凯旋国际营销执行方案样本.doc

“凯旋国际”营销计划方案第一部分：策略总纲一、 总体思绪总体思绪上遵照一个循序渐进标准： 关注项目接触项目了解项目体验项目享受项目给于用户信息一定是要从开始认知项目到接收项目，绝对不能因为急于求成而扰乱了整个营销思绪。二、 推广步骤依据现在本项目标工程进度及市场营销节点，本企业综合考虑各方面原因，总体把项目营销部分分为四个阶段进行：经过在每个阶段采取不一样营销推广手段，经过有计划、科学、合理营销策略，实现每个阶段需要达成目标。认筹开盘连续期清盘期07.9.28.-07.11.1007.11.11/07.11.18.07.12.08. -08.01.0708.01.08.-全方面广告面市、强力炒作，认筹前一个星期采取广告爆炸式推广，使整个城市引发轰动，吸引用户关注利用开盘当日强悍式广告宣传，提升解筹率延续开盘阶段火暴销售场面造势，使市场再次达成高潮采取多种优惠促销活动，处理剩下房源第二部分：项目视觉识别系统第三部分：差异化营销策略一、 差异化营销在猛烈市场竞争下，项目要取胜，必需坚持市场差异化营销，我们从以下思绪进行差异化营销。1、产品本身差异化：挖掘本身产品和市场和众不一样地方：市场上唯一纯投资性物业项目。2、地段差异化：不可复制性；在推广上，一定要使用户认识到本项目是龙脉地段上最终可开发风水宝地。3、推广手法差异化：突破市场以往那种传统做法，我们要用一个高端手法来造势，必需给到用户第一映像就是高端，4、面市时间差异化：仔细研究市场，定市场无楼盘推出且房地产热销季节为本项目标开盘期。5、推广节奏差异化：在媒体推广计划上，选择楼盘广告较少时期做宣传，集中市场注意力。6、营销服务上差异化：现在陈江市场销售现场还处于早期服务，不管是服务还有团体专业水平，感觉没力量；我们要打造：陈江第一支专业化销售团体。7、营销手法差异化：采取一次性返租三年8%营销手法，给于用户是即买即收益投资信心。8、促销活动差异化：在正式开盘活动当日，举行购房中大奖回馈活动。9、物业管理差异化：本项目聘用是陈江第一支品牌化、专业化、酒店化团体做顾问。二、 项目独特诉求主张综合项目各方面原因考虑，我们诉求主张： 凯旋国际，城市之上、财富之颠三、 阶段专题推广第一阶段：认筹阶段（.9.28.11.10）（分内部认筹、正式认筹）利用广告、媒体全力结合，采取爆炸式推广面市，使市场产生轰动效应，让消费者在短期内认知项目，引发消费者关注，以项目营销中心开放为起点拉开全方面营销序幕，以快速树立项目形象。关键是叙述产品文化内涵、地段、商业投资价值广告，使大家熟悉概念和视觉识别系统，了解项目和产品，并引发大家期待，该阶段应采取全部媒介。前提条件： 售楼中心必需在9月24日完全到位认筹方案： （已提交）认筹协议书: （已提交）宣传策略：报纸广告：报纸：惠州日报、东江时报、深圳晶报活动专题具体报纸推广时间、数量具体见推广计划，以下仅对每次报纸推广专题做分析：惠州日报、东江时报推广专题内容：主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠副标题：将于10月1日公开接收咨询登记卖点内容：（见以上）其它：开发商、销售代理商、商业整合商、财富热线深圳晶报推广专题内容：主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠副标题：将于10月1日公开接收咨询登记小标题：看楼团报名预约信息户外广告：（具体推广时间、数量具体见推广计划）路旗广告：曙光大道、从惠州至陈江、深圳至陈江、东莞至陈江等临近陈江路段广告专题：正面凯旋国际；后面城市之上、财富之颠，财富热线：开发商名称、代理商名称、商业整合企业立柱广告：四块（已定三块）（因为时间紧迫性，需要做到短时间内产生效果，必需直接给到市场信息是很明确）广告专题：凯旋国际广场、城市之上、财富之颠，公开接收咨询登记财富热线：开发商名称、代理商名称、商业整和企业网络广告：（深圳搜房网）广告内容：以项目整体具体资料做专题手机短信息：（惠州、深圳）短信息内容：1、陈江凯旋国际，城市之上、财富之颠，屹立城市金三角，共享城市繁荣商圈几十亿财富，于10月1日正式VIP卡优惠申请，财富热线：2、陈江凯旋国际，城市之上、财富之颠，屹立城市金三角，共享城市繁荣商圈几十亿财富， VIP卡优惠申请倒计时仅剩5天，财富热线：塔吊广告：在施工现场现有塔吊上部署一广告，做成有夜光效果！内容：项目名称，销售电话：第二阶段：开盘阶段（.11.11.12.11）（开盘活动方案待开盘前一个星期出）在项目已经积累大量用户基础上，配合项目全方面前期推广策略，以项目开盘为节点拉开全方面营销序幕，以快速销售。该阶段以采取全部媒介。开盘活动方案:于视认筹情况提前一个星期做出宣传策略：报纸广告：报纸：惠州日报、东江时报、深圳晶报活动专题具体报纸推广时间、数量具体见推广计划，以下仅对每次报纸推广专题做分析：惠州日报、东江时报推广专题内容：主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠副标题：第一批商业将于11月11日盛大开盘卖点内容：（见以上）其它：开发商、销售代理商、商业整合商、财富热线深圳晶报推广专题内容：主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠副标题：第一批商业将于11月11日盛大开盘小标题：看楼团报名预约信息户外广告：（具体推广时间、数量具体见推广计划）路旗广告：曙光大道、从惠州至陈江、深圳至陈江、东莞至陈江等临近陈江路段广告专题：正面凯旋国际；后面11月11日盛大开盘，财富热线：开发商名称、代理商名称、商业整合企业立柱广告：四块（已定三块）广告专题：凯旋国际广场、傲视全城、财富之颠，11月11日盛大开盘财富热线：开发商名称、代理商名称、商业整和企业网络广告：（深圳搜房网）广告内容：以项目整体具体资料做专题+开盘信息手机短信息：（惠州、深圳）短信息内容：1、陈江凯旋国际，城市之上、财富之颠，屹立城市金三角，共享城市繁荣商圈几十亿财富，于11月11日盛大开盘，财富热线：塔吊广告：在施工现场现有塔吊上部署一广告，做成有夜光效果！内容：项目名称，销售电话：价格方案：价格确实定：均价已定：公寓（精装修）为5500元/平方米；商业为8000元/平方米，具体价格表格在开盘前一个星期确定价格策略：“低开高走、提升项目价值”，开盘当日准备三份价格表（价格分别为5500、5600、5700），在销售率达50%时，价格表换成5600；销售率达80%时，价格表换成5800。（具体视现场销售情况而定）营销手法：公寓、商业针对投资用户：为了项目在开盘当日顺利销售，让购置投资用户亲身体验到购置本项目标价值所在，提前享受投资回报率高感受,增强用户购置信心及快速成交，所以提议每购置一套本项目物业投资用户，实施一次性返租3年24%。购房中大奖促销活动：奖项内容：比亚迪汽车、丽江3天游费用预算：奖项奖项名称数量单价（万元/个）费用预算(万元)一等奖比亚迪汽车1部1313二等奖丽江3日游200.36抚慰奖家用小电器4000.028累计27样板房及看楼通道装修方案：另定样板房房源选择：楼层选择：第4层，平面层二分之一及电梯大堂（注明：样板房、看楼通道必需于公寓开盘前一个星期交付）第三、四阶段（.12.11.01.071、 ）：项目销售基础完成，剩下房子是用户选完后较差，该阶段没必需再做完整宣传计划，只须配合老业主带新用户优惠活动或以特价房处理。短信息公布：老业主带新用户优惠活动（具体优惠方法另定） 现场促销活动：现场举行老业主酒会、联宜活动。 第四部分：项目整体营销计划一、项目卖点分析1、项目优劣分析：项目在陈江第一商业大道曙光路关键中段上，项目总占地面积为2441.99，总建筑面积为20320，一共16层，为陈江关键区域第一高楼，计划为酒店式公寓立即尚购物商业；优势整合：完善配套：项目处于城市商业最繁荣区域，拥有城市最完善配套，周围有当地最大购物中心汇佳购物超市、邮政储蓄、工商银行、建设银行、城市唯一肯德基、和通向周围城市等其它区域车站等生活、交通、休闲配套设施。交通发达：项目近邻城市主干道曙光路，该路段笼括城市公共交通车站、客运站；同时项目占据通往深圳、惠州市区、东莞等交通要道，交通便捷。商业气氛：项目处于城市最关键商业圈，商业气氛浓厚，整个商圈支撑着整个城市发展动脉。雄厚城市消费势力:当地仲恺高新科技园区汇聚中国外著名企业如三星、德塞、TCL、可可可乐、LG、华硕等大型企业集团，不管是住房需求还是购房需求较旺盛。片区唯一：整个城市中心商业性投资物业除本项目外无处可寻，奠定本项目标唯一独特功效性。关键词：城市中心、最繁荣商业圈、配套完善、交通便捷、需求旺盛、唯一性劣势优化：区域环境较差：周围农民房较多、经营环境较乱、整个环境较差展示面较窄：项目临街面较窄、整个形象不利于突出压力大：时间紧迫，给市场认知周期较短，给后期营销造势带来较大压力关键：经过对项目本身、围墙、销售中心、周围路面、周围商铺等加以完善包装，以弱化消费者意识，经过广告爆炸式面市，给用户一股从所未有市场冲击波，给用户加深影响。2、卖点提炼1、处于城市金三角位置，交通发达占据通往深圳、惠州市区、东莞等交通要道，交通便捷。2、处于城市最关键繁荣商业圈以陈江第一大购物产所汇佳百货为中心购物、休闲、娱乐商圈。3、完善城市生活、市政配套汇聚建设银行、工商银行、陈江医院、邮政局、仲凯中学、陈江小学、政府4、关键地段唯一不可复制性陈江华强北5、产品独特唯一特征酒店式公寓6、城市未来形象代言、升值潜力无限陈江第一高楼，城市中心地标性建筑7、交楼高标准、精装修准四星级高级精装修8、品牌专业酒店管理企业做管家，后期投资回报有保障惠州市凯旋假日酒店9、低投入、高回报首期门槛低、三年8%高额回报，保障投资用户信心10、雄厚产业经济支撑仲恺高新工业科技园如：三星、德塞、TCL、可可可乐、LG、华硕等大型企业集团。二、渠道策略利用硬性广告（户外广告、现场包装、深圳看楼团组织、房交会）、软性媒体广告（搜房网、报版软文、手机短信）现场促销活动全力结合，采取爆炸式推广面市，使市场产生轰动效应，让消费者在短期内认知项目，引发消费者关注，以项目营销中心开放为起点拉开全方面营销序幕，以快速树立项目形象。关键是叙述产品文化内涵、地段、商业投资价值广告，使大家熟悉概念和视觉识别系统，了解项目和产品，并引发大家哄抢。三、 营销推广在项目顺利销售之前，我们只需要把握住认筹、开盘两个最关键阶段，必需在这两个阶段做合适媒体推广来营造气氛及市场，项目方可水到渠成。见以下内容：阶段媒体渠道宣传内容数量时间费用预算（万元）深圳晶报形象+认筹活动信息+看楼团信息+项目卖点4次9月28、10月12、10月26日、11月2日13.6深圳看楼团深圳晶报组织看楼团4次10月1、10月14、10月28日、11月4日2惠州日报形象+开盘活动信息+项目卖点1次9月282东江时报形象+开盘活动信息+项目卖点1次9月281.5户外广告形象+认筹活动信息4块3个月时间20深圳搜房网项目信息+看楼团信息-5个月时间5路段广告项目形象待定2个月时间手机短信息项目卖点+认筹信息惠州50000、深圳50000各2次9月28日、10月19日2现场认筹活动认筹活动3塔吊广告项目名称，财富热线1处9月251围墙广告项目形象已确定开盘阶段深圳晶报形象+开盘活动信息+看楼团信息+项目卖点及贺开盘顺利信息2次11月9日、11月16日6.8深圳看楼团深圳晶报组织看楼团2次11月11日、11月18日1惠州日报形象+开盘活动信息+项目卖点1次11月22东江时报形象+开盘活动信息+项目卖点1次11月21.5户外广告开盘信息更新5块-5手机短信息项目卖点+开盘信息惠州50000、深圳50000各1次11月2日1深圳搜房网-路段广告开盘信息更新待定-围墙广告-现场开盘活动开盘活动现场气氛包装1天5累计约72.4 注意：以上营销推广费用仅预算，具体以实际产生为主深圳市巨基房地产顾问9月21日