东营市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法.doc

东营市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法
　　第一章 总 则
　　第一条 为加强房地产开发企业土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定,制定本办法。
　　第二条 本办法适用于各类房地产开发企业土地增值税的征收管理。
　　第三条 凡在我市境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产)并取得收入的房地产开发企业，均应按照本办法规定预缴、清算土地增值税。
　　第四条 土地增值税由房地产开发企业向主管地税机关申报缴纳。
　　第五条 纳税人在取得房地产开发项目开工许可后十日内，未取得开工许可而开发的，应在开工后五日内，向主管地税机关办理纳税项目登记。按月进行纳税申报。
　　纳税人在办理纳税项目登记时，应按照主管地税机关的要求填报《土地增值税项目登记表》和提供有关资料.
　　第二章 预征管理
　　第六条 纳税人转让房地产取得的房地产转让收入,应依照本办法的规定预缴土地增值税.
　　房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益,包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产转让收入明显偏低的，主管地税机关有权根据当地同类房地产的市场价格进行核定。
　　第七条 纳税人以房抵债、抵息、换房，以土地投资、联营而实际转让分次或一次收取款项,应视为取得“房地产转让收入”预缴土地增值税。
　　第八条 土地增值税预征率暂定为1%。
　　第九条 纳税人应按照取得的转让房地产收入和本办法确定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式如下：
　　应预缴税款=转让房地产收入×预征率。
　　第十条 土地增值税按月预缴。纳税人应在规定的期限内，如实填报《土地增值税纳税申报表》,携带有关资料到主管地税机关办理土地增值税申报预缴手续,并按规定预缴土地增值税。
　　第三章 清算管理
　　第十一条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。
　　一、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证)；
　　二、土地受让合同(或政府无偿划拨土地文件）；
　　三、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复;
　　四、土地增值税项目登记表、税务登记证及预缴土地增值税完税凭证；
五、项目竣工决算资料,以及主管地税机关要求提供的其他与开发转让房地产有关的资料。
　　第十二条 本章第十一条所称“单位项目”,是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象;“竣工决算项目",是指已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格（优良）书、建设单位和施工单位已对该工程的工程成本进行确认、已签署《工程造价结（决）算书》，全部实现销售并且收入、成本和费用已全部准确核算清楚的房地产开发项目.
　　纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人，如该房产已办理房屋所有权证的,应视同“实现销售”.
　　第十三条 有下列情况之一的,纳税人可以对未竣工决算房地产开发项
　　目申请土地增值税清算:
　　1、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目；
　　2、纳税人申请办理注销税务登记；
　　纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的,应自转让合同签订之日起30日内提出清算土地增值税申请。
　　纳税人申请办理注销税务登记的,应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请.
　　第十四条 主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后,应认真进行审核，并在7日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时清算;凡不符合土地增值税清算条件的，可不予以清算.
　　第十五条 对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算但符合清算条件的房地产开发项目,如果纳税人在限期内无正当理由未提出清算申请,主管地税机关认为有必要的，可报经县（市、区）地方税务局批准进行土地增值税清算。
　　第十六条 土地增值税清算,由主管地税机关负责组织进行。
　　第十七条 主管地税机关在土地增值税清算时,应审核以下内容：
　　（一)转让房地产收入总额，包括转让土地收入、转让地上建筑物及其附着物收入；
　　（二)扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及与转让房地产有关的税金;
　　(三）预缴土地增值税情况;
　　（四）多用途房地产开发项目面积划分情况;
　　（五)其他需审核的项目。
　　第十八条 纳税人已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税,或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款.
　　第四章 扣除项目确认
第十九条 土地增值税的计算扣除项目：
　　(一)取得土地使用权所支付的金额.包括：
　　1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款.以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的,地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
　　取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.
　　2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
　　(二）房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　3、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
　　6、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　(三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用.
　　房地产开发费用，纳税人不能按房地产开发项目实际发生的费用进行扣除的,应按以下标准扣除：
　　1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一）（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
　　2、财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按本条（一）、（二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除.
（四)与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税.因转让房地产交纳的教育费附加和经省政府以上批准征收的规费、基金,也可视同税金予以扣除.
　　（五）根据《条例》第六条（五）项规定，按本条（一）、（二）项规定的金额之和,加计百分之二十的扣除。
　　第二十条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十九条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。
　　第二十一条 纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用,可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。
　　第二十二条 地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的,应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除,但不允许作为加计20％扣除的基数；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的,可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除代收费用.
　　第二十三条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
　　凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。
　　凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的,按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额.
　　第二十四条 纳税人拆迁安置超面积返还的部分应视同销售，作为扣除项目的冲减因素.拆迁安置楼中对外销售部分的收入，应作为扣除项目的冲减因素.
　　第五章 税 款 计 算
　　第二十五条 纳税人转让土地使用权和出售新建房及配套设施的，增值额为增值额=收入额-扣除项目金额
　　第二十六条 出售旧房及建筑物的，评估价格为重置成本价×成新度折扣率
　　第二十七条 增值率=增值额÷扣除项目金额×100％
　　第二十八条 计算土地增值税税额，具体公式如下：
　　（一）增值额未超过扣除项目金额50%
　　土地增值税税额=增值额×30%
　　（二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的
　　土地增值税税额=增值额×40%—扣除项目金额×5％
　　（三）增值额超过扣除项目金额100％,未超过200%的
　　土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200％
　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
　　公式中的5％，15％，35%为速算扣除系数。
　　第二十九条　条例所称的普通标准住宅，是指按一般民用住宅标准建造的居住用住宅.高级公寓，别墅,度假村等不属于普通标准住宅。
　　第六章 附 则
　　第三十条 纳税人未按照规定的期限办理纳税项目登记、纳税申报、未如实申报或不提供有关资料，不按照规定的期限缴纳税款的，主管地税机关应严格按照《征管法》及其实施细则的有关规定处理。
　　第三十一条 各级地方税务机关应加强与建设管理部门、国土资源管理部门、房产管理部门的联系与配合，建立定期业务工作联系制度和资料传递制度，按期交流有关项目开工建设、房屋及建筑物产权、土地使用权、及权属变更等方面的资料，以加强税源管理，搞好税源监控。
　　第三十二条 各级地税机关应对房地产开发企业建立必要的税收管理制度和税收监管台帐，并定期向上一级税务机关报送有关情况.
　　第三十三条 各级地税机关应当加强土地增值税政策宣传解释工作，及时有效的提供纳税咨询服务，依法维护纳税人的合法权益。纳税人应认真履行纳税义务，如实向主管地税机关反映情况,提供有关资料，不得拒绝和隐瞒。
　　第三十四条 对安居工程、经济适用住房,以及符合《条例》第二条规定的非专门从事房地产开发的单位和个人，其土地增值税的预征和清算管理，比照本办法执行.
　　第三十五条 本办法未尽事宜，按《征管法》、《条例》《细则》以及有关规定执行。
　　第三十六条 本办法由东营市地方税务局负责解释.
　　第三十七条 本办法自二ΟΟ四年一月一日起执行。