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市场法习题附答案

精品资料
《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（ ）。
A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86
2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。　　 A．估价时点 B．搜集该可比实例时　C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映
3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格
4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则
5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房
6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10
7．对交易实例进行区域因素修正是因为( )
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产
9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比
10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定
11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．240
12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（　）m2。
A．3790元／m2 　B．4238元／m2　　C．4658元／m2 　　D．4663元／m2
13.下面说法错误的是( )。
A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D．可比实例必须是正常交易
14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元／m2。
A．850 B．845 C．869 D．857

二、计算题

1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？

2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？

3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？

5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
9687.6平方英尺
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
2001年11月初
2002年8月初
2003年2月初
交易情况
-5%
0%
0%
状况因素
0%
+2%
+5%
经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。

6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。

7、 有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。

8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/m2
560美元/m2
530美元/m2
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1日
交易情况
-1%
0%
+2%
房地产状况
+2%
+4%
-2%
注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
（3）汇率：2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币
2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2；
（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
（2）可比实例的成交价格如下：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2）
1200
1150
1380
成交日期
2004年2月20日
2004年4月20日
2004年7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.
（4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
0.4
100
95
92
106
因素2
0.35
100
105
96
109
因素3
0.25
100
110
98
97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、 某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（C）。
2、 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86
2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（　D）的房地产状况。　　A．估价时点 　　B．搜集该可比实例时
　　C．进行房地产状况修正时 　　 D．成交价格所反映
3、比准价格是一种( B )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格
4．比较法的理论依据是( B )。
A．预期原理 B．替代原理
C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则
5．不适宜用比较法评估的房地产是( C )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房
6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( D )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10
7．对交易实例进行区域因素修正是因为( B )
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8．下列( C )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让
C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产
9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( A )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比
10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( B)。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定
11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( C )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．240
12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（D　）m2。（2004年试题）
　　A．3790元／m2 　　B．4238元／m2
　　C．4658元／m2 　　D．4663元／m2
13.下面说法错误的是( d )。
A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同
D．可比实例必须是正常交易
14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( B )元／m2。
A．850 B．845 C．869 D．857

二、计算题答案
1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？

10+=28.84（万元）
答：在成交日期一次付清的价格为28.84万元。

2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？

解：按题意所示，卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格=2500-2500×7%
=2500×（1-7%）=2500×93%=2325（元/m2）
而买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2500×（1+5%）=2500×1.05
=2625（元/m2）
答：卖方实际得到的价格是2325元/m2，买方实际付出的价格是2625元/m2

3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？

解：按题意所示，将此总房地产2003年6月底的成交价格1800修正到2003年10月底的价格。应为：

答：修正到2003年10月底时的价格为2302.22元/m2。

5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
9687.6平方英尺
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
2001年11月初
2002年8月初
2003年2月初
交易情况
-5%
0%
0%
状况因素
0%
+2%
+5%
经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。
解：按题意应该先建立价格可比基础，计算各个可比实例的比准价格，最后求得估价对象房地产的评估价格。
（1）建立价格可比基础
甲可比实例换算为一次性付清的总价：

甲可比实例单价=2162653.267/1000=2162.65（元人民币/m2）
乙可比实例单价=300×8.5=2550（元人民币/m2）
丙可比实例单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元人民币/m2）
（2）计算各个可比实例的比准价格
甲可比实例比准价格=2162.65×（100/95）×（1-0.8%）×（1+1.0%）12×（1+1.2%）7=2744.14（元人民币/m2）
乙可比实例比准价格=

丙可比实例比准价格=

（3）最终将上述3宗可比实例的三个比准价格求简单算术平均值，作为估价对象房地产的评估价格：
估价对象房地产比准价格=（2744.14+2856.34+2762.22）÷3=2787.57（元人民币/m2）
答：估价对象房地产的评估价格为2787.57（元人民币/m2）

6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。

解：按题意所示，为估算该宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，需先求得可比实例房地产的比准价格，求比准价格的计算公式为：
可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
因此可以分别求得3总可比实例的比准价格：
可比实例A比准价格=

可比实例B比准价格=

可比实例c比准价格=

再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数，即为估价对象写字楼的比准价格：
估价对象价格（单价）=（5300.51+5084.06+5429.79）÷3=5271.45（元人民币/m2）
答：评估写字楼2003年10月31日的单价为5271.45元人民币/m2

8、 有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。

8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/m2
560美元/m2
530美元/m2
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1日
交易情况
-1%
0%
+2%
房地产状况
+2%
+4%
-2%
注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
（3）汇率：2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币
2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

解（1）A修正后的单价=5000×（100/99）×（1-1%）9×（100/102）=4523（元/m2）
（2）B修正后的单价=560×8.3×（100/100）×（1-1%）10×（100/104）=4041（元/m2）
（3）C修正后的单价=530×8.3×（100/102）×（1-1%）6×（100/98）=4143（元/m2）
（4）估价对象单价=（4523+4041+4143）/3=4236（元/m2）

9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2；
（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
（2）可比实例的成交价格如下：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2）
1200
1150
1380
成交日期
2004年2月20日
2004年4月20日
2004年7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.
（4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
0.4
100
95
92
106
因素2
0.35
100
105
96
109
因素3
0.25
100
110
98
97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
解：（1）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
（2）交易情况修正系数：
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例C=100/105
（3）交易日期调整系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038×=1.072
（4）房地产状况调整系数为：
可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25
可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55
可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8

（5）计算比准价格：
比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2）
比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）
比准价格C=1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）
（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）
估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23（万元）

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