万达商业地产发展历程、发展趋势及特色.doc

万达商业地产发展历程、发展趋势及特色商业地产是万达集团的第一大支柱产业，在全国首创了“订单商业地产的全新商业模式。经过多年的发展,万达商业地产已经从第一代的单店，第二代的组合店，发展到目前的第三代超市综合体,持有物业总面积大1000玩平方米左右,年租金收入60亿元左右。 一发展历程(一）第一代产品单体店从2002年长春万达广场开始，万达把自己开发的前六个项目称作单体店，这是万达第一代购物广场。这一代购物广场的喝点是是地处核心商圈，想空中发展。一般是一个5万平方米左右的单体楼。这一时期的万达作品有长春万达广场、青岛万达广场、南京万达广场、济南万达广场、南昌万达广场、长沙万达广场。(二）第二代产品-组合店在第一代的基础上，万达又推出了第二代购物中心,称作组合店。其特点是地产核心商圈，由几个单体楼组合成一个项目，每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在10万平方米左右。这一时期万达的代表项目有武汉万达广场、南宁万达广场、哈尔滨万达广场、沈阳万达广场、天津万达广场。(三)第三代产品1.超市综合体2006年12月在一个月内,万达集团分别在北京、上海、宁波三个城市接连开业大型商业广场,总面积超过80万平方米，年租金达8亿元，创造了中国商业地产的一个新记录.这三个项目均为万达广场的第三代产品-“超市综合体”.此后，成都万达广场、哈尔滨香坊万达广场、西安万达广场又相继开业，他们的成功运作标志着万达集团商业地产开发已步入成熟阶段,亦使万达集团成为中国真正意义上的商业地产“航母.第三代产品-业态组合特点商业的形态有多种分类，万达根据招商的要求做了分类：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型;另一个是非零售类,如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展,要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50左右.这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结,也符合欧美购物中心的规律.目前，国际上认可的比例是:零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：3：3，即零售业40,娱乐业30，餐饮业30这样的比列才能形成一个比较成熟的购物中心。第三代产品-业态规划特点万达广场在规划的时候，针对不同类的业态使用功能、业态群、客群发生活动时间以及这些业态需要技术条件的不同而进行搭配和设计。业态要进行组合，按功能类进行搭配，从两个方面简单表述：a.平面搭配平面是商业中心组合的基本模式，围绕步行街形成不同业态的楼群，其目的除了依照总图区位设计的要求，把一些对实际路口和步行街动线有要求的楼群放在合适的位置之外，更重要的是整个商业中心的设计要通过业态搭配和城市动线节点结合在一起，形成流动充分的动线，同时形成公共空间。b。竖向搭配在纵向搭配上,要考虑不同的业态组织在不同的楼栋里进行纵向组合，比如家具、家饰、家纺和建材搭配在一起，客流互补；比如娱乐业、网吧、KTV、电玩城等业务运营时间的交叉时段会非常长，客群有一个连续性，放在一起可以形成一个连续性的效益。把这些业态组合在一个楼栋里面，如果搭配错误就难以对综合体的商业做出贡献.第三代产品的“灵魂和纽带”-步行街按照万达集团目前对第三代城市综合体的规划和步行街的设计在城市综合体中的作用，商业步行街可以称作是万达广场的“灵魂和纽带”。随着生活水平的不断提高，绝大多数消费者的目标消费需求，已经转变为“到综合性购物中心进行购物、餐饮、休闲的一站式休闲体验消费需求,特别是当今社会人民休闲意识不断增强，而物质条件又无法实现经常性外出旅游的情况下,综合性购物中心就成为人们休闲场所的最佳选择。在第三代城市综合体中，万达集团以全新理念打造的步行街,不但将各主力店相互连接,融为一体，更为消费者提供了一个不受营业员注视的宽松的休闲空间，符合和满足了消费者的消费需求.步行街经营业态是主力店经营业态的必要补充和亮点,为主力店消费者提供延续消费配套功能业态丰富了广场的服务功能,步行街经营业态的特色和差异化成为广场的亮点，是商业项目租金收入的重要组成部分，是物业价值的综合体现.商业地产二发展规划：万达广场的规划设计下一步怎样发展,重中之重是优化和创新步行街，提升步行街。在其他方面，也有了众多创新准备和研究：（一)标准化.规划院主持的万达商业综合体规划设计准则总结了万达做商业广场规划设计以来积累的通用性语言、标准化语言，新项目设计将按照这个标准化来实施并且不断丰富。 （二）适应化。在设计理念方面也会做一些探索，所谓适应性则是建筑物可变化、兼容性的意思，保留可持续发展的活力.（三）性能化。主要指建筑物的性能.如机电设备系统、建筑材料性能,尤其商业广场要深入研究下去的节能减排等问题,这符合十七大的号召，为了社会利益也为万达广场建设的各阶段投资和运营成本控制，将来会注重商业建筑的性能化设计.（四）动线化。万达商业广场虽然已经很优秀，但是不同的商业广场模式不一样。将来加强设计前期的深入研究，核心就是设计动线,反复设计动线,使得动线设计没有盲点，没有死角.万达反复研究平面图，思考动线设计需要的空间。商业地产(五）主题化.这是购物中心发展提出来的要求。万达的购物中心要有一些特点,可以用文化主题的形式来体现，比如让每一个购物中心成为一个社会活动、个性化、人性化的体验场所。 (六)休闲化。在未来的商业广场中更多减少零售业态，突出休闲的功能，满足人们在盛世年华更多需要的个性化、休闲化的需求所趋。（七）综合体化。更加深入的研究综合体不同功能之间的搭配和呼应关系、开口走向等对应关系方面的联系，让综合体内的各种功能和内容互相对话、互相促进、互相补充而不是割裂。万达的盛世综合体是一个矿，要求价值最大化，他们在后期运营中就该挖掘和产生出来更多的能量。商业地产（八）城市化。从城市设计的角度来讲，用开放的心态进行综合设计，从城市设计的心态出发,城市就会变成我们的车站、我们的地铁站、直到变成我们的广场，反过来我们也就成为了城市的组成部分。万达要在架设和谐城市方面,在规划形式方面不拘一格，把综合建设设计变成城市设计。三优势特色万达拥有全国唯一的商业规划设计院、全国性的商业地产建设团队、全国唯一的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链，形成企业的核心竞争优势.万达城市综合体是企业效益和社会效益的高度统一,产生四大社会效益:（一）每个综合体为社会新增近万个就业岗位;（二）每个综合体每年创造几千万元甚至超亿元税收；（三)城市综合体是一站式消费场所,全方位满足群众的消费需求;（四）每个城市综合体都创造一个超市新中心。