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中粮系大手笔投资商业地产 宁高宁另搭台整合大地产
来源:中国经营报
竹萧寒依
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2010年11月18日10：47
　　与此同时，此前宣布700亿元投入大悦城，在宁高宁眼中也仅是一个保守计划。以大悦城为品牌龙头的商业地产作为地产业务的重心，已是中粮集团今后的既定战略。
    “中粮集团地产业务整合的未来，一定是地
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中粮地产6.53-0.09-1。36％
产板块的整体上市。”在11月10日举行的中粮集团大悦城时尚品牌战略联盟交流会上，中粮集团董事长宁高宁的一席表态，让此前关于该集团地产业务整合的各种传言止于一个最终的版本。
　　与此同时，此前宣布700亿元投入大悦城,在宁高宁眼中也仅是一个保守计划.以大悦城为品牌龙头的商业地产作为地产业务的重心，已是中粮集团今后的既定战略.
　　之前一直被视为集团地产业务整合平台、且以住宅为主要业务的上市公司中粮地产，瞬时被推向尴尬处境。
　　打包上市
　　“在未来的发展中,中粮集团会将住宅地产、商业地产、酒店旅游地产以及工业地产，进行一个战略性的系统梳理;我们会有一个战略聚焦，把核心的优势更多地放在以大悦城为品牌的城市综合体开发上。”在11月10日的大悦城时尚品牌战略联盟交流会的沙龙环节，中粮集团地产酒店事业部总经理周政表示.
　　宁高宁在之后的环节亦“插话”强调：中粮集团地产业务的整合未来，一定是地产板块的整体上市。
　　据此，中粮集团地产整合的方向逐步清晰：所有地产业务会整合到一个板块中，而商业地产将成为核心业务。
　　事实上,自入主中粮后，宁高宁在地产业务的整合上从未停止过努力。公开资料显示,中粮集团目前的地产板块有一部四公司。包括以住宅为主业的中粮地产、主攻商业地产的中粮置业、中粮集团深圳有限公司、中粮(海南）投资发展有限公司，以及地产酒店事业部.截至目前,地产板块的总资产累计达400多亿元。
　　“目前整合在中粮内部的组织上已经开始.”宁高宁在交流会上透露，成立的地产酒店事业部，股权还没有统一起来，但是希望慢慢形成一个事业部管理，通过股权的最后整合同最终的上市联系起来。“我们希望明年年底之前上市，当然由于有很多的审批，时间上我们没有办法控制,但到时就会看到整个公司在股权上统一了，资产管理上统一了,团队上统一了,就变成了一体。”
　　至于整合的具体方式和时间表,在中粮集团内部也还未公开。不止一名中粮集团的内部员工向时代周报记者表示，关于整合还没有听到确切的消息。而中粮地产一位高层人士在接受时代周报记者采访时,亦称关于整合的具体安排尚不知情。
　　宁高宁在交流会上接受媒体采访时透露，公司计划采取A H股的方式.即保留中粮地产内地A股的上市地位,同时在H股实现整体上市.
　　西南证券分析师肖剑对时代周报记者表示，“对上市方式的选择，关键还是看哪种方式更加便利。目前来看，当然是H股比较便利。”他进一步分析道，“现在整个地产行业资本运作的步子已经停止了,往前迈已经迈不动了,正值调控期间，至少在明年不会有重大的转折.如果宁高宁的希望是明年年底实现整体上市,就需要比较高效的市场。在这种情况下,当然是H股的通道更加便利。"
　　兄弟之争
　　“对于国企以及央企来说，关键在于内部的管理模式，也就是内耗比较大，效率很低，决策过程中因素很多。"协成机构副总裁张国栋对时代周报记者表示，“中粮集团的地产板块真正整合到一起会非常复杂和漫长.”
　　这场整合中,中粮地产和中粮置业两个兄弟公司关系如何理顺,成为业界备受关注的话题。
　　中粮地产此前一直被视为中粮集团地产业务的整合平台，在2006年其借壳上市之初，集团不但许诺以其为集团地产业务的专业平台，而且计划将集团优质资产不断注入.
　　2007年,中粮置业在集团原物业投资部的基础上发展成立.中粮地产主攻住宅和工业地产、中粮置业主攻商业地产的分工版图确立.
　　但在实际开发过程中，商业地产并不是中粮置业的“排他性特权”;而中粮置业开发的城市综合体中亦有住宅业态。名义上分工明确的两个兄弟单位，由于实际业务上有交叉重合,同业竞争的存在变得难以避免.
　　　对于能够稳定资金来源的持有型物业资源,中粮地产显然未想放手。该公司在2008年年报中就曾表示，未来将专注于城市中心高档住宅和城市综合体两类战略产品。而城市综合体就是包括商业、办公、住宅等各类房地产产品的“造城”运动。
　　例如中粮地产在北京的中粮·祥云国际社区项目,规划建设的52万平方米中，就包含了19万平方米国际化商业规划;而成都的中粮·祥云国际生活区，也运作了商业旗舰品牌项目“中粮·大悦城”.
　　除了业务交叉造成的资源内耗，将住宅与商业分离的路线也给两个独立运作的平台带来发展困境.
　　一方面，以住宅为主业的中粮地产上市之后就不断遭遇经济和行业周期波动带来的挑战，销售业绩和股市上的表现难尽人意;而大量商业地产所需要的沉淀资金,亦让中粮置业身负资金重担。
　　“富爸爸”的态度也耐人寻味。
　　中粮地产上市后，中粮集团对于扶植这个唯一的地产板块上市公司可谓用心良苦。但在2007年8月第一次资产注入成功之后，后续的资产注入并不顺利.
　　中粮置业在大悦城一举成名之后,集团对其的支持力度一直在加大。2009年更是抛出5年内700亿元打造20个大悦城的宏伟计划。如今,商业地产将成为集团地产业务核心更上升到既定战略的地位.
　　对于中粮集团而言，手心手背都是肉.兄弟之间的“争宠”对“富爸爸”亦是尴尬事。
　　地产业务的整合势在必行。
　　“主攻住宅地产的中粮地产和主攻商业地产的中粮置业在整合过程中势必有一个磨合过程，这点我同意，但是我认为整合势必对双方都是有利的，否则我们也不会整合。"中粮地产上述高层人士对时代周报记者表示。
　　尴尬的中粮地产
　　中粮集团地产业务整体打包上市，令此前有望作为地产业务整合平台的中粮地产前途未卜。
　　11月5日，中粮地产发布公告，已使用自筹资金，将中粮集团旗下开发住宅的上海加来房地产开发有限公司51%股权收购完毕.
　　显然，中粮地产正在加速将集团内部的住宅业务整合到自身旗下。
　　这次收购上海加来的股权可谓好事多磨。2008年3月，中粮集团的第二次资产注入方案中，包括上海加来51%股权在内、约有40亿元资产、涉及到9个公司的资产欲由母公司打包转让给中粮地产.但这个计划却一度被搁浅。
　　到2009年9月，中粮地产启动配股再融资计划，拟募资35.37亿元,并依顺序收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权，上海加来是募集资金收购名单上的第一个项目。
　　但受到宏观调控影响,这次配股再融资计划目前还未通过审批。中粮地产遂自筹资金，先行将上海加来项目收入囊中。
　　“从企业持续经营角度，我们是不可能无限期等待行业政策调控结束后再完成收购的,这样不利于企业长期持续的发展。现在调控的影响很大。先以自筹资金收购部分项目公司，对于上市公司来说是一件好事，因为我们可以把上市公司的规模和成长性做得更好。”上述中粮地产高层对时代周报记者表示,“我们也不排除再次使用自筹资金收购中粮集团旗下其他房企的可能，要因势而变，关键在于企业持续发展的客观需要.”
　　但在西南证券分析师肖剑眼中,自筹资金收购是一种无奈之举。“中粮地产目前的处境比较尴尬。”他对时代周报记者表示，首先，从整个市场预期来讲，它远远没有达到目标;其次,集团雄厚的地产资产没有按预想成功注入,对于中粮地产在整个行业的地位和今后的运作都会造成很大的影响。“尤其是目前整个地产行业正面临着比较严峻的调控，当土地储备和资金流受到一定制约后，中粮地产业绩的实现和周期规模逐步扩大的预期可能会落空.”
　　截至今年6月底，中粮地产的总资产为137亿元.今年前三季度实现营业收入5。53亿元，同比增24。87％，净利润同比增7.61％至1。38亿元.但同时仍饱受巨大资金缺口的煎熬。三季报称，因项目开发需要增加银行借款，中粮地产9月末短期借款为35。8亿元，较年初的26.1亿元增加37。47％。
　　相比之下，中粮置业的风头正劲.中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜日前透露，集团已开业的大悦城分别为北京西单大悦城、沈阳大悦城以及北京朝阳大悦城。到2011年，上海大悦城、天津大悦城将陆续推出，此外，北京安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城也即将推出。
　　“集团给我们的投资比例占中粮集团的30％左右，700个亿，用五到十年做十到二十个大悦城，这个数量有一点保守。"在品牌联盟交流会上,史焯炜的话,似乎在暗示中粮集团会继续在商业地产上追加投入。
　　在集团构建商业地产帝国的旗帜下,专攻住宅地产的中粮地产何去何从充满了变数.
　　“目前中粮地产还是主攻住宅地产。"中粮地产高层人士称，“但是未来会否进行业务转型还是涉及到整合的问题,现在不好说.”
在静候了5年之后，面对一个集团拥有的两个地产业务平台的微妙局面，中粮集团的董事长宁高宁突然出手.在他的主导之下，中粮集团以内部成立地产酒店业务板块事业部的方式,将中粮集团旗下的两个地产业务平台上市公司中粮地产（000031，股吧)和非上市公司中粮置业,在集团内部进行了统一整合，并对人事安排进行了调整，而此时，中粮地产和中粮置业的股权整合，还尚未启动。深谙国企运营之道的宁高宁，选择了以“人事整合”带动“股权整合"的思路,而这背后,是中粮集团在地产业务版图上的“千亿图谋”。
整合随后
“中粮的地产业的务要上市，将是一个公司，包括商业地产、房地产开发以及酒店."宁高宁说，因为在中粮集团庞大的体系内部,两大地产业务公司如何整合，一直是十分敏感的问题。
然而,宁高宁整合两家公司的思路，却一直没有改变。“我们成立一个事业部，是因为股权还没有统一起来，但是，我希望通过形成事业部管理的带动融合,然后，再通过股权的整合来完成上市，我们希望明年年底之前能够上市.”宁高宁说。
在此之前,中粮地产和中粮置业的产品的线既相互独立，又互有交叉.中粮地产以开发住宅为主,而中粮置业则以开发运营商业地产系列品牌大悦城为主.在2007年中粮地产实现在A股上市之后，业界一直对这两家公司的同业竞争问题有非议.
按照目前两家公司的业务格局，大部分商业地产业务集中在中粮置业,但在某些地区的个别项目上，存在中粮置业的大悦城商业地产品牌，却使用中粮地产开发和持有物业，而中粮地产在开发的住宅项目中，也有部分商用物业的成分，从而形成了产品线的交叉。
“未来我们希望以大型的城市综合体为主要产品线,这是我们的优势所在，搞酒店不容易,搞商业不容易，但整合到一起，与当地政府谈政策优惠，也都容易了很多。”在解释两大地产业务平台，及其产品线整合的原因时，宁高宁如此表示。
至于先于股权的整合的内部组织架构整合，宁高宁亦不讳言。他的逻辑是，在实现地产业务整体上市的过程中，中粮地产和中粮置业将依次完成“人事的一体化结合”、“股权的一体化结合"最终实现的是“资产的一体化结合”.
千亿图谋
宁高宁似乎无法摆脱对商业地产为核心的城市的综合体的兴趣，早在他调任中粮集团之前，华润在他的“主政”之下，位于深圳的“万象城”，就已成商业地产领域内的范本。
“规划的商业资产总额现在已达到600亿元."宁高宁透露，未来商业地产总额至少在千亿元以上.
这一兴趣的另一个佐证在于北京的西单大悦城。这个原本归属中冶集团的物业,早在宁高宁主政华润期间，就与之有过接触，但最终未能成交。宁高宁调任中粮之后,依旧难舍旧情，终于以4亿元的价格成功完成收购，而作为交换的条件，中粮集团地产业务的施工,将与以建筑工程为主业的中冶集团，达成战略合作。
消息人士表示，中粮置业还只属于项目运作阶段，相比之下，万达集团、华润置地是项目复制阶段；而凯德置地、西蒙、GGP等外资都已经到了大规模复制、资本市场支持的阶段。据中粮集团透露,未来2至3年将在全国复制10个以上大悦城,5至10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。
宁高宁:注资中粮地产整合上市 涉足地产商业链
2010年03月12日13:56　来源：
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3月12日，全国政协委员，中粮集团董事长宁高宁接受了和讯网独家访谈。
　　和讯消息 “新结构,新契机"，关注和讯,关注2010年全国两会。值全国两会召开之际，全国政协委员,中粮集团董事长宁高宁接受了和讯网独家访谈。宁高宁表示，会将更多资产注入到中粮地产（000031,股吧)中，实现整合上市，同时，涉足更多的城市综合体，开展物业领域的发展。以下为文字实录：
　　将实现中粮地产的整合上市
　　主持人:中粮地产项目表现很优秀，请问在2010年，中粮在房地产方面的布局?
　　宁高宁：中粮地产还是比较小的公司,它会随着市场的发展，逐步去进行内部整合,进行资产注入,实现整合上市；另外是希望涉足更多的城市综合体,做一些长期持有的商业性物业，包括酒店、物业,例如西单的大悦城.
　　加强食品方面对外合作
　　主持人：中粮集团涉及很多进出口业务，请问现在经营势头如何？
　　宁高宁：中粮做出口很少，包含一些针对特殊国别的稻谷,属于半援助、半责任性的出口，还有一些特别的小品种,以及大豆（资讯，行情）、芸豆等，这些都没有受到经济危机影响.进口当中，大豆是主要的国际贸易品种,因为大豆没有定义为粮食,而定义为油料,这样不统计在粮食里面，而在油料里。
　　主持人：中粮跟可口可乐合作可谓是经典一役,中粮近期有没有类似的计划,来与跟国外品牌进行合作？
　　宁高宁：合作是有的，特别是在食品、粮食加工方面都在不断地进行,通常会在中粮做一个控股的地位。
　　粮食安全近期暂无危机
　　主持人：人大财经委的副主任尹中卿曾表示，目前我国第一产业不稳,虽然连续几年一号文件都是关于农业的，但实际投入情况需要考察，对此您有怎样的看法？
　　宁高宁:目前粮食已经六年增产，储备数字也已经公布，大概为两亿五六千万吨,这在历史上已经处于高位,我个人看不到近期的危机.
　　当然，中国农业增长的潜力是有限的，因为土地是有限的。但是,消费增长很快.通过目前对整个粮食品种的消费来看，过去是以口粮为主，现在是转化性的消费品;过去是民众吃粮食多，现在是肉蛋奶较多.因此，从比例来讲,一斤猪肉可能需要三斤多的粮食，这样就变成粮食对食品蛋白的要求，还有对质量要求的提高,所以消费品在增长。现在越来越多的粮食做了饲料,像玉米（资讯,行情）、各种小麦（资讯，行情）、还有赖氨酸等都做了饲料，可以看出中国人消费水平和消费层次都在提高。因为食品结构的改变，不管是城市还是农村，目前真正吃粮食的比例都在下降,但是消费粮食转化的要求越来越高。
　　其次就是大豆,大豆本身有1千多万吨的生产，4千多万吨的进口，长远来看，据估算，需求缺口需要5亿亩地。棕榈油（资讯，行情）进口比较多，肯定对进口有相当的压力。整体是这样一个环境，希望将来能够在科技上有一些突破,有新的土地开垦出来,同时也希望国际市场有一个链接来进行相应的补充。
　　主持人:您判断，2010年农产品（000061,股吧）价格的走势如何?
　　宁高宁:目前的价格是政府收购价,在政府的储备下进行的.东北稻谷市场价已经高过政府价，可以自行进行供求，我认为这一部分还需要平稳些。从整个国家形势来看，希望提高农民利益,同时又不希望粮食涨价，这是一个矛盾。希望农村能够城镇化，同时又不希望农民离开土地，来保存粮食市场的经营。所以,需要在矛盾中间找一个平衡点。
【转贴】宁高宁再启内部整合 中粮地产再获集团40亿元资产注入!！
（2008—4-3 16：45：25）  
  3月24日，停牌一个多月的中粮地产（集团）股份有限公司（中粮地产，000031.SZ）终于复牌,被市场“觊觎"多时的资产注入概念得以“兑现".中粮地产发布公告称，控股股东中粮集团将向其注入9家项目公司约40亿元左右的资产.

    据悉，欲注入的9家项目公司均为住宅项目，地域分布遍及华东、华北、东北和西南等地区，这些项目都将在2009年开始进入结算高峰期。

    宁高宁的算盘

    有消息透露,此举可能为中粮集团的最后一次注入资产.中粮地产早在2月15日就开始停牌,其后市场不断传出资产注入传闻。

    此前，中粮地产董事长孙忠人在配股网上交流会上曾指出，中粮地产土地储备必须与公司的经营规模、开发能力、资金实力相匹配，“将根据自身情况适度增加土地储备”.

    事实上，这只是宁高宁在按照整合集团地产业务的既定计划步步为营。早在2006年2月,中粮地产前身深宝恒股改时，中粮集团就曾承诺,将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台.

    2007年3月，中粮集团出具《避免同业竞争承诺函》，明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略.按照宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，而中粮置业主攻商业地产。据悉,中粮置业正在积极酝酿在三五年内做大做强后将商业地产的几个项目打包做REITs。

    40亿资产注入

    此次中粮地产接受中粮集团注入的公司股权具体包括上海加来房地产开发有限公司51％股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%股权、万科中粮（苏州)置业有限公司49％股权、苏州苏源房地产开发有限公司90%股权、北京中粮万科假日风景地产开发有限公司50％股权、沈阳鹏利广场房产开发有限公司100%股权、卓远地产(成都）有限公司100％股权、鹏利国际（四川）置业有限公司70％股权以及杭州世外桃源房地产开发有限公司90%股权。

    根据初步测算，本收购完成后公司净资产将大幅增加,土地储备将超过400万平方米。

    记者了解到,仅苏源江苏房地产和杭州世外桃源房地产两家公司将给中粮地产带来近100万平方米的开发和储备土地面积.

    “此次交易对中粮地产意义重大,是公司控股股东中粮集团兑现股改承诺的重大举措。交易完成后公司经营区域和经营规模将显著扩张。”据知情人士分析。

    目前，中粮地产对最终将通过何种方式收购中粮集团9个房地产项目还处于商讨阶段。但国泰君安房地产分析师张宇认为，中粮地产很可能将通过增发新股来实现收购。

    分析人士透露，以上拟注资的9个项目中，中粮和万科合作开发的“假日风景”项目是洽谈中的难点.

    “中粮集团在这个项目中只占50％股权，虽然中粮集团将自己股份的优先购买权授予中粮地产，但万科同样拥有这一权利，预计中粮与万科合作开发的项目注入中粮地产的难度比较大。"上述分析人士表示。

    去年8月，中粮地产曾通过配股方式募集资金13亿元，其中2.85亿元被用于向母公司收购了香港鹏源发展（厦门）有限公司持有的厦门鹏源房地产开发有限公司100％的股权，以及鹏利国际（四川）置业有限公司持有的成都天泉置业有限责任公司51%的股权。

（作者: 张媛媛） 中国房地产报
中粮集团在2006年2月深宝恒(中粮地产前身）股改方案中承诺,股改完成后，中粮集团将以深宝恒作为整合及发展集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。

　　今年3月21日，中粮集团出具《避免同业竞争承诺函》，表示集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台。集团旗下的中粮鹏利成都等公司将待条件成熟时，由中粮地产在同等商业条件下优先收购集团所持股权.

　　不料，中粮地产9月1日突然对“中粮集团将商业地产整体打包并注入中粮地产"的报道做出澄清,称“集团目前没有将集团商业地产业务注入中粮地产的计划，也没有将商业地产单独上市的计划，在战略规划上，中粮集团目前拟将中粮地产作为集团住宅业务发展的平台，并采取有效措施避免同业竞争.”这一澄清公告对广大投资者不啻是当头一棒，中粮地产的股价也因此应声而落.

　　将中粮集团的股改承诺、《承诺函》以及9月1日的澄清公告放在一起，我们发现，股改时承诺是“将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式。”《承诺函》也与股改承诺一致，但澄清公告中却是“在战略规划上，中粮集团目前拟将中粮地产作为集团住宅业务发展的平台”.一年半前定下的规划现如今退为了“目前拟将";此外,当时说“集团房地产业务的专业平台”现如今压缩成“集团住宅地产运作的平台",这意味着商业地产的注入已经没有可能.这一则澄清公告中形式上没有否定股改承诺,但实际上也没肯定.三季报中更是把“打造集团住宅地产运作的平台”视为已履行股改承诺。

　　中粮集团表示是否注入中粮集团的地产业务取决于中粮地产,而中粮地产却称“中粮集团没有承诺在任何情况下一定要注进来。”那么,资产注入到底是中粮地产决定还是中粮集团来决定呢?如此扯皮让人晕头转向。

　　又向股民圈钱

　　10月30日，中粮地产公布的三季报显示，1—9月中粮地产营业总收入为24344。65万元,同比增长38。74％，净利润为27847万元，每股收益为0.3824元，每股净资产3。58元.其中第三季度每股收益不足1分钱，只有0.009元,同比减少近67.79%，报告期内净资产收益率只有0。21%。每股经营活动产生的现金流量净额为—0。81元，比上年同期减少达2796。34%，公司营运资金的紧张足见一斑.如此不佳的业绩，反而让中粮地产愈发要向投资者伸手了。

　　11月16日,中粮地产召开临时股东大会，商讨发行12亿元的公司债.而公司在8月刚刚完成配股，募集了13亿资金投向中粮集团收购厦门鹏源房地产开发有限公司100%股权等四个开发项目。业内人士表示,此次配股对中粮地产进军全国功不可没.

　　有投资者抱怨，中粮集团持股50。52％，中粮地产开股东大会商讨公司债只不过是走过场，但他们表示要投出否决票.

　　但胳膊扭不过大腿，因为参加股东大会的股份超过总股份的53％，今天公司公告称，已通过发行公司债议案。

　　如何令人尊敬

　　本报11月10日报道的《大限将至:中石化沉默，上石化含糊》引起了强烈反响,其中拷问了央企责任.对于中粮系后语偏前言的承诺，央企责任似乎有必要继续谈下去.中粮董事长宁高宁曾表示，“中粮将用10年成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业之一.”无信则不立,何以言尊敬?

　　中粮地产并入中粮集团后,主营业务一直没有大的改观。公司在04年、05年及06年商品房开发与销售收入分别为457万、194。3万、22。66万元，呈现不断的下降趋势.“投资收益是业绩大幅上涨的主因"，这是某券商对其中报的点评。公司主营不专一，却还要发债补充流动资金，令诸多投资者担忧：“中粮集团如果再不注入商业地产，000031会被市场抛弃的。”“会不会圈到钱再去赚投资收益？”

　　有位评论员奉劝股民们一定要擦亮眼，不是所有的中字头股票都是高价值，有的股票能卖的也许就是这个中字头了. 实习记者 艾经纬
《新股上市》中粮地产业务拟明年底H股上市，中金公司介入
来源:经济通 10年11月19日 09:46 港股通
　　《经济通通讯社19日专讯》中粮集团董事长宁高宁表示，从集团战略的角度来讲，下一步
会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部,实现整体上市，他希望明年年
底之前能够完成.
　　据《第一财经日报》引述知情人士透露，目前中金公司已经介入中粮地产业务整合上市一事
,上市地点将选择香港H股.
　　中粮集团旗下有两大房地产业务平台，即以住宅开发为主的A股上市公司中粮地产
（深：000031），以及侧重商业地产开发经营且尚未上市的公司中粮置业.
　　由于地产板块整合上市过程中,中粮地产的A股上市公司地位将得以保留，因此中粮置业内
部更希望旗下的大悦城商业地产可以通过香港上市实现资产变现。
　　自中粮置业「大悦城」品牌一举成名之后,集团对其的支持力度一直加大。此前更抛出5年
内700亿元(人民币．下同）全国打造20个大悦城的计划。
　　宁高宁透露,「实际上现在已经远不止这个数」。目前中粮集团商业地产的投资额已经超过
600亿元，未来5—10年,规划的商业资产总额将达到至少1000亿元以上。
　　对于未来的H股上市公司，宁高宁直言，希望能够比一般的地产公司有更高的市盈率,有更
好的现金流支持，同时又随着中国经济增长带来的物业升值，实现回报率的提升。（ct）
『房产观澜』 ［案例分析］宁高宁:总有一个很大的计划在进行
点击：731  回复：4
作者:红星路庸医  发表日期:2006—12—23 15:04：00

    宁高宁似乎总有一个很大的计划在进行中.早前的几大产业并购，当下的地产整合，今后还会干什么？
　　因为其在内地展开的一连串跨行业行动，因为其凭借资本的力量为华润开创出巨大的发展空间，人称资本整合产业的探索者。掌控华润那段时间，他的使命是带领一家巨无霸企业成功转型，他要做的最重要的两件事情其实就是内部变革和市场并购；两年前空降中粮集团至今，他的使命仍然是带领另一个巨无霸转型，现在他要做的最重要的事情却远不止两件。有一点是明确的,他要快速让房地产在中粮的整个资产规模里占到一个很重的比例。因此，在地产界，现在任何一件事情的发生都会让人首先联想到他……
　　宁高宁：总有一个很大的计划在进行
　　文/ 林信炳

　　处于传言之中

　　一条公告带出一个传言，一个传言牵涉三个企业:万科、华润和中粮.
　　公告是指2006年7月17日G万科A与G中粮地双双停牌的那件事，传言则是在公告前后围绕万科股票的定向增发对象展开。传言当然来源于媒体以及业内,大家推测万科定向增发的目标是中粮,而不是华润。意思是说，万科在找新的东家——中粮可能会成为万科的第一大股东。
　　中粮要在此时入主万科吗？仅仅从双方停牌就可以看出?幸好随后的披露证明这只是一个传言—-万科的定向增发锁定的对象不是中粮，而是华润。包括之前的种种有关中粮将取代华润而成为万科的第一大股东的传言不攻自破。
　　为什么会有这样的传言？最大的原因：现在中粮的老板是宁高宁。为什么传言只针对宁高宁?因为资本并购和扩张是他的强项,宁高宁意欲使房地产的资产规模在未来几年内占到中粮资产规模的15％～20%，就必须要有、或者必须借助一个专业品牌和团队来实现。况且，无论是在华润时与万科合作建立起的商业互信，还是宁高宁与王石之间的惺惺相惜，万科,都将是宁高宁在地产界冲锋时首先看到的最大利益伙伴和朋友。
　　不能说这种推测毫无道理。一些迹象确实在某种程度地证明,万科携手中粮不是没有可能.差不多在6个月前，王石、宁高宁同时出现在广州科学城一个项目的启动奠基仪式上。王石说：仅仅是一个开始.在王石说出此话不久,便有了实证：中粮集团旗下地产业务融资平台G中粮地（原深宝恒A，000031）联合北京万科企业有限公司以16。6亿的价格拿下丰台区的一块土地。三个月后，万科又携手中粮集团以5。85亿元的价格摘得佛山市南海区一块逾11万平方米的住宅用地。在此之前的2005年11月，万科在广州拿下两幅市区地块，均表示将与中粮共同开发.
　　但传言终归是传言。万科的第一大股东仍然是华润。按王石的想法，万科要做成巨人时不我待。这里面有几个问题，第一，为什么就时不我待了？第二，为什么一定要找中粮?第三，东家是要万科的什么？万科的方向是否会变?
　　可不可以这样想:宁高宁离开华润后，或者说宁高宁进入中粮后，万科继续认可宁高宁没有问题,它并不代表华润会继续认可王石。谁敢说在这个世界上,王石就一定是最适合管理万科的人?而宁高宁，对于王石来说，不单是原合作者，而是知音。因为当初人们都在担心资本进门会让他滚蛋,事实证明宁高宁给了他充分的尊重和信任。
　　王石有许多难以释怀的地方：当年同一起跑线的企业如海尔等，业务早已超过了百亿，而万科还在40～50亿之间转悠。做大，通过资本的力量迅速做大，是王石必须尽快解决的问题。因为对万科来说，这一时期有一个稍纵即逝的机会:一大批中小开发商退出时留下的市场空白必须以最快的速度填补。否则以后将很难再有类似的机会获得足够开发的土地,尤其对万科这样的大市值公司。个中滋味，真的每一人都会理解吗?而宁高宁可以理解。从他的一系列并购行为可以看出,他并不独钟于某个行业,他没有产业情结.真有点像他所尊敬的两位前辈高人：杰克&＃8226;韦尔奇和李嘉诚，并不刻意只做什么或不做什么,在“产业领袖地位”与“公司价值”之间,他更喜欢“公司价值”。

　　宁高宁魔法

　　是的，中国企业中，比中粮底气更足的不在少数，中国企业家，比宁高宁财大气粗者数不胜数，可为什么人们最近特别关注中粮集团新董事长宁高宁？反推，说他是并购奇才不够准，说他是资本整合产业的探索者也不尽然，因为两者不过是资本力量下的大小通吃。它的矛盾面在于,最容易形成有资本无管理的结果。
　　就像经济学上很难改变的定律——高增长就会带来高通膨一样，多元化扩张也有很难改变的定律—-那就是势必造成业务地域分布广、产业跨度大、业务关联度低、母子公司管理复杂化的窘局。在跨行业的产业整合中，这还只是将遇到的众多困难的冰山一角。如果你不断收购，会不断出现新的管理问题，你就会处在一种“疏于管理”的恶性循环中。以整合最为成功的啤酒行业为例,华润虽坐上了啤酒行业的龙头位置,但其盈利能力却远低于青岛啤酒、燕京啤酒等竞争对手；而在零售行业情况更糟，万佳超市自从被华润并购以后就一直亏损……
　　难怪很长一段时间，华润虽在国内并购了大量的企业，却给业界留下了大而不强的普遍看法。大而不强的最根本原因，是被收购公司往往与华润集团在行业发展战略与企业文化上存在冲突。此类矛盾在华润全力施为的行业尤其明显。
　　接下来我们谁都会产生这样的认为：华润会因为迅速肥胖而带来的肥胖症自食恶果。接下来所有人都大吃一惊:华润不但没有衰退，反而愈战愈勇。
　　收购万科是宁高宁的第一个大手笔.如今华润的房地产业务在业务总资产中已经占到甚至超过了40％.此后华润开始大规模出手啤酒、零售、电力、纺织等行业。啤酒业众所周知，从十多年收购沈阳雪花，到两年前收购钱江啤酒70％的股份,前前后后近40次并购，次次搅动国内啤酒行业的神经；在零售业，2002年7月，华润创业收购万佳百货65％股权，并将华润超市与万佳百货重组，更名华润万家，此后对江苏苏果超市等的并购都在华润万家的基础上展开；在电力行业，从几年前斥资12亿投资湖南鲤鱼江电厂开始，迄今为止,华润在内地已投资了45家电厂,“仅股本金的投资就100多个亿"；在纺织业华润已经拥有70万锭纱锭生产能力,布机4600台；在高科技业行业， 2002年9月,华润旗下上市公司华润励致宣布收购江苏无锡华晶电子有限公司,一年后，华润励致营业额20.44亿,赢利1.88亿,比上年同期分别增长了71％及12%……
　　2000年宣布战略转型时,华润的总资产约500亿港币，其中90％是来自香港.而根据2004年华润宣布的数字：2003年华润集团内地的营业额第一次超过了香港。
　　我们不得不承认宁高宁有魔法。他从企业的奋斗目标GE的扩张中、从自己的崇拜偶像杰克＆#8226；韦尔奇身上找到了应对的答案.说他有魔法是因为很多人也在读杰克&#8226；韦尔奇的书，很多并购者也并没有少研究GE的方法,随着一批整合者的相继分崩离析，华润却在密集的资本运作和疯狂收购过程中不断强大,并且让其着力打造的“集团多元化、利润中心专业化”的投资控股型的母子公司管控体系发挥作用，为华润的不断扩张和优化整合保驾护航.
　　宁高宁在他的一篇文章中用了无数个为什么来诠释中国的经济现象,对待宁高宁,我们也可以用几个为什么：为什么2003年华润零售1.1亿元的亏损给整合的前路投下了浓重的阴影，华润仍然跑赢了大市？为什么中国内地市场的“整合者"们相继消失,华润还在、并且还将根基更深地扎入内地?非但如此,华润还有继续整合继续消化的能力？为什么在这一轮整合大潮中，众多能人异士被热浪扑倒,宁高宁还能向更远和更高继续？
　　宁高宁没有给他那篇标题叫着《为什么》的文章一个具体的答案,所以我们也没有必要硬要给他这篇尚未写完的“整合"文章一个具体的答案。
　　 正如北大纵横咨询公司董事长王璞所说，没有答案不如有答案，有答案不如提出好问题。

　　中粮挑战
　　两年过去了，中粮有什么问题需要改变?中粮改变了吗？宁高宁将带领中粮走向何方？
　　也许现在让你向宁高宁提问，你会一连串问出以上问题。这些问题也是两年前宁高宁从华润空降中粮时，人们一直想要追问甚至想要等待答案的。
　　相对于华润,尽管任务十分艰巨：帮助中粮“升空",同时肩负对作为中央直属企业的中粮进行改制和突出主业。尤其是“改制”，因为华润跟中粮虽同属央企，但两个企业的生存环境和成长历程迥异.
　　但没有人怀疑宁高宁的能力。华润的盘子远比中粮大得多,宁高宁掌管中粮不说大材小用，至少也游刃有余。
　　 不过担心总是有的：如果他还像在华润时那样大肆并购，企业之间的文化问题就将成为中粮最大的袍袱。并购后遗症—-世界上70％的并购因企业文化无法融合最后以失败告终.宁高宁虽被称为并购高手,但华润并购的时日尚短,基本无法判断成功与失败。宁高宁自己也隐有所感。他也曾经在公开场合说过“华润未来最大的挑战会来自于文化。”另一方面，华润与中粮成长的背景有很大不同,也会为宁高宁推行自己的战略带来麻烦.其中最明显的问题就是，华润是在香港注册,完全市场化，相对来说受控于政府层面的东西要少得多。
　　相反,中粮一举一动都在政府的视线范围，到目前中粮还是一个半官方色彩的企业。显然，现实情况并不会因为宁高宁的到来而好转，至少短时间内不会。
　　宁高宁会走一条什么样的中粮之路?这取决于除了体制改革外企业还有什么大问题,宁高宁能否顺利解决？现在看来，即使经过了两年时间，宁高宁依然会面临这些问题。
　　首先,可以确定中粮是一个发展不错的企业，但是当企业做到一定规模之后，要想再上一个层面，必须要利用资本市场，以几何级的速度快速扩张自己的规模,才能在竞争中保持不败，但中粮在这方面是欠缺的。
　　其次,国资委确认并公布首批49家中央企业主业中,明确要求中央企业应集中力量做好主业，“央企进不了行业前列就重组”。 这是一个紧箍咒。
　　第三，在中粮集团转型的过程中，宁高宁将房地产作为中粮的几大主业之一,中粮地产面临转型.而中国的房地产市场已今非昔比，中粮在专业和市场竞争力上根基尚浅，转型难度异于往常。

　　宁氏七十二变
　　但宁高宁就是宁高宁，他让我们再一次看到了一个央企举重若轻的变革之旅。
　　比如资本曾经是困绕中粮的问题，现在却成了中粮在大举并购前的优势。
　　成功收购深宝恒使中粮具备了内外两条融资通道,计划中的ST新疆屯河收购将为未来的整合并购增加资本意义的筹码。虽然这些在某种意义上说，是前任周明臣留下的后续，但宁高宁将它飞快完成无疑赢得了时间。尤其是G宝恒，完成这项收购意味着一举两得:中粮在地产板块建立了一大产业平台，同时拥有一个内地上市平台。深宝恒1993年在深交所上市，是深圳本地老牌房地产上市公司。中粮以前的房地产业务包括四大板块，即房地产开发与销售、酒店、旅游地产和物业管理。今年4月25日，深宝恒更名为中粮地产.更名后的中粮地产立即做了三个转型：一是业务转型。原G宝恒业务由厂租式地产业务转向以住宅和商业地产开发经营为主、工业地产为辅的房地产公司。二是地域转型。原G宝恒的地产业务继续扩大深圳市场份额的同时，进入京沪重穗等一线城市,以及天津、成都等有潜力的二线城市,实现从区域地产开发向全国性地产开发的转型。三是公司转型。G宝恒从一个地方性的地产公司转变成为中粮集团在房地产行业发展的平台，统一管理和运作中粮集团的房地产开发业务。宁高宁最终确立的目标是,中粮地产要成为中国房地产行业排名前三的地产公司，成为中国房地产上市企业中新的蓝筹