2021中国高密度核心区城市更新白皮书.pdf

华建集团华东建筑设计研究总院高密度核心区 城市更新1城 市 更 新 白 皮 书 系 列高密度核心区 城市更新预计 2050 年，全球三分之二的人口将居住在城市。而城市核心区往往代表了一座城市最高价值所在：资源、产业与人才集聚，令大量商业机会不断创新涌现；车水马龙、人流如织、高楼林立的景象造就繁华的现代都市样貌，吸引着越来越多的年轻人纷至沓来。高密度是多个世界级城市的发展特征之一，亚洲国家尤为如此。在中国，一二线城市的核心区往往与高密度发展相伴，城市天际线不断刷新。紧张的城市生活节奏带来效率与活力，但随着商务、零售、旅游、生活等诸多要素混合重叠，其先天密集性及复杂性对后续规划、开发、招商、运营都在提出更高要求。在城市更新过程中，如何在其中兼顾历史脉络与街区现状，注入新鲜的商业血液，同时为未来发展留有余地，是我们提供商业解决方案的重中之重。改造成功的商业主导型核心区，其商业能级及商圈氛围亦在焕发全新生命力。从上海徐家汇、广州北京路到重庆解放碑，政府、业主与咨询方通力合作，通过城市界面焕新、商业载体改造、品牌组合创新，令区域吸引力在竞争激烈的市场中持续保持领先。而对交通引导及商务复合型区域而言，通过针对性的定位策略及方案设计，最终以使空间价值得以最大化实现。中国已承诺在 2060 年前实现碳中和，这也意味着可持续发展愈发成为城市更新改造的重要一环。资源紧缺与生态环境的挑战，要求城市更新过程中更需注重环境、经济、社会及治理的可持续性。我们此次亦提出了高密度核心区可持续评价指标体系，为城市空间规划及专项规划提出建议参考。此次的高密度核心区城市更新是第一太平戴维斯与华建集团华东建筑设计研究总院再度携手共铸的第二辑，希望此份白皮书能为中国城镇化发展未来带来启发。第一太平戴维斯朱锋 Nicky Zhu 第一太平戴维斯 华东区高级董事策划顾问服务部主管+86 21 6391 6688张琳 Chester Zhang 第一太平戴维斯 中国区董事市场研究部+86 21 6391 6688孟喆 Marco Meng 第一太平戴维斯 中国区高级董事物业及资产管理服务部主管+86 21 6391 6688朱兆荣 Siu Wing Chu 第一太平戴维斯 中国区首席执行官+86 21 6391 6688简可 James Macdonald 第一太平戴维斯 中国区高级董事市场研究部主管+86 21 6391 6688第一太平戴维斯4随着全球人口城市化的发展，高效、集约的土地利用模式成为城市化未来的必然选择。城市高密度核心区往往是经济密度最高、物质空间形态和社会活动最集聚的区域，也是城市竞争力与城市形象的代表。然而，我国一线城市的核心区与全球城市如纽约、伦敦、东京相比，在经济发展总量、发展能级竞争力、宜居环境品质等方面仍有差距和提升空间。到 2035年，上海要基本建成卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，因而，在城市更新的带动下，我们需要深入探讨和关注城市的高密度核心区如何走向紧凑、卓越的发展之路。众所周知，未来城市竞争力主要聚焦于知识经济与创新产业的发展，高密度核心区中的商务、商业、文化、艺术、休闲和绿色空间为从业和居住者提供工作、交往、娱乐的场所；因而，高密度核心区的发展与更新需要与新科技时代背景同步，需要结合创新产业和人才的需求特点进行规划设计。在核心区的更新开发中，需要关注片区的发展特性和资源禀赋，充分发挥特色魅力，适配相应的业态组合，注重以人为本，并将其纳入城市更新策略，提升空间的环境品质，支撑城市产业转型升级，营造知识经济引领、人才集聚的宜居、宜业、宜游的魅力城市。高密度核心区既承载当下，又面向未来，既要注重产业吸引和经济发展，更应需要关注人居环境。传统城市核心区往往以承载商务活动为主，未来则需要转向以人的活动为中心，打造具有复合功能的中央活力区。在高密度的建成环境中，需要加强轨道交通等基础设施补强，以支撑高密度核心区的开发强度和土地利用率，同时，在紧张稀缺的土地资源条件下，充分关注立体空间的开发和更新，形成地下、地面、地上空间的联动，系统构建人性化、高品质的生活环境，全面落实习近平同志提出的“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，让人民群众有更多的幸福感和获得感。查君院长 城市空间规划设计研究院Jun_+86 21 6321 7420陈君健常务副院长 轨道交通与立体城市院Junjian_+86 21 6321 7420周玲娟执行主任轨道交通与立体城市建筑设计研究院lingjuan_+86 21 6321 7420宋雷常务副院长 既有建筑更新设计院lei_+86 21 6321 7420张晶总监 国际中心城市设计jing_+86 21 6321 7420寇志荣执行主任 城市片区更新与保护研究中心zhirong_+86 21 6321 7420董明峰院长 交通设计研究院mingfeng_+86 21 6321 7420卓刚峰常务副院长 历史建筑保护设计院gangfeng_zhuoxd-[phone]华建集团华东建筑设计研究总院华建集团华东建筑设计研究总院高密度核心区 城市更新5第一太平戴维斯目录PART1 综合分析世界级城市高密度核心区国内城市高密度核心区发展国内城市高密度核心区概述经典理论代表案例新时期中国城市更新发展概述典型城市发展概述代表案例概念与定义高密度核心区更新面临的重点问题类型及特征91315161620222223916226华建集团华东建筑设计研究总院PART2 高密度核心区更新策略PART3 高密度核心区更新发展趋势策划趋势规划设计趋势运营趋势定位策略规划设计策略运营策略商务复合型核心区定位策略商业主导型核心区定位策略交通引导型核心区定位策略商务复合型核心区规划设计策略商业主导型核心区规划设计策略交通引导型核心区规划设计策略高密度核心区可持续顶层设计高密度核心区可持续发展策略2528363842505560253854697070高密度核心区 城市更新7第一太平戴维斯8综合 分析PART 1华建集团华东建筑设计研究总院世界级城市高密度核心区联合国经济社会事务部数据、世界人口网数据显示：截止 2020 年 11 月 12 日，全球230 个国家人口总数为 75 亿多，约 55%左右的人口居住在城市；预计 2050 年，全球人口总量将超过 90 亿，68%的人口将居住在城市。4000 万人口的超级城市将出现。GaWC 全球城市排名城市全球连通性GaWC伦敦 Alpha+纽约Alpha+香港Alpha+新加坡Alpha+上海Alpha+北京Alpha+迪拜Alpha+巴黎Alpha+东京Alpha+悉尼Alpha来源：GaWC高密度核心区 城市更新9第一太平戴维斯部分世界级城市人口密度分布图北京 上海香港BeijingShanghaiHongKong城市密度及基础设施城市人口面积（平方公里）平均人口密度（人/平方公里）人口密度峰值（人/平方公里）地铁里程（公里）纽约11,020,000 783 10,651 57,018443.7新加坡 5,690,000 724 7,855 70,749203.8香港 7,520,000 1,106 6,799110,606278.3东京13,963,751 2,194 6,365 27,630316.3伦敦 9,177,000 1,569 5,849 26,165436巴黎11,020,000 2,509 4,392 45,516227.2上海24,281,400 6,341 3,830 125,478773北京21,536,00016,4111,31293,971727迪拜3,052,0004,1147423,38475悉尼5,312,12312,36843016,75236来源：Wikipedia、第一太平戴维斯研究部10华建集团华东建筑设计研究总院世界级城市集聚全球性资源、产业与人才，堪称全球发展大动脉，其发展历程也常为后发城市所借鉴。高密度是多个世界级城市的发展特征之一。在GaWC 的全球城市分类等级中，Alpha+城市伦敦、纽约、Alpha+城市香港、新加坡、上海、北京、迪拜、巴黎、东京均属于高密度城市，在前十位排名中占据九席，人口密度均超过每平方公里 1,300 人。不同高密度城市的密度表现有所差异。相对而言，伦敦及东京人口分布更为均衡，而纽约、香港、上海等城市则呈现中心区域高度聚集的分布特征，即一个或多个高密度核心区分布。（1）均衡分布伦敦与东京的人口分布较为平均，多中心与去中心化特征明显。虽然平均人口密度并不低，但密度峰值分别为每平方公里 26,165 和 27,630 人，仅为香港与上海的四分之一左右。伦敦市中心的密度稍高于大伦敦片区平均水平，但与其他高密度城市相比却并不明显。伦敦是历史文化建筑保护最为完善的世界级城市之一，城市中心开发强度有限，导致几十年来，一直存在结构性的住房短缺。2015 伦敦规划希望通过在城市中增加新供应来解决该问题，重点关注毗邻城市中心和靠近公共基础设施的区域来增加人口密度水平。巴黎是欧洲经济、文化和政治中心，同时备受游客青睐，其特点是林荫大道沿线的奥斯曼风格多层建筑。欧洲另一核心城市马德里市中心的多层建筑和高品质的街景也孕育了充满活力的咖啡馆文化。这两个例子都表明，更高的密度有时并不一定意味着超高层，紧凑而小尺度的街区同样具备充足活力。（2）中心聚集与欧洲传统世界级城市相比，亚洲新兴城市的密度表现截然不同。北京和上海市域面积较大，常住人口数量遥遥领先其他全球城市，平均人口密度相较其它国际知名城市并不突出。但由于郊区面积庞大，更高的交通通达度及便利的配套设施使人口集中于中心城区不同商圈及商务区范围内，城市中心区人口密度远超郊区，上海的人口密度峰值超过每平方公里 125,000人，某些核心区已成为世界最拥挤的区域。城市中心聚集了大量人口，同时也是商业、办公及文化场所聚集地。虽然交通拥堵及建筑老化成为地区发展限制，但随着城市更新陆续展开，高密度核心区的氛围有望不断优化演进，进而持续推升其价值与潜力。土地资源在香港与新加坡更为稀缺，城市规划者们不得不仔细研究如何更精准、高效地利用所拥有的土地，从而导致城市形成多个高密度核心区域。与此同时，通过纳入城市救济和利用自然与公共空间，鼓励社区健康、安全和可持续性以保障城市生活质量。高密度核心区 城市更新11第一太平戴维斯高密度区域的形成是中心聚集型城市发展的结果，对现代经济基础较为薄弱的新兴国家尤为如此。通过群聚效应，使商圈影响力持续提振放大，进而提供更优质和更多样化的本地服务，以及改善包括医疗、教育、公众设施和公共交通等基础设施。城市资源的相对有限性，不断激发人类思考怎样的城市形态具有可持续性。目前在世界范围内的城市形态讨论基本分为分散派和集中派两大类。集中派对于世界级城市的可持续发展似乎更为奏效。随着紧缩城市（the Compact City）、精 明 增长（Smart Growth America）、TOD 等经典城市理论的形成，集中式高密度发展模式不断被论证其有效性。城市高密度核心区作为世界一线城市最具代表性的空间载体类型之一，对其更新发展模式的探讨不仅具有实践指导示范性，而且具有理论优化典型性。高密度城市及区域发展优势商业机会人才导入供应与需求可持续性高密度城市创造了更为多样的商业机会，为大量人口带来专业化服务。高密度城市中更为完备的交通、住房和就业机会是吸引人才的主要因素，尤其是对受雇于新兴产业的年轻一代。高密度城市刺激市场增加供应，而更高的人口密度恰好也与之匹配。此外，通过保障性住房建设，亦能确保低收入家庭负担生活成本，使更多公民受益。公共交通网络投入可缓解道路拥堵问题，并提高公共交通利用率。周密的城市规划以及就业和商业设施分布使职住平衡得以实现。12华建集团华东建筑设计研究总院经典理论紧缩城市“紧缩城市”是从城市功能形态角度提出限制城市空间无序蔓延的规划概念。此概念于 1973 年由丹齐格（Dantzig.G）和 萨 蒂（Satty.T）在其著作紧缩城市 适于居住的城市环境计划首次提出。其后该理念不断发展，截至 1996 年，迈克 詹克斯等人编著了紧缩城市 一种可持续发展的城市形态，紧缩城市理念已经成为可持续发展城市的理想模型。总体来看，紧缩城市理论是面对城市尤其是核心区的人口、建筑密度不断增长引发的问题，而提出土地混合使用、密集开发、公共交通、居住与公共设施临近等解决策略的理论，其本质在于通过区域功能、结构、空间的紧凑布局实现土地使用效率最大化，同时满足人的多样需求。总体来看，紧缩城市的特征包括：1.高密度具体体现为人口、建筑、经济和就业等的高密度、城市土地的高强度开发；2.功能混用为了实现职住平衡，空间功能需要紧凑，区域地块功能要充分混合；3.形态紧凑为解决城市蔓延带来的交通出行距离过长、能源资源浪费、土地使用能效低、基础和公共设施配置成本高等问题，需要高效、集约、绿色、可持续的紧凑形态，以促进城市经济积聚效益。城市高密度核心区的先天多维密集特征往往使其成为紧缩城市理论最好的实践区域。精明增长精明增长理论诞生于 20 世纪 90 年代末的美国，当时为应对城市蔓延，美国学者基于欧洲紧缩城市的成功提出了此概念，并于 2000 年，美国规划协会联合六十家公共团体组成了“美国精明增长联盟”（Smart Growth America）。类似紧缩城市，精明增长也是集中式城市发展的解决策略。其强调城市存量空间的充分利用，减少盲目扩张；现有社区的积极重建，废弃工业用地的再利用，节约既有设施建设成本；开发建设应集中紧凑、功能高度复合；鼓励公共交通和步行体系建构；鼓励公共开放空间体系建构；强调文化保护，最终创造高效、集约、紧凑、可持续的城市空间，并充分实现经济、社会、文化共生。精明增长城市的主要特征包括：1.保护开敞绿色公共空间，包括对农田的保护；2.鼓励对中心城区、近郊区等开发地区的投资；3.提倡公共交通为导向的高密度、紧凑发展的开发模式；4.通过居住环境的改善，就业岗位的创造来增强中心城区的吸引力；5.提倡土地混合开发，反对用地功能的生硬分离；6.鼓励填充式的开发和再开发。可见，精明增长理论更强调对城市既存载体和空间价值的挖掘，强调城市问题的解决在现有环境中落实，对于城市高密度核心区来讲，从建成到今天已经开始出现各种新的现实问题，包括土地利用不再高效、交通体系难以有效支撑、空间品质下降、物质载体破旧等等，精明增长理念对于存量时代的中国城市高密度核心区更新具有重要意义。高密度核心区 城市更新13第一太平戴维斯TOD 理论Transit-oriented Development 即“以公共交通为导向的发展”，简称TOD，提出于 20 世纪 80 年代末期，也是反对城市无限蔓延的规划概念之一。该规划模式强调充分利用公共交通设施引导发展，建构布局紧凑、土地混合、功能复合、适宜步行的社区，社区中央布置公交站点和围绕站点的商业等公共设施与空间，而从中心向外适合步行的半径距离所覆盖的范围是居住的区域。核心区域的高密度形式复合区域所需的公共功能，然后用以辐射周边的住宅区。通过合理的设计，鼓励大众使用公共交通结合步行的出行方式，减少小汽车的使用。TOD 的规划原则包括：（1）街道的布局：街道不仅为小汽车服务，还兼顾自行车以及步行等慢行行为。街道联系 TOD 区域以外的城市交通，也联系其内部的各条街道，所以街道的布局可以有效地提升 TOD 的生活体验。（2）步行的连贯性：社区内部的步行联系各个建筑物，为居民提供最为亲近、便捷空间，应充分保持其连贯、易于识别的特性，方便居民在其中享受安全的体验。（3）土地综合利用：TOD 应该混合使用土地，充分提高核心区域的土地利用率，也应尊重现有设施以及正在建设的项目，应充分地功能综合、新旧综合。（4）核心的标志：TOD 核心区为公交站点与商业、办公等功能区域，应尽可能显示出其易于识别的特征，成为区域的核心标志点。（5）较低的居住密度：较低的居住密度可以满足居民的生活体验，可以真正地实现适宜人居的社区。TOD 模式对于鼓励公共交通出行、降低小汽车使用，控制城市蔓延的效果十分显著。在高质量发展的城市更新时代，城市高密度核心区，如何借助公共交通设施这一触媒充分激发区域活力值得深入探讨。14华建集团华东建筑设计研究总院片区城市规划面积（平方公里）用途交通设施特征国王十字伦敦0.27 315,870平方米写字楼 46,452平方米零售 2,787平方米酒店 105,218平方米开放空间 6条地铁线 国家铁路 通往欧洲大陆高速铁路 公交车 原是工业荒地的城市更新项目。经过十几年的改造，国王十字除了拥有英国最繁忙的交通枢纽以外，周边也有大量住宅、办公、商业、教育机构陆续建成。文化聚集成为一大特色，拥有博物馆、大英图书馆、高古轩画廊、伦敦小交响乐团和启蒙时代乐团、报社等。40%的土地用于公共设施，以提升区域通达性、改善城市形象、融合更多可持续发展理念。社区与自然景观无缝融合，形成多样化又富有趣味的氛围。博尼法西奥环球城马尼拉1.5至 2019 年，已建成：2,806平方米写字楼 3,686平方米住宅 988平方米零售及娱乐 372平方米机构及教育 公交车 曾是菲律宾军队的驻地，整个开发过程由政府统一规划，其中首期开发投入大量资金用于基础设施，尤其是路网建设，以与周边区域形成紧密连接。该区域现已成为菲律宾的金融及商业中心，是菲律宾股票交易所所在地，此外还吸引了香格里拉酒店、君悦酒店、医院及一些国际学校入驻。英国媒体城曼彻斯特0.81 一期（已完成，不完整统计）：31,000平方米BBC办公楼，42,000平方米住宅,一所大学 二期（进行中）：50,000平方米写字楼、40,000平方米联合办公住宅、4,000平方米零售 电车 公交车 曾是曼彻斯特繁忙的码头，但随工业衰落而荒废。项目贴合英国文化创意鼓励政策，吸引了BBC、ITV、索尔福德大学等机构入驻，为媒体创意产业提供良好的发展环境，已成为数字创意产业的新兴前沿，并吸引了大量中小企业入驻。2019年，项目中有四座写字楼成为英国首批实现净零排放的建筑。六本木之丘东京0.11 379,408平方米写字楼 26,285平方米零售及娱乐 149,800平方米酒店 73,700平方米电视广播中心 3条地铁线 日本规模最大的城市更新项目之一。此前区域多是木屋等老旧住宅，道路狭隘，消防车无法进入。整体开发周期长达17年，其中14年用于前期规划设计及拆迁。现在已集中办公、酒店、美术馆、影城、住宅等多种机能，成为东京标志景观。包括高盛、巴斯夫、百度等跨国公司齐聚于此。作为市中心少见的超大型综合开发项目，六本木之丘与地铁系统无缝衔接，通过垂直化动线设计，缩短办公室与居住区之间的距离，减少交通时间。L.A.Live洛杉矶0.11 13,900平方米写字楼 464,500平方米零售及娱乐 224间公寓 1,001间房酒店 2条轻轨线 公交车 项目位于洛杉矶市中心，但属于较老旧区域，周边公共交通便利，无论商务区人群或是游客均可方便到达。项目分三期开发完成，以体育、娱乐为主要功能导向，围绕史泰博中心及微软中心两座多功能场馆，聚集各类娱乐场所、餐馆、商铺、演播室等设施。通过多项顶级赛事落地，如洛杉矶湖人队主赛场及格莱美音乐奖，项目不仅成为洛杉矶的时尚娱乐场所，更是美国娱乐文化的潮流指向。代表案例高密度核心区 城市更新15第一太平戴维斯国内城市高密度核心区新时期中国城市更新发展概述2020 年 11 月 03 日，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议提出将继续推进以人为核心的新型城镇化，首先强调了城市更新行动的实施，这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。纵观我国的城市更新，从更新内容来看，不同政治、经济、社会时代条件下，城市更新内涵不断趋于深入、细致。从大规模的旧城功能结构调整和旧居住区改造到快速城镇化时期开展的旧区更新、旧工业区文化创意开发、历史地段的保护性更新，再进入到强调以人为中心和高质量发展的转型期，强调城市综合治理和社区自身发展。从制度体系来看，国家及地方的城市更新政策逐步趋于完善、系统、全面。十四五规划颁布以后，城市更新势必将进一步向高质量、精细化的内涵式发展方向推进，正如住房与城乡建设部部长王蒙徽所强调的，实施城市更新行动，总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。城市高密度核心区作为城市建设的重点板块，其先天的多维高度密集特征与可持续人居发展目标的实现往往更难匹配，且发达城市的高密度核心区已经陆续进入更新期，新时期的发展要求使其更新模式、机制、效果将更受关注。典型城市发展概况中国的一线城市，其城市化率已超过85%。城市核心区是区域经济发展的核心，其核心性不仅仅体现在经济密度、人口密度上，其物质空间形态往往也最为聚集，存量时代的到来，高密度核心区能级的再次提升、空间环境品质的改善对城市整体竞争力、人民的美好生活的获取十分重要。其中以北京、上海、深圳、广州为代表，在更新政策和典型实践方面均有重要推进。16华建集团华东建筑设计研究总院北京政策方面自 2015 年以来，北京陆续颁布相关政策讨论核心区发展战略，如 2016 年的北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划 里明确提出实施“总量控制、供需双向调节、差别化”的供地政策；加强建设用地总量管控，坚持走内涵发展、集约发展之路；按照“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”的原则，坚决落实最严格的节约用地制度，实施建设用地减量发展战略。规划的颁布为城市更新奠定了强有力的基调。2020 年，北京市规划和自然资源委员会颁布了首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018 年 2035年）强调六大“注重”即注重中央政务功能保障、注重疏解减量提质、注重老城整体保护、注重街区保护更新、注重民生改善、注重城市安全。对首都未来规划建设起到启示性意义。同年，北京经济技术开发区颁布北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施（试行）提出：鼓励通过提容增效对厂房进行升级改造；鼓励利用地下空间建设配套设施用房；支持通过提容增效对园区进行升级改造等措施，以满足产业升级需求，实现产城融合。实践方面 北京有关城市更新的典型实践包括：以彰显地域文化特征和交通鲜明特色的雄安站枢纽片区(2018)；北京丽泽金融商务区,采用以轨交站点为中心的高密度整体开发片区(2009)；北京大望京中央商务区：注重文化、自然与可持续发展的立体开发枢纽区（2009）；北京国贸中央商务区,围绕产业结构持续优化更新特色的高密度城市中央商务区(2000)；反映了因地制宜的城市更新模式。北京高密度核心区 城市更新17第一太平戴维斯深圳政策方面2009 年，深圳市颁布的深圳市城市更新办法设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式。2016 年关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施 的文件中提出推进“城市修补、生态修复”，明确了针对历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。2019 年深圳市 2019 年度城市更新和土地整备计划的制定为全市存量用地开发建设的规划统筹提供基础，与此同时，为全市城市更新和土地整备五年专项规划实施提供保障。2019 年关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施中提出创新“案例政策工具箱”的工作机制。加强市区共建，鼓励各区选择拟更新改造用地相对集中的片区作为试点，统筹利用现有“政策工具箱”，充分发挥政策组合拳优势，推进片区整体开发建设，提升城市功能和品质。措施的制定加大了更新片区统筹的研究力度，对更新单元规划起到更直接的引导。广州政策方面2015 年，广州市颁布的广州城市更新办法明确城市更新办法细则，强调提升城市基础设施，完善公共服务配套，推进基本公共服务均等化；城市更新应当注重土地收储和整备，按照片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向的要求，加强政府土地储备，推进成片连片更新。2019 年广州市出台的广州市深入推进城市更新工作实施细则强化全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实广州城市发展战略，以更新为抓手，促进重点项目有效落地。2020 年颁布的广州市关于深化城市更新工作高质量发展的实施意见再次强调“城市更新是实现城市高质量发展的新路径，是营造共建共治共享社会治理格局的新举措，是推动国土空间规划落地实施的新手段”，为广州推进城市更新高质量发展提供有效保障和支持。实践方面 广州城市更新的优秀案例包括：广州南站石壁村旧改及城市设计：依托站点，保留地域风貌的更新模式，彰显古村文化的岭南文化展示窗口区(2020)；广州番禺广场站 TOD：依托以交通引导型的高强度综合型公共中心(2019)；广州船厂地块城市设计：通过滨水工业用地再开发，打造兼顾高密度与高品质的文娱综合区(2018)；广州沥滘CBD：采用历史街区与周边地块整合的更新模式，打造经济、文化、自然元素交织的立体滨水商务区(2018)；广州北站枢纽门户区：通过与周边旧城区整合优化的模式，打造“零换乘、一体化”现代高铁商务区(2015)。上海政策方面2015 年，上海市颁布上海市城市更新实施办法，该法强调：在符合区域发展导向和相关规划土地要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理复合集约设置；城市更新按照存量补地价方式补缴土地出让金的，市、区县政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区县统筹安排，用于城市更新和基础设施建设等。上海已进入以存量开发为主的内涵增长，创新发展阶段，城市更新将成为资源紧约束条件下上海城市可持续发展的主要方式。2017 年颁布的上海市城市更新规划土地实施细则提出“针对公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区、产业社区等各类城市功能区域的更新计划，强调应根据不同的发展要求与更新目标，因地制宜，分类施策”。同年，在文件关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见中指出“根据 历史毛地出让、旧区改造等不同情形，合理确定保护更新模式，鼓励多方共同参与历史风貌保护项目的实施”。政策的制定将推进城市有机更新的步伐，鼓励历史风貌保护工作的长效开展。2018 年，紧跟着一系列有关城市更新的政策支持的出台，上海颁布了关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见，强调合理确定土地开发强度、优化土地资源配置、全面提升土地综合承载容量和经济产出水平，统筹城市的经济密度和空间品质。实践方面上海城市更新的代表实践包括上海东站综合交通枢纽，通过建立多维立体空间联系，强化站城一体衔接的综合枢纽(2020)；上海张园，最大化保留历史与街坊肌理的历史文化风貌区保护与新旧融合再开发的城市更新(2019)；上海莘庄天荟 TOD TOWN，基于既有铁路枢纽的轨交站点与上盖物业的城市再开发(2014)；上海陆家嘴船厂，重视历史文化与滨水环境的城市中心区滨水工业用地复兴（2011)；上海新天地片区(1997)，从高密度历史旧宅区演变为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，印证了上海城市发展立体推进，日新月异。18华建集团华东建筑设计研究总院2020 年底更是推出全国首部城市更新的地方性法规 深圳经济特区城市更新条例，其中对城市更新的定义、原则、适用范围、目标、程序、类型和具体操作模式进行了详细的规定。实践方面 近年来深圳有关城市更新典型实践包括：深圳蔡屋围城市更新统筹片区：以保护特别更新区为基础的城市高密度核心区开发重建项目(2020)；深圳罗湖新秀片区：强化枢纽功能，打造以站点为中心的立体多维产业区(2018)；深圳火车站与罗湖口岸片区城市设计：以枢纽站城区域公共空间为核心、推动城市复兴的枢纽片区更新项目(2018)；深圳湖贝城市更新统筹区：注重区域文化、自然环境与城市空间全面交融的立体化城市更新(2012)；多维度地反映了城市更新的不同模式。广州上海深圳高密度核心区 城市更新19第一太平戴维斯片区城市规划面积（平方公里）片区内常住人口写字楼存量（平方米）购物中心及百货存量（平方米）地铁线南京东路上海4.3190,000844,000617,0004淮海中路上海3.4223,000705,000568,0004徐家汇上海4105,000220,000772,0003北外滩上海4108,000736,00090,0003CBD北京454,0003,059,000639,0004武林杭州2.55100,000292,000417,0002解放碑重庆3.570,000509,000770,0003武广/航空路武汉370,000717,000729,0003代表案例20华建集团华东建筑设计研究总院特征存在问题最近更新时间 上海传统知名商圈，主要核心商圈之一 临近外滩，游客众多，客群多样 多条轨道交通聚集，交通便利，人流聚集 写字楼较为分散 传统百货与临街商铺较多，改造范围较大2017 年至今黄浦区以打造“上海国际消费城市示范区”为契机，推动传统商业街区转型升级，南京东路步行街多个项目改造、调整 上海传统知名商圈，主要核心商圈之一 中西融合，历史文化风貌、海派文化传承及现代时尚商务的结合 高规格店型、旗舰店聚集程度高 部分项目楼龄较长，物业间质量存在差距 产权分散，沿街商铺多且体量受限 区段客群热度分布不均，部分项目引流存在困难2018 年至今为响应上海全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划(2018-2020)，黄浦区提出从商业业态、街区形态、文化神态、消费生态着手，推动淮海中路商圈整体转型升级，重塑淮海中路商业地标 上海中央活动区之一，城市副中心 商务与商业核心商圈，商业聚集度高 四大功能区块（绿色人文、科技创新、体育休闲、时尚设计）写字楼分布较为分散 租赁选择有限 传统百货等设施老旧2019 年至今上海市城市总体规划（2017-2035）：徐家汇建设中央活动区，推进 T20、太平洋数码二期、汇金六百、港汇恒隆广场等商业体更新，并推进建设空中连廊 新兴商务区 “一心两片、新旧融合”中部核心商务区高强度紧凑开发，两侧提篮桥、虹口港片区低层高密度 国际航运中心 配套设施有待完善 大多零售项目仍待入市2020 年北外滩地区控制性详细规划 商务中心区 金融功能和现代服务业聚集地 商圈市场表现、运营商吸引力、消费力活跃度、创新活跃度和夜间活跃度在北京均排名第一 交通压力大 职住分离度较高2020 年2020 年全市商务工作会议：以争创全国示范步行街为引领，继续提升王府井、前门大栅栏等重点商圈的活力和品质，启动朝阳 CBD、昌平龙德等 7 个商圈的改造升级。继续推动首批试点传统商场升级改造，扩大“一店一策”试点范围，鼓励国际零售服务商和新零售企业与传统商场对接，制定促进传统商业“一店一策”转型升级的政策措施 传统中心城区、传统成熟商圈，杭州最繁华的商业商务核心地区之一 商业集中、交通便捷、基础设施完善 商圈包容性强，涉及的业态丰富 交通设施通行压力大 部分项目楼龄较长2017 年关于进一步提升武林商圈能级推进智慧化建设的方案 重庆政治、经济、文化和商贸中心 中央商务区，金融总部、外资金融集聚区 本地居民与旅游客群集聚，人流量密集 传统百货、专业市场等物业仍较多，业态分布较为混乱 建筑年限较长、密度大2018 年关于聚力打造八大服务业集聚区的通知，解放碑和大坪两大商圈将进一步转型、扩容和升级，将两大商圈全力打造成为本地市民及外地游客旅游消费目的地 武汉最早成形、规模最大商圈，定位中高端消费 辐射范围广，华中区域知名度高 优质开发商进入市场，提升片区整体氛围 新旧楼宇表现差距显著，加剧市场竞争 老城区地面交通拥挤度高，停车场等公共配套设施仍需提质2019 年以航空路商圈为核心，结合可改造用地，划定近期重点建设区域和中、远期联动发展区域高密度核心区 城市更新21第一太平戴维斯概念与定义高密度核心区是供市民进行公共活动的场所；是宜居、宜业、宜游集聚区；是城市公共建筑的集中地，第三产业的集聚区；是一座城市政治、经济、文化、科创等公共活动最集中的地区；是城市复合功能、地域风貌、艺术特色等集中体现的场所；具有特定的文化内涵，是彰显独特魅力的城市名片、城市形象的代表；是市民“家园感”和心理认同的归宿所在，让人感受到城市生活的气息；是人口、信息、建筑、经济等高度集聚的区域，能对周边地区产生辐射带动作用的。可见，高密度核心区最为典型的特征就是集聚。高密度核心区更新面临的重点问题如前所述，高密度核心区往往是经济密度最高、物质空间形态和社会活动最集聚的区域，这种先天的密集性和后期缺乏科学系统的运维管理，包括开发时的重短期轻长远、重局部轻整体、重资产轻运营等等，使得今天的高密度核心区多数存在着各种各样的城市问题，包括基础设施韧性差、宜居环境品质差、交通效率低、产业定位不明晰、城市风貌不鲜明、国际吸引力不足等等。高密度核心区如何走向紧凑型发展的卓越之路值得深入探讨和关注。具体来看，在城市更新的过程中，遇到的主要问题包括：1.牵头时间久、定位协同难高密度核心区普遍开发时间早，开发时长至少都在 10 年以上，区域内形成了成熟的物业组团，分属于不同的开发商或运营商，每家在对自己的项目是不是需要提升或更新的问题上都存在不同的认知，能否说服各物业愿意国内城市高密度核心区参与到更新，由谁来牵头，是更新能否起步的关键，通常这一牵头人的角色基本都需要由政府来担任。另一方面，以商圈为例，商圈内涉及不同商业项目，各项目各自原先的定位也是经过早期论证与市场一定程度的检验，如何协调各项目之间定位的差异以配合整体商圈更为健康的发展，平衡各方的不同诉求与利益目标，是更新过程中的又一挑战。2.准备周期长、时间成本大高密度核心区经历了至少10年的发展，基础和硬件通常已经比较老旧，但位置又十分核心，为了降低对周边物业和交通的影响，通常会采用点状更新、逐步推进的方式，这样就会使得整个更新周期延长，以商业项目为例，调改时间的拉长会影响整个商圈的氛围，商圈内的商业项目都会受到波及，对商场正常营业和收入带来长时间影响。22华建集团华东建筑设计研究总院3.高强度高能级的高密度核心区更新缺少精细化管控机制高密度核心区的传统开发模式是一二级开发相对独立，二级阶段靠控规管控的模式往往会留下最后实施阶段走样的遗憾。规划、建筑、施工、运营往往按纵向时序分布，各专业入场有交叠但更多的是纵向传达，并且建设之前很难贯彻运维为导向的终极目标，导致规划管控无法触及后续运营，运类型及特征高密度核心区的类型划分维度较多，从核心区主体建筑类型来看，可以分为综合性公共中心、行政中心、文化中心、商业中心、体育中心、博览中心、会展中心、休闲中心等。从核心区功能类型来看，又可分为中央商务区（CBD）、中央活动区（CAZ）、总部经济区、商业街区等。存量时代，高密度核心区的主体功能与驱动力是更新关键，本报告重点关注不同主体功能和驱动力下的更新模式，所以主要讨论三种典型的类型，即商务复合型；商业主导型；交通引领型核心区。1.商务复合型核心区融合金融商务、商业服务、旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身为一体的城央商旅文活动集聚区，区位核心、功能复合、交通成熟，三生（生产、生态、生活）协同均衡，产业空间、零售空间、公共空间和文化设施配套完善。如上海北外滩、广州天河CBD。2.商业主导型核心区位居城市中心位置的商业高度集合区域，商场数量多、开发时间久、人流密度大，通常表现为成熟商圈或步行街。如上海南京东路、淮海路、徐家汇商圈、广州北京路步行街、重庆解放碑商圈。3.交通引领型核心区与 TOD 模式接近，强调以公共交通为导向的土地开发与功能组合，公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士交通，以公交站点为中心、以 510 分钟步行距离为半径组合办公、产业、商业、文化、教育、居住等为一体的区域。如上海龙阳路综合交通枢纽、杭州