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职位管理手册
（讨论稿)
© 2011 **有限公司。 版权所有
发布日期：2014 年 5月1日
版本 V1.0

**公司职位管理手册
目 录
手册说明 2
1 职位设计基本思路 4
1.1职位设计原则 4
1。2某公司职务序列 5
1.3编写岗位职责 5
1.4编写任职要求 6
1。5建立职业发展通道 7
2 业务部门职位说明书 9
2.1项目拓展部 9
手册说明
概观
本手册用以说明＊*公司部门组织结构设计、岗位说明书，是公司组织管理的基本文件，是公司战略及组织结构的落地实施保障。
适合受众
**公司部门经理（包括）级以下岗位，包括公司各个部门、下属各项目部全部职位。
使用此手册
本手册是员工工作基本指南，作为员工工作职责划分、日常工作重点、工作计划的基础资料，也是公司招聘、调岗的重要依据。
本手册在新员工入职后作为入职资料之一发给其本人，由部门经理进行讲解。
手冊更新
本手册是*＊公司组织管理的基本文件，当组织结构、部门职责、岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。
附————--本手册关键词和特定用语说明如下：
1. 关键词说明(仅针对房地产开发特点)
建议:口头或书面要求；
制定：本部门用制度文件或规定,不需要经过相关部门评审、会签或沟通；
制订:编制相关文件，需要经过必要审批程序；
编制:提出基本方案,需要相关部门会签或沟通；
备案：向有关部门或领导备份或告知相关规定或审批结果，有控制风险的责任；
听证：涉及项目决策、由最高机构（专家）评估项目投资研究成果的过程；
审核：对拟决策的议题或文件进行审查核实,负责对审批事由具体内容的审查、核定；
审批：对拟决策的议题或文件进行审查批准，有变更的可能;
批准：对拟决策的议题或文件进行终审,给出执行许可;
参与：与其他主导部门共同完成工作或活动，负有一定的责任；
配合：阶段性参与其他部门组织的工作或活动，负有一定的责任；
组织：对某项工作或活动负有主导责任；
评审：由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价，给出意见的过程;
负责：负有某项工作或活动的责任;
执行:具体落实完成某项工作或活动负全责；
监控:根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正;
审计：根据集团公司制度规范、流程、国家法规审查集团公司各类工作是否有违规现象,
提出审查意见的过程；
考核：根据绩效管理方案针对工作目标的实现程度进行评价；
申诉：对绩效考核和审计结果有疑问的陈述；
奖惩：根据绩效管理方案或奖惩制度给与相应的奖励或惩罚;
采购：包括招标、议标、直接委托采购；
注：本手册中涉及到总部部门“审批”职责的，其操作过程为由总部部门审核后报集团相关领导审批。
2. 本手册中，除非文意另有所指,下列简称具有如下特定意义：
1) 开发公司：指**公司
2) 公司总部：指**公司总部
3) 子公司：指**公司全资（控股）子公司
4) 项目部:指开发公司下设的生产、销售、客服等项目管理机构
1 职位设计基本思路
1.1职位设计原则
因事设岗原则
从“理清该做的事”开始，“以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于企业发展。按照企业各部门职责范围划定岗位，而不应因人设岗;岗位和人应是设置和配置的关系，而不能颠倒。人员配置应根据集团公司的发展阶段和业务规模来确定，可以考虑一人多岗或一岗多人。
整分合原则
在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，又在分工基础上有效地综合，使各岗位职责明确又能上下左右之间同步协调，以发挥最大的企业效能。
最少岗位数原则
既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时间，减少“滤波”效应,提高组织的战斗力和市场竞争力。
规范化原则
岗位名称及职责范围均应规范.
客户导向原则
应该满足特定的内部和外部客户的需求.
一般性原则
应基于正常情况的考虑,不能基于例外情况。例如，90%情况下这个岗位需要多少工作量，多少工作强度.
1。2某公司职务序列
编号
一类
编号
二类
岗位名称
01
管理类
0101
总部管理类
董事长/总经理/党委书记、党委副书记、工会主席、纪委书记/副总经理/总经济师/总会计师/总工程师/总经理助理/副总工程师/副总会计师/副总规划师/党总支书记
部门经理/副经理/纪委副书记/工会副主席/团委书记/董事会办公室部长/董事会办公室副部长/支部书记
0102
项目管理类
项目经理/副经理/支部书记/主任工程师/主任经济师/主任会计师
项目部部门经理（副经理）
02
业务类
0201
拓展类
项目拓展主管/项目调研分析主管/招标外联管理主管/外联申报专员/市场研究专员
0202
设计类
项目策划主管/前期手续主管/设计专员
0203
营销类
销售主管/销售专员/营销策划主管/营销策划专员
0204
工程类
质量管理专员/工程管理专员
0205
成本类
项目成本主管/招标主管/工程预结算主管/统计专员
0206
客服类
投诉管理主管/产权主管/产权专员/物业管理主管
0207
房产类
房产经营专员/数据统计专员
03
职能类
0301
董秘类
/
0302
经理办
机要秘书/文字秘书/公文秘书/档案主管/信息化管理主管
0303
企管类
企业管理主管/经营计划主管/绩效考核管理专员/贯标资质管理专员/运营统计专员/长期投资主管
0304
财务类
预算主管/税务主管/会计主管/成本控制主管/资金主管/核算专员/出纳
0305
人力资源类
培训主管/绩效主管/薪酬主管/保险主管/招聘主管
0306
党委类
团委主管/宣传主管/组织主管/党委秘书
0307
纪检类
纪检监察干事
0308
审计类
审计主管/审计专员
0309
法律类
法务主管
0310
工会
/
0311
行保类
行政管理主管/行政管理专员
1。3编写岗位职责
在职责和工作任务描述阶段，最好的描述方式则是描述关键行为，而关键行为大部分都是以动词作为开头来编写。
– 3—4分类（动宾短语）
– 2—4个二级工作内容
– 覆盖岗位90％工作
– 精炼岗位职责
1。4编写任职要求
基本能力要求
任职要求考虑的第一项是评估一个职位时对人员的基本能力要求，基本素质包括年龄、性别、专业/学历、籍贯/民族、气质/容貌、职称/训练经历等要素。
客观上来看,基本能力要求主要是包括一个人的基本素质和学习经历.
项目
背后含义
关注职位
年龄
年龄一方面意味着精力,人的精力是与年龄成反向比的，年龄越大,精力越少；
同时年龄也意味着稳定性，年龄越大，稳定性相对越高；
不同的年龄所诉求和关注的要点不同,一般30岁左右更追求事业发展，而超过40岁大部分人以建立和维护关系为核心要点;
开拓性职位
需要相当经验的职位
性别
性别意味着分工，意味着对家庭的责任.相比之下，女性尤为明显，在三期期间往往女性更关注于家庭；
性别与安排出差等工作有直接关系；
不同性别的诉求点不同，一般男性更喜欢挑战性工作,而女性则喜欢稳定性工作；
需要长期出差的职位
挑战性工作
稳定性工作
专业/学历
专业与工作时间、学历关联，刚刚毕业生会考察专业；一般工作三年以上则以考察工作经历为主；一般而言考察博士生的专业时间要比专科生时间长久；
不同学历、不同学校的经历意味着智商、意味着自控力；
学历还意味着大学教育的系统性；
技术性职位
管理类职位
职称/训练经历
职称/训练经历可以代表进取心;
系统的专业训练经历代表着一定的专业水准。
技术类工作
工作经验要求
判断一个人是否符合岗位要求，单纯从基本能力要求只能判断出个人的素质，但不能判断出这个人的业务能力,业务能力是评估一个人专业水准的核心要点，俗话说“隔行如隔山”，不同的经历背景、不同的职业经历对一个人影响非常大。
工作经验包含的要素基本背后含义如下：
项目
背后含义
关注职位
行业经验
对行业规则的了解是做好一项工作的基础，行业经验时间意味着对行业规则和资源的理解；
同时行业经验也是对行业内成功要素的把握
管理类职务
高端销售类职务
高端技术类职务
职务经验/责任水平
职务经验意味着工作角色，意味着工作能力
责任水平意味着相关的经验积累，同时意味着一定的项目管理水平
管理类职务
各类职务
管理/项目工作经验
在团队管理方面的经验,主要是下属人数、从事管理时间等要素
不同的项目规模代表不同的能力
管理类职务
项目管理类职务
知识能力要求
胜任能力要求是指满足优秀工作业绩的潜在能力标准，不同的职务类别具有不同的胜任能力要求.
项目
背后含义
关注职位
知识要求
具体做法是看岗位职责,找到关键点，设计关键的知识；
拓展至做好本岗位必须具备的相关知识；
除特殊要求外，不得加一般性的知识，如“office操作”等；
技术类职位
能力要求
胜任能力要求分为两个部分：基础胜任能力和专业胜任能力；
基础胜任能力是作为在公司上班人员所具备的基础能力；
而专业胜任能力是针对某一专业的胜任能力不同的智力水平；
各个职位
人格
不同人格的人具有不同的特质;
同一类人格的人具有类似的表现；
人格直接影响到沟通风格、个人动机等要素。
各个职位
1。5建立职业发展通道
对于每个从业者来说，职业发展都可以分为两条路线：管理类和专业类。
管理类：是指以人员管理为主的职务，如部门经理、总监、副总经理.
专业类：是指以专业技能为前提从事具体业务工作的职务，如财务类、营销类等.
【图】职业发展路径
2 业务部门职位说明书
2.1项目拓展部
部门职责
一、 土地市场研究和投资规划
1. 组织对房地产领域的土地政策、金融等拓展相关信息进行研究
2. 跟踪、研究目标区域内地政府土地供应政策及年度土地供应计划
3. 建立、维护土地信息库，组织编制《拓展资讯》
4. 组织实施目标市场投资规划
5。 组织对外合作项目的洽商、交流
二、 项目拓展与论证
1。 建立项目拓展与论证体系
2。 拟订年度土地拓展计划并组织执行
3。 组织实施项目初选，审核全资子公司提出的项目初选建议
4。 进行项目调研，组织编制项目可行性研究报告，并组织项目论证
5. 组织全资子公司完成外埠开源项目的可研报告、投标方案等相关工作
6. 项目获取及相关手续的办理
7。 项目获取阶段资料的收集、整理及归档
三、 一级开发管理
1。 获取公司一级开发项目开发权
2. 组织编制一级开发实施方案、拆迁方案、入市方案、市政方案
3. 协助一级开发公司完成一级开发工作
职务结构图
13

岗位说明书（2012版）
业务 类 项目拓展 部 经理 岗位
岗位职责
任职要求、职位等级、能力要求、职业发展路径
一、 土地市场研究和投资规划
1. 组织对房地产领域的土地政策、金融等拓展相关信息进行研究
2。 跟踪、研究目标区域内地政府土地供应政策及年度土地供应计划
3。 建立、维护土地信息库，组织编制《拓展资讯》
4. 组织实施目标市场投资规划
5. 组织对外合作项目的洽商、交流
二、 项目拓展与论证
1. 建立项目拓展与论证体系
2. 拟订年度土地拓展计划并组织执行
3. 组织实施项目初选,审核全资子公司提出的项目初选建议
4。 进行项目调研,组织编制项目可行性研究报告，并组织项目论证
5. 组织全资子公司完成外埠开源项目的可研报告、投标方案等相关工作
6. 项目获取及相关手续的办理
7。 项目获取阶段资料的收集、整理及归档
三、 一级开发管理
1。 获取公司一级开发项目开发权
2。 组织编制一级开发实施方案、拆迁方案、入市方案、市政方案
3。 协助一级开发公司完成一级开发工作
四、 部门管理与建设
1. 员工业务培训与工作指导
2。 部门团队建设及后备力量培养
3。 部门日常管理
任职要求
性 别
不限
年 龄
30岁以上
学历/专业
本科/房地产专业
职 称
中级以上
行业经验
8年以上房地产行业工作经验
职务经验
5年以上拓展经理工作经验
项目经验
成功获取50万平米以上房地产开发项目经验
职位等级
经理
知识能力要求
人格特质
知识能力要求
1。 房地产知识/战略管理知识/项目拓展知识//招投标管理知识/财务管理知识
2。 谈判能力/人际沟通协调能力/洞察力/判断分析能力/预测评估能力/控制能力/创新能力
人格特质
1. 大局观/敏锐
2。 成就导向
3. 抗压强
职业发展路径
规划设计部
经理

项目拓展部
副经理
项目拓展部
经理
子公司/项目部总经理

公司副总/总经理助理

岗位说明书(2012版）
业务 类 项目拓展 部 副经理 岗位
岗位职责
任职要求、职位等级、能力要求、职业发展路径
一、 开源信息管理
1。 结合公司战略规划，制订公司开源计划,并实施
2. 组织实施开源信息的寻找、搜集、分析与调研工作,统筹公司范围内的土地信息管理工作
3. 针对房地产市场进行政策研究和市场分析，对开源项目信息进行寻找、搜集、分析与调研工作
二、 拓展项目管理
1。 对公司拟参与的项目做出可行性研究报告或投标方案
2. 对项目部、全资子公司等项目的科研报告、投标方案等进行审核
3。 协助完成项目收购、合作开发等具体事项接洽、谈判工作
三、 项目研究工作
1. 组织收集、分析、汇总房地产领域政策信息，编制《北京市房地产市场资讯》
2. 负责部门日常工作的统筹管理，如基础资料的整理、汇编工作，年度贯标工作等

任职要求
性 别
不限
年 龄
30岁以上
学历/专业
本科/房地产专业
职 称
中级以上
行业经验
5年以上房地产行业工作经验
职务经验
3年以上拓展工作经验
项目经验
成功获取50万平米以上房地产开发项目经验
职位等级
副经理
知识能力要求
人格特质
知识能力要求
1。 丰富的房地产专业知识/熟悉房地产市场土地获取政策与流程/项目策划报告编写
2。 协调、沟通能力/土地获取、项目谈判能力/洞察力/政府沟通协调能力
人格特质
1. 高成就导向
2. 高抗压能力
职业发展路径
规划设计部
副经理

项目拓展主管
项目拓展部
副经理

子公司
副经理
部门经理

岗位说明书(2012版）
业务 类 项目拓展 部 项目拓展主管 岗位
岗位职责
任职要求、职位等级、能力要求、职业发展路径
一、 负责开发重点项目
1。 配合集团完成自有土地盘活
2。 负责开发具备条件的项目（包括一级开发）
3. 负责开发保障性住房项目

二、 负责完成重点项目详细调研评估，形成可研报告
1. 对项目基本情况进行调研分析，包括地块所在区县简介、周边市场情况等
2. 进行财务概算分析
3. 项目机会风险分析（包括项目取得方式、招拍挂相关事宜说明、形成建议)

三、 负责组织项目获取
1. 公开市场（招标项目、挂牌项目、拍卖项目)项目获取
2。 其他方式（收购、合作）项目获取

任职要求
性 别
不限
年 龄
30岁以上
学历/专业
本科/房地产专业
职 称
中级以上
行业经验
5年以上房地产行业工作经验
职务经验
3年以上拓展主管工作经验
项目经验
成功获取50万平米以上房地产开发项目经验
职位等级
主管
知识能力要求
人格特质
知识能力要求
1。 房地产专业知识/熟悉房地产市场土地获取政策与流程/独立完成项目策划报告编制/能组织并实施项目谈判/完成相关商务条件的拟定
2。 较好的市场敏感度/市场预测分析能力/人际关系处理能力/语言表达能力/较强的文字表达能力/公关能力
人格特质
1。 高成就导向/逆商高
2. 创新思维
职业发展路径
策划主管
项目拓展专员
项目拓展
主管
子公司
策划副总

部门
副经理

岗位说明书（2012版）
业务 类 项目拓展 部 项目调研分析主管 岗位
岗位职责
任职要求、职位等级、能力要求、职业发展路径
一、 市场调研
1。 参与本市及外阜房地产市场的调查研究,撰写调研报告
2. 对各级政府土地供应政策及年度土地供应计划进行调研
二、 项目调研及可研报告编写
1。 组织对拟开源项目进行现场初步调研，形成初步建议
2. 对拟开源项目及周边市场详细情况进行系统调研,进行SWOT分析
3。 组织编制财务概算、项目策划、营销策划等工作
4。 参与公司拟开源项目可行性研究报告编制工作
三、 项目运作
1. 参与招拍挂项目低价测算和财务分析工作，提出竞买价格区间建议和竞买策略
2. 参与合作项目的收购谈判等具体协议起草工作
3。 参与招投标项目投标文件编制工作
4。 协助部门副职,完成本部门基础资料的整理、汇编工作

任职要求
性 别
不限
年 龄
30岁以上
学历/专业
本科/房地产专业
职 称
中级以上
行业经验
5年以上房地产行业工作经验
职务经验
3年以上拓展项目信息调研工作经验
项目经验
作为主要负责人成功参与获取过30万平方米以上项目
职位等级
主管
知识能力要求
人格特质
知识能力要求
1。 房地产专业知识/项目调研/财务概算/SWOT分析/项目策划
2. 组织协调能力/市场分析能力/文档编写能力/沟通表达能力
人格特质
1. 工作细致/高成就导向
2. 对数字敏感
职业发展路径
项目成本主管
预结算专员
项目调研分析
主管

项目经营部经理
部门
副经理
策划主管
项目调研分析专员
项目调研分析
主管
子公司
策划副总

部门
副经理

岗位说明书(2012版)
业务 类 项目拓展 部 招标外联管理主管 岗位
岗位职责
任职要求、职位等级、能力要求、职业发展路径
一、 政府及项目合作方沟通
1。 组织、参与政府土地管理部门沟通协调工作
2。 组织与项目合作方沟通工作
二、 项目跟踪及投标文件编写
1。 对拟开源项目进行跟踪,参与商务条件谈判等活动，参与项目取得方案的制定
2. 参与公司拟竞买项目的投标文件编制工作
3. 参与公司拟开源项目的可行性研究报告编制工作
三、 乙方合作公司洽商
1. 建立乙方合作公司选择标准，建立合格供方数据库
2. 参与乙方公司（如咨询公司）商务洽谈工作
3。 起草具体合作协议，监督检查协议执行

任职要求
性 别
不限
年 龄
30岁以上
学历/专业
本科/房地产专业
职 称
中级以上
行业经验
5年以上房地产行业工作经验
职务经验
3年以上拓展或前期主管工作经验
项目经验
参与并成功获取过30万平方米以上项目
职位等级
主管
知识能力要求
人格特质
知识能力要求
1。 房地产专业知识/招投标流程及要点/投标文件编写/政府工作流程
2。 沟通能力/组织协调能力/谈判能力/文档编写能力
人格特质
1. 工作细致/高成就导向
2. 原则性强
职业发展路径
项目拓展主管
招标外联专员
招标外联管理
主管

子公司副总
部门
副经理

岗位说明书（2012版）
业务 类 项目拓展 部 外联申报专员 岗位
岗位职责
任职要求、职位等级、能力要求、职业发展路径
一、 土地购置手续办理
1。 参与公司开发项目的土地购置手续办理工作，包括签订出让合同、土地开发补偿协议以及土地价款的缴纳等
2. 与政府土地管理部门沟通，保持与土地管理有关部门之间良好的沟通合作关系
二、 项目文档编写
1。 参与公司拟竞买项目的投标文件编制工作
2. 参与招拍挂项目经济测算和分析工作，撰写可行性研究报告
3。 负责部门的项目资料归档工作

任职要求
性 别
不限
年 龄
25岁以上
学历/专业
本科/房地产专业
职 称
助理级以上
行业经验
3年以上房地产行业工作经验
职务经验
2年以上外联工作经验
项目经验
参与获取过30万平方米以上项目
职位等级
专员
知识能力要求
人格特质
知识能力要求
1. 房地产专业知识/土地购置手续处理/政府工作流程
2. 沟通能力/组织协调能力/谈判能力/文档编写能力
人格特质
1。 工作细致/高成就导向
2。 灵活性好
职业发展路径
规划设计部
策划专员
外联申报助理
外联申报
专员

子公司
策划专员

项目拓展主管

岗位说明书(2012版)
业务 类 项目拓展 部 市场研究专员 岗位
岗位职责
任职要求、职位等级、能力要求、职业发展路径
一、 市场信息收集整理分析
1. 主要参与对北京市土地交易信息进行跟踪、整理分析
2。 主要参与土地市场和政策环境研究，编写《北京市房地产市场资讯》
二、 文档编写
1。 参与公司拟竞买项目的投标文件编制工作
2. 参与公司拟开源项目经济测算和分析工作，编制可行性研究报告工作
3. 参与日常工作的统筹管理，如基础资料的整理、汇编工作,年度贯标工作等

任职要求
性 别
不限
年 龄
25岁以上
学历/专业
本科/房地产专业
职 称
助理级以上
行业经验
3年以上房地产行业工作经验
职务经验
2年以上市场工作经验
项目经验
参与获取过30万平方米以上项目
职位等级
专员
知识能力要求
人格特质
知识能力要求
1. 房地产专业知识/招投标流程及要点/投标文件编写/政府工作流程
2。 沟通能力/组织协调能力/谈判能力/文档编写能力
人格特质
1。 工作细致/高成就导向
2。 灵活性好
职业发展路径
规划设计部
策划专员
市场研究助理
市场研究
专员

子公司
策划专员

项目拓展主管