工程经济学作品集.doc

TONGJI UNIVERSITY
工程经济学
作品集
学院：经济与管理学院
班级：2015工程管理
学号：1542214
姓名：许吟昊
目 录
前 言 1
关于xxxxxx的文献综述 2
案例 某房地产项目技术经济分析 3
一 项目概况 3
二 市场研究 3
三 项目规划建设方案和建设进度 4
四 投资估算和资金筹措 5
五 投资分析基础数据的预测和选定 7
六 经济效益评价 8
七 案例启示 13
课后作业 14

前言
本作品集的编写是围绕邵颖红老师工程经济学这门课程，并结合自身从事的XXXX工作展开.首先,从XXXXX着手。在查阅大量相关文献后，将研究者xxxxxx存在的问题进行综述，同时对XXXX提出相关建议。其次,选取两个典型的xxxxxxx案例:一个是xxxxx,另一个是xxxxxxxx。两个案例涵盖工程经济学该课程所学的相关知识点，再对案例研究过程中，得到XXXX启示。最后，将平时习题作业的手算及软件(excel）计算过程附上.
作品集的制作过程,不仅对所有知识点进行梳理，同时也提高了动手和创新能力。作品集中有任何不正确之处,还请指正。
关于xxxxxx的文献综述
摘要:
关键词:
参考文献
案例某房地产项目技术经济分析
一项目概况
1． 项目介绍:
随着城市的发展和产业结构的优化,城市区划功能需进一步调整优化。A市B区原某火车站用地将规划为服务城际区域的开放性生产力服务中心和服务A市西北地区的城市公共活动中心的“城市副中心”。根据规划局文件,该城市副中心分为A1—A6,B1-B6共12个地块，每个地块的建筑面积和功能用途各有不同.甲房地产开发有限公司(以下简称甲）有意竞逐该副中心A5地块。受甲委托,乙咨询公司（以下简称乙)对该地块的进行技术经济分析。
2． 项目规模及特点:
1) 项目用地现状
项目用地原址为货运火车站堆场及仓库,已由政府主导并完成了整体搬迁工作。项目用地内原建筑已拆除完成.
2) 项目拟建规模
按照规划方案，A5地块全部由新建建筑组成,新建建筑包括住宅、公寓式办公、办公、商业、住宅配套。总占地面积37997,总建筑面积208029，总容积率为3。50。
3) 市政工程和基础设施
根据测算，对电力、天然气的需求预测如下：
a) 电力
A5地块用电装接容量为18923KW,计算容量为15139KW。除电业局供电站供电外，还需新建10KV/0。4KV用户站5座。根据测算,新建用户站及由供电站引至地块的电缆建设分别需300万元及200万元，需交纳的供电贴费为2100万元,以上三项共计2600万元。
b) 天然气
据测算,住宅的最大小时用气量：37；公寓式办公楼的最大小时用气量29；商业餐饮最大小时用气量600；商业采暖最大小时用气量490。
二市场研究
（略）
三项目规划建设方案和建设进度
1． 规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求,对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下:
1) 用地情况
项目
数量
单位
占地面积
37997

公共绿地
4495

建设用地
33502

2) 用地性质
住宅、公寓式办公、办公、商业、住宅配套。
3) 用地强度
总容积率：3.50。
4) 建筑设计指标
项目
数量
单位
总用地面积
37997

公共绿地面积
4495

建设用地面积
33502

总建筑面积
208029

其中
地上建筑面积
117149

住宅建筑面积
38400

公寓式办公楼建筑面积
41463

办公楼建筑面积
29826

商业建筑面积
7460

地下建筑面积
90880

其中
地下商业建筑面积
23190

地下车库、配套地下设备用房建筑面积
67690

2． 建设进度安排
a) 建设方式
本项目施工采用总承包制，集中规划，统一设计.采用公开招标的形式选择工程承包商,以确保项目的工期、成本及质量.
b) 进度方式
因规模较大,甲决定采用滚动开发,分期建设的方式，使项目既可迅速启动，又能按照市场需求适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模和市场条件,本地块的开发建设分为二期，预计用5年时间可全部建成投入使用。各期开发的建筑面积表如下所示：
表—1 项目建设分期安排 单位：
分期
第一期
第二期
二期合计
公寓式办公楼
41463
-

地上商业
7460
—
住宅
—
38400
办公楼
-
29826
地下建筑
90880
—
可开发建筑面积
139803
68226
208029
为确保资金滚动使用,与2016年4月初开始一期项目规划设计和前期准备工作，2017年1月初开始第一期工程建设,预计2018年3月可销售一期工程.第二期工程与2019年1月启动，预计2020年3月可销售一期工程。整个地块开发于2021年6月完成，2021年底销售完毕.
四投资估算和资金筹措
1． 项目总投资估算
1) 估算依据
a) 甲提供的“A5地块控制性详细规划说明”；
b) 整个项目按中档建造水平计算;
c) 有关税金和费用按A市现行规定和同类项目的平均水平测试;
d) 假定该项目在6年内分2期全部建设完成;
e) 假定该项目在第4年开始预售,至项目建成6个月内销售完毕;
f) 项目总投资中的自有资金比率按15%计算；
g) 贷款的年利率按7％计算；
2) 估算结果
投资估算的结果汇总如表2所示：
表-2 A5地块项目成本估算表
序号
项目或费用
投资金额(万元）
单价（元/)
1
土地费用
272323。67
13090。66
1.1
土地使用费
228831。90
11000。00
1.2
城市建设配套费
10468。34
503。22
1。3
手续费及税金
33023。43
1587。44
2
前期工程费
3216.42
154.61
2.1
规划设计
2080。29
100。00
2.2
可行性研究
200。00
9。61
2。3
地址勘探测绘
312.04
15。00
2.4
三通一平费
624.09
30.00
3
房屋开发费
38708。81
1860。74
3.1
建筑工程安装费
34256。99
1646。74
3。1.1
住宅
4992。00
1300.00
3。1.2
公寓式办公
5680.43
1370。00
3。1.3
办公
4772。16
1600。00
3。1。4
商业
4597。50
1500。00
3。1.5
地下车库及配套
14214。90
2100.00
3。2
附属工程费
1664。23
80.00
3.3
室外工程费
2496.35
120.00
3。4
其他费用
291。24
14。00
4
管理费
1664。23
80.00
5
财务费用
8321。16
400.00
6
开发期费用
3640。15
137。00
6.1
电贴费
2100.00

6。2
用电权费
500.00

6。3
其他税费
1040。15
50。00
7
不可预见费
2080。29
100。00
总计

329954。73
15861。00
2. 投资分年度使用计划
按照项目开发分期安排，A5地块资金投入计划相见表3.
表—3 投资计划与资金筹措表 单位（万元）
序号
项目
合计
项目开发期
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1
开发总投资

1。1
土地费用
272323。67
45387。28
45387.28
45387.28
45387.28
45387.28
45387.28
1.2
前期工程费
3216.42
1608。21
321.64
321.64
321。64
321。64
321.64
1。3
房屋开发费
38708。81
741。97
8906。25
8906。25
12160.97
3996。69
3996。69
1.4
管理费
1664.23
277.37
277.37
277。37
277.37
277。37
277.37
1。5
其他费用

1.6
开发期税费
11961.31
3588。39
1196。13
1196。13
3588。39
1196。13
1196。13
1.7
不可预见费
2080。29
346.72
346.72
346。72
346。72
346。72
346.72
小计

329954。73
51949。94
56435.39
56435.39
62082.37
51525.83
51525。83
2
资金筹措

2。1
自有资金
32995。47
32995.47
0。00
0.00
0.00
0.00
0.00
2。2
销售收入
221569。41
0.00
0.00
56435.39
62082。37
51525.83
51525.83
2。3
贷款
75389.85
18954。46
56435.39
0。00
0。00
0。00
0.00
小计

329954.73
51949。94
56435。39
56435.39
62082.37
51525.83
51525.83
3. 资金筹措计划
本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分。其中自有资金投入为32995。47万元,销售投入221569。41万元,需向金融机构贷款75389。85万元（详表3)。
五投资分析基础数据的预测和选定
1. 销售收入预估
根据市场研究及预测结果,确定本项目各物业售价：
序号
类型
面积（）
均价（元/)
1
住宅
38400
37000
2
公寓式办公
41463
30000
3
办公
29826
40000
4
商业
30650
45000
5
合计
140339
37316。64
预测各年的物业销售量，计算销售收入，详表4。
表—4销售收入汇总表 单位（万元)
序号

期间
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1
住宅
销售比率
-
—
—
-
70％
30%
销售收入
—
—
-
—
99456.0
42624。0
2
公寓式办公
销售比率
—
—
60％
30％
10%
—
销售收入
-
-
74633。4
37316.7
12438。9
—
3
办公
销售比率
—
—
-
—
60％
40％
销售收入
-
-
-
—
71582.4
47721。6
4
商业
销售比率
—
-
50％
30％
10%
10％
销售收入
-
—
68962。5
41377。5
13792.5
13792.5
5

合计
—
-
143595。9
78694.2
197269。8
104138。1
6

总额

523698.0
2. 成本及税金
1) 投资成本测算
根据表3,本项目在2016，2017年初分别需贷款18954.46万元、56435。39万元，按年等额还款本息统计详表5.
表-5 等额还款本息统计表 单位（万元）
项目
期间
2016
2017
2018
2019
2020
2021
总计
贷款1
本金
2649.75
2835。24
3033.70
3246。06
3473.29
3716。42
92679.73

利息
1326.81
1141。33
942。86
730。50
503。28
260.15

贷款2
本金
—
9813。59
10500。54
11235。58
12022.07
12863.61

利息
—
3950。48
3263。53
2528。49
1742.00
900。45
合计
本金
2649。75
12648。83
13534.24
14481。64
15495。36
16580。03
75389。85

利息
1326。81
5091。81
4206。39
3258.99
2245.28
1160.60
17289。88
本项目自有资金投资32995.47万元，贷款融资75389.85万元，总成本32995。73万元.
2) 销售费用
销售费用取总销售收入的2%。
销售费用万元。
3) 税金
根据有关规定，经营税率为5％,按总销售额征收；所得税税率为33％，以销售利润为技术征收；暂不考虑土地增值税.
3. 利润分配
项目损益统计详见表6。
表—6项目损益表 单位(万元）
序号
项目
合计
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1
项目收入
523698.00
0。00
0。00
143595。90
78694.20
197269。80
104138.10
1。1
销售收入
523698.00
0。00
0。00
143595。90
78694。20
197269.80
104138.10
1。1.1
住宅
142080。00
0。00
0。00
0.00
0.00
99456。00
42624。00
1.1.2
公寓式办公
124389。00
0。00
0。00
74633.40
37316.70
12438。90
0。00
1。1。3
办公
119304。00
0.00
0。00
0。00
0。00
71582。40
47721.60
1.1。4
商业
137925.00
0.00
0。00
68962.50
41377。50
13792。50
13792。50
1。2
出租收入
0。00
0。00
0。00
0。00
0。00
0。00
0。00
2
经营成本
329954。73
51949.94
56435.39
56435.39
62082。37
51525。83
51525。83
2。1
销售成本
329954。73
51949。94
56435。39
56435.39
62082.37
51525。83
51525.83
3
经营税费
31421。88
0.00
0。00
8615。75
4721。65
11836。19
6248.29
3.1
销售税费
31421.88
0。00
0.00
8615.75
4721。65
11836.19
6248.29
3.1.1
营业税及附加
26184。90
0.00
0.00
7179.80
3934。71
9863。49
5206。91
3。1。2
交易管理费及印花税
5236.98
0。00
0。00
1435。96
786。94
1972。70
1041。38
4
销售费用
10473。96
0.00
0。00
2871。92
1573。88
3945。40
2082。76
5
财务费用
17289.88
1326.81
5091.81
4206。39
3258。99
2245.28
1160。60
6
开发利润
134557.55
—53276.75
-61527。19
71466。45
7057。31
127717.11
43120。62
7
所得税
82289。29
0.00
0.00
23583。93
2328.91
42146.65
14229。81
8
税后利润
52268。26
—53276。75
—61527。19
47882.52
4728。40
85570.46
28890。82
A5地块开发预计总税后利润为52268。26万元.
六经济效益评价
1. 现金流量分析
从全部资金，自有资金两方面，按Ic=15％编制现金流量表.主要评价指标如下：
1) 全部资金评价指标（详表6）
财务内务收益率
18％
财务净现值（Ic=15%）
8764。15万元
静态投资回收期
4。55年
动态投资回收期（Ic=15％)
5。41年
表—7 全部资金现金流量表
序号
项目
合计
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1
现金流入

1。1
销售收入
523698。00
0。00
0。00
143595.90
78694。20
197269。80
104138.10
小计

523698。00
0。00
0。00
143595。90
78694。20
197269.80
104138。10
2
现金流出
0.00
0.00
0。00
0.00
0。00
0。00
0.00
2。1
固定资产

2。2
经营资金

2。3
开发总投资
329954。73
51949。94
56435。39
56435。39
62082。37
51525.83
51525。83
2。4
销售费用
10473.96
0.00
0。00
2871。92
1573.88
3945。40
2082.76
2。5
经营税费
31421。88
0。00
0。00
8615。75
4721.65
11836。19
6248。29
2。6
所得税
82289。29
0。00
0。00
23583.93
2328。91
42146。65
14229。81
小计

51949。94
56435。39
91506.99
70706。81
109454。06
74086。68
3
净现金流量

（51949。94）
（56435。39）
52088。91
7987.39
87815。74
30051.42
4
累计净现金流量

（51949。94）
（108385。32)
(56296。41)
（48309。02)
39506。72
69558。14

现值系数

1。00
0.87
0。76
0。66
0。57
0。50
5
净现值

（51949。94)
（49074。25）
39386。70
5251.84
50208。94
14940。87
6
累计净现值

(51949.94)
(101024.19)
(61637。48）
（56385。65）
（6176.71）
8764。15
计算指标
IRR=18％
NPV=8764。15万元
静态投资回收期=4。55年
动态投资回收期=5。41年
2) 自有资金评价指标(详表8）
财务内务收益率
87％
财务净现值（Ic=15％）
15917。87万元
静态投资回收期
2.60年
动态投资回收期（Ic=15％)
2。76年
表-8 全部资金现金流量表
序号
项目
合计
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1
现金流入

1。1
销售收入
523698.00
0。00
0。00
143595.90
78694.20
197269.80
104138.10
小计

523698.00
0.00
0.00
143595.90
78694。20
197269。80
104138。10
2
现金流出

2。1
自有资金
32995.47
32995。47

2。2
销售费用
10473.96
0.00
0。00
2871。92
1573.88
3945.40
2082。76
2。3
经营税费
31421.88
0。00
0。00
8615。75
4721。65
11836.19
6248。29
2。4
所得税
82289。29
0。00
0。00
23583.93
2328.91
42146.65
14229。81
2.5
贷款本金偿还
75389。85
2649。75
12648.83
13534。24
14481.64
15495.36
16580。03
2。6
贷款利息支付
17289。88
1326。81
5091.81
4206。39
3258.99
2245.28
1160。60
小计

249860。33
36972。04
17740.63
52812。23
26365.08
75668。86
40301。49
3
净现金流量

（36972。04)
(17740。63)
90783。67
52329。12
121600.94
63836.61
4
累计净现金流量

（36972。04）
(54712。67）
36070。99
88400。11
210001.05
273837.67

现值系数

1.00
0.87
0。76
0。66
0.57
0.50
5
净现值

（36972。04)
（15426。64）
68645。49
34407。25
69525.73
31738。08

累计净现值

（36972。04)
（52398.68)
16246.82
50654。06
120179。79
151917。87
计算指标
IRR=87％
NPV=15917。87
静态投资回收期=2.60年
动态投资回收期=2.76年
2. 盈亏平衡分析
本项目的利润为0时的平均价格和平均成本如图1，图2所示.
本项目初始平均价格的盈亏平衡点为26984。89元/,初始平均成本的盈亏平衡点为22329.20元/。
图1利润为0时初始平均价格分析图
图2 利润为0时初始平均成本分析图
3. 敏感性分析
影响地产项目财务效益的主要风险因素为建造成本,售价。分全部资金和自有资金两种情况,分别计算当上述两种因为变化为±15%、±10％、±5%时的主要经济指标.其中最不利情况分别为:
1) 当投资成本增加15%，全部资金评价指标
财务内务收益率
5％
财务净现值（Ic=15％)
—27175。11万元
2) 当销售价格降低15%，全部资金评价指标
财务内务收益率
-3%
财务净现值（Ic=15％）
-39968。82万元
3) 当自有资金占总投资减少15％，自有资金评价指标
财务内务收益率
84％
财务净现值（Ic=15％)
147398。83万元
4) 当销售价格降低15％，自有资金评价指标
财务内务收益率
69%
财务净现值(Ic=15％）
103184.89万元
详见表9，表10。
表-9 全部资金敏感性分析表
项目
IRR
IRR变化率
NPV
NPV变化率
基本方案
销售价格变化
—15％
-3%
—115.19％
—39968。83
—556。05％
—10％
5%
—72。75%
—23724.50
-370.70％
-5％
12%
—34.75%
-7480。17
-185。35％
0％
18％
0。00％
8764。15
0。00％
5%
24％
32。24％
25008。48
185。35％
10％
30%
62.47％
41252。81
370.70%
15%
35%
91.05％
57497。13
556.05％
投资成本变化
—15％
34％
82。74%
44703。42
410。07％
-10％
28％
53。63％
32723。67
273。38％
—5％
23%
26.14％
20743。91
136。69％
0%
18％
0。00％
8764。15
0.00%
5%
14%
—25。01%
-3215。60
-136.69％
10％
9％
—49。09%
-15195。36
—273。38％
15%
5％
-72。41%
—27175。11
—410。07％
表—10 自有资金敏感性分析表
项目
IRR
IRR变化率
NPV
NPV变化率
基本方案
销售价格变化
—15％
69％
-21。11％
103184。89
—32。08％
—10％
75%
-13。75％
119429.22
—21。39%
—5%
81％
-6.73％
135673。55
—10.69％
0%
87%
0.00%
151917。87
0.00％
5%
93％
6.47%
168162。20
10.69％
10%
98％
12。70%
184406。53
21。39％
15％
104％
18.73%
200650。85
32.08％
自有投资比率变化
-15%
84％
—3。83％
147398.83
—2.97％
—10%
85%
—2。57%
148905.18
-1.98％
—5％
86％
-1。29％
150411。53
—0.99％
0％
87％
0。00％
151917。87
0。00％
5％
89％
1。31％
153424.22
0.99％
10％
90%
2。64%
154930.57
1.98％
15%
91%
3。99％
156436.92
2。97％
经敏感性分析可知：销售价格变化对内部收益率影响较大。而在等额还款条件假设下,适当增加自有资金投入，有利于改善项目经济评价指标.
七案例启示
上述案例中的A5地块根据工作中的实际开发项目改编.其中，占地面积，业态面积均为实际情况，土地使用金及销售价格为预测。
首先,在案例编制过程中，结合对《发改[2006］1325号》文的学习，加深了对房地产开发项目的认识。其中,有的参数通过相关部委网站查询公开信息获得，有的参数通过自身经验猜测.通过成本估算表的编制，从工程经济学的角度对房地产开发项目的成本构成有了进一步的认识,在房产项目中，除土地出让金外,相应的税金，配套费也构成了相当一部分成本，需综合考虑。
其次，通过本案例进一步加深了我对《工程经济学》知识的掌握，通过资金筹措表，项目损益表,现金流量表的编制，一方面对已学习过的净现值，等额还款的本息值，内部收益率，静态投资回收期，动态投资回收期，敏感性分析等进行了巩固复习。另一方面，对项目分期滚动开发，资金筹措，盈亏平衡分析等新知识点也进行了拓展，对工程经济学有了更广泛的了解。
再次，在EXCEL的计算过程中，提高了软件使用技巧.例如“假设分析"功能在进行敏感性分析时极为方便，只需几步操作便可得到相应变量各个值的目标值.而“规划求解”则可以方便得到税前利润为0时的初始平均价格值及初始成本值.
最后，由于知识面有限，本案例的编制还存在许多不尽如人意处。例如,对商业项目来说至关重要的市场调研略,而直接预测了相关数据来进行工程经济学分析；对资金筹措表及贷款还款计划未做深入研究：根据假设的等额还款计划，IRR及NPV随自有资金投入的增加而增加（考虑年利率的双变量假设分析依然反应出单调性,详附表）,说明等额还款计划存在一定的缺陷,还存在改进的空间，限于时间和知识有限，遗憾未能进一步展开。
附表IRR随自有投资比率/利率变化敏感性分析表
IRR
i
4％
5%
6%
7%
8％
9％
10％
自有投资比率变化
—15%
85。48%
85。00%
84.52％
84。03％
83。54%
83。05％
82.55％
—10％
86。50%
86。05％
85。59％
85。13％
84。67%
84。20％
83。73％
—5％
87.53％
87。10%
86.68％
86.25%
85。81%
85.37%
84.93％
0%
88。57％
88.18％
87.78%
87.38%
86。97％
86。56%
86.15％
5%
89.63％
89。26%
88。89%
88。52%
88.15%
87.77%
87。39％
10％
90.70%
90.36％
90。03%
89。68％
89.34%
88。99%
88。64％
15％
91。78％
91。48%
91。17％
90。86%
90.55％
90。23%
89。92％
课后作业
11