房地产评估服务工作方案(仅供参考).doc

二、技术部分
附件一、项目实施方案
(一）项目服务优势
根据招标文件介绍，入围后我公司将承担xxx人民政府房屋征收评估工作。我公司已在xxx省范围内从事房地产评估工作达八年之久,拥有注册房地产估价师8人,注册土地估价师8人,承担过多宗类似项目的房地产评估，我公司对本项目具有长期的评估服务经验。
房地产评估工作设计被评估单位的方方面面，委托方的配合是至关重要的、决定性的,配合程度直接决定工作的进度甚至影响评估报告的质量。根据评估房地产的规模及性质等特点，我们分析认为，执行本项目我公司具有很大优势，主要体现在：
1、快速优势:根据我们已经掌握的房地产信息，可快速制定工作方案，进行人力安排，进行现场勘查工作.
2、团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业的工作团队，我们能够分清主次，抓住重点,与负责人以及具体经办人进行沟通,使工作更有针对性，沟通更加顺畅,结果更具说服力。
3、技术优势：我公司是经中国房地产估价师协会具有评估全国范围内房地产的贰级估价机构，拥有强大的估价团队和估价技术支持.
(二)项目组织管理
1、总负责人
项目由我公司法定代表人xxx先生负责全面协调与处理.
2、技术小组
鉴于本项目的特殊性,技术支持工作尤为重要，本项目由我公司法定代表人xxx先生、公司技术部负责人xxxx等组成,在整个项目过程中提供技术指导与支持。
3、保证措施
本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。针对被评估对象的具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍,按时保质完成委托方交与的评估任务。
（1）更具项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任;
（2）鉴于本项目的特殊性,技术支持工作尤为重要，本项目拟由本公司法定代表人xxx先生、技术部负责人xxx、资深估价师xxx在整个项目过程中提供技术指导与支持
（三)项目实施流程及措施
为更好的开展该项目房地产评估工作,提高工作效率,保证工作进度，结合以往实际工作经验，我公司将按以下工作流程进行：
为针对此次项目的评估,我公司制定以下实施计划，以保证评估过程顺利进行.
(1）评估前期工作内容
①明确评估目的
所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途.估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线.
②明确评估对象
即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。
③明确评估时点
评估时点是评估结果对应的日期,它是根据评估目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性.此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。
2）拟定评估作业方案
①确定评估技术路线
房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是:确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。
②确定评估方法
房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。
同样一个评估对象,采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果,应当正确确定评估方法。
评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。
③明确应该调查收集的资料及其来源渠道
评估所需的资料包括：
a、对房地产价格有普遍影响的资料；
b、对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
c、相关房地产交易、成本、收益实例资料;
d、反映评估对象状况的资料。
作为专业机构,评估机构与评估人员应经常收集这些资料,对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道.
④预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。
⑤拟定作业步骤和作业进度
在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数.
3)收集评估所需的资料
在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对象相关的其他背景资料。
4)实地查勘评估对象
评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况,并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实,同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等.
以上四个步骤，是接受评估委托后、开始评估之前应做的工作.在这一阶段，估价师要注意的是,尽可能不受当事人中一方的影响,全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。
(2）估价中的工作内容
完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动,这一阶段包括4个步骤，其工作内容是:
1)选定评估方法计算
对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。
2）确定评估结果
对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析.当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。
对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：
①评估过程是否有误；
②基础数据是否准确；
③参数选择是否合理；
④评估项目是否遗漏或重复；
⑤是否符合评估原则；
⑥公式选用是否恰当；
⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。
在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果.在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果.
当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由.
3）撰写评估报告
撰写评估报告的要求:
①全面性:应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。
②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。
③准确性:用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。
④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点.
4)将评估报告送达委托人
评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。
(3）评估的修订归档工作
在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束.当事人有权提出异议,申请复议或重新鉴定。
1）听取反馈意见
当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录,书面反映的要收集归档,由原评估人员对此作出判断。
2）作出解释或修订意见
对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见,本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。
如当事人出于误解的，评估机构有义务作出口头或书面的答复,以澄清是非,消除误解。
如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见,使原评估报告更为完善、准确。
如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则,尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分,且后来者优于先者.
（四)质量监督管理手段
根据相关规定,结合本公司的具体情况,制定本公司的质量控制制度如下：
第一条 本制度是为了确保公司的房地产评估工作执业质量符合房地产评估法规、准则和有关规范意见的要求而制定。公司所有执业人员应恪守执业道德,按照“独立、客观、公正”的原则,以房地产的操作规范和有关规定为指导,严格执行本质量控制制度。
第二条 本制度适用于公司执业过程中的全部评估质量控制过程。质量控制过程包括：评估前期工作计划的合理及可行性，评估目的与评估方法的匹配、现场工作的质量检查、权证及其他证明材料的取证要求及取证范围、评估报告及工作底稿的逐级复核、重大项目及特定项目的专家评审制度，评估报告的签发等。
第三条 本公司的质量控制实行执行总经理负责制，执行(副）总经理负责制定前期工作计划、工作人员的确定、工作时间的安排、评估案例的重点审核。部门经理负责现场工作安排、市场调查取证、评估参数的确定、工作底稿复核.总经理和执行总经理为项目质量的最终考核人。
第四条 本公司的评估报告、工作底稿实行二级复核制度.以部门经理、公司经理分别为各级复核人，逐级复核后签发.
第五条 公司成立房地产评估质量审核专家委员会，负责审核、复核公司重大项目和特定项目的质量审核和把关。专家委员会设主审、副审各一人,委员若干人,由学术造诣深、实践经验丰富的专家、学者、房地产评估师组成，公司定期聘任.
第六条 各级复核人和专家委员会应就复核意见作出必要的书面记录并著名。未经复核的报告不得对外签发，否则作为质量事故提交股东会讨论处理.
第七条 公司对重大项目和特定项目实行专家委员会指导把关制度。重大项目指对整体评估资产总额在5000万元以上的项目.特定项目是指法律诉讼、标的纠纷、破产清算等有难度的评估项目。专家委员会有权对责权范围内的审核报告出具否定意见,否定后未经再次讨论通过的评估报告不得对外出具。当专家意见出现较大分歧时由公司总经理作出裁决.
第八条 二级复核人的职责范围：部门经理为第一级复核，称为全面复核.包括房地产的权证和权证资料是否确凿、工作底稿的复核签字、评估参数选择及计算正确与否、评估目的与方法是否匹配、评估范围界定是否清楚、报告的文字是否有错、格式是否符合要求等.公司经理为二级复核，称为重点复核。重点复核报告中的重大事项处理是否恰当,取价依据是否可靠、适用，重大项目的评估结果是否准确,评估报告书的规范性、完整性以及自我保护条款是否恰当等.
第九条 公司所制定的质量控制制度将不断完善，对执行过程中发现的问题逐步加以解决,建立、健全各项质量控制制度，保证公司的评估工作始终按评估规范要求执行,切实提高公司的评估质量和执业水准。
第十条 本制度的有关规定由本公司负责解释，公司所有执业人员应该严格遵守，年度末进行质量综合考核，并与岗位工资挂钩。
（五）技术保证措施
公司房地产评估服务工作实行三级督导制度。一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人.各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任.评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。
(一)部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责：
1、监督评估过程；
2、了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要,可适当修改计划；
3、解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；
4、对评估工作底稿进行第三次复核.
（二）项目经理在项目进行期间应履行以下职责:
1、评估工作己按具体计划的要求进行；
2、工作过程及其结果已适当记录；
3、所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；
4、预定的评估目标已实现,形成的评估结论与评估结果一致；
5、对评估工作底稿进行第二次复核。
（三)技术负责人在项目进行期间应履行以下职责
1、对评估工作技术问题进行指导与审核；
2、项目技术问题登记备案；
3、所有重大技术问题已适当解决;
4、对评估工作底稿进行第一次复核。
对评估工作底稿的复核采用三级复核制度.在出具报告前，公司需要委派未直接参与评估的人员进行最终的复核。各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。
xxx公司承诺在与贵单位合作的评估工作中认真履行以下内容：
我公司会遵守相关法律、法规和土地评估准则的规定,在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则，依据中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产评估规范》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关部门颁布的法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、客观、公正原则。承诺所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系；支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；承诺不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告，积极答复贵单位提出的相关业务咨询.同时严格依据收费标准收取评估费用，无故意压低或抬高收费标准等不正当竞争行为的发生.
附件二、工作方案
(1）实地查勘
由项目负责人带队进行现场踏勘工作，亲身感受评估对象的位置，周围环境，同时对委托方提供的房地产进行清查核实，并对产权资料、相关文件进行验证。对周边房地产市场进行调查，获得相关评估的基础资料；收集估价对象的相关资料，包括房屋外观、建筑结构、装修水平等，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料,以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行多角度拍照及摄像。
（2）估价计算及确定评估结果
A、估价计算：经过实地查勘及对收集的评估资料分析、论证，选用合适的评估方法进行测算，测算的成败,关键在于合法、合规及严谨细致，防止发生不必要的人为的或技术差错。
B、确定评估结果：对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析.当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。
对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查:
①评估过程是否有误；
②基础数据是否准确；
③参数选择是否合理；
④评估项目是否遗漏或重复；
⑤是否符合评估原则；
⑥公式选用是否恰当；
⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。
在确认估算结果无误之后,应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当的调整，或取整,或认定该结果，作为最终的评估结果。
（3）撰写评估报告
撰写评估报告的要求:
①全面性:应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。
②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出的结论应有充分的依据。
③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明,并描写其对评估结果可能产生的影响。
④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性,能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
（4）审核及出具评估报告书
估价师撰写评估报告完成后,首先由估价师进行初审核对,初审完成由项目负责人进行复审，复审通过后由技术总监进行终审的三级审核完成后，出具正式评估报告并向委托方提交。
(5)评估工作后期阶段
A、按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报告备案。
B、及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见,完成备案审查。
C、提交相应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍挂组件工作。
D、整理编号,评估报告及工作底稿归档备查
如我公司未能按工期承诺所述按时、按质完整评估项目的，我公司将接受以下所列条例的惩罚:
（1）、如因我公司原因未能在合同有效期内提交评估报告时，我公司将承担保证金0。1％的惩罚。
(2）、如因我公司未按照相关法律法规的要求,提交审核时未能通过的,贵单位有权退回，且拒付评估费用。
（3)、若本次承诺与相关法律法规相抵触的，则以相关法律法规为准。
附件三、技术路线与评估方法
一、技术路线
公司房地产评估服务工作实行三级督导制度.一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控.
(一）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责:
1、监督评估过程;
2、了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要,可适当修改计划；
3、解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；
4、对评估工作底稿进行第三次复核。
(二）项目经理在项目进行期间应履行以下职责：
1、评估工作己按具体计划的要求进行；
2、工作过程及其结果已适当记录；
3、所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；
4、预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；
5、对评估工作底稿进行第二次复核。
(三）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责
1、对评估工作技术问题进行指导与审核;
2、项目技术问题登记备案；
3、所有重大技术问题已适当解决；
4、对评估工作底稿进行第一次复核。
对评估工作底稿的复核采用三级复核制度。在出具报告前，公司需要委派未直接参与评估的人员进行最终的复核。各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。
xxx公司承诺在与贵单位合作的评估工作中认真履行以下内容：
我公司会遵守相关法律、法规和土地评估准则的规定，在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则,依据中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产评估规范》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关部门颁布的法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、客观、公正原则。承诺所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系;支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；承诺不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告,积极答复贵单位提出的相关业务咨询。同时严格依据收费标准收取评估费用,无故意压低或抬高收费标准等不正当竞争行为的发生。
（二）评估方法
我公司承诺在接到xxx人民政府的委托当日，即组建评估工作组,明确分工及职责。
受理委托当日起1个工作日内，安排估价师进行现场勘查及收集相关资料.
受理委托当日起2个工作日内完成评估测算，并向委托方提供初评结果书。
房地产评估在一级成本审核认定后3个工作日内提供正式报告。
（1）实地查勘
由项目负责人带队进行现场踏勘工作,亲身感受评估对象的位置,周围环境,同时对委托方提供的房地产进行清查核实,并对产权资料、相关文件进行验证.对周边房地产市场进行调查，获得相关评估的基础资料;收集估价对象的相关资料,包括房屋外观、建筑结构、装修水平等，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实,同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行多角度拍照及摄像。
(2）估价计算及确定评估结果
A、估价计算：经过实地查勘及对收集的评估资料分析、论证，选用合适的评估方法进行测算,测算的成败，关键在于合法、合规及严谨细致，防止发生不必要的人为的或技术差错。
B、确定评估结果：对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因.
对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：
①评估过程是否有误；
②基础数据是否准确;
③参数选择是否合理；
④评估项目是否遗漏或重复;
⑤是否符合评估原则；
⑥公式选用是否恰当;
⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的.
在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果.在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果.
（3）撰写评估报告
撰写评估报告的要求:
①全面性:应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套.
②公正情况和客观性:应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据.
③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响.
④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性,能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
（4）审核及出具评估报告书
估价师撰写评估报告完成后,首先由估价师进行初审核对，初审完成由项目负责人进行复审，复审通过后由技术总监进行终审的三级审核完成后，出具正式评估报告并向委托方提交。
（5）评估工作后期阶段
A、按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报告备案。
B、及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见，完成备案审查。
C、提交相应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍挂组件工作。
D、整理编号，评估报告及工作底稿归档备查
如我公司未能按工期承诺所述按时、按质完整评估项目的,我公司将接受以下所列条例的惩罚：
（1)、如因我公司原因未能在合同有效期内提交评估报告时,我公司将承担保证金0.1％的惩罚。
(2)、如因我公司未按照相关法律法规的要求,提交审核时未能通过的,贵单位有权退回,且拒付评估费用。
（3)、若本次承诺与相关法律法规相抵触的，则以相关法律法规为准。
附件四、管理制度
（一）质量控制制度
根据有关规定，结合本公司的具体情况,制定本公司的质量控制制度及实施办法如下：
第一条 本制度是为了确保公司的房地产评估工作执业质量符合房地产评估法规、准则和有关规范意见的要求而制定.公司所有执业人员应恪守执业道德,按照“独立、客观、公正”的原则,以房地产的操作规范和有关规定为指导，严格执行本质量控制制度.
第二条 本制度适用于公司执业过程中的全部评估质量控制过程。质量控制过程包括：评估前期工作计划的合理及可行性,评估目的与评估方法的匹配、现场工作的质量检查、权证及其他证明材料的取证要求及取证范围、评估报告及工作底稿的逐级复核、重大项目及特定项目的专家评审制度，评估报告的签发等.
第三条 本公司的质量控制实行执行总经理负责制，执行(副）总经理负责制定前期工作计划、工作人员的确定、工作时间的安排、评估案例的重点审核.部门经理负责现场工作安排、市场调查取证、评估参数的确定、工作底稿复核.总经理和执行总经理为项目质量的最终考核人。
第四条 本公司的评估报告、工作底稿实行二级复核制度.以部门经理、公司经理分别为各级复核人,逐级复核后签发。
第五条 公司成立房地产评估质量审核专家委员会,负责审核、复核公司重大项目和特定项目的质量审核和把关。专家委员会设主审、副审各一人，委员若干人，由学术造诣深、实践经验丰富的专家、学者、房地产评估师组成，公司定期聘任.
第六条 各级复核人和专家委员会应就复核意见作出必要的书面记录并著名。未经复核的报告不得对外签发,否则作为质量事故提交股东会讨论处理.
第七条 公司对重大项目和特定项目实行专家委员会指导把关制度.重大项目指对整体评估资产总额在5000万元以上的项目.特定项目是指法律诉讼、标的纠纷、破产清算等有难度的评估项目.专家委员会有权对责权范围内的审核报告出具否定意见,否定后未经再次讨论通过的评估报告不得对外出具。当专家意见出现较大分歧时由公司总经理作出裁决。
第八条 二级复核人的职责范围：部门经理为第一级复核，称为全面复核。包括房地产的权证和权证资料是否确凿、工作底稿的复核签字、评估参数选择及计算正确与否、评估目的与方法是否匹配、评估范围界定是否清楚、报告的文字是否有错、格式是否符合要求等.公司经理为二级复核,称为重点复核。重点复核报告中的重大事项处理是否恰当，取价依据是否可靠、适用，重大项目的评估结果是否准确,评估报告书的规范性、完整性以及自我保护条款是否恰当等.
第九条 公司所制定的质量控制制度将不断完善，对执行过程中发现的问题逐步加以解决，建立、健全各项质量控制制度，保证公司的评估工作始终按评估规范要求执行,切实提高公司的评估质量和执业水准。
第十条 本制度的有关规定由本公司负责解释,公司所有执业人员应该严格遵守，年度末进行质量综合考核，并与岗位工资挂钩。
第十一条 本规定自2006年3月28日起执行，公司保留解释权。
xxx公司
二零零九年三月二十八日
（二）公司财务管理制度
第一章 总则
第一条为加强财务管理,根据国家有关法律、法规及财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。
第二条财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上,严格执行财经纪律，以提高经济效益，壮大企业经济实力为宗旨.
第三条财务管理工作要贯彻“勤俭办企业"的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。
第四条公司的一切财务工作，都必须执行本制度.
第二章 财务机构与会计人员
第五条 公司设置独立的财务机构,配备专职财务人员.
第六条 公司的财务机构。公司设财务部.
第七条 财务主管协助总经理管理好整个公司的财务会计工作，对全公司的财务会计工作负责。财务主管主要职责如下：
1。执行公司章程和股东会的决议,主持编制并签署公司的财务计划、信贷计划和会计报表等，落实完成计划的措施，对执行中存在的问题提出改进措施，指导各项财务活动,考核生产经营成果,对总经理负责并报告工作；
2。审查公司基建、投资、贸易等发展项目及重要经济合同，对可行性报告提出评估意见；
3.负责全公司的资金融通调拔决策工作,经总经理签署后执行.
4.编制公司员工工资、奖金、福利方案和股东分红派息方案；
5。对财务人员的离职、任免、晋升、奖惩等提出建议、评定,总经理批准后执行；
6。主持财务部的工作,领导财务人员实行岗位责任制,切实地完成各项会计业务工作；
7.执行公司有关财务工作的决定,控制和降低公司的经营成本，审核监督资金的动用及经营效益，按月、季、年度向总经理提交财务分析报告；
8。筹划经营资金，负责公司资金使用计划的审批、报批和银行借、还款工作；
9.定期或不定期地进行财务检查，监督财经纪律和规章制度的执行情况；
第八条  会计人员的主要职责是:
1.负责完成各项会计业务的工作；
2。搞好会计核算，及时、准确、完整地核算生产经营成果，考核计划执行情况，定期提供数据、资料和财务分析报告；
3.负责编制会计报表，主持清查财产；    
4。执行财经法令、制度、决定，坚持原则，增收节支,提高经济效益;
5。监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及帐表、单证,杜绝贪污、浪费及不合理开支.
6。会计人员都要认真执行岗位责任制，各司其，互相配合,如实反映和严格监督各项经济活动。 
7。记帐、算帐、报帐必须做到手续完备,内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月洁,按期报帐。
第九条  财务部门必须建立稽查制度。    
出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。
第十条  各级领导必须切实保障财会人员依法行使职权和履行职责.
第十一条  财会人员在办理会计事务中，必须坚持原则,照章办事.对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行,并及时向上级财务部门报告。
第十二条  公司支持财务人员坚持原则，按财务制度办事。严禁任何人对敢于坚持原则的财会人员进行打击报复。公司对敢于坚持原则的财会人员予以表扬或奖励。
第十三条  财会人员力求稳定,不随便调动.
财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的,不得离职，亦不得中断会计工作。
移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。    
移交交接必须监交.  
第三章 会计核算原则及科目报表
第十四条  公司执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《企业会计准则》和《企业财务通则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。
第十五条  公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。
第十六条  记帐方法采用借贷记帐法。记帐原则采用权责发生制.以人民币为记帐位币。人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。
第十七条  一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，必要时可用外国文字旁述;数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。
第十八条  公司对公司资本坚持资本确定、资本充实的原则。
第十九条  公司收益与费用的计算，实行分级核算,按部设帐。
对同一时期的各项收入及与其相关联的成本、费用都必须在同一时期内反映，如应付工资、应提折旧等均按规定时间进行，不应提前或延后。
第二十条  公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非股东会同意,任何人不得随意改变。
第二十一条  凡与公司合作经营的企业，应按合同规定的资本总额、出资比例、出资方式,在规定期限内投入资本。具体如下:
1。以现金投资的，应以收到或汇入开户银行的日期和金额作为记帐依据；
2。以厂房、设备、原材料等实物投资的，应按合同规定并经检验核实的实物清单、金额、收到实物的日期作为记帐依据;
3。以专有技术、专利权等无形资产作投资的，应以合同规定的金额和日期为记帐依据;
4。各方交付的出资额，应由政府批准的注册会计师事务所验证,出具验资报告后,据以发给出资证明。
第二十二条  公司向其他单位投出的资金，应按投出时交付的金额记帐，所发生的收益和损失，应在投资损益科目中入帐，在利润表中单独反映。
第二十三条  公司对境外的投资或在境外购置房屋等固定资产，必须经股东会批准后方可行。
第二十四条  长期借款的利息支出，应根据使用单位用款时间计算利息。
第二十五条  公司以单价2000元以上、使用年限1年以上的资产为固定资产，分为5大类：
1。房屋及其他建筑物；
2.机器设备；
3.电子设备(如手提程控电话机、复印机、电传机等）;
4。运输工具;
5。其他设备。
第二十六条  各类固定资产折旧年限为：
1.房屋及建筑物35年；
2。机器设备（含室内装修）10年;    
3.电子设备、运输工具5年；    
4。其他设备5年.    
固定资产以不计留残值提取折旧.固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折;提前报废的固定资产要补提足折旧.
第二十七条  购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原价。需安装的固定资产，还应包括关税及工商税等。作为投资的固定资产,应以投资协议约定的价格为原价。
第二十八条  固定资产必须每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。 
1。盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入帐,原价减累计折旧后的差额转入公积金。   
2.盘亏的固定资产,应冲减原价和累计折旧,原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。    
3。报废的固定资产的变价收入（减除清理费用后的净额）与固定资产净值的差额,其收益转入公积金,其损失作营业外支出处理.   
4。公司对固定资产的购入、出售、清理、报废及内部转移等都要办理会计手续，并设置固定资产明细帐进行核算。
第二十九条  凡单项债权（不论境内外）帐龄超过1年仍未回收时，各核算单位按年度提取10％的比例提取坏帐准备金.
第三十条  公司主要的会计报表有如下几种:
1。资产负债表（年、季、月);
2。损益表(年、季、月）；
3。股息红利分配方案（年度);
4。财务状况变动表(年度)；
5。固定资产增减变化表(月）； 
6.现金出纳月终盘存表（月)；
7。提取坏帐准备金明细表(月）；
8。应收、应付和预付款项明细表(月）。
第四章  资金、现金、费用管理
第三十一条  财务部门要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益.
第三十二条  银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁出借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。
第三十三条  银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄 .
第三十四条  银行帐户印鉴的使用实行3章分管并用制.即：财务章由出纳保管，经理私章和会计私章由本人各自保管,不准由1人统一保管使用.印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。
第三十五条  银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总记帐，也不准以收顶支记帐.出纳人员应按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节表逐笔调节平衡，财务人员应不定期进行抽查核对.
 第三十六条  财会人员办理信汇、电汇、票汇（含自带票汇）、转帐支付等付出款项,一律凭付款审批单办理。付款审批单应附入付款凭证记帐备查.
付款审批单由项目经办人负责办理报批。
对未经审批的付款，财务人员有权且必须拒绝支付，并及时向上级请求处理。
第三十七条  根据已获批准签订的合同付款的,应严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途,未经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位(人)
凡委托其他单位（人)代付款的，一律上报总经理批准。    
第三十八条  公司应建立资金回笼情况的跟踪制度。凡付出款（物）5万元以上的,财务人员必须逐项跟踪资金回笼情况,并按月汇总后上报总经理。对到期的应收资金,应督促经办人员及时催收；发现问题的，应及时上报请示处理.
第三十九条  库存现金不得超过3000元，超过部分当天下午存入银行.禁止坐支收入的现金.
第四十条  一切现金往来，必须收付有凭据，严禁口说为凭。
第四十一条  严禁代外单位或私人转帐套现和大额度(5000元以上)支付往来或贸易现金.严禁私设小钱柜。
第四十二条  严禁将公款存入私人帐户,违者按贪污论处.
第四十三条  现金日记帐必须用固定一本帐，严禁使用两本帐或帐外有帐.
第四十四条  会计每月终要会同出纳员盘点现金库存一次，保证钞帐相符.盘点表应随同会计报表一起上报。
第四十五条  领用空白支票，必须注明限额、日期、用途及使用期限，并按审批规定报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内。严禁空白支票在使用前先盖上印章.
第四十六条  正常的办公费用开支,必须有正式发票,印章齐全，经手人验收人签外,经经理或其授权人批准后方能报销付款。
第四十七条  商品运杂费、保管费、包装费、介绍费、手续费等，必须注明商品批次及购销发票号码,经经理批准后才能报销。其中对介绍费和手续费,经办人还须另付合同书和说明报批。
第四十八条  业务费实行包干制，按实现利润的比例提取,由经理掌握使用。提取的比例由总经理确定。提取后应专款专用，不得私分、贪污.
公司员工的差旅费，由财务主管审核，2000元以下