至居住了十年，都不能在境内购买非居住用房。
4、港澳台人士或华侨（非纯外籍）根据目前规定，如果因生活需要，可在中国境内限购一定面积的自住商品房，原则上以一套为限。
虽然目前政府有一些限制，但只要符合标准，或者有操作的方式，在境内购买住房还是可行并且是有保障的。