业主大会议事规则示范文本.doc

内乡县大成相府业主大会
议 事 规 则
（须经业主大会审议通过后公告执行)
南阳市 内乡 县 大成相府 ｛物业管理项目｝
业主大会议事规则
第一章 总 则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定,制定本议事规则。
第二条 本业主大会的全称为： 内乡县大成相府业主大会 ;
建筑物总面积：_ _平方米；
物业管理区域范围： 大成相府1—-—23号楼商铺、住宅、车位等 。
第三条 本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,依法维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务.业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失.
第六条 业主大会、业主委员会应当自觉接受物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督，积极配合相关行政管理部门,依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督.业主大会、业主委员会作出的决定，应主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议.

第二章 业主大会

第七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二)制定和修改管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五)选聘和解聘物业服务企业；
(六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八)改变共有部分的用途;
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第八条 业主身份的认定,一般以房屋产权证记载的所有权人为准.依法登记取
得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主.基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理
所有权登记的人，可以认定为业主。
第九条　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定：
　 (一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算（车位、摊位等特定空间【计入】用于确定业主投票权数的专有部分面积）；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算.　　
（二）建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
　　业主人数和总人数按照下列方法认定:
　　(一）业主人数，按照专有部分的数量计算(车位、摊位等特定空间【计入】用于确定业主投票权数的专有部分数量），一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算.　　
(二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议.
业主大会定期会议应每_2_年由业主委员会（业主大会筹备组）组织召开一次，召开时间为_每年3月份_.业主委员会(业主大会筹备组)应当在业主大会定期会议召开30日前向业主、物业服务企业征集提交业主大会表决的议案。议案是否提交业主大会表决,由业主委员会（业主大会筹备组）审议决定。议案未通过审议的，应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询.专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20％以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决.业主委员会(业主大会筹备组）应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和物业所在地居民委员会。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
（一）经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议的；
(二）业主委员会委员人数不足总数的二分之一;
(三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的,包括不限于临时需要动用维修资金、发生重大自然灾害、安全事故需要及时处理等；
(四）________________________________________;
（五）法律法规、管理规约规定的其他情形. 
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。
采用集体讨论形式召开的,参会业主以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算；采用书面征求意见的形式召开的，参会业主以书面意见表送达的业主计算。
第十二条 采用书面征求意见形式的,书面意见表采用以下方式发放与收集:
(一）设立投票箱：在物业管理区域内分设多个投票箱,由业主自行将意见表投入意见箱内。
（二）上门发放、收集业主意见表：由业主委员会（业主大会筹备组)组织有关人员逐户发放、收集业主意见表.
（三)邮寄：以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表.
(四)______________________________ 
业主书面意见表回收时限届满后，如参会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的,可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间,并组织人员催收业主意见表.
鉴于本物业的实际情况,属下列情形之一的,均视为书面意见表已送达业主：
1、当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收.
2、按照业主提供的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。该文件经被送达人签收后即视为送达，被送达人未签收的，以投递回执上记载的交寄日(含当日)第_1_天视为己送达.
3、与业主电话确认,投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。采用此方式的,经物业管理区域内两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。
业主书面意见表回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果.公告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。
第十三条 采用集体讨论形式议事的， 本业主大会选择以下第_二_种方式:
（一)由全体业主参加业主大会会议;
（二）由业主推选业主代表参加会议。
以业主代表参加的方式召开业主大会会议的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主.
业主代表产生方式：
1、由业主委员会（业主大会筹备组）根据建筑面积和业主人数等因素，按【楼号】【单元】【楼层】确定业主代表名额.
2、选举过程由业主委员会（业主大会筹备组）监督执行.
3、由业主委员会（业主大会筹备组）推荐或所在【楼号】【单元】【楼层】业主推荐、自荐业主委员会委员初步候选人.
4、业主委员会（业主大会筹备组）负责对业主代表初步候选人身份进行核查，并征集所在【楼号】【单元】【楼层】业主的意见后确定正式候选人。
5、业主代表参照第十八条规定的方式产生,业主代表名单确定后应在本物业管理区域内公告 5 日。
业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，并在书面委托书上载明委托事项、委托权限及期限。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。
业主代表每届任期 5 年{同业主委员会任期｝。任期内，如果占所代表专有部分面积过半数且占所代表专有部分人数过半数的业主提出异议，可以在业主委员会的组织监督下改选。业主代表任期届满后，由业主委员会(换届筹备组)组织监督改选。业主代表缺额时,在业主委员会的组织监督下进行补选。
第十四条　业主大会表决规则
（一）业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意；决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意.
（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
（三）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。
（四）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托他人参加，并在书面委托书上载明委托事项、委托权限及期限。业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：
1、业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者 亲属 参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的_20_％。
2、业主是单位法人或其它组织的,可以书面委托代理人参加业主大会会议，但应出具法人或单位盖章、法定代表人或负责人签字的授权委托书.
(五）业主代表因故不能参加业主大会会议的，可书面委托所代表的业主中的一人参加，具体委托事项、期限、权限等应当在委托书中载明.
（六）已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，业主委员会（业主大会筹备组）应书面催告一次,如果业主在催告时间内仍不反馈意见的,其投票权数【计入】已表决的多数票。
(七）业主大会对所提议案已经作出决定的,业主在_12_月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第十五条 业主大会会议应当由业主委员会(业主大会筹备组）作出书面记录并存档.
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会

　 第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生,设委员_5_名｛5—11人的单数｝,其中主任1名，副主任_2_名。业主委员会委员实行任期制,每届任期_5_年{不超过5年}，可连选连任。
第十七条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件：
　　（一) 具有完全民事行为能力；
　　(二） 遵守国家有关法律、法规;
　　（三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务；
　　（四） 热心公益事业，责任心强,公正廉洁；
　　(五） 具有一定的组织能力；
　　（六） 具备必要的工作时间.
　 业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：
　 （一）违反管理规约有关房屋租赁使用规定的;
　 （二)违法搭建建筑物、构筑物的；
　 （三)破坏房屋外立面、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质的；
　 （四）不履行业主法定义务，拒付物业服务费或者水电公摊费用的；
　 （五)不缴存专项维修资金的；
　 （六）本人或近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七)法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。
第十八条 业主委员会委员、主任、副主任的产生：
(一）推荐初步候选人。业主大会筹备组在物业管理区域发布公告，由业主大会筹备组推荐或业主推荐、自荐业主委员会委员初步候选人.
（二）确定业委会委员侯选人。业主大会筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单.初步候选人较多的，由业主大会筹备组按区域分布组织业主推选，按照得票多少为序确定业委会委员侯选人。在业主大会召开15日前张榜公示业主委员会委员侯选人名单及基本情况。
（三）召开业主大会会议选举业主委员会委员,实行【等额】选举。
实行等额选举的,候选人经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主赞同的当选。
实行差额选举的，在候选人均获得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的情况下，如出现面积票、人数票的排序不一致的情形，以面积票多者当选。如面积票相同，以人数票多者当选.如面积票和人数票均相同不能排序时，应就得票数相同的候选人重新投票，直至选出得票最多的成为业主委员会委员。
(四）业主委员会选举产生之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。
第十九条 业主委员会履行以下职责：
　　（一)执行业主大会的决定和决议;
　　(二）召集业主大会会议,报告物业管理实施情况；
　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　(四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（五）监督管理规约的实施；
　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
　　（八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
　　（九）业主大会赋予的其他职责.
第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:
（一)管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三)物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
(五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料.
第二十一条 业主委员会会议应当按下列规则召开:
（一）业主委员会每____月召开一次例会。
(二）有下列情形之一的，应当在 日内召开业主委员会会议：
1、三分之一以上业主委员会委员提议；
2、业主委员会主任提议；
3、____________________________。
（三）业主委员会会议由主任负责召集和主持；主任因故不能召集的,由副主任负责召集；主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集.
（四）业主委员会委员因故不能参加会议的，可以书面形式发表意见，不能委托代理人参加会议。
（五）业主委员会应当于会议召开7日前，将会议通知及有关材料送达每位委员，并在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议.
（六）业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会会议应有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员人数半数以上同意（包括书面意见），且不得违反法律、法规、管理规约及物业服务合同的约定。
（七）业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十二条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止:
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）丧失民事行为能力的；
　　（三）依法被限制人身自由的；
　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
　　业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20％以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权业主委员会，可以决定是否终止其委员资格：
　　（一）以书面方式提出辞职请求的；
　　（二)不履行委员职责的；
　　（三）利用委员资格谋取私利的；
　　（四)拒不履行业主义务的；
　　(五）侵害他人合法权益的；
　　(六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的.
　 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十三条 物业管理区域内以【楼号】【单元】【楼层】为单位成立业主小组，业主小组由该【楼号】【单元】【楼层】的全体业主组成。 
　 业主小组履行下列职责：
　 （1）讨论业主大会拟讨论的事项； 
　 （2）推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿；
　 （3)决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设备的维修、更新。
　 业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持,按照业主大会表决规则进行表决,业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会,相关业主应当及时履行。
第二十四条 业主委员会应当建立健全印章管理规定，并按印章管理规定使用.
业主大会、业主委员会印章应指定专人负责管理,印章使用签字审批人和印章管理人不能为同一人.业主大会、业主委员会印章的签字审批人为业主委员会主任。
经业主大会会议决定的事项方可使用业主大会印章；经业主委员会会议决定的事项方可使用业主委员会印章。
违反印章管理规定，造成经济损失或不良影响的,由责任人承担相应法律责任。
第二十五条 业主委员会应当建立档案资料管理制度，指定专人保管档案资料.工作档案包括以下主要内容:
　　(一）业主大会、业主委员会的会议记录；
　　(二)业主大会、业主委员会的决定;
　　（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
　　（四）业主委员会选举及备案资料；
　　(五）专项维修资金筹集及使用账目;
　　（六）业主及业主代表的名册；
　　(七)业主的意见和建议。
　 第二十六条 业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
　 第二十七条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，不得要求物业服务企业提供.工作经费的收支情况，应当【每半年】以书面形式在物业管理区域内公布，并接受业主的监督和质询。
　　工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主委员会（业主大会筹备组)提出草案,并提交业主大会决定.
第二十八条 业主委员会委员人数不足总人数的二分之一时，应当在 3 个月内召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。业主委员会委员集体辞职的,应当成立业主大会筹备组召开业主大会会议重新选举产生业主委员会.
本物业管理区域在首届业主委员会成立之后交付的各期，当该期已交付的专有部分面积超过该期建筑物总面积的50％时，应当在最近一次业主大会定期会议上或召开业主大会临时会议补选该期业主委员会委员。
增补委员的任期至本届业主委员会任期届满时终止。
第二十九条 业主委员会换届
（一）业主委员会任期届满6个月前，由业主委员会或业主联名向所在地的县（市、区)房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）书面申请换届选举并申请组建换届筹备组。
(二）换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、街道办事处(乡镇人民政府）代表和居民委员会代表 5 人{5—11人的单数｝组成.
（三)换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单。
（四）筹备组应当做好以下筹备工作：
　　 1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
　　 2、确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　 3、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
　　 4、制定业主委员会选举办法；
　　 5、完成召开业主大会会议的其他准备工作。
　　前款内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告.业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
（五)换届筹备组应当在任期届满前2个月,在当地物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及社区居民委员会的指导下，组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会.
（六)原业主委员会应当在任期届满10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第四章 附则

第三十条 本规则已在物业管理区域内公示,经 年 月 日业主大会会议通过，自通过之日起生效.
第三十一条 业主及业主代表关于对本规则的修订建议，可向业主委员会反馈,适当时召开业主大会进行修订。
第三十二条 制定和修改业主大会议事规则，按规定报物业所在地县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案.
第三十三条 本规则未尽事项由业主大会另作补充。本规则由 内乡县大成相府 业主大会负责解释。
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