居住区土地开发前期策划方案样本.doc

燕山新区居住区土地开发前期策划
（奥体新全部综合居住区）

3月

目 录
1、项目地块开发背景
2、地块基础情况
3、项目地块开发环境分析
3.1项目地块环境条件
3.2项目地块优劣分析（SWOT分析）
4、住宅市场分析和研究
4.1济南市房地产市场现实状况及发展趋势
4.2 济南市房地产消费需求特征分析   
4.3 济南东部房地产供给现实状况及未来发展方向
5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）

燕山新区居住区土地开发前期策划

1、土地开发背景
依据《济南市城市总体计划(—)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略，济南主城区以向东发展为主。未来五年，济南主城区将投资新建两个新区，即燕山新区和腊山新区。其中燕山新区，以举行第十一届全运会为契机，加紧奥体政务中心建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导城市功效区。
新区开发建设，应该经过城市经济两大支柱--产业和居住拉动，形成产业簇群巨大集聚效应，有效地提升整体功效。新区建设势必带来地域土地市场升值，成为地产商关注热点，所以，土地使用怎样实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做正确定位和可操作性前期策划。其中以生活居住为功效计划地块也开始开启，这一地块建设开发必需建立在充足调研、理性分析、科学策划基础之上。
2、土地基础情况
当地块在历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化带，东、南至城市用地范围线，计划总用地面积约为2400多亩。具体用地范围见下图：

3、土地开发环境分析
3.1、项目地块环境条件
A 交通条件方面
济南东部交通建设努力争取形成“三横六纵”道路交通网，包含东西向三条道路包含经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包含整改二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道网。燕山—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路 ，以经十一路、龙洞路为旅游路，计划建设“四纵四横”新城主干道。当地块作为主城区拓展部分，道路计划建设比主城中心区愈加便利和优越。
B 景观方面
东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向空间景观主轴。立即东部新城龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区和黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。
　　山水相融指自然山体和河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流和华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体围绕在中心区内，２座在华山风景区内。
C 区域开发环境
燕山新区在二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主现代化新区，南部计划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功效综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。燕山新区作为主城区一部分，又是未来济南发展关键方向,该区域未来五年济南城区地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对当地块带动作用将很大。
同时，济南东部新城开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为关键，以高新技术产业开发区为龙头，加紧推进出口加工区、孙村工业区建设，开启建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同时配建生活服务设施，在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部开发建设将使东部愈加成熟，居住环境更优越。
D 配套设施方面
作为奥体中心、政务中心东临项目地块，奥体中心配套设施将惠及本住宅区。同时，根据居住区配套设施要求，居住区将有包含学校、商业、银行、邮政等完善市政和生活配套。即使现在新区还在建设之中，不过未来居住服务配套将是很好，也是能够预见。
3.2、项目地块优劣分析（SWOT分析图）

优势（S）
1 交通便利；
2 环境生态，无污染；
3 和奥体、政务中心相邻，有利于人文环境提升；
4 周围有山水景观；

劣势（W）
1 地块东紧挨玉顶山公墓，阻碍形象塑造和提升；
2 地块形状不规则，不利于整体计划开发；

1 环玉顶山公墓地块开发专案处理，提出可行处理方案；
2 区内开发建筑及配套，依据地形地貌差异安排
主打生态、交通、人文、运动等专题，

机会（O）
1地块处于关键开发区域，开发烧度对地块开发有促进作用；
2 先期土地开发成本低，后期增值潜力大，开发盈利空间大；
3、东部大力开发，将聚集人气并提升商业、居住气氛。
威胁（T）
1 周围有居住区楼盘开发，因为竞争给开发商来一定投资抗性；

4、住宅市场分析和研究
济南东部地理环境优越、交通便利，基础设施完善，人文气息浓厚，再加上为举行第十一届全运会，奥体中心、政务中心、金融商务区、高校院区、唐冶新城等一大批项目标开展实施，东部毫无疑问将是济南未来发展重中之重，东部也必将成为济南新城市名片。得天时、地利、人和东部地产将毫无疑问会成为未来济南地产市场领舞者。
研究表明，济南南部、东部、中部住宅吸引力指数分别为 157.14%、100%、83.33%，而西部和北部吸引力指数分别为 75%、50%，这说明在济南人心目中“住南不住北”、“住东不住西”传统观念仍然浓厚。尽管南部、东部地域房价高，不过南部和东部地域优美居住环境、高素质人文环境、便利交通、完善基础设施还是吸引了大部分人视线，这是济南人长久居住倾向形成肯定结果。南部旅游区大大限制了其住宅产业发展，而东部地域在很大程度上说居住在这里已经成为富贵身份相争。加上“东拓”引导，东部新城区位优势显著，东城板块将连续升温。尤其是东部新城板块和高新区板块近几年将连续升温，现已开发并建成了很多中等规模高品质小区，如中润世纪城、如意苑、荷兰庄园等。在济南“东拓”空间发展战略引导下，东部新城相对丰富土地资源将成为开发商竞争沃土。该地段道路、环境等基础设施好，未来房价增值空间较大。
4.1    济南市房地产市场现实状况及发展趋势
经过对全市近100个在售楼盘数据资料分析，能够依据销售价格、分布区域特征、供给形式、应对用户群，对济南市房地产楼盘开发总结以下：

价格区间
数量特征
分布区域特征
供给形式
应对用户群分析
优势
元以下
30多个
多在离市中心稍远非繁荣地带，象七里河路、工业南路、工业北路、华农路、花园路一带东部地域，也是济南房地产开发烧点区域。西部、北部两个区域更是居多。
以多层住宅为主，户型以中小户型为主（以两房两厅、三房两厅，面积区间在70---130平方米），总价在20万元左右。
广大工薪阶层、刚刚参与工作正准备成家青年好友。
区域未来配套、交通有优势、价格优势。
---3000元
占主流地位
不是处于绝正确市中心，不过位置也相当不错，交通四通八达，有多条公交线路直达，周围有成熟商业网点、日常生活有确保。
以公寓、小高层为主，户型以错层、中小户型为主（以两房两厅、三房两厅，面积区间在70---130平方米），总价在30万元左右。
为改善居住条件中老年人、收入较高单身贵族、有一定积蓄三口之家、经济富裕投资者等。

在位置、配套、小区景观和物业管理方面含有优势。
3000---4000元以下
品牌大盘为主
楼盘多占据城市中极佳位置、或在城市成熟地带、或在市区中绝版地段、或在伴随城市计划出台，刚刚热起来潜力地段。象花园路、山大路、解放路、文化路、经十东路。
以小高层、高层住宅为主，户型以大户型为主（三房两厅，面积区间在150---200平方米），总价在70万元左右。
有经济实力市民、对居家生活要求颇高城市白领和城市中产阶级为主。
楼盘个性突出、性能价比极高、楼盘品牌含量高。
4000元以上
少许精品楼盘
多占据市区风景景点或坐拥城市闹区、关键地段。
以打风景、山水牌居多，或商住楼、写字楼。总价在80-100万元左右。
多为私营业主、个体老板、外资企业高级白领及从事投资、IT等城市高收入职业人士。
地段、环境、配套、物管有绝正确优势。

4.2 济南市房地产消费需求特征分析   
依据相关调查数据，济南市民对于住宅面积、价位、户型等需求以下：
① 面积需求

结论：需求面积在100—120平方米占49.55% ，80-100平方米占19.82%，其它占19.82%整体面积需求集中在100平方米左右。

② 价位需求表

结论：承受总价多集中在20-30万元（占37%）、30-40万元（占36%）间，在认可面积在100平方米，单价在3000元/平方米左右是市场主力购置群体。

③ 户型需求
结论：对三房二厅需求占到50%，说明现在房地产开发烧点应集中在开发功效完善、面积适中产品。
经过以上需求分析能够看出，居住区楼盘计划设计必需必需注意消费者要求，户型很好、面积适中、总价在承受范围内产品，将大大受到欢迎。同时产品开发过程中必需控制好面积、在户型设计方面灵活多变，进行户型创新、加大产品科技含量，降低成本、采取多个付款方法，形成有效供给。
4.3 济南东部房地产供给现实状况及未来发展方向
东部房地产开发觉实状况
当地块所在区也住宅区，绿化率大全部在40%以上。均价约为2954元/平方米，销售情况已经基础售完或已经进入尾盘销售阶段；主力户型为二房二厅、三房二厅。面积范围在90——150平方米；全部聘用了专业物管企业，管理费在0.6元/平方米·月左右。现在济南东部新城高级楼盘出现不少，从多层向小高层、高层精品楼盘迈定，短短十二个月时间高新区内住宅楼已经从元/平方米上涨到了3000多元/平方米，新开楼盘也在多个月时间内销售一空。
周围辐射区房产开发分析
周围辐射区房产楼盘情况以下表：
项目名称
售价范围
均价
主力户型
销售情况
三箭·吉祥苑
起价4350
4800
三室
65%已售
中润世纪城
3980—5000
3980
三室、复式
销售良好
三箭·平安苑
2700—3350
3000
二居、三居

结论：
经过对本居住片区周围直接或间接住宅区资料分析和调研，对黄金时代、悉尼花乡、新天地、三箭●平安苑、锦绣泉城 、荷兰庄园  、正大城市花园  、齐鲁●涧桥等十多个居住区，包含位置交通、周围环境 、小区配套、整体计划、建筑规模及类型、销售情况、销售价格等多方面分析，能够得出周围住宅区根据品质大致分类：
代表住宅区
档次分类
均价
消费群体
锦绣泉城、中润世纪城、荷兰庄园等为代表
高级
4000元以上
政府官员、企业高管、私营业主等高收入人群
富翔天地、上海花园等为代表
中高级
3000-4000元之间
企业团购、私营老板、白领阶层等
三庆●城市新城、茂岭花园、科苑小区等
中低级
2500元左右
中青年白领、一般市民、安置居民等
5、奥体中心周围土地开发案例研究
案例研究：
　　 广州市天河区东圃房地产崛起，和广东奥林匹克体育中心(以下简称奥体中心)建设有着关键联络。奥体中心建成，使周围土地区位价值提升、人口密度增加、交通及基础设施完善和商业环境提升等，造成区域土地开发成为城市热点板块。经过对东圃板块楼盘调查得到以下结论：(1)奥体中心建设前后周围相同档次楼盘平均差价为每平方米800元人民币左右，剔除物价自然上涨和其它原因，价格增加率在17％左右。我们视楼盘平均差价为土地价值提升表现。(2)奥体中心对周围土地增值辐射面积约为12.56平方公里。(3)奥体中心对周围土地增值辐射呈环形放射状分布，分析表1数据和调查对象地理位置靠近奥体中心楼盘受到增值效应愈加显著。

结论：奥体中心实际是区域土地开发“引擎”。因为奥体中心建设带动区域城市景观和基础设施建设，从而改变了区域发展地位。所以，

6、地块项目开发定位

6.1地块开发总体定位
考虑地块地理环境、开发环境、居住需求、计划要求等方面原因，本项目地块居住区开发定位为：
济南东部高品质、低密度、生态运动型大型综合居住区
6.2土地开发功效定位
以居住功效为主，建设成为一个含有良好购物、休闲、运动、娱乐环境气氛商业中心，和配套完善、交通方便、环境优美含有浓郁生活气息综合居住区。依据功效定位，本片区内各地块土地利用性质关键包含居住用地、道路广场用地、绿地、政府社团用地、商业服务业设施用地等。
6.4居住区目标用户定位
1、因为奥体政务中心功效定位确实定，和紧靠老城区区位优势，旧城区外迁人口及第二居住购置群体为主力消费群体；
2、主城区工作年轻购房群体；
3、在本区域周围工作白领阶层；
4、因为东部开发烧潮吸引投资者注意力，她们会做投资性置业；
5、部分个体和个人以二次投资方法购房，以期待升值。
7、项目计划设计及建筑类型提议
7.1 计划条件
7.2 空间布局
7.3 建筑类型及分布
7.4 产品提议
7.5 配套设施要求