龙湖5年战略和投资策略教学教材.doc

龙湖5年战略和投资策略20102014年龙湖地产战略目标和投资策略分析一、战略目标1.1. 土地储备：2010年获取土地面积600万平米，2011年获取1000万平米，2012年获取1000万平米，2013年获取1200万平米，2014年1200万平米；1.2. 进入城市：2014年底，共进入25个左右城市.1.3. 存货比：支持集团在2012年底签约额达到300-400亿，2014年底签约额达到500-600亿；1.4. 酒店：有条件地结合城市综合体和旅游地产项目发展320-370间客房的商务酒店和度假酒店，2018年底集团持有的已开业和待开业的酒店在10个以内。_2016年，龙湖实现“有质量的增长”。长三角业绩贡献最大2016年1月8日，龙湖地产有限公司连同其附属公司发布2015年度销售情况。数据显示，截至2015年12月末，集团累计实现合同销售金额545.4亿元，同比增长11.2%。不过，比其定下的540亿元年度销售目标多了5.4亿元。龙湖对长三角区域非常重视，其于上海、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州等4地2015年累计拿地159亿元，占全年拿地金额比例的54%。除了土拍，龙湖还以收购、事后协商等方式获取了一些长三角地区的项目股份。例如，其2015年2月从首创置业手中耗资6720万元收购了上海松江永丰街3002项目28%股权，年内又接连获取了旭辉、恒基合作的上海松江区车亭路项目30%股权，以及万科、大家合作的杭州世纪之光项目的10%股权等。不过，12月，龙湖地产接连斩获三幅地块。12月10日，龙湖以46.5亿元在上海嘉定区江桥镇拿下一幅纯宅地。而在财务方面，走稳健路线的龙湖坚持了“量入为出”的财务策略：不过度举杠杆，无信托，无高息负债，坚持低成本融资策略。在内地流动性逐渐宽松的金融环境下，龙湖地产分三次完成了80亿元境内公司债，有效地改善了公司债务结构。坚持去库存谨慎拿地近年来，龙湖一直压缩土地土储，土储结构更加安全，主要聚焦于一线二线的核心区域。在住宅用地上，龙湖坚持中性偏谨慎的风格，以使土地储备结构更加安全。“不会特别积极买地”的龙湖没有过多增加土储。龙湖官网显示，截至2015年12月30日，龙湖地产年内共拿地23宗地，权益总土地金约292.52亿元，均布局于一线及领先二线城市。其中，北京（楼盘）8宗，杭州4宗，上海3宗，厦门、成都与重庆各2宗，苏州与南京各1宗。在上述23宗土地中，有13个合作项目，其中9个项目中所占权益低于50%，6个项目权益比例甚至低于30%，进一步扩大合作开发模式的比例，这也从一个侧面表现出其谨慎的一面。公司注重库存管理，提出“把存货当癌症看待”的口号，坚决把现房的存货往下降。2015年，龙湖的整体策略依旧是压库存，新开工面积维持在500万-600万平方米，按年持平略有增长；2016年龙湖地产的住宅项目有980亿元货值的可售资源，年度销售目标定在750亿元，较去年同期增长40%。龙湖在商业项目业已投入多年，预计在2018年，龙湖的投资物业收入能够完全覆盖利息。当前，龙湖“持商业”发展战略的成效正逐步显现。经过约五年的持续投入，龙湖投资性物业板块已渐入收获期：2015年上半年，这部分收入同比增长74.7%，毛利率保持70%以上。截至年底，龙湖持有开业商场17个，经营面积超160万平方米，共有三大产品系列天街、星悦荟、家悦荟。龙湖地产方面表示，到2018年，持有开业商场总数将超过20个，开业总面积预计将增至260万平方米。尽管龙湖的资产负债率从65%攀升到当前70%，但其仍然投资大量资金在投资性物业上，且都分布在北京、上海、杭州、成都这类中心城市的核心区域。其自认，投资性物业带来的持续稳定的现金流及相对物业发展业务更优的盈利水平，有助于进一步巩固龙湖的财务实力。龙湖强调，2016年，公司将从客户需求出发，研判投资决策、产品定位、成本配套及服务标准，坚持新盘推售与库存去化并举，确保有回款的签约、有质量的增长。或许正是在这样的背景下，管理层才会表态称，“对公司未来年均至少10%的规模增长有信心”。根据测算，如若按照龙湖管理层所言的每年保持10%增长，龙湖地产的规模在2020年左右预计可达千亿元。在首获“投资级”的国际信用评级之后，龙湖提出，未来将继续贯彻“扩纵深、近城区、控规模、持商业”战略，聚焦一线及主流二线城市稳步扩张，提升对目标城市土地市场的精细化研究，提高存货的去化率水平，坚持健康的现金流和负债管理，“以期取得有质量的发展、稳健可持续的增长”