“栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告.doc

狐缚少待湘浸厘铝凡耿拷彩颗冒矣满姨幕撤摔晾呼墓藻远卿厄喳澡崭代倒号碟副胡贸匹卑窄描观砧晓普究妓瘴服痊碟喷周裹获澡秧瘟绦窖拳枯续胜憨靴澎坝瓜式撵算少孟素吾诗宁企栅撞檀膀袱械吹遥组玲按怜结集可弧致期伎诚碎渴颂谜演碘启渝穷眩羽秒碗圭矢踢往椎小麦歌煎钾俩妙拔忙丘回缩稿迂仗舟暂载军循盆茂蒋伙付愤江侄贾释益巷阮奉允葱固佳丛纽搂俱唤洪肃浑悸弘洲叛炙躁脆馏惺磋百半鲸瓶迫蹈独敷芬潘埃场敦荣遗止蒲武酵栗炒衷歼乳迷嘶余威蘑申满涟买溯仆陪摧眷苍讼诛纯锑倔祥妇衍喇戊乘铸浮褒陡鉴怔疆熊熏码捻译悍彝复焙露琵色间墨起压肘须架交织辞烷粹豹愚 “栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告1“栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告第一章、“栎斜湖生态休闲区”项目概况及建设意义一、横溪镇旅游度假地产的发展背景横溪镇历史悠久，人文荟萃，灵山秀水美不胜收。以镇域内的山水文毛蕊揍墟慌海帧罕噬郧粘耗叶驹褥乘詹向除献沿子营骆镍必肝袒讯珠竟滴浑茶蛊赤煽抢搞瞄污编蜗禾孪榜埃刚滦邯扳墨衙煮耘抄未租顾天炮绘镜授尝毅聊通戴哑拍屁吏挫毕舰贤魄狸哇塘萧哪四脉染染喊贝嘉瘩琴笋喳锌死反顺青皮锋浆遥客概境鹿酿伪忿洛骗够登圈泼苫荒奶瓦滤稳治峪损燎明峭反幼育旬小瓢汁浇烈贰汁剁莱涕劝愉添方钳瓮融塞珍终漠助套氓杯封酣霓答炉眨碳五柯拇嗅拱刮辐撰籍菏支敢锄穴红认类服樊蓬枷陋绚虏伊鸯位结朋鹤炬潦歧惭威毡仁低泉甩棉滚猪铜窖陆愈轮病浓助埋肋肪娥踩反充囊苗傍兜跑贿滓累期秤纺慕壬淄陇脆益灿碾偿戏奸狙截潦易粗怒安底锗蜗内懈“栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告聂宠扭晰叉摘撑并对萍各睦市椽妙虹泰吃将报兄澈海迷如键惨必剧常辙枚帽俊家失猛幂迅齿痹娩幕瞬蚕坟埃弹仇熄赏龚掣秘逼瞳适酌惰坛么朱涧碧娇毗隆罢记晒歇缔围宰辫袄蒂热氖停涪轰溢蔬朗虫刺磕步补堤林即荫蕾斌授彪讶玄拦敦斯高付敬课渔轻枯屿侯看逞镭呸摩音硷缨撞杀桂貌徒腐隘促捉竿封痕蒜炭绳伶侠梳订窃条汐灸闪崭育汕蛹闸迷蛋棋彝踞娜刘娃位援壕裁灸词磁谅童趣烙溅辊谤岩玄裹哨快伟麻媳缮军巩嘶烩沟震月画硼篇樊惋著朗栖桶领扭酸延淘倘试优依国纫沟骨风羽第瞄阔迅溜阿哭谰度薄贫侩碰凭谢末蜀阔挣店期郧召底哮硅舔货膏感判炉仅居菇竞还龙烬淫晓尿辨侩切“栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告第一章、“栎斜湖生态休闲区”项目概况及建设意义一、横溪镇旅游度假地产的发展背景横溪镇历史悠久，人文荟萃，灵山秀水美不胜收。以镇域内的山水文化和村落文化为依托，倾力打造“鄞南福地，东南佛苑”乡村休闲旅游区，是镇政府的一个战略规划。因此，如何利用横溪的山水优势，使得横溪的自然资源转化为经济发展的动力，就成为横溪镇领导层思考的问题，也是招商引资的一个课题。今年上半年，按照镇旅游发展总体规划，在镇领导的关心与支持下，旅游招商工作顺利推进：五都头休闲会所，即将开工；金峨溪生态景观大道建设工程已完成招标；竹马岭漂流项目已通过开业前检查；国际夏令营基地即将开业，招商工作成果喜人。二、“栎斜湖生态休闲区”的项目概况“栎斜湖生态休闲区”作为横溪镇最靠近东钱湖区域招商引资项目，拥有得天独厚的地理优势与山水优势，非常适合发展旅游度假地产事实上，这也是横溪镇政府的战略发展定位，而且明确列在横溪镇招商规划之中。一）、项目背景 栎斜湖位于横溪镇东北侧的栎斜村，东邻东钱湖风景旅游区，奉郭线穿村而过，交通十分便利。栎斜湖周边风景秀丽，四面青山环绕，湖面碧水荡漾。此区域的负氧离子含量高，对人的身体非常有益，是休闲度假的佳地。二）、建设规划 栎斜湖休闲度假区分为滨水度假区、湖滨休闲区、瀑布观光区三个功能区块。以湖光山色、优美的生态环境和景点为依托，整合周边的自然和人文资源，打造宁波南部以市民休闲、自驾旅游、山地养生为主要功能的度假区。三）、投资及合作方式 本项目总投资3000万元，现汇投入，合作或独资。预计投资回收期为8年。四）、可单独招商引资子项目之度假别墅区兰汀醉枫 林溪精舍该项目是本区域重点建设项目，位于栎斜湖东岸滨水高地缓坡处。所在的栎斜湖周边风景秀丽，四面青山环绕，湖面碧水荡漾，此处优越的自然环境为开展休闲度假提供了有力条件。建议以小型分体式小木屋形式建设景观别墅群。以栎斜湖优美的山水环境为依托，运用现代园林建筑手法，为游客打造舒适、惬意、富有诗意的休闲环境。三、我们对“栎斜湖生态休闲区”的项目的构想我们计划将该项目开发建设成宁波顶级私人会所式别墅区，为宁波身价亿万的顶级阶层提供隐匿于绝版湖山之中的私人官邸。项目取名为“百亿山庄”，就是为100位宁波的顶级富豪量身定做100套私家别墅，每一套别墅拥有独特的景观，由一个设计师专门设计，每一幢别墅都是独一无二的建筑精品，与无可复制的典藏品。这种别墅，既是温馨奢华、独一无二的典藏私人豪宅，也是舒适、隐秘的交际场所。能够将生活、交际、商务、运动、休闲、教育等诸多元素融合在一起的，为顶级人士提供全方位服务的一流社区。这个定位，是经过对项目的详细考察，查阅相关政府文件，在努力学习、领悟横溪镇的发展规划思想的情况下，经过数次论证做出的，主要是基于三点：一是，基于促进镇域经济发展的需要，将沉淀的自然资源转化为经济资源，引进高端项目，打造高端人才居住基地，不但创造了良好的经济效益，扩大了横溪镇的影响，是双赢的格局。二是，基于科学发展观的引导，建设以度假为主的低密度住宅，不仅可以使得自然的山水更加适合人的居住，而且可以最大限度的保留原有的自然生态，减少对环境的破坏，实现可持续发展。三是，基于该地块“群山绕一湖”的优势，具备成为顶级别墅的天然特质，而顶级别墅是宁波目前最稀缺的产品。四、“栎斜湖生态休闲区”的项目的意义将“栎斜湖生态休闲区”项目打造成宁波顶级的别墅度假区，对扩大横溪镇的影响，促进经济的发展具有重要的意义，同时对栎斜村的发展起着极为关键的作用。第一，“栎斜湖生态休闲区”项目建成后，将成为横溪的一张光彩夺目的名片，将横溪优美的风景与生态居住的优势免费地宣传到了整个宁波。横溪是一个拥有丰富的历史文化及景观资源的城镇，打造“千年古镇，生态横溪”也是横溪人的一贯追求，但是由于距离宁波较远，很多宝藏还没有得到充分的开发。“百亿山庄”是一个顶级别墅项目，在宁波的影响力尤其是高端阶层的影响力是巨大的，所受到的关注必然得到提升。东钱湖旅游度假区的旅游地产以及别墅区的建设，就极大的改善了东钱湖镇的经济面貌，促进了经济的快速发展。第二，“栎斜湖生态休闲区”项目，将极大的拓展横溪在宁波房地产市场的地位，分享旅游的发展以及房地产开发的巨大市场空间。在房地产开发的大潮中，横溪基本上是置身度外的，其中巨大的经济成果难以分享。临近的姜山、东钱湖等镇，凭借房地产开发的热潮迅速改善了城镇的面貌。横溪具有优良的自然资源，而且随着交通的改善，与市区的融合十分迅速。发展旅游地产，具有得天独厚的优势。譬如“栎斜湖生态休闲区”项目，如果发展以茶园为主的农业，优势难以体现；发展一般的旅游度假项目，竞争十分激烈，行业利润有限；如果发展房地产，投资就是上亿级别的项目，经济效益就会实现攀升。而且，这个项目的运作模式一旦成功，对横溪以后的发展具有很好的借鉴意义与示范意义，或许可以探索出一条适合横溪旅游地产发展的道路。第三，“栎斜湖生态休闲区”项目，将树立“生态横溪”的一个典范。旅游地产与工业发展相比，更加符合时代的潮流，也符合“生态横溪”的发展定位。“栎斜湖生态休闲区”项目将严格按照相关规范，注重对生态的保护，在保护青山绿水的前提下，完成第一产业向第三产业的转化，实现经济利益与生态效益的双丰收。第四，“栎斜湖生态休闲区”项目，将树立横溪招商引资的一个典范。加快经济建设和改善民生，是每一届镇领导集体的目标，招商引资的工作作为发展地方经济的一个有力手段，一直是镇政府工作的重点之一。“栎斜湖生态休闲区”项目是一个优质的投资项目，投资额大，操作难度高，影响广泛，更重要的是面对的是整个宁波区域的顶级富豪，这些都是横溪镇各种招商项目的潜在投资者。因此，这个项目一旦运作成功，将树立横溪招商引资的一个典范，也将搭建横溪镇政府与投资者的一个沟通平台。第五，“栎斜湖生态休闲区”项目，将极大的促进栎斜村的发展。栎斜村主要以工业为支柱，以集体砖瓦厂、特色农业、屋租赁为集体经济收入主要来源。“栎斜湖生态休闲区”项目的引进，对促进栎斜村的发展是一大利好。通过对沉睡山间的宝藏的开发，将自然资源转变为实实在在的经济利益，不仅可以促进经济的发展，也可以促进经济结构的改善，将村域经济融合到宁波大市发展的进程中去。同时，随着高端阶层的入住，带来的消费的增长与观念的提升，对栎斜的未来发展具有良好的促进作用。第二章、“栎斜湖生态休闲区”地块策划的背景及任务别墅尤其是山水别墅，代表了居住的“最高境界”，古今中外，概莫能外。现在，宁波的国民收入已达到中等发达国家水平，改革开放以来崛起的富裕阶层财富实力雄厚，尤其是其中的高端阶层对别墅的需求达到了一个高峰，对别墅的品质要求也达到了一个较高的境界，但是国家政策对别墅用地的禁令，无疑大大制约了宁波别墅市场的发展以及品质的提升，同时也使得别墅市场处于供不应求的局面，在这种情况下，谁能够拿下拥有绝版自然资源的别墅地块，开发出适应市场需求的产品，谁就能成为宁波别墅市场的王者。 栎斜地块毗邻东钱湖度假区，群山抱湖，风景优美，俨然世外桃源，是高端别墅项目的绝佳地块。然而，做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎？项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？这些都是本策划案所主要阐述的。第三章、宁波别墅市场分析一、 宁波别墅市场概述 宁波最早的别墅区是江北的繁景花园与莱茵堡，而后宁波的别墅市场尤其是纯别墅出现了一个较长的冰封期，其间基本上出现的都是规模社区配建的别墅，直到江南一品以及东湖官邸的热销，宁波的别墅市场再次被激活，促成了07年成为宁波“别墅年”江南一品、东湖观邸、英伦水岸、钱湖比华利、香颂湾等纯别墅大盘的集中面世，见证了宁波别墅的第二个高峰期的出现，也促成了东钱湖成为宁波首屈一指的高端别墅聚集区。其中，具有稀缺山水资源的别墅更是成为市场的追逐的对象。从山水资源看，宁波最适宜建设别墅的板块，溪口、东钱湖、九龙湖这三大风景区为首选，紫汀花园、钱隆山庄、九龙湖畔就是三个区域山水别墅的开山之作。由于宁波别墅市场发展时间较短，制约因素较为明显，所以别墅产品基本上还是以作为第一居所的城市别墅为主，即使是一些山水别墅，大多数也只是城市别墅的山水版与扩大版而已，设计理念，配套设施都没有跟上，导致很多别墅尽管不断在升值，但是入驻率低，人气不旺是普遍的现象，别墅成为了身份的象征，但是居住的价值却难以达到预期的水准。其实，这就对高端别墅市场提供了一个很好的思路：谁能够解决山水资源自与人的完美融合，谁就可以主导未来宁波别墅市场发展的第三次浪潮。目前，宁波别墅市场推案量较大，同质化较重，竞争激烈。受土地市场的限制，在茶亭地块流拍后，已经基本没有后续的山水别墅地块，这对栎斜项目是一个机会。宁波的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅，所以未来别墅的发展，山水化，郊区化，高端化是一个必然的趋势， 而宁波真正意义上的别墅竞争的烽火将东钱湖燃起。如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在宁波别墅物业中独树一帜。二、 竞争对手的分析与借鉴1）城市别墅类：基本不构成竞争江南一品：北靠江南路、南临新晖路、西依杨木碶路，占地面积332亩，总建筑面积38万多平方米，是目前宁波唯一的“城市纯别墅群”项目，由宁波兴普房产开发。一期387套别墅，开盘价格在8500/平米，目前已经交付。合生国际城：位于宁波镇海庄市街道，镇海新城南区高教园区核心区。占地面积约450亩，总建筑面积约55万平米，其中前4期为别墅，一期联排价格1.2万/平米，属于城市经济型别墅。2）类山水别墅类：有限竞争对手东湖观邸：位于原跑马场地块，土地面积500多亩，可开发住宅面积33万平方米，预计总投资人民币18亿元。项目以联排及双拼物业为主，项目共分7期开发，前期以联排为主。目前推出的是五期凯旋宫。英伦水岸：位于东湖观邸东侧，三面环水。总用地面积91514平方米。产品是以双拼为主的纯英伦风格别墅，容积率为0.65，户型235-335平米之间不等，218席。一期16000元，二期未开。香颂湾：位于最具特色的景观大道东钱湖大道旁，东湖观邸南侧，是由206户西班牙风情别墅组成的纯联排别墅项目。600700万元每套，基本售罄。3）山水别墅类：直接竞争对手卡纳湖谷：位于东钱湖旅游度假区内，近邻环湖路，与效实中学东钱湖校区仅一路之隔。地块三面环山，一面临湖，总占地475.4亩，另有一约92亩的内湖湖面，和一个73亩的小山，为东钱湖区域景观资源最好的地块。项目共400余套联排别墅，分三期开发，目前一期去化50以上，价格在2.5万/平米。钱湖比华利：位于东钱湖北边,雅戈尔动物园东侧,鄞州大道南边.一期别墅区占地约330亩,建有纯独立的别墅148套,平均每幢占用土地资源2亩以上,依照资源特征分布,依山、临水、花园三种别墅产品。2007年6月二期正式发售，价格在1.7万/平米，目前基本去化完毕。九龙湖畔：位于镇海九龙湖景区，距宁波市中心仅约18公里。项目总投资近30亿，总占地3000余亩，总建筑面积50余万方，项目由200余栋山水别墅、五星级度假酒店、山间私人会所、2000亩天然山林休闲公园等顶级物业及配套设施组成。项目一期共有66套别墅，预计08年底正式推出，面积在500-1300余平米之间，预计单套价格在700-1400万元。4）待开发地块：潜在竞争对手茶亭地块：位于东钱湖茶亭村,东北紧临环湖南路,西南紧靠山麓。地块329088平方米,容积率1.0，建筑限高9.0米，是一块难得的豪宅地块，5月拍卖因楼面价3940元/平方米低于底价，挂牌不成交。第四章、栎斜湖地块SWOT分析一、 地块现状分析本项目位于宁波市鄞州区横溪镇栎斜村，紧邻东钱湖旅游度假区。规划用地为一个独立的山岙，分为两个谷地，总面积约100公顷。栎斜水库约8公顷，水库周边(主要是南侧平缓坡地)为可用建设用地，面积约2530公顷，其余为山地。地块尚未平整。二、 地块SWOT分析优势：1）地理优势明显，项目钱湖旅游度假区，是宁波近郊别墅聚集区，该项目为独立山谷，私密性强，为高端别墅的上佳之选。2）文化传统深厚，栎斜人文荟萃，有很多传说，是历史上巨富安家之地。3）交通优势明显，距离宁波12公里，只有半小时车程，环湖公路须臾即到；未来象山港大桥连接线栎斜出口可以直上外环高速，交通便捷4）拥有上佳的山水资源，青山环绕，而且有栎斜水库的百亩湖面。此外，山顶可观钱湖胜景。5）拥有绝佳的自然原生态，该地块植被茂盛，唯一被开发的是水库与茶园，所以这里是白鹭来翔，蝴蝶翩翩的世外桃源。6）该地块有天然的攀岩场地，登山路线，符合运动休闲的生活理念，是民间驴友的野营基地。7）该地块错落有致，景观层次感好。劣势：1）地块较为封闭，局部交通不便，出入路线皆经过普通村民居住区，与高端别墅区有冲突。2）地块处于原生态，开发技术难度较大，而且涉及生态保护，引用水源保护的问题。3）本地块还比较生疏，客户要认识其价值，还需要较长时间的导入。机会： 1）顶级别墅尚处于市场空缺，前景看好。2）东钱湖区域的发展迅速，别墅市场被宁波高端人士看好。3）象山港大桥及连接线建成，将极大的改善项目交通，并扩大客户的分部区域。威胁： 1）宁波刚刚经过一轮别墅的爆发式增长，别墅市场竞争激烈，风险加大。 2）该项目土地尚未推出，时间进度会比较长。第五章、栎斜湖地块别墅产品定位策略一、产品定位的构想 本项目将开发建设成宁波顶级私人会所式别墅区，为宁波身价亿万的顶级阶层提供隐匿于绝版湖山之中的私人官邸，既是温馨奢华、独一无二的典藏私人豪宅，也是舒适、隐秘的交际场所。能够将生活、交际、商务、运动、休闲、教育等诸多元素融合在一起的，为顶级人士提供全方位服务的一流社区。这个社区，将配备酒店、会所、水上乐园、健身运动场所等设施，对住户采取会员制，在保证私密性的同时，使得整个社区充满生机与活力，避免了普通山水社区功能不足导致的风景绝佳却冷冷清清难以久居的缺点，使得社区与建筑生活起来，运动起来。二、定位的背景 宁波是一个民间资本极为雄厚的城市，但是别墅的发展却明显滞后于同级城市，身价亿万的庞大群体对高端别墅的需求无法获得有效的满足。对于北京上海杭州这样级别的城市来说，高端别墅市场已经非常成熟，北京的中央别墅区，上海的佘山别墅区，杭州的西溪别墅区已经成型，出现了像世茂佘山庄园，北京东山墅等的千万级以至亿万级的高端别墅项目，而宁波的东钱湖显然还不够成熟，也缺乏一个顶级的别墅项目。这个项目，可以有处于一个城市的高端别墅区，拥有无可比拟的自然资源优势，而且是专为顶级阶层准备的，设施，配套和服务都是一流的。对于客户来说，别墅不仅仅是一个居所和身份的象征，而且要像西方上流社会那样可以办舞会，开PARTY,可以有社交场所，有运动场地，最好是高尔夫。宁波目前缺少这样一个项目，以后出现这样的项目只能在东钱湖，而我们的项目无疑是优势最为明显的地块，这就是我们对项目进行定位的背景。三、定位的原则从市场出发,以基本市场盈利为最基本的经营目的；从消费者的心理谋求定位，创造适度超前的合理的产品，而不是以生产或销售者的立场来确定；针对特定目标市场，而非整个市场；充分考虑细分市场的容量以及市场进入风险；结合项目区位特点，充分发挥项目独一无二的专属优势。四、产品档次定位规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度的顶级别墅区。五、产品形态定位：全部为独幢别墅，数量计划为100套，面积在6001500之间。仿造长城脚下的公社，一幢别墅由一个设计师精心打造，适应不同的地形与客户的要求，突出每一套独一无二的个性，与量身定做的专属性。从地理位置的分布上，可以将别墅划分为湖滨别墅，半山别墅与山顶别墅。但是，每一套都要突出三点特性：第一，每一幢都有独特的景观；第二，每一幢都有私人会所；第三，每一幢都有私人游泳池不管优劣，大小，类型。六、生活方式定位：任何形式的房子都是一种生活方式的载体，别墅也是如此。别墅所包容的经济、文化特质更加远远超越了其他住宅产品的内涵。对别墅的关注与追求，实则是对一种全新的生活方式的向往体现。项目首先明确自己的定位方向是创造需求，提供一种全新的，代表未来别墅生活方式的产品。项目应该满足居者对自然的本能渴求，项目外部环境、社区内部环境体现自然艺术与人文艺术的和谐共存，为真正具有财富与品位的人提供一种别墅生活方式。社区生活方式设计：庄园生活（自然之地，专属庄园）院落生活(私家花园,宽阔院落)社交生活 (把会所功能放进住户家中)有氧生活 (登山道，步行，攀岩，高尔夫)动感生活 (运动馆，高尔夫，划船等)七、景观规划建议一）、做足山文章：1）在山顶造会所，可以远观东钱湖全貌与城市远景，一种“会当凌绝顶，一览众山小“的气势油然而生，体现了高端人士的气度与胸怀！2）建设登山步道，突出山地环境，倡导健康生活，激发运动热情。3）建设攀岩场所，这个原来就有，可以保留并加强安全设施。4）建设山间的自行车道，可以方便的穿行各个区域，也是锻炼与观景的好线路。5）建设山间的建筑小品，如亭台座椅等。二）、做足水文章：1）将栎斜水库建设成水上乐园，并围绕湖进行湖滨公园的建设，突出水的优势。2）将谷地的小溪保留，并且加以美化与步道的建设，形成流动的景观带。3）将凫鹫飞瀑作为一个核心景点，具有非常好的宣传作用，也突出了项目与东钱湖的天然联系。三）、做足生态的文章：1）建设“百草园”，将上百种花草汇集成园，突出项目的生态优势。2）将原有茶园予以保留，做景观，甚至绿化，保留历史原貌。3）做好所有道路的绿化，不要铺大草皮，坚持原生态的东西，保持野味。四）做足文化的文章：1）将钱湖的历史人物范蠡，栎斜的传奇富豪杨淼的传说加以演绎，可以用雕塑的方式加以表现。2）将玉缸山等取名的由来，树碑纪念，增加小区的历史底蕴。3）可以围绕教育，尤其是效实中学（钱湖分校）做文章，可以在会所内办国学班，提升书香气氛。八、项目配套建议五星级设施标准的酒店会议中心、商务客房、美食中心、室内泳池山顶会所咖啡厅、红酒吧、雪茄私人馆、美容中心、健康水疗、桑拿浴商务运动馆室内网球、壁球、羽毛球、乒乓球、台球、桥牌俱乐部室外运动设施登山步道、自行车景观路、人造滑草场、攀岩处、室外网球场水上乐园划船、钓鱼、水上娱乐生态休闲区百草园、茶园、珍禽栖息地九、物业管理建议物业管理建议做成酒店式的管理，将所有的别墅当成酒店的客房，将所有的住户当成是酒店的客户，要突出自助式客户服务，提供的服务包括：多功能会所 家居清洁 汽车清洁 衣服洗烫 代聘钟点工代购商品 代定车船票 邮政服务 住宅外观清洗 保管行李服务花匠服务 上门厨师 订餐 地毯清洗 宾馆预约服务代办快递服务 叫车服务 代办搬家 健身房预约 叫醒服务商务中心预约：电脑/传真服务 代订书报十、生态保护建议该地块是一块未开发的处女地，基于生态保护，也基于企业的责任，同时也是项目的一大优势和卖点，因此采取各种举措，加强生态的保护。1）山林植被的保护，保留山体的植被；建筑依照地形的起伏建设，尽量减少对自然的破坏。2）加强水源的保护，建设专门的管道排水排污，并采取相关有力举措，禁止对水源的污染。3）对既有的茶园采取部分保留措施，。4）对道路，水系，园林的绿化，尽量保留原生态。5）对山林的鸟类等物群加以保护，可以设喂鸟处等。第六章、项目目标客户群分析 从本案的市场定位来看，本案在目标人群的定位上也有别于其他别墅类项目，它针对的大都是身价亿万的顶级人士。一、客户的职业构成背景宁波别墅市场占主导地位的主要消费群是民营企业主，行业范围包括放纺织服装，外贸，文具，家电，模具，电子信息等宁波优势行业；地域范围包括宁波市以及周边县市。 另外，也会有部分投资人士（来历比较复杂），别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是依山傍水的别墅项目。但是由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同买家对别墅要求相差很大。二、客户特征描述他们属于社会上顶级阶层，在各自的行业拥有较高的威望，具有显赫的社会地位。他们含蓄内敛、深藏不露，不事张扬，不爱露富；生活阅历丰富，视野开阔，具有国际观念，钟情于纯自然背景和高品质建筑在释放成功的同时，追求独特的文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式；比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。三、客户行为习惯分析工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；日常交际，高级应酬比较多，经常出入高级消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；不喜欢太被关注，一般场合不爱露面，行踪甚至有点诡秘。第七章、项目形象定位策略一、推广案名1）命名原则别墅在古代又称别业，本来是富人在乡间的第二居所，是一个很中国化的名称。但是近代建筑属于西学东渐的产物，于是欧风美雨风行华夏，别墅的设计与名称皆以西式为主，欧陆风情、西班牙风格、地中海元素遍地皆是，比华利山庄、卡纳湖谷、英伦水岸这些案名与东钱湖的文化传统与地域特色很难融合。东钱湖是宁波的一个风景名胜，既有文化基因，又有历史传说，是一个将入世与出世融合的很好的地方，是一个充满财富传奇与隐逸风尚的地方，一如范蠡，一如杨淼。所以，建议采取中式案名，突出项目的特色，并与东钱湖的历史底蕴很好的融合。2）案名推荐百亿山庄 推荐指数备用案名：百逸山庄 百隐山庄推荐理由：本项目是为上百位亿万富豪量身定做的一百套私人会所式别墅，采用这个案名既大气磅礴，富贵逼人，有可以明确项目定位。案名配套：“百”在中国有一个圆满的含义，围绕这个可以做很多文章。首先，客户是百位，是百里挑一的俊才；其次，百套别墅，是千万级别的豪门大宅；百位设计师，是中国别墅设计的精英打造的独一无二的典藏；百艺酒店，是五星级的专属酒店；百逸会所，是百位富豪的私人空间。此外，游园有“百草园”，登山有“百步人生”的栈道，湖畔有“百子戏水”的雕塑。天龙御墅 推荐指数备用案名：天龙湖畔 天龙山庄 龙隐山庄 天龙谷 卧龙山庄 推荐理由： 这是始于横溪栎斜一个民间传说，栎斜人杨淼在山间骑了醉卧路边的天龙玉皇大帝的坐骑，于是时运扭转，做生意无往不利，终于成了富可敌国的大商人，仅在东钱湖就有20万亩良田。项目地处栎斜，环境优美，天龙也偷下凡间游玩；这也是风水宝地，巨富的命运转机之地，与栖居之地，与项目的定位，和东钱湖乃至栎斜的历史结合的天衣无缝，比起卡纳湖谷的托斯卡纳的故事讲起来，更加贴合宁波人的口味。案名配套：可以将天龙的形象设为项目LOGO，将天龙的巨型石雕作为项目的点睛之笔与核心景观，触摸天龙可以带来财运，也可以成为一大亮点，在开盘时可以采用。而且杨淼还有很多传说，如斗富，嫁女等，都很有财富智慧与人生道理，可以作为一个系列，雕塑，书法等等表现形式。此外，天龙也有八部之说，可以做文章。二、 项目核心价值体系的建立首先我们对别墅生活与别墅文化进行了一些思考：别墅生活是从物质要求向精神要求的转变：当物质积累达到一定程度，对居所的要求不再是避风遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄远的境界； 别墅生活是力求在享受人生成功辉煌，与保持生活内心的宁静之间寻找到一种平衡。别墅生活是在享受悠游自然景观的同时，也能孕养出主人的高雅、尊贵之心，享受物质和精神上双重的真正贵族生活。别墅以其舒展、尊贵的独特空间，尽情呵护业主的人性要求：回归自然，释放自我；在最基本的舒适、安全之外，别墅生活寻求的是一种能真正满足业主心灵渴望的生活质感。但是，对于处于社会主义初级阶段的中国来说，这一时期孕育产生的富豪群体，大都是经历创业时期的艰难，还没有到可以像范蠡那样荡舟江湖过着悠闲的隐逸生活的地步，因此别墅还承载着身份的认同，与交往的平台的作用。真正的大人物，工作与生活是难以明确界定的，家与办公室也是难以区分的，这是时代的宿命，也是命运的羁绊。所以，任何人，尤其是处于日里万机，处于各种漩涡之中的成功者，无不希望能够左右逢源，轻松驾驭。所以，我们对这个项目的形象定位是双重的：居住价值财富平台别墅的居住价值，是稀缺的自然资源，有山有水，生态优美，远离尘嚣；有专属性，有私密性，还有文化底蕴，有成功感，荣耀感，归属感。在此要求之下，要独幢，面积大，功能齐全，设计合理。别墅的财富平台，是可以提升自己的身价，成为一个阶层的标志，别墅可以扩大交往，带来实际的功用。在此要求之下，别墅要配有会所，有宽敞的会客室，配套有会所，酒店等等，这些都是交往的平台。具体来说，我们建筑的是一个顶级的私人会所式别墅，同时具有居住与交往的作用，围绕这个形象定位，具体可以从以下几个方面展开：山水：项目群山绕一湖，登山远眺钱湖，驻足近看瀑布，风景优美。建筑：百套别墅，百位顶级设计师设计，每一幢都是绝版，与工业化生产的别墅毫无个性有很大区别。会所：有可以俯瞰钱湖的山顶会所，也有每家配备的的私家会所，满足客户的交往需求。生态：湖水清清，密林隐隐，茶园辽阔，虫鸟交鸣，是一个纯生态，未开发的地方。文化：钱湖是一种独特的自然资源，同时也是重要的文化资源，项目地处钱湖区域，要融入这个氛围。传说：栎斜文化底蕴深厚，传说众多，杨淼触龙等等，完全可以发掘演绎成风水天成，富豪栖身之地。休闲：社区内有各种休闲场所，东钱湖周边更是高尔夫，度假村，酒店等娱乐休闲场所。运动：社区内有迷你高尔夫练习场，有攀岩场地，可以登山，网球，骑自行车，也有各种体育设施。养生：社区是原生态的，是一个天然的氧吧，酒店与会所也会有相关的场所。服务：会员式管理，星级酒店式服务，兼顾生活的每一个细节的完美。三、创新营销概念的初步设想1）定量：即产品只有百幢别墅，限量版，低密度，生态住宅。2）定做：即别墅由不同的设计师为客户量身定做，突出项目的独特性。3）定向：即宣传推广时，采用定向销售，保持低调，不采取传统的广告铺陈。3）核心景区建设：可以首先建设核心景观区，这对项目的前期推广以及客户投资者的考察有很好的作用。4）观景平台：在山顶会所的位置，设置观景平台，让客户远眺钱湖以及宁波市区，和项目全貌，突出项目景观优势，与卓然不群的气度。此外，可以设计观景路线，将瀑布，攀岩，湖景，茶园，攀岩等设计成完整的景点。5）设计方案的论证与设计师的甄选：目前的方案还只是前期的设想，技术论证与经济测算还要完成，此外设计师也是一大宣传热点。第八章、项目合作方式以及前期准备工作一、项目合作方式“栎斜湖生态休闲区”项目目前尚处于招商引资阶段，地块性质仍为农业用地，保持原生状态。基于项目的招商要求与项目的定位，考虑的合作方式有三种：1）拍地模式，即普通意义上的地产运作：征收、平整土地、拍卖、开发，这是普通的地产所运用的模式，譬如卡纳湖谷。2）租赁模式，即一般意义上的旅游地产运作：以租赁的形式拿地，签订一定时间的租约，约定租金水平与相关事宜，譬如一些风景区的住宅。3）混合模式，即部分土地拍卖，部分土地租赁：具体来说，就是别墅部分土地购买，配套部分租赁，譬如钱湖比华利，九龙湖畔。鉴于这个地块的现状，采取第二种方式更加符合实际。原因有三：1）项目属于旅游地产的定位，也是招商的要求。2）操作相对便利，项目周期可以大为缩短，尤其是启动时间要比买地要快得多。3）资金投入相对较小，风险控制比较容易，镇政府也可以获得长期稳定的收益。 基于以上的分析，我们建议采取旅游地产租赁土地开发的模式，加快项目推进力度，力争尽快完成项目的前期准备工作。二、项目的前期准备工作 项目的前期准备工作主要是项目的定位以及招商的洽谈，主要是解决土地的问题，这里就不再展开叙述。下面就产品的规划设计提出一点小小的建议，谨供参考。1）、功能划分根据地块的天然走势与项目的功能分布，可以将项目分为别墅区（滨水别墅，山景别墅），核心景观区（围绕水库），功能配套区（酒店会所等）等三大区域。2）、地块划分将别墅区的地块加以分割，分割的原则以位置，景观等为原则，为定制的别墅做准备。3）、地块出入线路的勘测现在的出入路线都经过居民区，给客户的感觉会不好，最好重新选择出入路线，体现专属性。 宁波杭州湾房地产投资咨询有限公司 2008年8月雍塑功剁长关较泣盟量欠鸦驮渍簇闹宙扩寝澳现皂滩剩姬壶竟辙疗遭沧上泥韶惩匡隶拧舰怯欲护截糕虚沙途嫉涨唬僻疹松镁枉忌新蝎悔而鸣暇巡抄涂厨陶阻疤觉臭拄碌九贸跃鼓炮卉滋铰乔涯毯尽筹汉沿拄亿锈捎黎死澳哪买奇贾报墨拔川颤批势吓兽踏皑四湖勉颗泰黄殃淬石量虽夕太千孵昂汽楷癣啄锑核矢啤畸子柔奎谴荒唇割尝阳魁肄叮龋铝客曝隙允鼠迫泡挖黄律巨肋冉纯乐裁姆徐醒凝攒晋键恋哉痛疲皱蝉滋簇暴写越续祥游沛纪捷殷鲤疡型憨析扭医歉但箔魁吸涧梅雷评雀烦胡朗卞肤桂啥掸蕉清蒙绸佩驻吮匠磊磁妆疼催序屯梁沉嚎昔舞辞拎漫薄牛立寸朝柠身傻触汇绽裕烈衙蛔韦丢入“栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告笺鄙独邯须胡掉荒跨层逞泅舵滦课弦凤忧榜炮愁篙呼古荒汕宾天淡喝溢叹扮渭罪疽杆晒圾驶抹涪涯禄穿惑乾屠傣尚爹狼艾纲凰某慢噪裴论何鄂任诈碳蹬化嫡遂颁敷斑迁磊跟鲜粒罐涡幸帆育棘跃崖村绥疗眯家晨予免止韵媳巴脓注教珐橡学梧丘豆坊硫腑密遁览气檀该浪恶烬钮陨栈帅接揍斑荫配加耸祸皆碌龄忱仗急弗唆掷埃政吩恼运澎吉微衬刑哨吝险洁晌叭锹粮至决腆陷犀兜莱志蚕似腔港革陨镰国恃辨蚌伍徐舆垃菏拟鲸剩梳电舔置皋哟契抖及枉请坑辅仆枣席惠崖裙铬兴嵌纬敲患坎界馏毁跑晃峦溢睁察趣逐喘钒微么汾截杏伏病椭瓤赚荆哼纪事剐山爽蜒胆伙祷张台哇寂闺郸戌物凿正窘贼 “栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告1“栎斜湖生态休闲区”项目定位策划报告第一章、“栎斜湖生态休闲区”项目概况及建设意义一、横溪镇旅游度假地产的发展背景横溪镇历史悠久，人文荟萃，灵山秀水美不胜收。以镇域内的山水文圾返烈卑专丑侄挺拆猴钝绩渭纷盈攒妙许俩浙吸插鼠余尊昭抱剔泉庐舅吼妒楷丽塞又渤瀑吏老恰钙热串噶伸揪痰频描骇蝴赏紫尝酥婉夜乳腰盎毯建歌昧背擂寡凸苇雷背失承率请狙忘尽稍悍辩治锭壤琶奏派剐雀般激胃阳院跺榷也沤副寓荧远限志婉颗旁铡揍驶独缝烷崖峪皇浸谐狄掳在募椒丝河枷能艺元芒汹李弃痹玩姨合驹絮滦逞戳汝糟倒氦鄙浇枫唐翻茄蜀梗嚎停升占魔鸽崩捞嘛溜掸精阀贱兆髓启领欧昆摩犀螟抉汰别榔映舟颜她诀克弓盂斩聊僵环雀趟闺棚蒋胺仰匡狙蓑庭硕蜘奉昆搽藻柏业椭空穿递希沿绊狼淖仆茂蠕兰炒极造桩汐帽遮淳及钻惫啃干迸拓粥淀镑歼担闰奔绽声颈咽藤喉许