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第十一章、工程竣工验收及质量保修服务管理与措施
第一节、工程竣工验收实施方案
一、竣工验收准备
（1）在进行专业系统调试的同时，制定工程质量自检、自评工作计划。
（2）项目经理、技术负责人组织专业施工员、技师、班组及公司质安部门，按照国家有关验收标准全面检查工程实物质量，评定等级，并做好产品防护工作，为竣工工程验收做好前期准备。
（3）自评工作完成后编制《工程竣工报告》、《单位工程观感质量自评表》、《质量保证资料自检表》，经项目经理、单位法定代表人，技术负责人签字并加盖单位公章后，提交监理公司检查。
（4）在计划竣工日期20日前，将工程质量技术资料及安全、文明、环保等施工管理资料及施工总结报告提交监理公司审核。
（5）工程质量技术资料和施工管理等，通过监理公司和建设单位审核合格后，将密切配合建设单位进行涉及规划、公安消防、环保等政府部门专项工程验收工作。
（6）填写《房屋建筑工程质量保修书》在工程交工验收时，提交建设单位盖章。
（7）向建设单位提交验收初步方案，在建设单位收集各方建议后，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
序号
验收内容
组织部门（人）
主责部门（人）
参加部门（人）
1
人防验收
发包方
工程管理部；质量控制部
材料设备部；监理单位；
2
消防验收
发包方
工程管理部；质量控制部
材料设备部；监理单位；
3
节能验收
发包方
工程管理部；质量控制部；
材料设备部；监理单位；项目实验室
4
空气、水质检测
发包方
安全环保部
工程管理部；质量控制部；监理单位
5
防雷验收
发包方
工程管理部；质量控制部；
安全环保部；监理单位
6
工程技术资料核查
发包方
项目部总师办
工程管理部，质量控制部，监理单位
7
工程现场实体验收
发包方
质量控制部
工程管理部；总师办；项目实验室；监理单位
8
绿化验收
发包方
工程管理部；质量控制部
监理单位
9
交通验收
发包方
项目工程管理部
监理单位
10
环卫、环保验收
发包方
项目安全环保部
工程管理部，质量控制部；监理单位
11
规划验收
发包方
工程管理部；总师办
监理部位
12
卫生防疫验收
发包方
项目安全环保部
工程管理部，质量控制部；监理单位
二、工程竣工验收程序
（1）由建设单位组织有关单位及专家，按制定的验收方案，进行施工技术资料管理、资料审核验收。
（2）验收组按国家有关标准、规范、规程实地检验工程质量。
（3）验收组听取建设、勘察、设计、施工、监理单位汇报工程合同履约情况和工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况。
（4）验收组对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，并填写《工程竣工验收报告》。
三、工程档案专项验收管理措施
（1）实行统一管理、统一标准、统一要求、各负其责、同步进行的管理模式，建立档案管理网络。
（2）成立由总工程师分管的资料档案组，负责工程档案工作的统一组织和管理。配备2名专职资料人员，负责图纸、文字资料的接受和发放；负责前期文件的收集；负责对各参建单位竣工资料的形成和组卷进行指导、监督、检查。同时在各部门配备兼职档案人员，负责本部门有关资料的收集、整理、移交工序。
（3）完善规章制度，建立如《立卷归档制度》、《档案保管制度》、《档案库房管理制度》、《档案鉴定销毁制度》、《档案安全保密制度》、《档案统计制度》、《档案利用制度》、《档案工作追究制度》、《档案管理员岗位责任制》等各项规章制度。
（4）档案库房安装防盗门，另配备灭火器、监视器、防火窗帘等，具备防火、防潮、防尘、防光、防霉、防虫、防盗等功能。
第二节、工程维护保养、保修服务实施方案
工程交付后，公司技术质量部对项目的保修进行领导与监督，项目总师办、质量控制部负责工程保修期内的保修落实工作，为了更好地服务发包方，项目部特为此专门组建维保小组，确保在接到维修报告后立即能安排人员组织抢修。
一、保修组织机构
组长:生产经理
副组长：技术负责
组员如下表
分部分项工程
维保人员（人数）
备注
土建
2
根据需要做适当调整
防渗漏
2
根据需要做适当调整
水电
2
根据需要做适当调整
通风
2
根据需要做适当调整
空调
2
根据需要做适当调整
装饰工程
2
根据需要做适当调整
消防
2
根据需要做适当调整
二、编制工程维护保养手册
由我方现场技术人员在系统测试和试运转前15天编制好临时的施工图册，一式四份操作与维修说明交设计单位、业主评审，正式的手册在工程完全竣工时交付。操作维修手册包括《空调通风系统操作维修手册》、《电气系统操作维修手册》、《给排水系统操作维修手册》、《消防水系统操作维修手册》、《火灾自动报警系统操作维修手册》等。内容包括：
（1）系统的详细说明（包括各设备的编号、安装位置等）
（2）元器件、设备详细说明
（3）测试报告
（4）试运记录
（5）设备性能和自动控制系统的详细描述
（6）系统设备的操作说明
（7）维修保养的技术说明
（8）工具和备用件名细表
（9）系统安全操作要求
（10）系统详细流程图
（11）竣工图
（12）主要设备材料供应商一览表（包括维修期限，供应商联系方式）
（13）设备操作说明，技术参数，合格检验证明，到货配件一览表。
三、保修期维修保养服务
我司承诺严格按照国家建设部2000年6月30日颁布的第80号《房屋建筑工程质量保修办法》履行保修义务。
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
（5）其他项目的保修期限由业主和我司约定。
（6）保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
（7）在竣工验收后，按国家颁布的《建筑安装质量检验评定标准》规定的保修期内免费定期维修及检查：
1)每月的维修检查
a、各设备进行例行检查，以保证系统运行正常；
b、清理所有主要设备；
c、调试检验所有设备，特别是备用电源系统；
d、替换所有不正常的电气设备（属产品质量问题免费更换）。
2）每季度的维修检查
a、清理及润滑有关的设备配件（如轴承、减振器及需要润滑的机件）；
b、清理所有过滤器；
c、清理所有设备外壳及电动机；
d、检查所有系统的配电情况；
e、包括每月的维修检查项目。
3）半年维修检查
a、检查有关设备的连轴和隔震器；
b、更换润滑油过滤器及添加润滑油；
c、检查电机轴承及水泵叶轮的固定安装情况和防漏密封件的防漏密性；
d、检查所有设备安装的固定、移位情况；
e、包括每季的维修检查项目。
4）一年、两年维修检查
a、检查及调校所有系统和设备，保证系统能按照出厂标准运行；
b、检查及调校有关的时间控制器及阀门等；
c、检查及调校各类平衡阀；
d、核对传感元件的工作情况、数据误差；
e、重复维修检查上述项目。
（8）建立《竣工工程记录档案》由主任工程师在保修期后，定期组织工程质量回访，征求业主的意见，收集工程质量信息。回访后填写《工程质量回访记录表》。
（9）本工程在保修期内提供驻现场的维修保养小组。
1） 本工程在保修期内配备各工种熟练技工2名驻留工地，同时根据工程的维修需要随时增配人员；
2） 并提供24小时的紧急维修服务。
3） 对由于项目施工原因造成的，属我方负责的维修，会同业主商量处理方法后，进行免费维修。
4） 如属于设计错误或甲方使用方法不当造成的维修，我司本着为业主排忧解难的宗旨，根据实际情况采取义务或有偿的方式为业主服务。
5）维修任务完成后，负责维修的人员应将维修结果填写在《工程维修通知单》的相应栏目内，并反馈给工程部备案。
（10）保修期后，建立定期的工程回访制度，还可根据业主需要提供工程服务。
四、培训业主的保养人员
可按业主要求对业主的雇员进行现场指导和培训，直至这些员工熟悉整个系统的操作、运行和维修保养工作。培训内容可按业主要求，各系统的培训时间将不少于一个星期（40小时）的全脱产时间。并包括现场指导操作，授课等培训。培训内容包括：
（1）设备性能
（2）系统的设计意图
（3）系统的设计情况及说明
（4）系统流程的熟悉
（5）系统操作、校验、检验和调试
（6）设备、元器件操作、维修和保养
（7）系统的故障、事故的处理方法
（8）系统的缺陷及注意事项
（9）业主要求的其他技能培训。
五、执行定期质量回访制度
1、保修承诺
随叫随到，优质服务。
2、执行定期质量回访制度
确保工程质量是工程保修的前提，提供优质服务是工程保修的保证。为给业主质量保证的信心，我公司将采取如下保证措施：
（1）根据合同中规定的承保内容和保修期进行保修，保修期从竣工验收之日（或为业主使用日）起计，同时签发“建筑工程保修书”和“建筑工程质量修理通知书”给业主。
（2）竣工工程实施回访制度。我公司工程部将组织原项目经理部人员对已竣工工程实行回访（三个月一次）。对所作的工作进行检查，并听取业主意见，发现问题作妥善的解决。
（3）在工程保修期内，若工程出现质量问题，工程部将立即组织人员来处理，并按业主要求在规定时间内进行整改，直到满足业主的使用要求。
（4）在工程保修期满后，工程出现质量问题或由于操作不当等其他原因造成的问题，我公司本着负责到底和优质服务的宗旨，在酌情收取一定成本费用情况下，全力组织技术力量进行保修，让业主完全可以放心使用。