商业广场项目产品策划案样本.doc

廊坊苏宁商业广场项目产品策划方案03月18日一、设计项目开发理念在竞争化社会，只有不停推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道，设计项目开发理念关键就是为了确立项目关键竞争优势。本项目标开发理念源于市场，并引导市场需求，是对 “体验经济”下商业形态变迁深刻思索。其开发理念是：打造廊坊市最有价值商业广场为当地居民提供全新购物消闲空间“商业广场”概念提出，集合了步行街及购物中心多种优点，填补了当地市场空白，迎合了现在廊坊商业物业市场发展客观需求，并在功效上补足了该地段现有缺点，会比较轻易被热衷于购置临街营业房而排斥购物中心式营业房廊坊买家所接收。本着这么开发理念，我们在进行项目标计划设计时，从有利于营销角度，并借鉴了广州、深圳、上海等地优异经验，把组成项目标多种要素如整体计划、功效划分、营业房间格、公共空间计划、配套设施、建筑风格、商场管理、经营特色给予充足考虑，组成了本项目系统计划体系。在这个理念指导下，我们对项目标整体计划设计进行了创新，提出了负半层（两个首层）设计思想，务求尽可能增加临街营业房数量并提升它们价值，务求为商家、经营者、消费者提供最好经营、购物环境；务求在促进项目销售同时为开发商带来更大利润空间。二、项目功效定位项目整体功效定位，目标是为了处理项目到底为市场提供什么产品和服务、项目应怎样为市场提供产品和服务等问题。在确立项目标功效时，需要尤其重视研究市场空白点和市场发展趋势。现在廊坊商场功效较为单一，不管是明珠大厦还是万达广场全部对商场购物功效作了很好计划，从规模、配套设施、商业环境、道路交通等全部含有了显著大型购物中心功效，但这并不足以满足大家多元化购物需求。所以我们认为，本项目整体功效定位应依据项目本身、市场需求、开发商各自条件，形成项目独特优势所在，经过失位经营为项目标生存和发展营造更大空间。我们提议本项目整体功效定位为：集购物、休闲、饮食、娱乐等多个功效于一体大型商业广场从我们对市场了解和认识，本项目这么功效定位依靠于项目周围现有商业气氛，充足发掘项目标地段优势，很好地利用了项目周围良好商业气氛，同时还考虑了到该地段未来发展计划，使本项目和其它商业物业形成良性竞争和相互促进经营格局。商业广场多种功效一览表购物以“名店城”为代表著名商家组成室内步行街关键商家（其中不乏名牌精品），并以不停更新品种、富于特色、新潮店面装饰和长新促销手法赢得稳定消费群。休闲休闲广场，绿化组团，精巧小品，生动活泼、色彩明快立面设计，四处洋溢着休闲气氛；可供休憩购物走廊和户外长椅更为消费者提供一个舒适、悠闲驻足之处。饮食娱乐商场内能够开设多种娱乐服务场所，包含电子游戏场、网络天地、美容美发、多功效书店、咖啡廊、美食街等吃喝玩乐场所其它功效为在广场中央设置多功效展台，设置大屏幕电视，并定时在这里组织多种促销和展示活动，使之成为步行街关键之一及人气聚集中心地带。集吃喝玩乐于一体功效定位使整个室内步行街功效愈加完备，丰满了广场内涵，能从多个层面来表现项目标投资前景和经营前景，令到其中各个功效区相互促进，能够避免商业广场内因功效重合而出现经营困境，有利于进驻经营商家形成良性和相互促进竞争经营格局。三、设计关键竞争优势兵家有云：“克敌之术，攻心至上”，在商业物业销售中，以关键竞争优势作定位目标就是要攻陷目标买家心理防线。设计关键竞争优势目标关键是：u 构筑竞争对手不易替换优势u 形成促进项目销售独特卖点设计项目标关键优势能够从以下几方面给予考虑，包含商业环境、经营档次、规模、经营模式、专题、价格及大家所给予项目标情感原因等。依据我们市场摸底情况看，本项目在商业环境、经营档次、规模等方面全部含有相当优势，不过这并不是它关键优势所在。我们认为，本项目标关键优势起源于项目本身定位，即“能够销售营业房”。这才是吸引大家最基础也是最关键利益点，因为从廊坊市现在情况来看，潜在买家对营业房需求尚处于上升状态，市场对能够销售营业房尤其是黄金路段营业房需求十分旺盛，大家对广场周围营业房十分看好，有很强投资购置欲望，不少经营者和投资者正伺机购置。为此，我们认为本项目标关键竞争优势理应定位为：黄金路段拥有营业房这么定位，是建立在有效市场需求之上，从根本上确立了本项目标关键竞争力。我们有理由相信，这么一个关键优势，经过包装及整合传输，肯定能够吸引大家极大关注，也会唤醒潜在买家需求和购置欲望，无疑是项目最大销售促进动力之一。四、系统销售力提升方案销售力提升是商业物业营销关键步骤，能够为项目标销售推广提供更多卖点，有利于营造项目更具体、更丰满、可感性更强形象，积蓄更大销售势能，这是营销过程中一个有机组成，是营销体系不可或缺一部分。上面我们已经对项目标定位关键性作了清楚叙述，下面我们就围绕着上述“定位”对项目开发进行系统计划，从一个更高角度对项目定位进行全新阐释，让市场对项目定位有“实至名归”认同感，以求正确全方面地提升项目整体销售力。一整体计划一个成熟商业区形成决非一朝一夕，需要机遇和时间配合，这一点对于很多开发商来说全部是无法改变。所以，我们应该更多地考虑项目本身计划设计，使项目标计划能够很好地融合到周围商业环境中，在特定气氛中缔造出项目标竞争优势，这才是开发商业物业开发制胜之道。俗话说“独木难成林”，商业项目标开发必需要考虑到周围环境。本项目地处当地最繁荣商业地带，本身已经含有了开发大型商业物业条件，所以，在进行整体计划时，关键从以下几方面来考虑问题：u 区域功效计划，必需对项目所在区域功效定位有深刻了解，并能把握项目所在地段未来计划变动趋势，尤其要对项目所在地段商业功效计划有清楚概念。u 交通功效计划，对城市交通情况及城市发展态势做出明确判定，掌握城市居民购物最新动向。u 周围大型项目标影响，对大型商业物业、大型市政设施建设和布局了然于胸。u 项目标整体计划模式，要有一定前瞻性，要适应未来商业市场发展需要。1、整体计划指标建筑物主体结构采取纯框架结构，共三层，墙体不承重，方便进行营业房间隔，能够最大程度地满足买家或经营者间隔、面积需求。本产品开发方案符合以下技术指标：占地面积约102625平方米建筑面积约616465平方米营业房实用率约55-65%2、整体布局在项目整体布局上我们提议在采取“一街两广场”（健康街及两个入口广场）整体计划思绪，把健康街向东移动，使健康街成为项目标中轴线，使健康街两旁营业房呈对称格局。这么就能够充足利用健康街及旁边银座带来客流量提升本身商业价值，促进健康街及靠近银座商城营业房销售。同时，把室内两条关键通道建设成室内步行街，并分别于这两条室内步行街里设置两个中空广场，借助于中空广场聚集人气作用，为中部营业房带来充足客源，有利于促进中部营业房销售。另外，我们提议把停车场设置在东面及南面靠近西北村住宅楼地带，这么能够借助于车流导一直盘活东边营业房，以此来促进这部分营业房销售。整体计划参考附图。这么计划把“城”和“街”功效很好地结合起来，使整个商场贯穿“室内开放步行商业街”概念，营造一个兼含有商业街功效及大型商厦品位购物环境。再加上步行街地面处理、建筑物外墙色彩及装修风格配合，无疑是能够为购物者营造良好购物环境。同时，这么计划也考虑到了经营者要求，在营业房间隔方面能够形成多样户型组合供方便开展经营活动。3、楼层布局依据当地计划部门要求，本项目最低高度不能少于三层，而依据当地市场需求，三层以上营业房基础上没有市场需求。出于对开发商了解，我们提议本项目标营业房仅限于三层，三层以上不再建设或只建非营业房。三层营业房高度分别为首层33.2米、二层3.6米、三层4.8米，参考附图。首先，在首层设计上我们提出了“负半层”设计思想。所谓负半层实际上是把首层半层埋入地下（正负零零以下），另外半层则露出地面（正负零零以上），再经过下沉式台阶和空中步梯分别把地面人流吸引到地下层（负半层，亦即首层）和地上一层（二层），这么，首层和二层同时兼具了临街营业房特质，无疑增加了临街营业房数量，同时也可成为项目标关键卖点之一。整个室内步行街首层（负半层）分为两个相对独立部分，关键是健康街两边营业房。其次，我们提议把三层建设成为“复式营业房”，即如前所述，把三层层高加大至4.8米以上，这么，购置三层买家能够得到更多可使用空间，所购置营业房能够分割成两层使用，即“只需花一层代价就能够得到两层实用空间”，这无疑也是一个很有利卖点。再者，为了愈加好地引导客流，在交通组织方面：首层交通组织关键借助于下沉式步梯及步行街通道（约6-8米宽）来实现，首层中空广场设置楼梯（扶梯），这么大家就能够从临街面直接抵达首层或二层，也首层中空经过步梯进入二层，或从二层进入首层，加强了首二层之间联络，使首二层临街营业房特质愈加显著；而三层则经过多座楼梯、天桥、连廊和地面通道把两条相对独立步行街贯通起来，使三层营业房形成一个整体，详情参考附图。4、出入口设计及布局室内步行街出入口设计不仅要考虑数量、朝向，还要顾及到人员流动安全，人车交通要求也不容忽略。在设计时要对建筑形态进行计划，并和其它建筑符号组合形成独特识别形象，这么就不会因为周围环境改变而被湮没，对整个商业物业延续和发展有十分关键意义。对于本项目，室内步行街主出入口设置在共青团路，共有两个，以健康街为中轴线对称分布。步行街两个主出入口向内凹入，呈户型，并以个性鲜明玻璃幕墙为主基调，同时辅以周围环境配合（如绿化、小品点缀、休闲设施等）来实现吸引人气目标。另外，室内步行街还在多个临街面应设置多个次出入口，并依据每层特点采取不一样设计样式，在确保有效使用同时，为建筑物增加更多活泼元素。5、客流导向系统设计研究表明，当商场内人均空间为4m2时，每位步行者能够在各个方向自由活动，当商场内人均空间减至2m2时，步行者将会对周围人持警戒状态，而当商场内人均空间减至1.5m2时，步行者之间就会轻易产生逆行冲突。所以，在研究营业房间隔策略时要充足考虑到这些原因。提议室内步行街内部关键通道宽6-8米，次要通道在3-4米之间。商场客流导向设计不仅仅处理商场内部人流交通和疏散问题，它更为重视是商场内部人流和外部街区人流和沟通关系、商场平面或立体人流自然顺畅和平均分配关系。良好客流导向系统设计能够最大程度地避免商场内出现盲区和死角，并考虑到用户在商场内浏览商品和购物时感受，能够为消费者营造一个自然、舒适、轻松购物环境。我们认为一个合理用户导向系统要满足几方面要求：u 安全要求u 舒适要求u 合理要求我们提议，室内步行街整体采取循环“购物环”客流系统。在步行街计划设计上，采取独特循环式布局设计理念，各个相对独立购物空间能够经过路面、连廊及其它形式通道联络起来，各区既能够单独成块，又可采取半开放布局方法，环环相扣，形成一个大型循环“购物环”。另外，再经过步行街内功效划分，使各购物区琳琅满目标商品争相辉映，令用户在商场流连忘返，循环购物。二营业房功效划分一个大型商业物业实质是一个区域性商业街区缩影，也是一个相对独立个体，功效定位和功效划分显得尤为关键。上面我们已经明确了本项目标功效定位，下面我们就营业房功效划分进行计划，关键从以下几方面给予考虑：u 有利于提升室内步行街档次u 考虑商户类别和商户影响力u 尊重商户对平面布局要求u 便于商家经营和商场管理u 考虑到客流合理导向及消费者购物方便舒适确定各楼层功效划分时，要关键考虑项目地段原有商业气氛、消费习惯，经过合理商场布局和商户组合，帮助步行街有效聚集人气、疏导人流，最大程度地提升并实现营业房商业价值。科学合理功效划分将会使整个商场层次更为丰富，并在经营商家经营回报上得以充足表现，同时也将会使消费者消费行为及过程显得愈加自然顺畅和轻松愉快。于本室内步行街，各街区及楼层功效划分以下：区域计划经营范围划分依据首层、二层临街营业房连锁商场、名店城名牌专卖店、高级衣饰眼镜钟表、金银首饰等著名品牌或特色商家，有利于提升整个步行街档次，营造休闲购物气氛，这类商家能够承受较高租金，并需要临街展示门面。 首层、二层非临街营业房一般商品、饰物、精品、电器及大众化多种产品能够满足租客对实惠租金要求，能够吸引更多消费人流，形成从高至低“瀑流效应”。三层餐饮、美容美发、娱乐场、医疗场所等对客流要求较小各类经营者将娱乐场设在三层，和餐饮区连成一体，避免了对消费人流阻隔；同时还能够提供相对廉价和宽大营业场地，供特殊行业经营。上述划分方法兼顾到临街营业房和非临街营业房协调性和互动性，把“名店城”安排在临街面，有利于提升整个商场品位；把饰物、精品、电器等大众化商品安排步行街中部，便于聚集人气；而把餐饮、美容美发、娱乐场、医疗场所等行业安排在三层则能够满足大面积经营者使用需求。在这里，为了愈加好地组织销售，我们对步行街各街区功效划分仅限于软性划分，即这种功效划分只是在销售人员培训时使用，方便于销售人员向买家进行介绍，并引导她们购置需求。三营业房间隔营业房怎样间隔须从市场需求出发，站在商家、经营者和管理者角度考虑问题，努力争取能够使商场营业房间隔愈加适合市场需求，适合多种商家开展经营活动和其它商务活动，这么所开发出来物业才会适销对路。到底是小营业房还是大营业房间隔愈加好，两方面矛盾一直未能得到有效处理。小营业房和大营业房差异对比类别优势不足小营业房(10-40m2)营业房销售总价降低，能适应更多投资者购置，而且小营业房租值低，便于小型商户进驻经营。业主太多，经营随意性过大，管理难以统一，难以引进大型商家驻场经营，还可能使商场整体档次降低。大营业房(40m2以上)适合大型商户要求，便于引进主力店，便于管理，便于进行交通布局。总价过高，投资门槛增高，影响了买家层面扩大，也阻碍中小商户进驻经营。从上述分析不难看出，营业房最终间隔必需依据经营者需求而定，但作为买家尤其是投资者，考虑得更多是总价高低，总家越低，越能扩大有效需求层面。所以，进行营业房间隔时应该周详地考虑多种问题，如买家承受能力、商家经营要求、门面和进深百分比等，总体而言，营业房间隔应该要考虑以下几方面问题：u 多种户型面积大小和长宽百分比u 主力户型大小、数量及分布u 其它户型大小、数量及分布从市场调查资料看，廊坊地域潜在购置能力相当高，大家对该地段营业房售价承受能力普遍在50000元60000/平方米，不少潜在买家全部期望门面和进深之比为1：2，这么才比较适合经营者经营要求。不过，考虑到本项目地块情况及可销售营业房数量，我们提议在进行营业房间隔时应该更多地考虑买家购置能力，尽可能间隔出多个面积营业房，并对应地增加小营业房数量，有效地扩大买家层面。营业房间隔关键遵照标准是：位置很好营业房“分割零售”，较差营业房“整体批发”，同时尽可能降低营业房总价。比如，临街营业房能够间隔成较小面积，在总价改变不大前提下，提升了单价，使利润水平提升；而对于位置较差非临街营业房则能够间隔成较大面积，在单价较低前提下能够满足特定经营者大面积需求。从潜在买家、投资者及经营者反应情况来看，现在廊坊市商业物业需求尚处于待激发状态，大家对营业房投资购置欲望十分强烈，不过现在市场上供给营业房关键集中不足，极难适应更多潜在买家购置能力。为此，我们在本项目尽可能间隔出多样化营业房，以此扩大买家层面，具体间隔见下表。各层主力户型间隔楼层分布主力户型进深组合面积首层20-35 m 25-7 m 20，40，55，70，110，140二层40-50 m 28-10 m40，80，90，100，180以上三层30-40 m 28-1 0 m 24，48， 80，96，128，160在销售过程中，能够依据各楼层情况及买家实际需求自由组合，形成面积在20-180平方米之间多个户型，使买家层面大大扩充，整个步行街兼容性更强，能够满足更多买家、经营者需求，对营业房销售有很大帮助。另外，还能够在首层（负半层）中间位置开辟可销售柜台位置，出售给小本经营者自行经营，每个柜台位置面积约为1-2平方米，既能够单独销售，又能够组合销售，这么能够大大降低总价，一样能够吸引一大批小本经营商家购置。四计划公共空间教授指出，大家持物行走通常每隔200-350米就想要休息一次，所以在商业物业计划时就预留一定面积作为商场公共空间，用作设置用户休息场所、人流缓冲空间、商品展示区域等，是十分有必需。另外，还应该建立中空广场、促销活动SHOW舞台等含有服务功效公共空间，以满足商户经营需要。在计划公共空间过程中要从以下多个方面进行考虑：u 方便消费者休息而且有利于商场经营管理；u 有利于聚集人气，能够形成对消费者对商场亲和力；u 兼具多个功效，如休息、展示、举行中小型活动等。在步行街室内及室外开辟多样公共空间，供购物者休闲驻足十分有必需。为此，我们提议在室内步行街建设以下设施：1、每层设有休息区在每条主通道及各个出入口设置一定数量休闲椅，并部署对应景观如雕塑、艺术小品和背景音乐，供购物者休息、观摩、欣赏，为消费者营造健康、舒适购物空间，真正实现休闲购物享受。2、入口广场在室内步行街两个主出入口设置多功效展示台，能够用作商品展示、举行活动，并于节假日组织步行街内经营者、商家或其它机构联手举行多种商品展示会、促销会或文艺活动，借助于这类型活动为整个室内步行街带来兴旺人气和足够客流。同时还要在出口广场部署大型座椅区共购物中驻足停留，延长它们在步行街停留时间。3、设置中空广场利用室内步行街内两条主干道中间足够空间分别设置各自两个中空广场，作用有三：其一，作为天然采光处，避免首层终年不见阳光尴尬；其二，作为人流聚集和缓冲地带，起到吸引和分流人流作用；其三，能够利用下沉广场开展多种经营活动，如开辟专柜、展示台、举行部分小型室内展销活动和促销活动，亦能够作为公共休闲空间。4、娱乐休闲空间部署娱乐休闲空间配套意在延长消费者在商场内停留时间，增加消费者在商场购物几率。从本项目标整体计划来看，室内步行街内有足够空间来设置对应休闲空间，完全能够在步行街内摆放室内植物、雕塑小品及休息座椅，这些设置能够使消费者感受到步行街内温馨人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、轻松购物气氛，轻易产生情感上共鸣，增加购物欲望。于本项目，提议在步行街驻入口广场附设专题休闲区域,如多功效展示台、街舞广场、大型座椅区来聚集人气，以吸引过路市民，并能够定时组织部分青年人喜闻乐见时尚活动和游戏，如BMX游戏、跳HIP HOP（街舞）等，吸引了众多年青消费者聚集在一起，形成张店地域街头一景。这么，室内步行街功效得到深入延伸，也深入地阐释了本项目“街和城结合”设计理念，使整座建筑物现有浓郁个性风格，又能融入到周围商业环境中。五项目配套设施一个商业物业运作，除了必需有外部配套设施支持外，本身配套亦不可缺乏。提议本项目配套关键设施以下：1、电梯配套在有限空间里，电梯对人流疏导起到了不可替换作用，不一样形式电梯能够满足多种层次消费者需求，同时也是作为商场吸引力起源之一。于本项目，提议在二三层配置室外分段手扶电梯，从临共青团路及健康街面，把地面客流直接引至二层及三层。这么设计，除了增加外立面部分活泼元素之外，更多还是考虑到实用问题。在室外增建直接通上顶层手扶电梯不仅能够提升商场内使用面积，还能够舒缓交通设施输送压力，同时还会对客流进行有效导向，把地面消费者直接引至各层，避免各层之间因功效定位冲突而造成客源流失，使各层客流量得到一定均衡。2、停车场配套对于商场汽车停车场配套，首先要求提供足够停车位数量；其次要考虑到商场停车场使用方便程度。对于本项目，根据计划必需有70-100个停车位，所以提议在靠近健康街及政府宿舍楼建设地面停车场。另外，还必需建立相当数量自行车停放点，满足购物者停放自行车要求，提议把自行车体放点设置在靠近东边宿舍周围及健康街沿街。倘若设置地面停车场无法满足计划要求，则能够把临近东边宿舍楼部份首层（负半层）营业房辟为体车场，或干脆把整个停车场经过长长坡道引至顶楼。3、其它配套本策划方案对步行街内各项设施配套作了周详计划，考虑到了水电、电话、网络、冷暖气、消防配套、卫生设备、通风空调系统、休息座椅、电话亭等配套设置计划。u 水电每户独立电表，设有公共用水，对特殊行业经营者如餐饮、医疗、美容美发，能够配置独立电表。u 电话、网络电话线直接到户，能够上网，一经申报立即能够使用。u 冷暖气每户均铺设管道暖气。u 消防配套根据市政要求进行安装。u 卫生设备每层均设置公共卫生间，二三层大面积营业房可设独立卫生间。u 给排水首层（负半层）给排水系统相对对立，下沉式台阶分段设置两个排水沟，把地面雨水、污水立即排走，并采取机械排水系统把首层营业房产生多种污水排放到地面施政排水系统中；而二三层则采取自然排放方法。u 通风空调系统室内步行街采取半封闭式设计，首层可采取机械通风，二三层则采取自然通风，这么能够降低未来维护成本。u 电话亭在商场各个出入口设置相当数量公共卡式电话。4、特色配套依据本身所需营造环境和购物气氛而设置部分配套，在步行街内设置专题购物区及专题休闲区，作为商场配套之一，强化项目形象定位，增强消费者对商场好感和满意度。我们提议把步行街四个中空广场其中两个设置为儿童游乐天地和休闲广场。在这两个广场分别部署儿童游乐设施（分为收费及无偿部份）和休闲设施如咖啡茶座等。六建筑风格商业物业建筑设计方案必需和项目定位和功效定位相符合，充足满足营业房销售和经营需要。包含整体风格、出入口设置、外立面式样、色彩及其它建筑元素配合等，整体风格设计标准。u 应该能够融入整个城市之中u 能够形成项目标形象吸引力和识别系统1、整体风格本建筑物作为现在淄博市最大可销售商业物业，建筑物整体形象将最终决定于大家对它整体印象，所以，在进行建筑物整体风格计划时要遵照以下多个方面标准：u 直线和曲线组合形成明朗、简练整体印象u 表现开放和遮蔽整体效果u 表现“城”和“街”完美结合u 有利于加强建筑物购物休闲娱乐功效定位u 含有较强亲和力基于这么考虑，建筑物整体呈典雅设计风格，主体设计以暖色调淡黄色为主，并点缀红色、绿、蓝等多个色彩，使建筑物格调清新高雅；整座建筑物外墙采取明快色彩，建筑物局部采取蓝色透明玻璃外墙，在建筑物外墙及回廊处较多地采取外观通透玻璃墙体及顶棚，街景风光一览无遗；四个中庭广场采取天幕采光，一通至顶，气宇轩昂，热带植物摇曳其中；中庭广场首创专题购物消闲景区，营造舒适购物、休闲环境；三层营业房连廊采取透明设计方便用户欣赏街头景色；室内步行街内多种设施如垃圾桶、长椅造型等采取人性化设计，别具风情，充满人性化特色；两个主出入口均设置钢结构透明挡雨蓬。2、外立面式样外立面设计能够经过透空框格、飞架天桥、斜向开窗、随机顶棚、隐约玻璃墙体和户外广告牌等来增加建筑物外立面活泼元素，并经过多个手法来对各个立面进行处理，如增加多种几何形状廊柱、顶飘、楼梯等，使得建筑物外部形象变幻、明丽、含有强烈视觉冲击整体效果；二三层临街营业房外墙则设置可销售或出租户外广告牌，广告牌采取统一规格、材质，能够依据买家意愿采取或租或售或送方法进行销售。3、顶棚设计室内步行街顶棚作为遮阳档雨关键设施之一，也是营造步行街内购物环境关键设施，我们认为本步行街顶棚设计理应满足以下多个要求：u 是步行街关键采光起源u 能够满足通风透气要求（商场内不设空调系统）u 遮阳档雨且经久耐用具体参考附图4、灯光处理灯光处理也是表现建筑风格关键形式之一，为了表现本项目作为室内步行街关键特点，提议在建筑物外部尤其是建筑物主入口可采取入墙廊灯，设计成巧妙灯光图案，并透过玻璃幕墙折射出来，和地面路灯、灯箱广告相辉映，形成变幻图案，在夜幕降临后不失为淄博街头一大景观。5、经营设施提议为内街营业房设置玻璃橱窗(Show Room)，可供商家展示商品，实现临街营业房关键功效之一展示商品。同时，对于购置较大面积非临街营业房用户，能够依据她们意愿赠予对应户外广告牌位。七装修装饰商业物业装修范围十分广泛，从整体计划到楼层布局，从大环境营造到商场内各个店面设计无不充斥着装修对项目形象影响。过往横平竖直购物环境让人担心和压抑，这肯定是不再适宜现代人购物心态,活泼装修风格总让人感到放松和舒适，更能激发大家购置欲望。所以，经过装修包装，充足利用建筑小环境设计、景观设计、灯光、音响效果等设计元素使整个商场形成立体、多元、富有层次休闲购物区。提议商场各功效区装修采取以下风格：u 购物空间把琳琅满目标商品和商场格调、建筑物装饰风格、小品绿化完美融为一体，用多种奇趣组合给购物中心带来生命活力。u 休闲空间以街头长椅及风格各异雕塑品、绿化小品点缀其中，形成完整、开放空间序列。经过微缩形态表现各个功效区之间区分和联络，营造友好统一购物空间。八购物环境营造室内购物环境营造是整个室内步行街商业环境营造关键组成部分，所以必需给予足够重视和计划。所以，在室内步行街主通道上，除了设置上述休闲椅、中空广场外，还应该在各主安排合适观赏植物、雕塑艺术品等，并经过灯光配合来达成至佳效果，让流连其中消费者感受舒适、优雅购物环境，使“移步换景”成为室内步行街一大特点。环境营造除了应该重视内部环境之外，室外环境也不容忽略。本室内步行街地处当地传统商业旺地，环境十分嘈杂，街道卫生情况不是很理想，其它已经开业大型购物商场也不太重视周围经营环境营造，这无疑是本项目超越竞争对手大好机会，我们提议在室内步行街施工建设同时，开始着手进行周围环境美化，美化项目包含：u 植被绿化u 铺设仿古街砖步行带及导盲带u 建造长椅、石凳等休闲设施u 多种施政设施及配套建设如垃圾桶、停车场等五、补充方案经过和贵司数次卓有成效沟通后，本企业形成了本项目标产品策划另一个思绪，作为上述方案关键补充和延伸。在搜集来数个设计方案中，我们认为山东潍坊设计院设计方案是一套比较完整和可行设计方案，该设计方案含有以下多个特点：u 整体布局合理，符合地块形状和用地计划。u 形成了“两街一广场”经营格局，经过“街”功效延伸使整个项目标商业格局含有了“城”内涵。u 对首层营业房客流导向作了很好计划u 利用了多个设计元素和丰富建筑符号来实现建筑物整体审美要求。u 购物空间购物环境计划及其它细节处理表现了人性化设计理念。不过，山东潍坊设计院设计方案仍然存在着几方面缺点，包含及各方面：u 营业房户型过于单一，关键集中在120平方米和150平方米两种户型。u 面积过大且三层联体销售，致使总价过高（约60-100万之间）且数量较多（约有200多套），增加了销售难度。u 仅依靠大型下沉式广场汇聚人流向法过于主观，可行是否尚是未知之数。u 忽略了营业房均好性。u 忽略了地下商场存在价值。u 未能最大程度地发掘临街营业房商业价值，二三层商业价值得不到应有重视。u 整体设计方案关键从审美角度来进行计划，对未来销售则考虑得不够周详。u 欠缺对停车场及车流导向计划。u 建筑物外立面设计存在不统一之处，共青团路外立面和健康街外立面在色彩处理和建筑元素上存在差异。不可否认，该方案要作为一个能够实施设计方案，还有很多亟待完善和改良地方。鉴于这么认识，本企业在原有设计方案基础上提出了我们见解和修改意见，务求从有利于销售角度对设计方案作深入深化。1、增加地下商场增加地下商场目标在于增加整个商业城容量，使之更具兼容性，同时也能够为项目带来更大利润空间。我们提议把地下商场从健康街一分为二，两部份经过地下通道连通，并在临街面及下沉式广场设置多个出入口，方便大家直接从地面进入商场内。地下商场层高计划为2.8-3米，首先能够降低建设难度和成本，其次则能够方便进间隔和分割，也有利于降低未来维护成本。地下商场功效关键定位为服装、精品、饰物经营场所，营业房关键以小面积单位为主，能够弹性间隔，能够适合多个层面买家需求，方便小本投资者和经营者购置，有利于扩大买家层面和数量。另外，部分地下商场还能够开辟为停车场，经过地下停车场计划来带动营业房销售。2、对部份非临街营业房层数进行调整从本企业对市场掌握情况来看，淄博地域大家对三层联体销售营业房有一定排斥，买家对营业房尤其二层以上营业房使用率并不高。所以，有必需调整原方案全部三层构想，我们提议把东南面小商品批发市场上建筑物从三层调整为两层。3、增加共青团路入口广场如上所述，仅仅依靠单一下沉式广场来实现汇聚人流目标过于冒险，所以提议在临共青团路段设置大型入口广场，该广场和中部下沉式休闲广场形成遥相呼应格局，这么做法能够充足利用共青团路及健康街所带来人流。4、计划体车场及车流导向停车场计划在东面及南面地面，而地下停车场则设置在东南面，汽车能够经由共青团进入停车场，再由健康街驶出。这么设计借助车流所带来人流，为东面及南面营业房带来更多商机，盘活了这些位置营业房，有利于促进销售。5、相关环境设计在原设计方案中，对项目周围环境设置作了一定计划，但有些部份并不设适宜利用在商业物业设计中，如水景设置就显得不合时宜，应该调整为休闲座椅区，设置休闲椅灯休闲设施。6、相关外立面原方案对外立面设计并不完全一致，提议沿共青团路外立面设计延用健康街外立面设计风格，并在共青团路入口广场外立面设计中增加更多建筑符号和图案，使之更能彰现建筑物档次和规模，同时能够经过色彩搭配来表现奇趣、鲜明个性和效果。六、经营模式计划方案从淄博市经营商业物业来看，因为开发商及经营者对商业管理忽略，造成商业管理整体水平普遍较低，商业管理基础上还没有成为一项专业性、社会性职能或工作，重建设、重销售、轻管理问题没有得到根本处理，这就是为何有部分项目营业房销售很好、招商也很好，在经营一段时间后商场还是不能旺场关键原因之一，富丽商城失败就是一个最好例证。对于开发商来说，不管采取什么样设计计划，引入商业管理全部是十分必需，为商业物业提供良好商业管理，为买家和租户和各个商家提供专业商业管理，不失为推广过程中一个很好卖点，有利于促进营业房销售。所以导入优异商业管理模式，选择或成立一个好在商业管理机构不失为销售力提升又一路径。只有实现全部者、管理者和经营者各司其职分工模式，才能把商业管理提升到一个新水平，最终取得商业利益并取得公众认可和支持，为整个商业项目标成功运转提供有力支持。于本项目我们提议：聘用或成立管理企业，引进商业管理模式，为室内步行街投入使用时做好必需计划和准备，并把它作为本项目标卖点之一，在项目标营销推广过程中给予落实。其目标在于：u 为买家、租户及步行街内其它商家提供完善物业管理和商业管理；u 实现统一物业管理、统一划分经营范围、统一招商、统一管理、统一识别系统、统一宣传推广等多个统一；为投资者提供代出租、托管、代收租金等增值服务；u 定时举行多种公益活动、产品展示会、特价专卖场聚集人气，招揽用户，确保商场客流量；u 设置“宣传推广基金”，定时、定额收取租户、商家宣传推广费用，定时对外作宣传推广，为旺场提供必需保障；引入商业管理机构不仅是室内步行街有序经营关键确保，还是一条关键生财之道。从中国现在情况来看，商业管理尚处于起步阶段，很多商业物业对此需求十分迫切，若能在这个领域取得一定趋于优势，无疑是一项关键、稳定收入起源。