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【剖析万科】万科的产品策略2014-02-21房地产经理人联盟剖析万科系列一万科从进入房地产至今，生命力仍然很旺盛，因为追求“规模化”和“高品质”，王石认为房地产核心理念是向大众提供一种新的生活方式，项目的成功70%源于产品，产品的成功70%源于规划，万科对于社区规划“开发性”的诠释再发展到现在的“新市镇”模式之后已经日趋完善，把住宅建筑当作产品而进行设计，对于细节的精益求精和开放性社区的执著追求是万科产品的一个基本理念。概括而言，万科的产品策略有以下几种：u产品总体战略延长产品线，锁定终身客户。国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，因为即便是同一人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。万科所说的锁定终身客户，就是指为特定人群打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。万科认为，目前中国城市消费者70%以上已经历首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。相比之下，万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差异。u产品质量战略产品标准化万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。磐石行动“磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。“磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。“磐石行动”将质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。这种关注质量的深度在万科以前的质量管理史上是没有的。u产品研发战略万科建筑研究中心2002年1月，万科建筑研究中心大楼落成，作为万科对建筑、新材料、新技术的应用研究的基地，研究中心的任务是以市场需求为导向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位。一、成熟的城市住区模式从万科逐步清晰的探索中，我们可以感受到：城市作为人类生活和活动的重要场所，它与住区的关系贯穿于住区建设、房地产开发的全过程中。无论是在进行具体地段的规划设计之前、设计建设过程中，还是住区在投入使用之后，住区规划建设的方方面面与城市、社会发展都有着密切的关连。城市发展的未来走向决定了城市建设的投资分配和时空组织，住区在时空上的选择一方面从宏观上与城市发展相吻合，另一方面也会对城市的建设有所促进和影响；住区在规模上的选择同样也是与城市空间的有机融合呈现互动关系。因而在城市发展与住区建设的研究中，重点在于时机、区位和规模的选择方面，挖掘住区规划、建设与城市的关联。经过二十年的发展，万科形成了四大产品系列：城市花园系列、四季花城系列、金色家园系列和自然人文系列。城市花园系列是指城市中心外围住宅，是万科第一个产品系列，代表楼盘有上海万科城市花园、天津城市花园等。而2001年成都城市花园和2003年武汉城市花园的出现，使城市花园系列走向成熟，形成了同一产品体系下不同的特色产品。四季花城系列是指城郊结合部的住宅，是万科的新市镇造镇计划。代表项目有深圳四季花城，其成功开发带动了周边地区的发展。金色家园系列是指城市中心区住宅，它揭开了万科在城市中心区住宅开发的序幕。在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境，不仅注重了对环境的改善，同时符合了城市更新的性质，这是该系列的特征。自然人文系列是指尊重自然、尊重文脉的产品系列。2003和2004年，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品形式。比之从前，这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。代表项目有反映人文生活的北京西山庭院项目、依照山体原有地形地貌建造的深圳17英里花园等。（一）城市花园系列1、上海城市花园 基于上海市区土地价格高昂的因素，1992年万科拿下了远离城市中心的闵行区七宝镇的开发用地，选择了“大众住宅”的定位，这是万科集团城市花园品牌系列的第一个项目，随着城市开发向郊区发展的进程，改变了人们对居住需求的观念，为上海城市花园项目的成功带来了契机，极大地推动了当地的经济转型和发展，并成为地区的核心。一段时期以来，中国城市空间扩张动力十分强劲，不仅压抑了数十年的居住需求激发了城市空间的迅速拓展和城市结构的重塑，而且随着城市化进程的加速，城市住宅不再仅仅满足城市人口，还要满足不断涌入城市的外来人口。万科意识到在城市中，大众的住房需求必然会增加，郊区的较高品质的住宅市场前景日益凸现。因此在寻找住区新空间的目标之一就是在扩张动力强劲的城市参与新市镇的开发，比如上海万科春申万科城、天津万科花园新城、沈阳万科新城等。上海城市花园是万科最早涉及住区开放问题项目，当时“开放式住区”的概念还未形成明晰统一的认识，但是由新加坡建筑师率先提出“开发社区封闭单元”的规划方案，强调人、车都可以自由进入的开放式管理模式，均在一定程度上体现了开放式住区的规划思路。住区道路的开放为城市花园项目带来了商业的繁荣和发展，在城市花园商业兴起之初，七宝镇发展还不是很成熟，周边住区都前来“借用”城市花园的配套设施，商业服务范围也远远超出了住区自身。这些都是因为城市花园有着“开放”的道路系统，能够为周边地区的居民前来消费提供了可能，并且能满足相应的停车需求。这种互惠互利的关系使城市化花园的商业配套火了起来，随着其后周边配套设施的补充和完善，城市花园及周边成为整个地区居民所认同的区域中心的一部份，不仅培育了良好的商业氛围，更为项目未来开发提供了良好的平台。城市花园项目每一期的开发都随着市场的变化、认识的不同有所调整，每一期的客户定位、产品定位也相应有所改变，从物业类型、建筑立面、组团绿化到活动设施设置等细部均体现出一定的差异化，这种多样混合的状态，赋予城市花园极大的丰富性和持续的生命力，开发商为社区营造的多样性和共存性使住户生活真正得益。作为城市花园的升级版本，将米宽的市政道路（畹町路）规划成为“”形穿过住区用地，使之成为住区的主干道，并通过米宽的小区级道路连接各个组团。同时这一市政道路还依次连接了小区的商业中心和以运动为主题的会所，使得住区内与居住相关的各种活动都通过市镇道路与城市融为一体。市政道路的引入，可以综合组织交通出行，有效避免在城市外围住区中大量客户一私家车为主要单一出行工具的现象。商业形式采用节日集会式布置，以增加城市娱乐、休闲的气氛，并通过贯穿整个商业中心的开敞式内廊，强化大都市的商业氛围。项目建筑类型多元化和户型的差异化，使得社区人群构成在一定程度上实现了多元化。一期多为普通多层住宅，因此客户类型比较年轻，家庭规模也不大，二期产品档次有所提升，由独立别墅和联排别墅为主，人群定位为事业有一定积累的相对成功人士，后面几期开发建设的还包括单身公寓、精装修公寓、公园景观公寓等类型，整个住区范围内形成了“小同质、大混合”的人群构成特点。开发时间上的大跨度，虽然造成了区域之间的分割，但也使得城市花园具备了多样性、丰富性的特征，这是一种人为设计不出来的特质。新区的幽静、老区的便捷，造就了一个无法模仿和复制的社区，它既有丰富的都市感，又有亲切的人性尺度感，在强烈的对比和亲密的融合之中形成了让人意想不到的生存空间，而城市花园的住户最认同的正是这种多元化的社区生活方式。、深圳城市花园位于景田片区的西北角，在项目立项和规划设计时期，这里还是距市区较远的城市近郊区，刚完成基本的七通一平城市建设准备工作，周边尚未形成成熟的配套设施和城市氛围，在当时的深圳市属于较为偏远的郊区楼盘。为此，项目通过庭院围合和绿化组织为购买万科楼盘的客户创造了一个最优秀的室内外居住空间，将空间尺度设计到完美的境界，同时它的围合也将这样一个住区从周边城市环境中割裂出来。在营造可防卫空间的实践中，万科采取了围合、组团与院落的空间模式，通过规划东西向住宅来实现围合庭院空间，并引发了景观优于朝向的住宅价值争论。整个项目由于规模不大，分为南北两组围合院落，并由结合步行交通系统的十字形公共空间串联起来，构成完整的院落空间体系。在庭院围合的基础上，通过对适当部位的开口、底层架空或开洞、过街楼、楼道等空间层面的设计，形成了具有整体性和连续感的景观空间，丰富了景观变化的层次，从而使居民形成了强烈的领域感和识别性。但布局的封闭和人群的单一使城市花园项目没能对城市文化的向外延伸发挥作用，没有和周围环境一起对新的城市环境创造有所贡献，这也是围合空间无法避免的副（二）金色家园系列 中国许多城市进行大规模的旧城改造，万科以其在房地产业的积累，参与城市核心区的开发建设，以作为住区空间创造的重要领域。在一些大城市随着城市公路的延展及私车占有率的增长，住宅高端需求正逐渐受到环境的影响而走向郊外。万科对城市中心区的住宅开发也不再局限于高端产品市场，而是继续拓展大众住宅的概念，形成富有特色的“金色家园”系列，其中最有代表的包括深圳万科金色家园、沈阳金色家园和南京的金色家园等。1、深圳金色家园项目的景观实用性与可参与性一直受到关注，并有新的尝试和运用。由于建设用地十分有限，为此采用了半围合布局，一方面保证顺利开发建设而实现较大容积率，另一方面也获得了良好的住宅朝向和小区中心花园的完整性，营造出宁静舒适的环境。同时为了解决在城区用地绿化活动场地有限的问题，结合绿化环境的组织。万科提出了“泛会所”概念（960平米），即在传统意义上的服务与社区娱乐活动的专用室内“会所”概念加以突破，将文化、娱乐、交往等功能安置于更丰富的空间之中包括室外、架空层、空中花园、屋顶花园以及其他功能综合使用的建筑综合体等等，把室内会所延伸扩展到整个社区。虽然绿化率不足，但是由于景观环境的开放以及多元活动的参与，使得这里的活动空间超过了同样绿化率的其他项目。这也是万科在城市高密度住区项目中，将景观与实际使用功能进行融合的尝试，试图在有限空间限制下，强化环境品质以及景观环境的开发与各种活动的包容。2、成都金色家园新近开发的成都金色家园，属于旧厂区改造项目，周边现有的城市商业、公共服务设施严重不足，因此在临街一隅划出比较大的用地建设商业，同时利用商业与住宅之间的道路形成商业步行街，起到扩大城市有效商业界面的作用。虽然在规模上万科金色家园比不上上海新天地，但是与其有着极为相近的地方，即把服务定位于城市的商业服务设施，与居住建筑分开，并通过商业活动相对较少的步行街家进行分隔和过渡，使其在对城市提供可能的商业服务的同时，保证了居住的安静与安全性没，而且还能够从商业设施的建设中获得一定的收益。同时吸取了深圳金色家园的商业设施厅车位数量不足而影响了居住环境的教训，在独立商业设施下设置了地下车库。万科金色家园，建筑设计一直采用简约的古典主义，立面简洁纯粹，古典的三段式立面构图，强调其雕塑感。凸窗、阳台、挑台等都被消隐到建筑体量之内，以达到简洁体量的目的。始终坚持表里如一的奢华格调，将品质的意念，推崇至建筑的每一细节。项目的设计理念秉承在环境设计中，以客户的需求出发，为每一位客户找在社区中的位置，从而营造归属感，烘托“家园”的氛围。（三）四季花城系列与第一次城市地域扩张时期不同的是，万科在城市地域地二次扩张的过程中，对不同城市扩张的规律已经十分关注，其中最具有代表性的实例是深圳万科四季花城的规划建设。与上海万科城市花园偶然性的成功不同的是，随着对城市空间发展规律的认识逐步加深，深圳四季花城项目的建设表现出万科队城市住区开发的深层把握，体现在与住区开发的时机、区位以及规模等诸多方面，对于这个地处深圳关外、远离城市中心的项目，万科通过开发住区、引导公共交通、完善配套等一系列尝试，不仅仅一次取得了成功，而且使“四季花城”成为万科地产的一个新的品牌代名词。1、深圳四季花城深圳四季花城位于深圳的坂田地区，在万科进入该地区进行开发前，坂田地区是典型的城市郊区，农民住宅、低档次小规模的居住建筑群和小企业相互混杂。出于销售考虑将社区商业街开放，旨在创造出一种活跃的城市生活氛围，并将期的商业服务设施全部集中在一期进行开发，以应对周边商业配套设施有限的状况。为了保证有充分的人流，规划时采用“院落围合式步行商业街”的整体布局。商业街呈“”形，一半朝向城市道路，形成沿街商业街，另一半伸入社区，形成步行尺度的纯商业步行街，他们同时服务于住区及住区周边居民。这一开放商业步行街的形成，营造出一个与城市相融合，同时本身具有鲜明城市气质的住区公共空间，商业街及假日广场不仅丰富了住区居民的生活氛围，同时又能为商业引入更多人流。落，端头单元辅以平屋顶，转角部分的造型使建筑立面错落有致。社区入口处结合会所及顶层商业街形成配套中心，顶层为小型商铺设计，会所由三个体块组成，功能分别为餐饮、超市及文体娱乐。交通采用主干结合环形或半环形车行系统，人行步道可穿越街区中间，将街区庭院相连；车行在外围，加强院落的围合感。四季花城高度成熟的社区环境,四维景观的规划设计，全面家居解决方案以及360度万科物业贴心服务，不仅满足青年人生活的需求，更让青年人从有家到优家，轻松置业，为年轻生活注入全新动力。二期二区精装小户型是万科全面家居解决方案的青年版新产品。从房型及装修标准上都考量了家居舒适学，人体功学等；完善厨卫收纳、细节定制、国际品牌三重定制体系，同时引入电梯公寓升级产品档次。新古典主义风格的建筑风格使得整个建筑群体高低错落，巧妙利用立面的凹凸变化和不同比例的开窗设计，带来变化丰富的立面变化。从墙体、门窗到屋面的拼接，精选高性价比品牌建材，全面提高住宅整体质量，努力为客户创造更加健康、舒适和先进的生活方式，实现居住改变生活的梦想。二、逐步形成的产品系列（一）魅力之城系列1、无锡魅力之城 无锡魅力之城位于未来新城市中心太湖新城，距离蠡湖仅1公里，项目总占地面积96万平米，总建筑面积130万平方米，容积率1.4，绿化率40%，包括多层、小高层、高层花园洋房、soho办公等多种物业类型。整个社区规划采用开放式街区布局，充分利用占地面积庞大的优势，万科采用了一贯的造镇模式，体现出成熟的复合社区概念。及空间的同时，享受到具备高度创造性和丰富精神生活的“城”。现行开发的包括魅力一区、二区两个部分，项目原型来自日本幕张新城，借鉴其高度融合城市中心功能和舒适居住功能、注重营造城市氛围的规划经验，同时非常重视与毗邻的无锡大学城资源的结合，在社区内增加了大量的培训设施、老年学校、大学的分支机构，与医院互联的健康系统、社区信息中心等设施，突出了住区的文化性。为了体现复合型社区的概念，将就业、居住、旅游等功能统一进行规划，强调社区的开放性，一方面提高了生活的便利度，另一方面实现了社区与城市环境的融合。为了解决社区开放后社区安全管理的难度，运用不同路网将社区进行划分，将公共设施靠近主要路网设置，结合社区集中组团绿化，形成有效区隔，引导业主形成自我管理的气氛，进而提升社区的整体环境。这样的规划布局至少体现以下4个优点：1.方便生活； 2.增加就业；3.减少上下班钟摆式交通；4.增加社区活力景观方面为了配合周边道路的大尺度，所以规划了大尺度的东西，沿社区外周尽量多的植栽大树，形成一道环绕的“绿色城廓”， Grand Park以草皮、灌木和乔木这三种不同植栽，营造出错落有致、层次分明的景观体验。而缓坡为主的设计，大部分的起伏是由坡度5%左右，高低差在2.0m左右的草坪斜面构成，视线开阔。起伏重叠的远近空间，创造了更强的宽阔感，使得整个社区就象一个森林公园。魅力之城不只是一个单纯的住，而是由不同地域、不同人群、不同的文化观和价值体系构建起来的整体。每个社区如同一座城市，有完整的生活体系和相应的生活中心，吸引人们到此游乐、消费、居停。从地块规模、容积率、住区的规划设计、开发周期等方面来看无锡魅力之城实际上更接近万科的城市花园系列，万科在此项目中关注的核心已远远超出了产品层面、技术性的规划层面，而非常强调对人居文化、城市、历史以及“人与自然”的深度思考，是一次全新的住区开发实践。2、成都魅力之城、杭州魅力之城、青岛魅力之城开发。与之不同的是，这三个项目的容积率指标、区域地段等方面更加趋同，相对无锡魅力之城的大规模住区开发而言，成都、杭州、青岛魅力之城更像是其中的一个组成部分。项目容积率在2.0-2.3之间，物业类型包括多层花园洋房、小高层及高层住宅。与无锡项目隶属新建设的经济新区不同的是，地块周边的生活、交通配套等设施已经相对完善，在整体规划上仅需要考虑小型社区商业、会所、幼儿园等公建配套设施即可。 整体规划仍采用围合式组团布局，利用独特的环境特点进行景观设计，青岛魅力之城与世纪公园仅一路相隔，为了最大限度发挥景观优势，所有物业类型均以强化景观为最大卖点，以“中央大道”、“社区景观绿轴”作为支撑，配合四个景观主题园林，呈现出“自然、森林”的景观脉络，同时弱化立面效果，色彩采用重度纯色降低视觉刺激，拉开楼宇距离之间的心理距离。而成都魅力之城在保留原有高低起伏的地势特点的前提下，建造了平米的公园群落，个北欧主题园区形成大围合下的小围合，集中绿化不仅成为项目的最大景观亮点，同时绿化的体量效应改善了社区的环境质量。（二）金域蓝湾系列并设置休息桌椅、咖啡吧可供临时洽谈，室内外恒温泳池，随着产品设计的升级，更有围绕主体景观自动扶梯、垂直景观电梯、精景漫步道、架空层风雨廊的设施。（三）新里程系列万科新里程系列包括上海新里程和沈阳新里程两个项目，最大的共同点在于项目所处的位置以及与政府等多方合作的开发模式。沈阳万科新里程坐落于浑河新区核心区，项目容积率2.2，由12栋高层组成，最高高达32层，成为浑南大学城内地标性建筑。项目作为大学城内的住宅项目，得到了政府的支持，建立了大学城内各资源互通系统，实现了园内资源共享。项目地块采用方正兵列式规划，简单的围合将更大的空间留白作为绿化及活动场所。新里程系列立面均采用纯粹的现代风格，除了必要的架构以外基本不加任何装饰性元素，单纯利用绿化作为自然区隔，力求达到人与自然的最大融合。上海新里程位于浦东三林地区，由地方政府、三大著名开发商、家乐福、社区学校等四方共同参与建设，项目提倡“和谐生活”概念，从规划之初就是以建设“和谐社区”作为其基本定位的，在实施过程中，从硬件建设、服务商招商到物业营运管理建设，以至未来社区的运营，都建立在建设该基础之上。项目由小高层和高层组成，1.5的容积率对于整体规划的表现提供了较大的空间，强调和谐社区家庭之间、邻里之间、人与自然之间的融洽关系。还有一点值得关注的是，上海新里程项目承担了万科住宅产业化的使命，分别用两栋楼进行试验，采用日本PC工法和香港PC工法，安装门窗、外墙装饰、内保温在工厂一次性完成，五六天完成一层， 虽然制造成本相对提高了20%，但从长远来看，环保、节能是发展的必然趋势。三、住宅产业化进程从1999年万科总部在深圳成立建筑研究中心算起，万科在住宅产业化方面已经研究了8年，京津区域未来在“工厂化”方面的效益意义重大。早在2006年初，万科北京区域本部就专门成立了万科北方工业化推进工作小组，启动了北方“工厂化”住宅战略的前期调研和准备工作，此后其旗下的北京、天津、沈阳等公司均相继成立各自的工业化推进工作组。2007年10月又与北京榆树庄构件厂建立了战略合作关系，并在榆树庄构件厂建立了万科北方工业化研发基地榆构万科住宅产业化研发中心。在今后的一段时间内，将会有国内一流的设计、施工、防水、保温等专业单位加盟该研发中心，充实研发资源。该研发中心的使命是：通过对适合北京区域特点的工业化住宅体系及其适宜技术、住宅工业化建造模式下的资源优化配置、工业化起步阶段关键技术的研究，力争建成北方地区乃至全国的住宅产业化示范中心。据万科有关负责人介绍说，从发达国家的住宅发展史来看，住宅产业化是一种必然趋势，如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资金的慢速周转。随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，市场上将主要是标准化设计、工厂化生产的住宅产品。目前在国内，地产行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而作为国内最早进军住宅产业化项目，万科的工厂化比例目前已经超过了20%的水平。住宅产业化用工业生产方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗。住宅产业化是以提升产品品质性能、提升生产效能、提升客户价值为目标，通过研究客户需求、设计标准化、产品定型、进而工厂化预制，现场装配的住宅生产方式。 其内容主要包括四个方面：住宅建筑的标准化住宅建筑的工业化住宅生产、经营的一体化住宅协作服务的社会化通过生产方式的改变，大幅提升房地产行业的节能环保性能，相比传统住宅，产业化进程中工厂化制造可节约材料30%，节能70%，节地20%，同时大量减少施工垃圾废弃物。2014年如我国住宅行业20%份额用住宅产业化生产，将节约木材18万立方米，折合森林2000公顷，减少垃圾500万吨，减少废水排放5000万吨，节约钢材4万吨。“留有余地”的万科目前有740万平米的土地储备，而它一年的开发面积也就100多万平方米。对于万科，如何能够在留有余地的同时，有更新的突破才是关键。郁亮认为，在当前的房地产行业，产品的质量和创新仍然是最根本的。万科现在要做工厂化住宅，即通过提高工厂化比率来提高品质。在首先建立自己的住宅标准后，万科需要整合各界资源进行部品的工业化生产。第三步是生产建造和安装的问题。万科现在正着重做前两步，着重把部品的工业化比率提高，这种比率在日本达到50%，美国达到30%，而万科还只做到5%6%。当然如果房子按照这种标准盖出来，相信房子的品质会好的多。规模化的效益来自三大方面：产业化、精细化、低成本经营万科归纳了美国四大住在企业在晋升500强的过程中的三大现象1）住宅产业水平不断提高，住宅部件实现规模化的工厂生产2）客户对品质和性价比的要求趋于精细，住宅品牌日渐为人们所关注3）1980年以后，美国的房地产融资不断创新，大企业通过债券等低成本融资渠道融资 万科07年产业化进程：1）万科新里程5万平米试水，预计08年达到25万平米。规模化生产可以摊薄因此增加的成本，保证产业化的可能，由于产业化初期成本较普通建安高出40%，只有每年住宅开发量达到一定规模的情况下，才有能力进行住宅产业化尝试2）投入大量资金对墙体与屋顶进行产业化研究，并与东京建屋、日本大成建设、丰田建设建立合作关系3）在深圳着手两幢实验楼的产业化研究，在实验楼旁设立住宅部件工厂，以省略运输环节4）大力发展设计研发和设计管理 在2007年以后的几年中，万科将进行大量的实验工作，继续推动工厂化住宅技术的探索，其中包括一系列实验设施的建设，比如预制混凝土生产实验室，主要用于改善预制构件生产质量和工艺流程。预制构件对钢筋加工精度要求非常高，按日本前田建设的企业标准，误差应该控制在1mm以内，但国内普遍在58mm左右，有的甚至更高。在PC车间里，参照日本的生产方式，对工艺进行各项优化试验，使得预制构件能够方便地安装，不需将大量的时间花费在解决构件与构件之间的钢筋“打架”问题，同时将可以稳态生产的钢筋误差值作为万科的标准。万科还将在对广州地区的青年群体的客户需求调研基础上，通过2栋青群产品试验楼，对叠合楼板、叠合梁、外挂PC墙板、预制楼梯、单层装饰等工厂化的构件以及设备分离、同层排水等先进的设备及施工方法进行实验，形成华南区域90平方米以下，针对青年群体客户的高层住宅产品定型，为2008年华南区域工业化产品推广提供支持。 据王石透露，2007至2008年是万科的一个高速成长期和商业模式及生产方式变革的过渡期，万科“工厂化”住宅到2009年才会全面发力。试验工作将聚焦于三方面：首先，继续开展90平方米以下高层工业化住宅产品定型，同时进行实际产品的客户测试；其次，在国家规定的范围内，基于结构试验室、PC试验室的平台，对设计、生产、施工技术进行改良和升级；第三，在2007年完成的设备试验塔、隔音试验室、材料性能试验室的平台上，进行产品性能、环保试验和升级。同时开始建设耐候试验室（俗称会刮风下雨的房子）、空气质量检测室等。其中，以技术研发为中心的产业化和社会资源整合能力将成为万科的主要竞争力。2008年万科应用工厂化技术的项目开工面积将达到60万平方米，2009年要达到120万平方米，未来5年内工厂化生产比例更将提高至50%，基本与日本、丹麦等发达国家住宅工厂化生产比例持平。万科提倡“全新建造理念”，将万科的全面家居解决方案融入住宅产业化，通过研究细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决方案。标准化不是否认个性化，相反个性化建立在标准化的基础上，通过对每一类客户需求都要做到精心研究，继而开发相对应的产品来匹配这样的需求，而住宅产业化在于帮助万科更好的实现全面家居解决方案，根据客户需求及使用功能设计房型，进而建立完善的产品分级体系，直接由设计人员从中调用，决定最终选用的部品，室内设计根据分级体系定位，形成标准化设计，直接进行装饰施工，不仅使房屋质量得到改进，更能够使功能设计等全方位的品质有所提高。四、万科细节处理一、大堂门厅管家房的交往空间功能住宅、住区中的大堂门厅管家房是公共空间与私密空间的过渡，属于半私密空间，其目的是提供安全保卫和楼栋公共服务，是可防卫空间的一种形式。在实现安全的基础上，这些空间同样具有促进邻里交往的功能。万科通过对适宜邻里组团规模和空间尺度的推敲，在保证安全行程的空间围合基础上，发挥传统的服务优势，探索大堂门厅管家房等空间的营造，以促进邻里交往，实现人们对领域感的需求。景观步行轴的组团入口都设置了“管家房”，组团居民通过“管家房”的刷卡门襟进出，虽然这一限定空间在安全性和领域感方面收到了大部分居民的肯定，但是由于滞留时间较短，仍形成不了促进交流的目的。“老管家”是万科物业模式最高层次的邻里守望相助管理模式的具体表现，力求在住区范围内营造出一种融洽、和睦、温馨的亲情化管理。沈阳万科四季花城以户为一组团，朝向主景观步行带的入口都设置了一个小小的“管家房”，专门请60岁左右形象较好的老人，主要负责看门、委托、物品寄存、业主需求、物业问讯等业务，和蔼的老管家带给居民与严肃的保安截然不同的感觉，实现了老人服务邻里的心理价值需求，同时也不妨碍安全领域感的更好实现。二、公共设施设置布局公共设施对邻里交往活动的促进，最重要的是体现在公共设施的规划布局方面。合理的布局能够引导居民自然流畅的进入公共空间，并在公共空间聚集交流，形成有活力的街道生由于在整个住区中所具有的单一性甚至唯一性，“塔”往往占据了住区中的突出空间位置。同时由于“塔”本身所具有的相对高度和独特形象。往往从大片肌理统一的住宅中跳跃出来，成为鲜明的住区标志。“人车分流”系统在保证行人安全的同时，也改善了住区中交通的通畅度，减少空气污染和噪音的影响。通过对澳洲和新加坡同类住区的考察，深圳万科城市花园采用了立体人车分流模式来解决居住区动静交通组织问题。将步行交通和机动车交通进行竖向分离，将机动车交通完全安排于地下，地面用地则全部用来组织人行及景观。随后在万科规模不太大的项目中均采用这种形式。在大型社区内人车分流不仅不利于社区活力的体现，同时也给居民的日常生活造成不便，因此“人车共存系统”出现在了万科的大型住区的开发进程中。通过对道路断面的设计和细部设施设置，将机动车速度控制在不发生危险的安全限度之内，同时通过周边的绿化和小品设置提升交通空间和住区生活空间的环境品质。