管理方案.-(2).doc

宁波众茂杭州湾热电有限公司 物业管理实施方案
第一部分
技
术
标
投标单位：慈溪市新世纪物业有限公司
投标日期：二0一一年十二月十六日
◆ 公司简介
慈溪市新世纪物业有限公司是经工商部门批准成立的具有法人资格的股份制企业，注册资金75万元，主要经营范围为：物业管理、房产中介、家政服务以及各类物业的维修、设备保养和配套综合服务，已取得国家三级物业管理资质。目前公司拥有各类专业管理人才56人，物业管理总建筑面积达70余万平方米，单项保洁30万平方米。
公司自2004年成立以来，坚持走专业化、市场化、社会化的道路，力求为中高档物业提供全面、专业的管理服务,机构设置有：董事会、总经理室、财务部、物业管理部、综合服务部、工程维修部、人力资源部。物业管理类型有：新建住宅前期物业、小区物业管理服务、企事业单位办公楼物业、单项保洁等物管服务。
公司拥有一支训练有素的专业服务队伍，管理人员中具有大专以上的员工有12人,具有各类专业职称的员工占20％，所有部门经理均已做到持证上岗。始终坚持“您的满意是我最大的心愿”的服务理念，奉行“100％业主第一”“不断超越业户增长的需要，努力成为业户的好保姆、好管家、好朋友；成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友；成为甲方单位和专业公司以及社会各界都公认的好伙伴、好企业、好朋友"。踏踏实实地在物业管理行业辛勤耕耘,逐渐形成了新世纪物业特有的质朴、务实的管理作风,在物业管理领域已形成一定规模和一定的影响。
公司名称：慈溪市新世纪物业有限公司
地 址：慈溪市宗汉街道新华路194号二楼
电 话：0574—63205858
法人代表：吴建业
管理业绩
◆ 公司所管物业一览表:
序号
服务场所
服务内容
面积(㎡）
服务年限
一
办公楼物业
1
长河镇政府
物业管理
15000
4年
2
交通局
物业管理
6890
7年
3
烟草公司
物业管理
6000
7年
4
公路段办公大楼
物业管理
12000
3年
5
公共资源交易中心
物业管理
20000
5年
6
慈溪市城乡公共交通公司
物业管理
12000
1年
7
外贸大厦
物业管理
18000
7年
二
工业物业
1
外贸工业园区
物业管理
250000
7年
2
华盛化纤
物业管理
28000
5年
3
峰立毛绒
物业管理
35000
5年
三
住宅小区
1
虞波花园
物业管理
56300
5年
2
富豪家园
物业管理
23400
3年
3
牡丹公寓
物业管理
34520
5年
4
世纪花园
物业管理
44404
8年
5
华泰苑
物业管理
65000
2年
6
华泰西苑
物业管理
25000
3年
7
旦山万基
物业管理
37000
2年
8
金旦花园
物业管理
59965
1年
9
虞波北园
物业管理
51890
1年
10
白云公寓
物业管理
65000
1年
11
万江华庭
物业管理
48211
1年
12
后石桥小区
物业管理
54363
2年
四
单项保洁
1
太屹村
单保洁

7年
2
二房村
单保洁

2年
3
长河镇单项保洁
单保洁

3年
4
潭河沿村
单保洁

3年
五
其他

1
客运中心
物业管理

1年
所管物业获得荣誉一览表
项目名称
项目
类型
简要描述
项目
起始日期
项目
负责人
项目地址与
联系电话
世纪花园
物业
管理
04年获得慈溪市物业管理示范小区、05年宁波市优秀物业管理单位，06年获得慈溪市第一个省示范小区称号
2004年3月
钟士敖
开发大道
63024576
虞波花园
物业
管理
08年慈溪市物业管理示范项目、09年度宁波市物业管理优秀小区；
2010年度浒山街道五星级管理小区
2005年12月
龚龙强
虞波广场旁
63106249
华泰苑
物业
管理
05年、06、2010年慈溪市优秀物业管理小区
2010年1月
鲁凤飞
担山北路

◆ 公司组织架构：
总 经 理

副 总 经 理
副 总 经 理

物 业 部
工 程 部
综 合 部
物 业 部
财 务 部

安 全 服 务
单 项 保 洁
工 业 物 业
办 公 楼 物 业
小 区 物 业

宁波众茂杭州湾热电有限公司 物业管理实施方案
第一部分 专业化物业管理的整体构想
一、 宁波众茂杭州湾热电有限公司物业概况：
略
二、宁波众茂杭州湾热电有限公司物业服务构想与策划
针对宁波众茂杭州湾热电有限公司物业管理的各个要素，结合物业管理工作将面临的难点和重点,我们确立了宁波众茂杭州湾热电有限公司物业管理的整体构想和管理思路。
质量方针:真心至诚,服务业主；
开拓进取，回报企业；
求精创新，奉献社会。
质量保证：采用ISO9000质量保证体系全面管理
经营方针：以客户为中心，优质服务、以业养业
管理措施：
措施之一：超前性、创造性、全方位实行专业化物管服务
结合公司内的特点,我们将全方位地实行24小时服务,及时掌握公司内的安全状况，设备运行状况、环境状况等，即方便客户各种服务需求的向上反馈，又便于各种应急状况的调度。我们将在ISO9000质量保证的基础上，进一步规范服务行为，挖掘客户的潜在需求，满足客户深层次的需要。
措施之二:运用现代科技手段,“三防”结合，确保公司内安全.
“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防"结合即是人防、物防、技防相结合。人防：安保人员实施定位岗、巡查岗相结合，对管理区域实行24小时安全防范管理。管理处其他人员是管理区域义务安全员,对各种可疑因素或突发事件及时向管理处汇报或协助安保处理。技防：运用公司内监控系统对人员、物品进出有效控制,减少不稳定因素发生可能。物防：对公司内内存在可疑分子会攀爬、翻越的地方，设置通透式隔栏等方式确保安全.
措施之三：合理调度,有序泊车
建立配备完善的车辆疏导标识，实行人车分流，加强对业主车辆停车的引导。对于乱放的问题,我们将尽力向车主劝说，令其改正.以维护公司内的停车秩序。
第二部分 人员的配备、培训及管理
一、管理人员的配备
随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生根本性变化。物业管理人员的配备上坚持 “精干、高效、敬业”的用人原则为基础,确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。人才来源上我们以内部选送为主。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核,并实行10%的淘汰率，确保管理目标得以实现。
1、 宁波众茂杭州湾热电有限公司物业管理人员配备：
安保队

综服科

巡逻岗安保

门岗安保

安保领班

安保队长

科长1人、资料、出纳员1人 、楼宇文化1人、大堂2人、房管员1人（兼）
总5人
总3人
维修科科长1人
维修技术工2人
智能设备工程师1人
(兼) 总3人

2、骨干人员素质要求
分 类
岗位
职 责
现具备条件
备 注
安保队
队长
全面负责公司内安全治安和车辆管理
男，中专以上文化，退转军人,三年以上安保管理经验
公司
选派
保安员

根据管理处安排的岗位开展具体安全防范管理工作。
男,高中以上文化，复退军人，经过公司培训合格后上岗，工作责任心强。
公司
招聘
二、人员的培训
1、培训系统
考核评价

岗位应用

组织安排

目标计划

说明：
1.1为了使培训更为有效，我们根据公司内物业管理的特点制定管理目标、拟定计划.明确培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。
1。2计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。
1.3培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节,我们借此充分了解培训功效，掌握员工的接受程度。
1。4最后根据评估考核，及时调整培训思路,确定今后培训工作重点.并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。
2、培训的组织形式
按ISO9000有关培训要求，结合公司内项目具体情况,在公司培训中心的调控监督下，管理处具体落实执行.
3、培训目标
我们的培训目标是:通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平,为宁波众茂杭州湾热电有限公司培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍。
4、培训内容
4。1新员工入职培训：
4.1。1企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标、方针等。
4.1.2员工手册培训:员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等.
4。1.3公司内管理处概况培训：物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。
4。1。4物业管理基础知识及服务意识专题培训.
4.1。5军训与参观学习。
4.2岗位专业技能培训：
4.2。1基本技能培训：岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等。
4.3新政策、新理论培训：
物业管理理论动态、有关法规文件、企业竞争新动向等。
5、培训计划
第一阶段：岗前培训计划
宁波众茂杭州湾热电有限公司管理处员工岗前培训计划:
阶段
时间
培训内容
培训人
培训对象
培训地点
一

军训

全体员工

二

企业概况及经营方针

全体员工

公司概况、管理目标及规章制度

全体员工

标书内容讲解讨论

全体员工

员工守则、理念行为规范手册、物业管理基础知识

全体员工

智能化知识培训

全体员工

岗位与工种业务培训：岗位职责、工作流程、质量标准

各部门员工

公司内VI手册、环境手册

全体员工

各部门、岗位人员到公司培训ISO9000的工作质量标准

全体员工

消防安全、应急常识

同上

第二阶段:管理期培训
正式接管后，为确保规范服务，开展培训：
时间
培训主题
培训人
培训对象

智能化设施简易维修知识

操作层员工

岗前培训总结表彰

操作层员工
《公司规章》

操作层员工

怎样接待客户及处理投诉

操作层员工
优秀公司内管理的评比标准

操作层员工

怎样杜绝违章

操作层员工
如何切实提高服务水准

操作层员工

怎样有效调动工作积极性

操作层员工
6、培训的评估考核
6。1培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向。
6.2培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况。
6。3培训后考核：分为实操考评和书面考评两种,反馈培训绩效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据。
三、人员的管理
通过公司管理规章及员工手册严格要求每一位员工，在仪表、行为、态度等方面规范统一.我们认为，企业只有管好人，才能管理好事.企业应在自我培养与开发的同时，积极外部招聘引进，为企业培养一支过硬的员工队伍.以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才，知人善任，为人才的培养创造良好的空间。最终激励员工为企业尽心竭力，追求人力资本增值。
第三部分 各项管理指标承诺
序号
指标名称
国家标准
投标
标准
管理指标实际措施
1
治安案件发生率
1‰以下
因管理原因造成治安案件发生率为0
实现24小时安保管理制度，确立入住期“技防为主，人防为辅，全面防范"的治安思路。明确保安职责，层层防卫,以确保公司内业主人身财产安全，24小时值班，接受报警及实施调度。
2
火灾发生率
1‰以下
0。5‰
全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查,发现隐患及时处理,确保公司内安全
3
客户投诉处理率
95%
100％
按法规、物业条例规定执行、加强与客户的沟通，定期走访客户，征求管理意见，及时为客户排忧解难。投诉处理有结果有记录和回访
第四部分 具体实施方案
针对公司内的物业特点,我们将策划一套行之有效的创优和具体的实施方案
一、治安管理
1、管理处安保队实施安全防范管理，工作内容按拟定安保管理操作手册严格执行，治安管理将本着“人防为主，技防、物防为辅,全面防范”的整体治安思路.人防:安保人员以定位岗、巡查岗相结合，对管理区域实行24小时安全防范管理。管理处其他人员是管理区义务安全员，对各种可疑因素或突发事件及时向管理处汇报或协助安保处理.技防：运用公司内监控系统对人员、物品进出有效控制,减少不稳定因素发生的可能。物防:对公司内内存在可疑分子会攀爬、翻越的地方，设置通透式隔栏，涂刷黄油等方式确保安全。
2、与公司内业主形成安全防范共同体，设公司内安全报警电话，当业主发现各种可疑现象可及时与安保联系，安保以最快的速度出击。
3、与派出所、消防大队形成安全联防小组,随时邀请相关部门协助、指导。
二、车辆管理
管理处安保队具体实施车辆管理,工作内容按拟定公司内车辆管理操作手册严格执行，
1、合理规划交通，实现规范化管理
根据工业公司内的实际情况，提出合理化建议规划公司内进出口和道路的行驶路线，实现人车分流；对交通车辆实行规范化管理，具体表现在指挥规范、制度规范等方面。
2、建立停车疏导标识
我们将根据客观实际合理规划，建立停车疏导标识，包括车位显示、行驶指引的功能，将有序地指引车辆停放，维持良好的停车秩序。
安全管理实施方案
第一方面 组织机构
新世纪物业

安 保 队长

巡逻安保

门岗安保

第二方面 安保专业纪律守则
1、一切行动听指挥,下级服从上级。严格遵守《车辆服务规范手册》、《安保服务规范手册》、《消防服务规范手册》等有关规定.
2、树立客户是“上帝”,一切以客户至上的观念.坚持礼貌用语,做到“请"字当头：“谢"字不离口。接听电话要先说“您好”等敬语,要努力解决客户提出的各种问题。
3、要树立崇高的职业道德。员工必须廉洁自重，如客户有超乎情理的礼物或款待，员工应报告上级。在取得同意下，方可接受.
4、严禁泄露公司或客户资料。不得谈论任何客户长短或私人生活。无需向承判者透露有关投诉人身份.
5、不准在公司内内赌博、饮酒、吸毒、打架等不检行为.上班时不准吃零食.
6、当班时应注意仪表等。着装整洁,穿公司制服，并佩戴有效的工作证，不得留长发、小胡子或梳怪异发型。
7、在岗位上应精神饱满，坚持跨立式,站岗应腰直背挺。不得依靠墙壁、门或家具。严格按规范操作做。
8、当班时不得打瞌睡、听收音机、阅读报刊、杂志等。不得随意串岗。
9、应按规定之轮班时间往指派岗位当班。不得擅离职守或迟到早退。
10、工作时间不得随意会客。
11、必须熟悉本公司内各主要设备的位置以及知道一旦发生突发事件如何采取的应急处理办法。
12、不准进行非职务范围内的工作。
13、不得将私人物品寄放公司内内。
14、不得将客户丢弃不用之物品占为己有。
15、不得随意请假、调班。如必须应按规定办理相应手续.
16、当班不得擅自外出购物。
17、严禁在门卫值班室内烧饭。
凡违反安保专业纪律任何一项将按《安保劳动纪律考核细则》中条款处理。
第三方面 安保人员上岗前操作程序
一、人员招聘要求：
1、基本条件
A、退伍军人(凭退伍证）或身体素质好,具备一定军训基本功。
B、身高1。75米以上.
C、20岁以上，45岁以下(凭身份证）
D、初中以上文化程度(凭毕业证）
E、思想品德好（凭当地公安机关出具的无前科证明）
F、身体健康(凭市、区级以上医院的体检表）
2、优先条件
A、退伍军人优先 B、党员优先 C、中专以上文化程度优先
二、聘用人员入司手续
本人照片两张,身份证复印件一份.
三、岗前培训
培训内容:1、作业指导书 2、军事训练
培训考核:1、考勤 2、笔记 3、试卷 4、现场操作
质量记录:按程序文件有关项目
四、岗位培训
培训内容:
1、服务规范培训每两月一次。
2、军事训练每月一次,军事演习每年一次
3、消防演习每年一次。
第四方面 岗位职责
安保队队长职责
1、 根据公司内管理处的总体要求，制订出《安防服务规范手册》、《消防服务规范手册》、《车辆管理服务规范手册》.
2、 主持部门总体工作,执行上级领导命令，监督、领导全体人员依据各自职责做好安保工作.
3、 向公司内管理处领导每月汇报工作情况,随时保持联络与沟通，了解目前公司内的安全工作重点，并组织实施。
4、 制定安保工作周、月、全年计划,填写月、年工作计划表。
5、 主持领班会议和全体安保会议，审阅会议记录。
6、 监督检查安保科有关下发的暂行制度，指令和通知的执行情况，检查安保运行使用的《巡逻记录》、《运行日志》、《物品出入单》、《访客登记表》等记录填写情况；发现问题及时处理或与领班商讨处理。
7、 组织每月的领班会议，全体安保大会,军事训练 ，以及协助队长组织安保业务操作培训,做好各项准备工作。
8、 每月25日发放考评表，并督促填写,28日前回收；组织安保领班会议进行队员考核，定星级安保员;协助安保队进行领班考核,定星级领班 ，并做好授星仪式的工作。
9、 掌握队员转正时间，对试用期到期队员的转正问题及时以申请表形式上报审批,并组织领班对转证队员的考核。
10、 负责安保队人员物品的领用和管理。
11、 做好资料、文件、月报表等上交、存档工作。
安保领班职责
对队长负责
一、领班须严格执行岗位职责,遵守各项规章制度，严抓队员操作，认真做好班组工作安排、布置、检查处理等工作，积极完成上司交办的一切任务.
二、检查安保人员使用的《日巡逻记录》,并签名,对有关记录汇总为本班《运行日志》，对各项问题分别开《工作联系单》于相关部门,要求受理部门写明处理意见。每班下班后将《运行日志》及《工作联系单》 移交下班，不准隐瞒班组所发生的问题。
三、领班必须做到准时交接班、准时上岗、准时下岗,对安保按《安保劳动纪律考核细则》逐项考核，违反者，严肃处理,填写《不规范服务处理单》或奖励表.
四、关心队员的工作强度，主动顶岗；严禁指派行为，而自己不到现场了解和处理事务的不良作风;要以身作则起表率作用。
五、领班要熟悉公司内一切应急预案，及突发性事件处理办法,能沉着稳重处理突发性事件并填写《突发性事件处理意见表》。
六、领班有责任，有权利调查本班队员的违规和优秀表现的事实并及时上报队长，给予相应的处罚或奖励。
七、重大事件或特殊事情必须及时上报，不得隐瞒、回避.
安保员职责
一、 服从领导，听从指挥；
二、 严禁当值时擅自离岗、擅自调班，任何离岗、请假都必须征得当值领班的同意或顶岗，严格遵守请假制度,填写《请假申请表》。
三、熟悉本岗位职责,认真按各操作规范操作，填写《巡逻记录》，发现问题及时处理，难以处理的交领班处理。
四、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑人、事、物、消防治安突发案件，按突发案件处理程序执行。
五、熟悉和爱护配套的公共设施、电器设备、消防器材,并熟练掌握各种灭火器的使用方法。掌握公司内《应急预案》。
六、每月25日,填写《安保自评表》、《安保互评表》,每月28日上交领班。
七、巡逻安保人员按车辆服务规范操作。
八、因故军训、培训,当班请假，需提前8小时向队长请假,填写《请销假申请单》，队长同意后方可按请假规定执行，上岗后，及时向队长销假.
第五方面 安保操作规范
服务规范:
一、总述
物业管理与社会服务工作甚为相似，它的服务对象为业主以及访客等；是面对公众实质性的规范与技能操作，因此,担任此工作，必须尽己所长，坚守岗位，做到管而理，理而善，善而兼，保持公司内环境、安全、清洁、方便，使客户、访客满意.
二、服务态度
1、凡安保人员要本着质量方针、质量目标,对待业主、要以和蔼、礼貌、殷勤、耐心之服务精神.
2、对待本职工作,必须恪尽职守，不可草率，对待客户交办事项，若为职责所在者,均应力求敏捷、妥办、周办。
3、对所属工作范围，必须纯熟掌握,对本公司一切公共设施、设备之性能要熟悉，如发现有任何不正常或特殊情况，要立即向上级报告。
4、上班、下班要准时，如未有同事接岗，通知领班,等候安排,不可擅自离岗。
5、当值时要全神贯注执行所辖范围内管理工作，不赌博、闲谈、饮酒、不阅读各类书刊等，更不准打瞌睡.
6、当值人员所在范围内，如发现任何有关安保产生对本公司有影响之特别行为，应立即向该部门报告，必要时上报管理处.
7、对本公司的任何意外事故或困难,全体安保应尽力协助解决。
8、同事间虚心学习,互相扶持，观摩对比，扬长避短，以谋改进。
门岗
规范：
一、精神饱满，仪表整洁,言行规范，按规定站在大门旁，注意人员、车辆、物品进出之情况,招呼熟悉的工厂职员及访客,用敬语：“您好，早上好，再见！”
人员管理
一、监督员工遵守各项规定,并制止不法行为的发生、维持工厂生产及办公处所的秩序。
二、员工在工作中因公或事〈病>假离开公司内时，应切实查验公出单或请假单才能允许其外出，并在公出单或请假单上记录离公司内、回公司内时间以备查验。
三、外界来宾到公司接洽业务或参观访问、以及厂商的营业、采购、检查、安装人员等应至安保值班室办理入厂手续，发给来访证、并联络有关单位接待.非经厂单位人员接待,不得任其进入公司内。
四、公司内住宿人员，在工作时间外,凭住宿证进入公司内，但夜间不按规定时间出入者，应立即通知舍监处理。
五、维持门岗秩序，保证门口畅通，劝告客人.
A、无故不要在门前逗留。
B、不要将货物散放在大门旁
物品管理
一、物品放行应凭核准的放行单核对无误后方可放行，经安保签认后的放行单由安保队按顺序装订保管。
放行物品的分类(如材物料、半成品、成品、用品、资产、废料、机械设备等）及授权核准人员由各工厂制定列表送安保值班室执行。
二、各工厂发货时或安装其它物品的进出，在进入时先由安保人员查验登记，于离开时再经安保人员依原登记查对符合后方可放行。
三、离开公司内人员经安保查获有私带公物或他人物品之嫌者,暂扣留物品，并按下列程序处理：
1、 记录携带人所属单位、姓名、时间、地点.
2、 由携带者亲自写明理由,说明品名、数量，由何处取得等。
3、 情况严重时,不得让当事人离开,应速上报处理。
三、 公司内内住宿人员携带个人物品出门时，按下列程序处理：
1、 携带行李、包裹、提箱等大件物品者，应凭工厂开出的放行单放行。
2、 携带一般日常用品者，由安保人员查验后放行。
车辆管理
一、本公司内各型车辆应按规定位置停放在车位内，外来车辆凭临时出入证通行，并由门岗安保进行登记。
二、外宾车辆进入公司内,依下列程序处理:
1、 到公司内工厂交货或提货的车辆，凭通行证准予驶入公司内。
2、 一般接洽业务或参观访问等人员所乘车辆，一律按指定位置依序停放。不照规定者,安保应及时予以纠正。
三、进出公司车辆应一律检查，进厂车辆应注意有否载有违禁、危险或易燃物品，出厂车辆有货物时,应凭放行单查验无误后放行。
巡逻岗
基本要素：
A：巡逻时做到耳听、鼻闻、眼看、手动、嘴问
耳听：
有无异常声音（打闹声、求救声、电火花碰击声和机械运转异
常声、滴水声），如有立即处理.
鼻闻：
有无异常气味（如煤气味、焦臭味、化学品味、油味）
眼看：
1、门、窗是否关闭,是否有闲杂人员,照明设备是否完好，管道有无渗漏等等。
2、检查消防器材（消火栓、灭火器等是否完好，放置是否合理）报警系统是否完好。
3、注意各重点部位是否关闭,发现异常情况迅速查看并做好记录。
4、检查安全通道是否有杂物堵塞,发现问题及时清理。
5、仔细察看各层顶是否有渗水迹象，卫生间有否漏水.
6、检查屋顶是否滴漏是否堵塞，一旦发现先处理，无能力处理报告公司内管理部门，尤其暴雨、梅雨天气随时查看。
7、查看屋顶及外墙面是否有大型悬浮物、悬挂物、广告牌等各类粘贴广告等危险情况，若存在上报有关部门核实处理。
手动:
1、随手关闭门窗等.
2、各工厂、办公室门窗是否关闭，如未关闭的关闭，并做好记录，及时告知业主应加强安全防范和配合工作。
3、公司内照明设备完好确认，随时关闭无用照明,注意节约能源。
4、发现公共通道部位摆放物件应立即查清物品所属主人，处理后送至指定堆放处,以确保通道畅通、消防安全和环境美观。
5、对巡逻发现的问题要在《巡逻记录》本上记录详细，处理结果及时报领班，书面汇总交队长审阅.
嘴问：
1、发现可疑之人要有礼貌询问，劝其离开.
2、有否闲杂人员逗留、闲逛,有否推销人员到处串门现象，一旦发现马上督促离开。
3、认真接待好每一客户或公司的投诉,逐一记录，转告相关部门解决。
B:按定岗定位表之巡逻岗巡逻方位准时巡逻，并签名。
C:若因处理事件，巡逻安保未在规定巡逻时间内巡逻，须由巡逻安保上一级人员决定取消或停止巡逻。每班巡逻取消次数不多于6次。
D：按巡逻路线发现或查处每一件问题在〈巡逻记录〉中做好记录，力求全面，巡逻问题及时向领班汇报，领班将处理结果在<运行日志〉上记录.
E：重点部位：（根据公司内实际情况待定）
F：携带物品：手电(夜用）、警棍、巡逻记录、笔。
巡逻路线：
公司内巡逻：
按定位表指定范围，自上而下，自东向西“S”形巡逻。
重点部位巡逻：
（根据工业公司内实际情况待定)
消防管理
一、防火安全工作，实行“预防为主,防消结合"的方针，由安全防火领导小组负责实施。
二、加强宣导、提高公司内员工的防火意识,充分认识防火的重要性.宣传教育的内容包括消防规章制度，防火的重要性，防火先进事迹和案例.
三、宣传教育可采取印发消防资料、图片、组织人员学习，请专人讲解，实地模拟消防演练等方式进行。
四、安保队全体员工均为义务消防员,其他部门按人数比例培训考核后定为公司内义务消防员。
五、义务消防员的培训工作由安保队具体负责,各部门协助进行。
六、消防培训的内容：
1、了解公司内消防要害部位;车间、仓库、办公室等。
2、了解公司内各种消防设施的情况，掌握灭火器的安全使用方法。
3、掌握火灾时扑救工作的知识和技能及自救知识和技能.
4、组织观看实地消防演练，进行现场模拟培训。
七、防火检查类别：
1、 安保队人员巡视检查.发现隐患，及时指出并加以处理.
2、 各部门人员分级检查.第一级是班组人员每日自查；第二级是部门主管重点检查；第三级是部门经理组织人员全面检查或独自进行抽查。
3、 当地消防监督机关定期检查。
八、防火检查的内容：
1、 员工对防火安全的意识和重视程度。
2、 各部门安全防火规章制度，操作规范,防火设备。
3、 各部门人员按安全防火规范的程序操作.
4、 各种设备，物品（尤其是易燃易爆品）的存放符合防火的安全要求。
第六方面 管理制度
安保交接班制度
1、 接班人员提前十分钟上班换装 ,做好接班准备工作。
2、 领班在整点（7：00、15：00、23:00）进行交接仪式，由交班领班与接班人员进行交接，仪式后,接班领班安排下属定位换岗。
地点：公司内大门口，雨天及中班与深夜班交接可在值班室内进行.
3、 进行交接仪式时，精神饱满,严肃认真.操练整齐，口号响亮，先整齐报数，整理着装,再立正、稍息、跨立.向左、向右、向后转各四遍。
4、 上班领班详细交待当班情况以及应注意事项，办妥一切移交手续。
5、 交接班仪式中,领班间需相互敬礼，仪式结束后，排队回值班室.
6、 领班将《运行日志》及《工作联系单》问题仔细移交接班领班，接班领班对不清楚的问题当面询问清楚。
7、 深夜班需做好中班处理事项的连续性交接,《运行日志》清晰明确.
8、 接班人员未到或到位而不能正常上岗按如下处理：
A、领班未到，未事先申请，由上一班领顶替,未到领班按〈考核细则〉条例处理，顶替领班以加班计。
B、上述A中领班事先申请，按请假制度执行.
C、安保未到，未事先申请,领班协调人员当值,保证人员正常运行，并上报安保队长。
D、。若接班人员因醉酒或其它神志不清，领班自行调节人员当值，并上报队长按《考核细则》给予处理.
F、安保因事请假，须填写《请假申请单》，由队长签名批准方可.
9、交班领班需彻底打扫值班室及监控中心卫生。
安保用品及作业工具管理规定
为加强安保内务管理，使之清楚有序。
安保队物品：
1、服装类
安保冬季服装一套，夏、秋季服装两套，大衣及配套帽子、帽徽、领带、肩章等由公司统一购置，每2 年更新一次,使用人在辞职或被辞退时，服装须干洗后上交公司仓库。
2、日用品（非作业工具)：电池、纹香、饮用水、饮水机等。
3、如固定资产(作业工具）：橡皮棍、消防斧、对讲机、充电器、手电等.
申请、报批程序：
下属由领班向队长领用物品。若需购买,机动领班填写《物品购买申请单》，队长审核向公司报批。
领用规定：上述领用物品1项,安保须到公司仓库领取登记。
上述领用物品2、3项，由队长向仓库领取。
第二部分
商
务
标
投标单位:慈溪市新世纪物业有限公司
投标日期:二0一一年十二月十六日
2012年度宁波众茂杭州湾热电有限公司物业服务
费 用 测 算
一 、人员费用支出：278100元
保安：2200元×10人×12月=264000元
节假日加班费：90元×10人×12天=10800元
高温费: 110元/月×10人×3月=3300元
二、福利费：38975元
职业教育（工资总额的1.5%）：278100元×1.5％=4172元
意外保险：250元/年×10人=2500元
养老保险：139。2元×10人×12月=16704元
失业保险：33。6元×10人×12月=403元
工伤保险:16.8元×10人×12月=2016元
医疗费:89元×10人×12月=10680元
服装费：500元×10人÷2年=2500元
三、其他费用:39600元
装备费（对讲机、橡皮棍、手电等）：1200元
交通费：120/月×10人×12月=14400元
住宿费：200元/月×10人×12月=24000元
以上费用合计：356675元
四、其它：61169元
管理费（以上总和的8％）:356675×10％=35667元
税费 （以上总和的6。5%)：392342×6。5％=25502元
合计：417844元
慈溪市新世纪物业有限公司
2011年12月16日
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